馮宇 陳婉霞

摘要：廣西房地產(chǎn)市場在過去幾十年時間中經(jīng)歷了長期的增長與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房價長期增長，房地產(chǎn)行業(yè)對廣西經(jīng)濟(jì)的增長做出了較大貢獻(xiàn)。2020年疫情的暴發(fā)給廣西房地產(chǎn)市場帶來了較大的不確定性，筆者在分析廣西房地產(chǎn)市場供求的基礎(chǔ)上，對貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口等影響因素進(jìn)行了討論，認(rèn)為廣西房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段已經(jīng)來臨，該階段市場會出現(xiàn)房屋有效供給增加、價格穩(wěn)中趨降、開發(fā)商兼并整合等特點(diǎn)，并對此提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：廣西 房地產(chǎn) 疫情 供求分析

房地產(chǎn)是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，與我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的健康與否也是跟我國廣大人民群眾密切相關(guān)的重大民生問題，人民群眾是否住有所居，直接影響著社會的穩(wěn)定與和諧。廣西房地產(chǎn)市場在過去幾十年時間中經(jīng)歷了長期的增長與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房價長期增長。房地產(chǎn)行業(yè)對廣西經(jīng)濟(jì)的增長做出了較大貢獻(xiàn)，但在快速增長過程中也存在著一定問題。房地產(chǎn)市場通過銀行信貸與整個金融系統(tǒng)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)劇烈波動，將會嚴(yán)重影響整個金融系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了新冠病毒的侵?jǐn)_，疫情給各行各業(yè)帶來了較大沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴的金融環(huán)境也發(fā)生了重大變化，西方大國大量印鈔的行為更帶來了外部的不確定性。在這樣的情況下，明確廣西房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與風(fēng)險，對廣西經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定具有重要意義。

（一）廣西房地產(chǎn)市場的供給分析

衡量房地產(chǎn)市場供給一般可以用房屋施工面積和房屋竣工面積兩個指標(biāo)來表示，前者表示目前正在施工的項目面積，可用此指標(biāo)估計未來兩年左右即將上市的房屋面積，竣工面積是當(dāng)年已經(jīng)完成的項目面積，反映的是當(dāng)年的房產(chǎn)供應(yīng)量。從2012年起至今，廣西房地產(chǎn)的供應(yīng)量經(jīng)歷了長期快速的增長，如圖1所示，年施工面積從2012年的11846.86萬平方米增長到了2020年的23779.14萬平方米，供應(yīng)量出現(xiàn)了翻倍式增長。其中2016年以后的各年份是廣西房地產(chǎn)市場供給快速增長的時期，2018年和2019年兩年的增長率更分別達(dá)到了12%和19%。即使面對疫情沖擊，2020年廣西房地產(chǎn)的年施工面積同比增長率也達(dá)到了7%。在年竣工面積方面，廣西每年的數(shù)據(jù)圍繞著1400萬平方米為中軸進(jìn)行波動，2012年是最高值，達(dá)1956.57萬平方米。2020年雖然受到疫情影響，竣工面積也未見明顯減少，為1561.89萬平方米，處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。在正常情況下，年施工面積出現(xiàn)快速增長，未來兩年左右的竣工面積也應(yīng)出現(xiàn)類似增長。但廣西過去的數(shù)據(jù)卻反映不出這個規(guī)律。究其原因，是房地產(chǎn)市場長期繁榮下房地產(chǎn)開發(fā)商的惜售行為，大量項目的開發(fā)期被大幅延長。

（二）廣西房地產(chǎn)市場的需求分析

廣西房地產(chǎn)市場的需求情況可以通過廣西居民的購買能力和購買意愿兩方面來進(jìn)行分析，只有同時具備購買能力和購買意愿，才能轉(zhuǎn)化成真實(shí)的購買力。購買意愿是購房者的一種主觀心理感受，一般很難用數(shù)據(jù)進(jìn)行衡量。在這里，可從歷年廣西房地產(chǎn)市場的銷售情況來大致了解廣西房地產(chǎn)市場的真實(shí)購買情況，從收入與房價的比率情況來反映居民的購買能力，從而可以倒推出廣西居民的購買意愿。

廣西房地產(chǎn)的銷售情況大致可分為三個階段，如圖2所示，第一階段是2012年到2014年間，是廣西房地產(chǎn)市場溫和發(fā)展的階段，該階段每年的銷售面積從2012年的2759.26萬平方米增長到了2014年的3156.55萬平方米，增長率均在10%以下。第二階段是2015年至2018年間，該階段是廣西房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展期，年銷售面積從2015年的3523.41萬平方米增長到了2018年的6212.9萬平方米，增長率均在10%以上，其中2017年和2018年增長率更分別達(dá)到了22%和20%。這期間的房價也是快速上升，2017年的房屋均價漲幅達(dá)到了11%。第三階段是2019年至今，銷售面積的增長率開始大幅下降，2019年增長率為8%，2020年受疫情影響，前11個月甚至出現(xiàn)了增長率為-1%的情況。

對于廣西居民的購房能力，可以用廣西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/商品房銷售均價這一比率來進(jìn)行反映。該指標(biāo)越高，說明居民的購房能力越強(qiáng)；該指標(biāo)越低，說明居民的購房能力越弱。從圖3所示的數(shù)據(jù)來看，該指標(biāo)從2012年以來圍繞5.3左右上下波動。2015年的數(shù)據(jù)增長速度較快，原因在于該年廣西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅較大，2017年出現(xiàn)明顯下降，是由于該年房屋均價大漲11%，導(dǎo)致居民的購買能力減弱。從該數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)疫情發(fā)生后，2020年廣西居民的購買能力上升了，但市場的真實(shí)銷售面積情況卻出現(xiàn)下降，這從側(cè)面反映出廣西居民的購房意愿實(shí)際上是減弱了。購買意愿降低的原因大致有兩點(diǎn)：一是廣西房地產(chǎn)在經(jīng)歷2015年至2018年高速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)的正常調(diào)整，二是疫情沖擊帶來的不確定性使人們的購房意愿降低。

（一）貨幣供應(yīng)量

房地產(chǎn)是高度依賴金融體系的行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)與供應(yīng)需要銀行的貸款支持，居民的購房行為也離不開銀行的按揭貸款。所以國家宏觀層面的貨幣供應(yīng)將影響包括廣西在內(nèi)的全國所有區(qū)域的房地產(chǎn)市場。2017年前，我國M2增速普遍處于10%以上的比率。2017年后，央行開始逐步收緊流動性，該年第二季度M2同比增速開始出現(xiàn)個位數(shù)為9.1%。廣西房地產(chǎn)過去一段時間的繁榮發(fā)展與我國增量貨幣大量流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象是分不開的。央行收緊流動性后的一年左右時間，廣西房地產(chǎn)市場也在2019年迎來了調(diào)整階段。2020年受疫情的影響，世界各國都采取了較為寬松的貨幣政策，在此大環(huán)境下，我國2020年M2增速也達(dá)到10.1%。從往年的經(jīng)驗來看，在政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不變的情況下，快速的貨幣增長會刺激房地產(chǎn)市場的繁榮，但這都建立在調(diào)控政策不變的前提下。疫情期間增發(fā)的大量貨幣能否流入房地產(chǎn)市場，還有待對政策層面的分析。

（二）政策因素

自從我國政府提出“房住不炒”的理念以來，政府一直在堅持對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，意圖能在不引起系統(tǒng)性風(fēng)險的情況下將房地產(chǎn)市場引導(dǎo)至一個健康發(fā)展的局面。因為房地產(chǎn)行業(yè)的重要性以及與金融行業(yè)的高度相關(guān)聯(lián)性，長期以來很多觀點(diǎn)都傾向于認(rèn)為國家不太可能采取過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策。這種觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是一種“大而不倒”的思想，存在著一定誤導(dǎo)性。從2020年國家出臺的調(diào)控新政來看，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是更趨嚴(yán)厲。2020年具有劃時代意義的調(diào)控政策大致有兩個：一是出臺了房企融資“三道紅線”新規(guī)；二是大型商業(yè)銀行新增涉房貸款占比不得超過30%。所謂“三道紅線”即指下面三種情況：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。如果房企出現(xiàn)了以上三種情況中的一種，則該房地產(chǎn)開發(fā)商的有息負(fù)債規(guī)模年增長率不得超過15%；若出現(xiàn)了其中兩種情況，則該開發(fā)商的有息負(fù)債規(guī)模年增長率不得超過5%；若三種情況全部越線，則有息負(fù)債規(guī)模不能增加。這對于高度依賴銀行貸款、資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說無疑是十分嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

（三）人口因素

人口因素也是影響房地產(chǎn)市場的重要因素之一，一般認(rèn)為，人口凈流入的城市與區(qū)域會有更多的購房需求，人口凈流出的區(qū)域購房需求則相對較弱。廣西作為西部地區(qū)省份，經(jīng)濟(jì)與東南沿海一帶存在著較大差距，常住人口的增速與一線城市與地區(qū)相比較慢。因此，從總體購房需求來看，廣西房地產(chǎn)市場的吸引力比不上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。同時，廣西區(qū)域內(nèi)的各城市之間的常住人口增速也存在著一定差異。2019年，廣西總體的常住人口增速為0.69%，高于這個數(shù)值的城市有三個，分別是南寧（1.25%）、柳州（0.9%）、北海（1.23%），這三個城市的常住人口增速普遍高于廣西其他城市，這也在一定程度上顯示了這三個城市的房地產(chǎn)市場需求會大于廣西其他城市。從房屋均價來看，這三個城市的價格的確相對較高。

（一）房屋有效供給增加、價格穩(wěn)中趨降

疫情期間我國出于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局考慮印發(fā)了大量貨幣，但在目前政府“房住不炒”大基調(diào)下，銀行貸款在房地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張規(guī)模受到了較大限制。因此，2020年印發(fā)的貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量是有限的?！叭兰t線”政策的實(shí)施和新增涉房貸款30%的上限，看似是減少了銀行信貸資金的供給從而減少房地產(chǎn)供給，但實(shí)質(zhì)上卻會增加有效房屋供給，其調(diào)控的核心直指房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地行為”。從前文的分析中，往年銀行貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商的資金并沒有形成真正的有效供給，表現(xiàn)就在于從2012年至今，每年的竣工面積都維持在一個比較穩(wěn)定的水平，大量新增貸款實(shí)質(zhì)上是為開發(fā)商的“囤地行為”提供了資金支持。要切實(shí)增加有效供給，就必須針對該行為進(jìn)行調(diào)控。而兩項政策的出臺，一方面是不再為房地產(chǎn)商的囤地提供資金支持；另一方面，在銀行貸款資金支持受限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了解決資金鏈緊缺的問題，勢必會將手頭上的已有項目加緊建設(shè)與銷售、加快資金的回籠，從而形成有效供給。在這樣的情況下，預(yù)計廣西房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量會得到明顯增加，房屋的均價會在一定程度上下降。房價的下降將是溫和的，不會形成急劇下跌的局面，因為本輪下降實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商的“降價促銷”行為，將帶來房地產(chǎn)市場“以價促量”的流動性。

（二）現(xiàn)有開發(fā)商的兼并整合

在銀行資金渠道受限的情況下，部分開發(fā)商可能會出現(xiàn)資金流極為緊張的情況，不排除少數(shù)開發(fā)商會面臨破產(chǎn)清算的不利局面。在這樣的大環(huán)境下，整個房地產(chǎn)行業(yè)的兼并與整合行為將呈現(xiàn)出較過去更頻繁的特點(diǎn)。負(fù)債率低、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)在這個階段掌握更多的主動權(quán)，負(fù)債率高、實(shí)力較弱的企業(yè)則會面臨較為被動的情況。少數(shù)往年過度擴(kuò)張、資金鏈風(fēng)險較大的企業(yè)若無法解決資金鏈問題，也無法做出科學(xué)的重組方案，將面臨最后的清算。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前銀行資金收緊的情況下，會有一部分被兼并，有一部分被清算，最后留存下來的開發(fā)商數(shù)量較現(xiàn)在相對減少，實(shí)力會更強(qiáng)，行業(yè)的集中度會得到加強(qiáng)。相關(guān)資料顯示，2020年廣西已經(jīng)出現(xiàn)了部分知名本土開發(fā)商因現(xiàn)金流緊張而不得不出售自己股權(quán)的情況。在未來房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿基調(diào)不變的形勢下，廣西房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)更多兼并整合案例。在這樣的大趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味融資拿地的激進(jìn)經(jīng)營方式將受到考驗，企業(yè)的風(fēng)險控制將會成為廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展需要考慮的重要問題。

（三）市場內(nèi)部差異化較明顯

廣西房地產(chǎn)市場的火熱與繁榮階段已經(jīng)過去，從2019年開始，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段。由于疫情沖擊帶來了許多不確定性，廣西房地產(chǎn)市場短期不太可能再出現(xiàn)2015年至2018年間的繁榮景象。在調(diào)整階段中，廣西房地產(chǎn)市場不同的細(xì)分類型會呈現(xiàn)較明顯的差異。一方面，廣西各城市的房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。常住人口增速較快、人口凈流入的城市的房地產(chǎn)市場會有更多的有效需求，與其他城市比較會呈現(xiàn)相對繁榮的局面。具體來說，南寧、柳州、北海的房地產(chǎn)市場的價格會較為抗跌，成交量相對其他市場也會更大。此外，部分城市目前雖然在人口凈流入方面沒有太大優(yōu)勢，但因為得到政府在政策方面的重點(diǎn)支持，也會具備較大的潛力。如作為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的港口城市之一的防城港市，在各項政策的大力支持下，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大，該市的房地產(chǎn)市場也會進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，廣西一手房與二手房市場表現(xiàn)也會呈現(xiàn)出較大差異。購房者在購房時一般都偏好一手房市場，這在往年的市場中都有明顯的表現(xiàn)，在廣西房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段的情況下，這種偏好會導(dǎo)致更明顯的市場差異。老舊的二手房因為在樓盤配套設(shè)施等方面比不上新上市的樓盤，成交量與成交價格將會明顯弱于一手房，而在樓市調(diào)整階段，投資性需求的大量減少也會使二手房面臨掛牌后難以成交的局面。

（一）建立房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警體系

廣西房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整的深度可能會讓部分風(fēng)險控制不到位的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨劇痛。少數(shù)開發(fā)商在這樣的大環(huán)境下也可能面臨清算的不利局面。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)長期以來與銀行系統(tǒng)已經(jīng)交織在一起，在調(diào)整階段中如果出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況，將會給廣西的金融體系帶來較大沖擊。出于謹(jǐn)慎考慮，有必要對廣西房地產(chǎn)市場建立風(fēng)險預(yù)警體系，形成對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流量、銷售情況等方面及時詳細(xì)的定期報告制度，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行及時披露，防患于未然。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理

在銀行貸款受限的情況下，資金鏈的安全性將會成為廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。如何保證整個企業(yè)的現(xiàn)金流量整體充裕直接關(guān)系著企業(yè)的生死存亡。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立科學(xué)的經(jīng)營理念，不能過度依賴負(fù)債進(jìn)行盲目擴(kuò)張，同時也不能過于激進(jìn)地高價拿地。同時，加快企業(yè)存貨房屋的銷售與資金的回籠對于企業(yè)資金鏈條的完整與安全具有重大意義。通過建立科學(xué)的資金管理體系，能有效保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前階段的經(jīng)營持續(xù)性不被打斷。

（三）引導(dǎo)科學(xué)的購房需求

面對廣西房地產(chǎn)市場的調(diào)整，剛需性的購房者和投資性的購房者都要樹立更為理性的購房觀念，不能用繁榮階段房地產(chǎn)市場的暴漲思維來指導(dǎo)當(dāng)前的購房決策。房地產(chǎn)行業(yè)是周期持續(xù)時間較長的行業(yè)，當(dāng)行業(yè)處于繁榮階段時，持續(xù)的時間會較長，然而一旦調(diào)整階段來臨，短期內(nèi)再次步入繁榮的可能性較低。對于投資性的購房需求，我們應(yīng)當(dāng)用長期的眼光來看待目前的調(diào)整，避免因短期的沖動購買行為而陷入個人債務(wù)困境的不利局面。此外，對于剛需性的購房需求，購房者應(yīng)綜合考慮所處區(qū)域、周邊配套設(shè)施等因素，避免買房后因周邊設(shè)施缺乏而出現(xiàn)對所購房產(chǎn)不滿意的情況。

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基金項目：2019年度柳州工學(xué)院科學(xué)基金項目“廣西銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險研究”（項目編號：2019LSKY13）階段性研究成果。

作者單位：柳州工學(xué)院