□文/黃佩佩

（ 臺州市黃巖區(qū)房地產(chǎn)事務中心 浙江·臺州）

［ 提要］ 近年來，我國住房租賃市場發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，政策性租賃住房保障體系漸趨完善。 但也出現(xiàn)供應總量及供應結(jié)構(gòu)不合理、租賃市場混亂等問題。 本文以臺州市黃巖區(qū)為例，分析住房租賃市場發(fā)展成效及存在的主要問題，并提出一些意見建議。

黨的十九大報告明確指出：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策支持推動下，我國住房租賃市場發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，但也出現(xiàn)了供應總量及供應結(jié)構(gòu)不合理、租賃市場混亂、中介服務不規(guī)范、租金價格上漲過快、租賃市場制度不完善等問題。以臺州市黃巖區(qū)為例，截至目前，黃巖區(qū)流動人口24.7 萬人，租賃房屋3.83萬套，流動人口租房占比90%，面對巨大的租賃市場壓力，在新的形勢下，提出租購并舉的新目標和新舉措，加強住房租賃市場的建設和發(fā)展，不僅有助于穩(wěn)增長、去庫存、抑制房價增長過快，而且有助于加快住房供給、落實住房基本保障。

一、住房租賃市場發(fā)展成效

（ 一）臺州市首部出租房“ 地方法”實施?！杜_州市居住出租房屋安全管理規(guī)定》于2018 年12 月26 日經(jīng)市五屆人大常委會第十七次會議審議通過，2019 年3 月28 日經(jīng)省十三屆人大常委會十一次會議批準，于2019 年7 月1 日起正式施行。這標志著浙江省范圍內(nèi)首部針對居住出租房屋安全問題的地方性法規(guī)正式出臺。目前，臺州現(xiàn)有登記在冊的居住出租房屋28.3萬多戶，居住在出租房屋中的流動人口達127.1 萬人，占流動人口總量的60%，居住出租房屋安全管理工作亟待加強規(guī)范和長效管理?！兑?guī)定》總結(jié)了臺州市多年來居住出租房屋管理的實踐經(jīng)驗，涉及主體責任、部門職責、信息登記、治安和消防安全管理等諸多方面，對于促進臺州市居住出租房屋安全管理工作，具有重要意義。

（ 二）市場化租賃是主體，政策性租賃住房保障體系漸趨完善。黃巖區(qū)自2007 年起啟動公共租賃住房保障，形成保障制度上以公共租賃住房為主、保障方式上實物配租和貨幣補貼并舉的住房保障體系，著力解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)新就業(yè)人員、外來務工人員和其他農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人員的住房困難。目前，黃巖區(qū)通過新建西城梅園廉租房、馬鞍山公租房、廉租房，提供保障性住房建筑面積共計11.16 萬平方米，累計推出公共租賃住房房源1，408 套。

（ 三）運營主體擴展，產(chǎn)品細分化。 政策紅利和強勁的內(nèi)生市場需求促使眾多不同類型機構(gòu)涉足長租公寓領域，以杭州為例，形成開發(fā)商系（如，萬科的泊寓、德信的隨寓公寓等）、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司系（如，魔方、YOU+等）、中介系（如，鏈家自如、愛上租等）、酒店管理系（如，如家的逗號公寓等）四大運營主體，長租公寓+互聯(lián)網(wǎng)/金融/生活服務等模式。黃巖區(qū)租賃市場還有待進一步擴展運營主體，目前房產(chǎn)公司和大環(huán)房產(chǎn)合作開發(fā)的新前街道新中路地塊出租公寓，面對當?shù)仄髽I(yè)管理層，是為企業(yè)解決職工宿舍的國有租賃平臺。另外，幾個工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項目，留存一部分房產(chǎn)出租解決所在地企業(yè)的職工住宿問題，除這些少量的工業(yè)企業(yè)配套出租房源外，大量出租房源是個人提供的空置房，黃巖區(qū)基本上沒有形成規(guī)?；某鲎夤?。

二、住房租賃市場發(fā)展存在的主要問題

（ 一）供應總量及供應結(jié)構(gòu)不合理。 從數(shù)據(jù)來看，我國約有25.8%的城市居民通過租房解決住房問題；另外，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，在常住人口中有相當大比例的人口是通過租房解決居住問題，而租房市場總的供給量相對不足。以黃巖區(qū)為例，租房供給不均衡，對租房需求量大，而供給之于需求顯得相對不足。租房供求市場結(jié)構(gòu)也存在畸形，租戶對于小戶型、低總價的出租房屋需求高，市場供應少，存在供求矛盾。黃巖區(qū)單身公寓等小戶型出租房屋相對較少，占黃巖出租房屋的比例低，單身公寓的出租均價約為每月35 元/平方米。整個黃巖區(qū)的出租房屋均價約為每月23 元/平方米。由于整個黃巖區(qū)單身公寓等小戶型出租房屋占比較少，樓盤較新，以精裝修為主，市場均價明顯高于整個黃巖區(qū)的出租房屋均價。

（ 二）租賃市場混亂，市場供給主體較為單一。 我國現(xiàn)階段的租房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，以居民個人房屋出租為主，機構(gòu)出租者較為缺乏。私人租賃存在很多弊端，有很多房東為了追求高收益，不管房產(chǎn)是否具有合法憑證，隨意隔斷，不向房產(chǎn)管理部門申請辦理備案，也不與承租人簽訂正規(guī)的租房合同。而且存在大量轉(zhuǎn)租、分租、群租現(xiàn)象，盡管相關部門對這部分房東做出過相應的處理措施，卻仍缺乏行之有效的管理辦法。出租人克扣承租人押金、上調(diào)租金等問題司空見慣，租賃服務中矛盾重重、糾紛不斷，租賃行為缺乏相關制度的約束與保護，整個住房租賃市場混亂。以黃巖區(qū)為例，西洋鄭小區(qū)有一套出租房，房東租給本地租客半年，租客住滿5 個月后，冒充房東將房子轉(zhuǎn)租給另外的租客，騙取了半年的租金。之后原房東發(fā)現(xiàn)這個情況，根據(jù)出租合同上的身份證及電話號碼，聯(lián)系派出所找到租客，追回租金。

（ 三）房屋租賃服務體系不專業(yè)、不規(guī)范，住房租賃市場信息不對稱。近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機構(gòu)發(fā)展相對滯后，中介服務體系專業(yè)性不高、規(guī)范性不強、自律性較低。房屋中介服務行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員普遍受教育水平低（90%以上的從業(yè)人員為大專以下學歷）、專業(yè)能力不足、業(yè)績壓力大、人員流動性強，造成房屋中介機構(gòu)過度追求利潤、惡性競爭、缺乏信譽，無法建立長效的市場機制與服務機制。住房租賃市場信息不對稱，58 同城、安居客等網(wǎng)站的租房信息多而繁雜，存在很多虛假信息，沒有嚴格的發(fā)布前審核制度，這些房源絕大多數(shù)掌握在中介手中，為中介所壟斷。承租戶通過互聯(lián)網(wǎng)來找房，通常都是聯(lián)系到中介，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上合心意的房源已經(jīng)租賃，卻還懸掛在網(wǎng)頁上。二房東、黑中介的現(xiàn)象層出不窮，擾亂了正常的中介服務市場，房屋中介的混亂和房源信息的分散不僅僅給租戶和房東帶來不便，也給租賃市場的健康發(fā)展帶來很多障礙。以黃巖區(qū)為例，一位外來大學生尋找租房，與某中介簽訂了租房協(xié)議，交了押金，在居住一晚后，因房東不想再將房子租給大學生，將大學生趕出房子，大學生找中介退押金，中介不肯退還，發(fā)生糾紛。后大學生找到房管處尋找?guī)椭诜抗芴幗灰姿膮f(xié)調(diào)下，雙方協(xié)商，扣除一晚居住的房費給房東后，退還剩余押金。

（ 四）市場監(jiān)管較弱，缺乏相關管理制度。 住房租賃市場長期缺乏權(quán)威的統(tǒng)計信息、住房租賃合同備案率低，政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導致政府制定有關政策、引導市場發(fā)展缺乏有效信息。相應管理制度的缺乏，使得相關部門憑經(jīng)驗辦事，一時無法適應“租購并舉”的住房制度改革方向。很多問題涉及房產(chǎn)、工商、公安等多個部門的管理范疇，容易形成責任不明、相互推諉、協(xié)調(diào)困難、多頭管理的混亂局面。以黃巖區(qū)為例，住建系統(tǒng)沒有完整的租賃信息，公安部門有流動人口的詳細租賃信息，但沒有常住人口的租賃信息，工商部門只有中介機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照信息，后續(xù)管理沒有跟上。由于管理制度的不完善，管理手段跟不上，工作人員經(jīng)驗不足，長此以往，不利于租賃市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

（ 五）后疫情時代，租賃同權(quán)難以確切落實，租戶權(quán)益難以得到有效保障。 鑒于新型冠狀病毒引起的肺炎疫情的影響，在防控疫情初期，各個小區(qū)嚴格管控，租賃人群在疫情防控中受到歧視性待遇。有些小區(qū)直接不讓租客入內(nèi)，有的即使允許租客入內(nèi)，也要求房東現(xiàn)場簽保證書才放租客進入。在公共突發(fā)事件關鍵時期對租客的歧視性做法，會讓人們對租房望而卻步，激起只要可能就一定要在居住地買房的信念，加大住房市場的扭曲。黃巖區(qū)作為“模具之鄉(xiāng)”，集中了臺州地區(qū)78%的模具制造業(yè)，從業(yè)人員占全市的63.2%，銷售額占58.2%。截至2014 年底，全區(qū)共有模具、配件及相應裝備企業(yè)2，000 多家，從業(yè)人員5 萬多人，實現(xiàn)年產(chǎn)值145 億元，模具年出口量在3億美元以上。強大的產(chǎn)業(yè)集群效應，吸引了眾多外來務工人員，而這些人員的到來，也刺激了住房租賃市場的發(fā)展。黃巖區(qū)出租房屋數(shù)量由2010 年的3.77 萬余間，增加至2020 年的3.83萬余間。面對龐大的租客群體，如何消除對租客的各種歧視，維護租客正當權(quán)益，有效落實租賃同權(quán)，是住房租賃市場發(fā)展需要攻破的重要關卡。如何確保租賃同權(quán)在后疫情時代得以有效落實，給外來務工人員帶來安全感和一定的保障，也是亟待解決的關鍵問題。

三、意見建議

（ 一）增量租賃房和存量改造并行，切實增加市場可租賃房源，調(diào)控供求關系，改善供應結(jié)構(gòu)。 從供給側(cè)入手，合理規(guī)劃土地用途，增加租賃用地供給，建成幾個租賃房試點區(qū)域，集中管理，形成樣板，再后續(xù)推廣，規(guī)范出租房標準，提升整個房產(chǎn)租賃市場的品質(zhì)。通過多種途徑擴大房源供應渠道，不斷增加租賃房源供應，緩解住房租賃供需矛盾。通過市場這只無形的手，進一步改善供求關系，優(yōu)化住房租賃市場資源配置。中低收入居民和大量收入水平較低的外來務工人員，需求以面積較小、價格較便宜的住房為主；年輕人群對房屋的舒適性、交通便捷性要求較高。前期規(guī)劃設計要充分考慮租賃住房供給的區(qū)域、結(jié)構(gòu)、價格等，通過構(gòu)建規(guī)范有序的住房租賃市場，高、中、低檔合理布局，做到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，妥善解決居民住房問題。例如長租公寓模式、酒店公寓模式等，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新建樓盤時，適當配置租賃房源。同時，在存量房改造方面，一些閑置的房屋和土地資源，包括存量住宅的更新改造和商辦廠辦的改造租賃政策應細化和明確。

（ 二）多方面出臺優(yōu)惠政策，形成租賃市場多主體供給的局面。 展望未來，租賃市場規(guī)模的擴大將導致租賃市場的分工更加細化，也會吸引更多的機構(gòu)加入。更多的市場主體包括銀行和金融機構(gòu)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、國有租賃公司、開發(fā)商、中介和酒店集團、第三方租賃運營企業(yè)以及各種資本勢力的加入，會導致機構(gòu)的滲透率顯著提升，有望徹底改變中國租賃市場房源分散于個體房東的局面，這將有助于扭轉(zhuǎn)租賃市場長期交易秩序混亂的局面。為鼓勵機構(gòu)出租者長期穩(wěn)定經(jīng)營，有必要在土地和稅收及金融政策方面鼓勵機構(gòu)出租者，降低租賃型企業(yè)開發(fā)運營成本減輕其運營稅收負擔。

（ 三）政府主導的租賃信息和服務平臺上線，規(guī)范房屋租賃服務體系。臺州房源網(wǎng)，作為臺州人自己的找房平臺，是由臺州市房管處聯(lián)合各縣市區(qū)房管部門一起創(chuàng)建的房屋服務平臺，目前尚不能完成鋪開。應建立統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管服務平臺，充分發(fā)揮交易服務、行業(yè)監(jiān)管和市場監(jiān)測作用。借鑒杭州等城市經(jīng)驗，將國有企業(yè)租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介機構(gòu)代理住房、個人出租住房等各類房源納入服務平臺，提供租房“一站式”服務。該平臺為租賃雙方提供多種便民服務：出租方可通過該平臺免費發(fā)布房屋租賃信息，承租方可進行網(wǎng)上查詢房源信息，并在網(wǎng)上看房、選房；平臺制定推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；在該平臺上成交，不收取任何交易手續(xù)費用，為租賃雙方節(jié)約交易成本；承租人可以在網(wǎng)上支付租金、押金及水、電、氣等其他費用。通過多樣化的便民服務，促使用戶接納服務平臺，而使得更多的用戶通過服務平臺成交。著力構(gòu)建一個政府主導的覆蓋全區(qū)、職責明確、科學高效的住房租賃監(jiān)管服務網(wǎng)絡平臺。

（四）細化分工，加強市場監(jiān)管，完善相關管理制度。完善和細化租房市場管理制度，做到各種租賃行為都能有相關的管理條例來約束。出臺住房租賃改革政策，涉及培育新型市場供應主體、住房消費模式轉(zhuǎn)變、建設公共租賃住房、加強租賃市場監(jiān)管等方面，進一步引導住房租賃市場職責進行細化分工，避免由于職責不清所導致的一系列失誤事件。

（五）引導改變居民住房觀念。要重視發(fā)展住房租賃市場的宣傳工作，營造良好的輿論環(huán)境，引導改變重買輕租的住房觀念，倡導理性、梯度消費。規(guī)范住房租賃相關主體權(quán)利義務關系，突出保護承租人權(quán)益，增加租房居住的安全感和穩(wěn)定感。運用財稅與信貸政策促進住房租賃需求發(fā)展，如租房者可以提取公積金支付房租，簡化公積金提取手續(xù)，按實際支付的房租來抵扣個人所得稅，鼓勵租賃雙方簽訂長期租賃合同，鼓勵商業(yè)銀行比照住房按揭貸款利率為長期租賃者提供租金貸。賦予承租人更多的公共服務的權(quán)利，在申領居住證、享受義務教育、醫(yī)療等方面給予政策支持，真正實現(xiàn)租購并舉、租購同權(quán)，進而改變居民的住房消費觀念。