邱蔡玨

（上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，上海 200120）

依法納稅是每個(gè)納稅主體應(yīng)盡的義務(wù)，國(guó)家稅收具有無(wú)償性的特點(diǎn)，因此稅金類(lèi)的資金凈流出，對(duì)于企業(yè)而言是不產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)效益的。為了幫助企業(yè)減輕稅負(fù)，采取合法且合理的方式節(jié)稅是允許的。在這種背景下，如何進(jìn)行納稅籌劃成為越來(lái)越多企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)和研究的課題。當(dāng)然，稅收籌劃并非避稅，而是利用當(dāng)前已有的相關(guān)法律規(guī)定，從眾多備選稅籌方案當(dāng)中選擇其中整體效果最佳的方案，使企業(yè)優(yōu)化后的稅后利潤(rùn)達(dá)到最大化。若企業(yè)制定的納稅籌劃方法合理，則會(huì)減輕企業(yè)面臨的稅收負(fù)擔(dān)，讓企業(yè)的利潤(rùn)空間以及最大運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流不斷增加，讓投資者、股東以及企業(yè)等都能夠獲得更大價(jià)值。本文以自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為例，分析房產(chǎn)稅納稅籌劃的方法，并且引入一些小案例，為今后解決實(shí)際問(wèn)題解提供理論方面的借鑒。

一、商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃概述

1.商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的含義及行業(yè)特點(diǎn)

稅收籌劃主要有以下幾個(gè)特征，即時(shí)效性、合法性、專(zhuān)業(yè)性、目的性以及政策性等。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中，納稅籌劃屬于經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的必要構(gòu)成部分，指的是納稅人需要事先安排好企業(yè)的各種運(yùn)營(yíng)和管理活動(dòng)。比如：企業(yè)的融資和投資活動(dòng)、財(cái)務(wù)管理活動(dòng)、企業(yè)組織、交易以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，通過(guò)合理的規(guī)劃盡可能使稅務(wù)成本最低化，稅務(wù)付現(xiàn)現(xiàn)值最小化。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采取納稅籌劃措施的主要目的是賺取更多的利潤(rùn)，進(jìn)而促進(jìn)其財(cái)富的增加，讓稅后利益實(shí)現(xiàn)最大化。

隨著地產(chǎn)市場(chǎng)需求的持續(xù)增加，企業(yè)需要投入更多的土地成本、建造成本，同時(shí)在金融市場(chǎng)嚴(yán)格管控之下，企業(yè)還承擔(dān)著居高不下的資金成本，這些都直接或者間接地增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和稅負(fù)水平，因此，更加需要采取合適的納稅籌劃方案。

2.商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的必要性

商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃在當(dāng)前企業(yè)發(fā)展中很有必要，主要表現(xiàn)為以下幾方面。

一是采取納稅籌劃措施，可以幫助企業(yè)提升依法納稅的意識(shí)，為他們的納稅行為提供正確的指導(dǎo)，以降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，甚至達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。稅負(fù)是沉默的成本，企業(yè)是無(wú)法從自身稅務(wù)中獲得收益的，但是通過(guò)采取合理的籌劃措施，可避免企業(yè)因相關(guān)稅收法律法規(guī)把握不精準(zhǔn)導(dǎo)致的稅金溢繳，并對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流能起到控制作用。

二是設(shè)計(jì)制定納稅籌劃方案，可優(yōu)化相關(guān)財(cái)務(wù)信息，使其更具備參考價(jià)值，為企業(yè)戰(zhàn)略部署、投資決策、績(jī)效評(píng)價(jià)等提供更精準(zhǔn)的支持。同時(shí)，有助于促進(jìn)會(huì)計(jì)核算、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)管理水平多維度、全方位的提升，對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展也能起到良好的促進(jìn)作用。

三是切實(shí)有效減輕企業(yè)面臨的稅收負(fù)擔(dān)，不斷提升企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)素有重資產(chǎn)重稅負(fù)的特點(diǎn)，在其生命周期內(nèi)所涉及的稅務(wù)種類(lèi)有很多，比如：房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅等。采取合適的納稅籌劃，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)，對(duì)其進(jìn)行逐稅分析、逐期安排、理清關(guān)系，統(tǒng)籌考慮，可以使企業(yè)節(jié)約一定的經(jīng)營(yíng)成本，投資回報(bào)率和盈利水平得到提升，為企業(yè)綜合價(jià)值加分。

二、商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納籌劃的方法及案例

房產(chǎn)稅在我國(guó)稅法體系中屬于小稅種，但我們之所以要對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行必要的探討和籌劃，是由于其稅負(fù)水平占商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)總稅負(fù)比例較高，金額較大，且其隨地產(chǎn)的存續(xù)而持續(xù)發(fā)生，重要程度可見(jiàn)一斑。

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種情況。

（1）從價(jià)計(jì)征：其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%～30%后的余值；

（2）從租計(jì)征：以房產(chǎn)不含稅租金（增值稅）收入為計(jì)稅依據(jù)。

從價(jià)計(jì)征具體減除幅度（10%～30%）由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅的稅率采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

在稅收法律允許的范疇中，企業(yè)是可以根據(jù)自身不同情況，在綜合測(cè)算籌劃產(chǎn)生的成本效益后，采取適合自身的稅收籌劃方案，將稅負(fù)降低到合理范圍，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

1.合理規(guī)劃房產(chǎn)原值計(jì)稅基礎(chǔ)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，房產(chǎn)原值包含地價(jià)，即為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。還應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，也都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的價(jià)值；對(duì)于易損耗、需經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》：對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如：房屋地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)地下等部分，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，計(jì)征房產(chǎn)稅。

通過(guò)2005～2009年的一系列關(guān)于房產(chǎn)稅的財(cái)稅文件可見(jiàn)，政府及稅務(wù)部門(mén)一直在對(duì)房產(chǎn)原值的計(jì)量和核算進(jìn)行規(guī)范，目前已處于界定相對(duì)明晰，爭(zhēng)議相對(duì)較小的穩(wěn)定階段。對(duì)于企業(yè)而言，選擇以從價(jià)計(jì)征的部分，房產(chǎn)稅的籌劃就是要剔除一切與原值無(wú)關(guān)的成本，合理精確地辨識(shí)和計(jì)量屬于房產(chǎn)原值的部分。

對(duì)于自行建造房產(chǎn)的企業(yè)，在建項(xiàng)之初，直至達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目概算，將與房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的全部成本在“在建工程”下進(jìn)行核算，以便在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，有針對(duì)性地對(duì)必要支出進(jìn)行有效歸集。必要支出包括：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、物資成本、人工成本、建設(shè)管理成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。對(duì)于與應(yīng)稅原值無(wú)關(guān)的部分，需盡量做到區(qū)分歸集。這樣做的目的不僅有利于精準(zhǔn)核算房產(chǎn)原值，也有利于控制項(xiàng)目概算。財(cái)務(wù)人員需關(guān)注：核算科目設(shè)置的合理規(guī)范，應(yīng)兼顧概算明細(xì)以及建設(shè)合同的分類(lèi)，把握工程項(xiàng)目成本的顆粒度，在不同的維度對(duì)工程支出進(jìn)行核算。建設(shè)過(guò)程中，對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)度、付款要素、超付情況均應(yīng)做到實(shí)時(shí)把控、跟蹤及預(yù)警；采購(gòu)設(shè)備應(yīng)核對(duì)其價(jià)格、型號(hào)、數(shù)量、廠家、規(guī)格，確保與概算項(xiàng)目表保持一致；嚴(yán)控建設(shè)單位管理費(fèi)、職工培訓(xùn)與進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、前期工程費(fèi)、測(cè)試試驗(yàn)費(fèi)等開(kāi)支，復(fù)核其真實(shí)性和合理性。同時(shí)，由于專(zhuān)業(yè)的限制，財(cái)務(wù)人員還可借助工程管理或造價(jià)控制等專(zhuān)業(yè)工程師的指導(dǎo)，完善房產(chǎn)原值的計(jì)價(jià)。

以自行建造房產(chǎn)轉(zhuǎn)固，或以購(gòu)入、接受投資及其他方式取得商業(yè)地產(chǎn)，在會(huì)計(jì)核算上，其成本可以賬面價(jià)值，即歷史成本作為依據(jù)，也可采用公允價(jià)值計(jì)量其原值。就目前上市公司的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，有相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)行業(yè)采用了公允價(jià)值模式計(jì)量，且其趨勢(shì)逐年遞增。然而在稅法上，對(duì)于因計(jì)量方式的轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生的房產(chǎn)原值計(jì)稅基礎(chǔ)變化，并沒(méi)有給出明確的解釋。那么在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，就可能會(huì)出現(xiàn)自用房產(chǎn)原值由于計(jì)量模式差異而采用不同的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而造成房產(chǎn)稅稅負(fù)增加的情況。且隨著政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)自持比例要求的提高，在選擇是否使用公允價(jià)值模式計(jì)量房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分考慮房產(chǎn)原值的計(jì)稅基礎(chǔ)，并在一個(gè)較長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)，測(cè)算其對(duì)于整體現(xiàn)金流及經(jīng)營(yíng)收益的影響程度。

2.通過(guò)戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅

按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)出租房屋，應(yīng)從租計(jì)征計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。若將該部分商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資入股，參與到投資方的利潤(rùn)分配體系中共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資方則無(wú)須履行房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，而被投資方則需根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)的模式來(lái)安排從價(jià)或從租的繳納方式。采取此種方式進(jìn)行籌劃，可將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁至其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體。但是需提請(qǐng)關(guān)注的是：采取投資聯(lián)營(yíng)的方式完成房產(chǎn)稅的籌劃，投資方將會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如：第一，被投資單位的盈利能力和未來(lái)獲取的收益之間呈現(xiàn)出密切的相關(guān)性，也就是說(shuō)，被投資單位的盈利能力可能會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理能力的影響，也會(huì)受到行業(yè)內(nèi)外環(huán)境的制約，由此導(dǎo)致未來(lái)收益的不確定性。這對(duì)于戰(zhàn)略投資的要求將更高，需系統(tǒng)考量。第二，企業(yè)可能面臨增加土地增值稅的納稅義務(wù)。結(jié)合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。因此，投資時(shí)房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估將顯得至關(guān)重要。

3.利用稅收優(yōu)惠政策

房產(chǎn)稅屬于地方稅，稅收優(yōu)惠的制定是根據(jù)國(guó)家政策需要和納稅人的負(fù)擔(dān)，因地制宜處理設(shè)計(jì)的，因此地方有一定減免的權(quán)限。但一般而言，政府不對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有可適用的稅收優(yōu)惠。但其中有一條較為引人關(guān)注：財(cái)政部、稅務(wù)總局、科技部、教育部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和眾創(chuàng)空間稅收政策的通知》，提出從2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)國(guó)家級(jí)、省級(jí)科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和國(guó)家備案眾創(chuàng)空間提供給在孵對(duì)象使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)其向在孵對(duì)象提供孵化服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分響應(yīng)國(guó)家及地方出臺(tái)的減免稅政策，有效利用政府搭建的促進(jìn)營(yíng)商環(huán)境大平臺(tái)，因勢(shì)利導(dǎo)，盤(pán)活樓宇經(jīng)濟(jì)，為企業(yè)帶來(lái)更充裕的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)更高的商業(yè)價(jià)值。在未來(lái)稅收監(jiān)管全面有效的趨勢(shì)下，減稅新政將促使部分企業(yè)直接收購(gòu)孵化器，或者自己申報(bào)孵化器，從而將企業(yè)自身所需的業(yè)務(wù)包裝進(jìn)去，在達(dá)到稅籌目的的同時(shí)，也提升了地產(chǎn)的知名度、美譽(yù)度和產(chǎn)業(yè)價(jià)值。

4.巧用租賃合同條款

稅務(wù)業(yè)務(wù)是財(cái)務(wù)部門(mén)的核心工作之一，需得到企業(yè)高層的足夠支持與重視，以及關(guān)鍵業(yè)務(wù)部門(mén)的理解與合作。因此，在開(kāi)展租賃合同商務(wù)條款設(shè)計(jì)過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員必須做到與企業(yè)其他管理、業(yè)務(wù)部門(mén)之間的充分溝通及協(xié)調(diào)。只有良好的合作關(guān)系，凸顯財(cái)務(wù)部門(mén)在企業(yè)的地位及重要程度，才能創(chuàng)造出納稅籌劃的重要價(jià)值。

（1）租金價(jià)稅分離，避免稅上加稅

招商部門(mén)在與客戶(hù)簽署租賃合同時(shí)，雙方往往對(duì)租金的面價(jià)較為敏感，但對(duì)其是否含增值稅、租金所涉及稅率或征收率等了解有限，這是由于招商人員與財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)不同導(dǎo)致的。但財(cái)務(wù)人員應(yīng)提前與招商部門(mén)溝通相關(guān)條款，以便在統(tǒng)計(jì)從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，剔除增值稅因素，避免稅上加稅，增加不必要的稅負(fù)。從印花稅角度考慮，由于印花稅屬于行為稅，雖然其稅率較低，但租賃合同跨期長(zhǎng)、總額大，價(jià)稅分離的必要性更為明顯。

（2）“燙平”免租期，鎖定總租金

招商部門(mén)在與客戶(hù)進(jìn)行商務(wù)談判時(shí)，租戶(hù)可能會(huì)以裝修入住、辦理相關(guān)手續(xù)為由提出免租期等特約優(yōu)惠條款，那么在此期間，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)按照房產(chǎn)原值來(lái)完成房產(chǎn)稅的繳納。因此，財(cái)務(wù)人員在溝通商務(wù)條款時(shí)，必須結(jié)合相關(guān)的法律條文來(lái)提請(qǐng)法律和招商部門(mén)的關(guān)注，盡量避免在實(shí)際簽訂的合約中出現(xiàn)“免租期”字樣，并采用鎖定租金總額的方式，“燙平”免租期，從而起到節(jié)稅的效果。

（3）區(qū)分“干租”與“濕租”，完成納稅籌劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如有倉(cāng)儲(chǔ)空間可用于出租，這里舉個(gè)小例子，對(duì)“干濕租”加以調(diào)整，即可起到納稅籌劃的效果。假設(shè)該不動(dòng)產(chǎn)原值為4100萬(wàn)元，年租金收入（不含稅）500萬(wàn)元。按照從租計(jì)征的方式，類(lèi)似于“干租”業(yè)務(wù)，即按照租金收入12%，需要繳納60萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。但從這種租賃的本質(zhì)來(lái)講，企業(yè)提供的是倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，而非僅僅將不動(dòng)產(chǎn)出租給客戶(hù)，那么在安排納稅籌劃時(shí)，可按照其實(shí)際應(yīng)用價(jià)值將該合同判斷為倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)合同。倉(cāng)儲(chǔ)空間作為自用不動(dòng)產(chǎn)，向客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)，類(lèi)似于“濕租”業(yè)務(wù)，可被列為“從價(jià)計(jì)征”的范疇，只需要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅。假設(shè)該地區(qū)的扣除比例為70%，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅金就只有34.44萬(wàn)元。與開(kāi)展納稅籌劃之前的60萬(wàn)元稅金相比，明顯要少繳相當(dāng)數(shù)額的房產(chǎn)稅，由此減輕了企業(yè)的稅負(fù)。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)相應(yīng)的收入進(jìn)行分別核算，以區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)租賃收入以及倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)收入。由于兩種業(yè)務(wù)的性質(zhì)不同而導(dǎo)致的增值稅稅率也各不相同，不僅在稅務(wù)實(shí)務(wù)中應(yīng)對(duì)增值稅進(jìn)行區(qū)分統(tǒng)計(jì)和繳納，在納稅籌劃時(shí)也應(yīng)給予同等的關(guān)注和考慮。

在進(jìn)行“干租”與“濕租”的納稅籌劃過(guò)程中，在考慮提供倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)配備專(zhuān)門(mén)的保管人員和基礎(chǔ)設(shè)施，這也是開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)和籌劃的相關(guān)成本。在人員的配備方面，企業(yè)可利用和享受地方政府部門(mén)給出的一系列稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，聘任勤勞踏實(shí)和有責(zé)任心的社會(huì)相關(guān)人員來(lái)管理倉(cāng)庫(kù)。這樣在降低稅負(fù)的同時(shí)，也提高了企業(yè)的社會(huì)認(rèn)可度，達(dá)到了一舉兩得的效果。

提供倉(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)還可能帶來(lái)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。在儲(chǔ)存期間，由于保管人沒(méi)有保管到位而導(dǎo)致倉(cāng)儲(chǔ)物滅失或者損毀的，保管人必須要承擔(dān)專(zhuān)門(mén)的賠償責(zé)任。因此，在納稅籌劃時(shí)還應(yīng)當(dāng)充分考慮保險(xiǎn)的投入。

（4）采用分別收取租金與物業(yè)費(fèi)的節(jié)稅方式

對(duì)于一些規(guī)模比較大的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，可以采取分別收取租金和物業(yè)費(fèi)的稅籌模式。目前，許多大型集團(tuán)公司從拿地到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，再到后期的租賃、售賣(mài)以及提供物業(yè)管理服務(wù)等，均采用了全生命周期的運(yùn)營(yíng)模式。集團(tuán)通過(guò)戰(zhàn)略發(fā)展布局，進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，公司架構(gòu)經(jīng)過(guò)各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域團(tuán)隊(duì)的精心打磨，一般都較為合理穩(wěn)固。為了使分工更合理，服務(wù)更精細(xì)，管理更專(zhuān)業(yè)，集團(tuán)可專(zhuān)門(mén)成立負(fù)責(zé)服務(wù)于租戶(hù)的物業(yè)管理公司，將一部分租金轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行收取，轉(zhuǎn)嫁一部分“從租計(jì)征”的房產(chǎn)稅，且物業(yè)管理公司將不會(huì)承擔(dān)任何與房產(chǎn)稅相關(guān)的費(fèi)用。那么，在租金以及物業(yè)費(fèi)的商業(yè)洽談過(guò)程中，必須在條款中分別列示租金及物業(yè)費(fèi)的價(jià)格。并且，由于增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的稅率為11%，物業(yè)管理服務(wù)的稅率為6%，因此，注明所涉增值稅的稅率也尤為重要，不但便于分別核算，也相較于合并收租減少了增值稅及其附加的稅負(fù)。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)必須符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)的物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定，不能過(guò)高。

那么對(duì)于規(guī)模相對(duì)較小的商業(yè)地產(chǎn)公司，不考慮將物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立出去成立物業(yè)公司的話(huà)，也可采用合同條款的租金、物業(yè)費(fèi)區(qū)分定價(jià)，以實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的目的。

（5）通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租

按照我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是產(chǎn)權(quán)所有人。這就意味著無(wú)論采取哪種計(jì)征方式，前提都是產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)繳納稅款。據(jù)此，企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)租的方式完成房產(chǎn)稅籌劃，成立一家資產(chǎn)管理公司或者商務(wù)運(yùn)營(yíng)公司，企業(yè)采用低于市場(chǎng)的價(jià)格（1）把房屋出租給資產(chǎn)管理公司或者商務(wù)運(yùn)營(yíng)公司，然后再由其負(fù)責(zé)招商，按照市場(chǎng)價(jià)（2）出租，完成房產(chǎn)的出租。避免由于（1）價(jià)格大大低于（2）價(jià)格，而引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注，可以以未裝修房屋按照（1）價(jià)格完成關(guān)聯(lián)方租賃；經(jīng)過(guò)為客戶(hù)進(jìn)行“定制化”裝修后，由資產(chǎn)管理公司或商務(wù)運(yùn)營(yíng)公司以（2）價(jià)格對(duì)外出租。轉(zhuǎn)租主體由于不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，因此無(wú)須繳納房產(chǎn)稅，且從總體來(lái)看，轉(zhuǎn)租沒(méi)有產(chǎn)生額外的增值稅，因此，通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租可實(shí)現(xiàn)“從租計(jì)征”的納稅籌劃目的。

5.商業(yè)地產(chǎn)地下停車(chē)場(chǎng)納稅籌劃方法分析

按照我國(guó)相關(guān)法律，凡是在房產(chǎn)稅的征收范圍內(nèi)，具備房屋功能的地下建筑，地下人防等相關(guān)設(shè)施，都應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。地下車(chē)庫(kù)本就是必要的配套體系，一般情況下是企業(yè)的自持物業(yè)，不會(huì)單獨(dú)出租，其所產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值也遠(yuǎn)低于商鋪及辦公租賃。該部分房產(chǎn)稅就需要采用從價(jià)計(jì)征方式，其所依據(jù)的計(jì)稅基礎(chǔ)就是地下車(chē)庫(kù)原值。因此，對(duì)于以商業(yè)地產(chǎn)出租為主業(yè)的企業(yè)，在納稅籌劃中應(yīng)關(guān)注到對(duì)地上建筑和地下建筑成本的合理劃分，通過(guò)建模測(cè)算，確定相應(yīng)的房產(chǎn)原值，借助于這種方式有效降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。

三、總結(jié)

納稅籌劃屬于系統(tǒng)性、實(shí)踐性以及動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)的工作，最終的結(jié)果是否成功是受到很多因素的影響。而房產(chǎn)稅納稅籌劃只是其中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的支系，卻也能對(duì)整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生較大的影響。即便是忽視了其中某個(gè)細(xì)小的因素，都會(huì)讓納稅籌劃的結(jié)果受到不良影響，因此，應(yīng)對(duì)企業(yè)所涉各項(xiàng)稅種進(jìn)行綜合考量。

在實(shí)際操作當(dāng)中，還需結(jié)合公司的內(nèi)部及外部環(huán)境分析，在實(shí)施納稅籌劃之前開(kāi)展法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，最大限度地降低納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，合理保障企業(yè)獲得最大利益。同時(shí)，成功的納稅籌劃方案是基于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、合理、完整的前提下完成的，因此，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)核算管理、稅務(wù)管理、預(yù)算管理等方面的投入，為實(shí)現(xiàn)納稅籌劃保駕護(hù)航。

本文介紹了幾種適合各類(lèi)不同企業(yè)的房產(chǎn)稅納稅籌劃方法，希望可以使企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升其管理品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值，為企業(yè)可持續(xù)化運(yùn)營(yíng)提供合理保障。