周逸飛

（上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司，上海 201602）

目前，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)融資受阻、銷售回落、開工延遲讓眾多房企的現(xiàn)金流暴露出問題，而此時的“病急亂投醫(yī)”也讓一部分房企迅速進入破產(chǎn)軌道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理不但要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更要適應(yīng)國家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，比如銀行按揭貸款政策。從中小房企的經(jīng)營模式看，現(xiàn)金流要比利潤更重要，沒有現(xiàn)金流支撐的公司就是一盤散沙，風一吹就散了，現(xiàn)金流是房企真正流動的血液。本文就中小房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中遇到的難點以及如何進行應(yīng)對來緩解資金壓力做探討。

一、中小房企現(xiàn)金流現(xiàn)狀

目前，中小房企的現(xiàn)金流狀況實際和大型房企基本一致，無一例外都是利用外部融資來高杠桿拿地，高負債運營，負債率也長期處于高位，風險也是始終伴隨著各個項目。唯一化解高杠桿運營的辦法就是靠銷售回款來回血，但房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的調(diào)控可謂是三年一大調(diào)，一年一小調(diào)，房住不炒，限購限貸的緊箍咒始終套在這個行業(yè)頭上。調(diào)控的目的就是收緊水龍頭。從2011年開始，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款開始逐步收緊，再對購房人第二套房實施限購政策，或者調(diào)高第二套房的首付比例和按揭貸款利率。因此，無論是從資金供應(yīng)端還是銷售回籠端都受到政策打壓，很大程度上堵住了資金輸血和造血的通道，這使現(xiàn)金流入大幅減少的中小房企更加捉襟見肘。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，令公司最先崩潰的不是虧錢或者賣不出去房，而是到了要用錢、要還錢的時候，不能迅速地變現(xiàn)，導致資金鏈斷裂，即現(xiàn)金流斷裂。

二、中小房企現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）戰(zhàn)略目標與自身實力不匹配導致的現(xiàn)金流問題

現(xiàn)如今，中小房企為了快速發(fā)展，擴大規(guī)模，就開始盲目拿地，更多的時候奉行拿得多、拿得快、拿得高，由此使自己的地產(chǎn)事業(yè)死在拿地上。近年來，中小房企凈負債率持續(xù)高企，都是因為缺乏對自身實力的客觀評估和判斷，可能做成功一兩個項目，就會被眼前的勝利蒙蔽雙眼，自然會高估自身項目開發(fā)和操盤能力，將資金又繼續(xù)投入到大型的項目，待項目正式開工后，才發(fā)現(xiàn)自身能力的不足，但已經(jīng)投入太多，一方面未完成開發(fā)，資金無法變現(xiàn)，另一方面后續(xù)資金跟不上，最終把自己拖死。因此，沒有正確的戰(zhàn)略眼光與自我定位，干著遠遠超出自身實力的事情對中小房企來說是非常危險的。

（二）融資渠道太過單一

目前，中小房企的主要融資渠道還是銀行的項目開發(fā)貸款，除此之外對外融資渠道十分有限。因此，融資難是個擺在眼前的難題，如不能有效解決，必將給原本就依賴外部資金輸血的中小房企造成巨大風險。

（三）資金預(yù)算管理存在缺陷

資金預(yù)算是中小房企現(xiàn)金流管理的核心，具有全局性，一定要具有長遠眼光分析判斷，在預(yù)算過程中需要各個部門的緊密配合，發(fā)揮業(yè)財融合的優(yōu)勢。但當下許多中小房企對于資金預(yù)算始終沒有準確的判斷，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期資金用量的把控，往往容易造成需要大金額支出的時候遇到資金緊張的困境；而不需要大額支出的時候，銷售回款又源源不斷地回籠，這樣資金需求與資金量倒掛的情形時有發(fā)生，因此準確判斷項目開發(fā)資金用量的峰值與銷售回款的時間點顯得尤為重要。

（四）銷售回款的問題

銷售回款問題，其實也是在最初拿地做方案設(shè)計的時候就已經(jīng)定型了。項目好不好賣，關(guān)鍵就看地塊的位置，項目的定位以及對城市人口消費層級的準確把握，還有對城市當?shù)氐男刨J政策是否有充分的了解，中小房企往往對這些關(guān)鍵因素置若罔聞，導致后期項目開盤時候的滯銷風險，這也是最為突出的一個共性問題。

三、中小房企現(xiàn)金流管理的優(yōu)化策略

（一）明確戰(zhàn)略定位，適度合理拿地

中小房企尤其在拿地的問題上要謹慎，要對自身的開發(fā)實力有客觀評估和判斷，依據(jù)自身的實力和項目操盤能力選擇規(guī)模適當?shù)捻椖窟M行開發(fā)，正所謂“有多大的鍋，就下多少的米”，步步為營，穩(wěn)步發(fā)展才是中小房企明智的戰(zhàn)略選擇。這樣就能避免因前期投入太多，導致后續(xù)資金跟不上，發(fā)生資金鏈斷裂的風險。

（二）開發(fā)多元化的融資渠道

中小房企需要多方面的融資渠道，不能只依賴銀行的項目開發(fā)貸款，否則融資來源集中度過高，一旦發(fā)生政策變化導致融資收緊，那么局面將非常被動，風險太大。顯然，目前很多銀行早已對中小房企的項目融資開始收緊，今后也是常態(tài)。中小房企要從銀行獲取開發(fā)貸的難度加大，但可以通過其他金融機構(gòu)獲取資金。

（1）信托基金。相比銀行開發(fā)貸，信托融資授信的門檻就比銀行低，比如對開發(fā)商自有資金率要求更低，并且審批手續(xù)更快速靈活，效率更高。但信托融資的利率就比銀行高出很多，一般年利率要13%～16%，當然如果項目賣得好，利潤率高的情況下，信托的資金成本也在中小房企承受能力范圍之內(nèi)。

（2）引入股權(quán)資金。目前很流行中小房企與大型房企形成戰(zhàn)略合作，各方以同股同權(quán)的方式進行項目全生命周期合作開發(fā)，大型房企具有相當強的資金實力與項目運作能力，這樣既能讓中小房企獲得資金來源，也能避免負債率超過現(xiàn)有“融資三道紅線”監(jiān)管，不僅有效解決資金的供應(yīng)問題，并且大型房企本身也有一定的操盤實力，能把項目做出品牌效應(yīng)，對后續(xù)樓盤的去化大有幫助。此融資方式引入資金不會有還款的壓力，并且可以分散經(jīng)營風險。

（三）做好現(xiàn)金流預(yù)算

筆者認為，中小房企若想更好地發(fā)展下去，需要結(jié)合房地產(chǎn)項目全生命周期的維度對現(xiàn)金流問題進行盤點和預(yù)算。從拿地到方案設(shè)計、動工、預(yù)售、竣工交付，這些環(huán)節(jié)合理測算資金的流出和流入，從企業(yè)運營節(jié)奏的維度來看，建議房企把項目的開發(fā)節(jié)奏錯開，避免集中支付。同時，把項目的回款節(jié)奏錯開，也就是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標，制定每年的回款計劃，目的就是為加快資金回籠。另外，在哪個節(jié)點要完成多少回款，也是取決于項目工程的進度，如遇到總包相關(guān)的大額工程款支付節(jié)點之前，就應(yīng)該相應(yīng)地制定銷售回款目標，這樣才能最大程度降低資金的閑置和占壓，真正實現(xiàn)現(xiàn)金流的“削峰填谷”。

（四）加快銷售資金的回籠

1.拿地時就要做好研判

其實銷售回款，在做投資決策的時候就已經(jīng)決定了很大部分，畢竟地拿對了，一切也就對了。項目銷售資金回籠的速度取決于項目樓盤是否暢銷，而項目樓盤是否暢銷取決于當初拿地的區(qū)位以及制定的方案設(shè)計。首先是城市研判，應(yīng)盡量避開回款困難的地區(qū)。有些城市為了穩(wěn)定樓市，采取壓制開發(fā)商定價的方式滿足網(wǎng)簽條件，導致這些城市的新房網(wǎng)簽和審貸周期更長，開發(fā)商可能要等半年才能完成網(wǎng)簽并獲得銀行按揭回款，房企回款率自然下滑，因此拿地時的可研分析顯得尤為重要。

2.營銷策略要有深度、有彈性，把控好銷售節(jié)奏

首先，產(chǎn)品定位階段就要考慮回款要求。對于回款要求高的房企，在定位時就要定位成現(xiàn)金流產(chǎn)品。其次，在推盤節(jié)奏和定價策略上，要有明確地去化要求。比如，一些房企要求首開面積，不低于周邊競品平均開盤面積；小于5萬方的樓盤，必須一次性開盤，并且首開當月要去化70%。

3.財務(wù)要負責管理好銀企關(guān)系，及時跟進放款進度

一是要定期評估按揭銀行的放款效率，可以適當引入競爭機制，選擇優(yōu)質(zhì)合作銀行。比如，萬科會同時與省行、市行達成快速貸的合作協(xié)議，最快能夠在承貸后7天內(nèi)放款，提高回款效率。二是及時跟進按揭放款進度，第一時間解決問題。另外，也要整合資源，重視和房管局等部門的關(guān)系維護，及時響應(yīng)，盡早實現(xiàn)監(jiān)管資金解凍。

四、其他可緩解資金壓力的方法

（一）在確保工程質(zhì)量的前提下盡可能加速施工

尤其對中小房企來說，時間就是金錢，早一天落實預(yù)售許可，就可以早一天回籠資金，早一天將項目的前期投入資金回正。因此，抓緊開工建設(shè)，盡可能壓縮從拿地開工到出預(yù)售許可這段時間，這樣項目資金的壓力就會小很多，后期的收益率也會大大提高。

（二）合理延長應(yīng)付賬款賬期和多種付款方式相結(jié)合

尋找有資金實力的供應(yīng)商和施工方，給予合理的價格，延長支付期限，讓現(xiàn)金的流出盡量滯后于現(xiàn)金流入。必要時可選擇供貨商的應(yīng)收賬款保理，在第三方介入下延長資金支出期限。大額工程款可與合作單位溝通，采用銀行存款及商業(yè)承兌匯票相結(jié)合的付款方式，這樣便可進一步增加應(yīng)付賬款的賬期，使資金壓力得到緩沖。

（三）充分利用銀行授信展期

中小房企在與各大銀行之間的項目開發(fā)貸合作中，應(yīng)當盡可能爭取授信展期的權(quán)利，這樣哪怕到了需要歸還開發(fā)貸本金的日期時，還能再繼續(xù)延長歸還日期，這樣便能大大緩解資金壓力，為后續(xù)銷售回籠資金爭取更多的時間。