趙海寧

摘要：隨著時間的推移，科技力量穩(wěn)步增強，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要動力。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快推動了城市高層住宅項目的增加。伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房價也急速上漲，房地產(chǎn)測繪質(zhì)量控制等相關(guān)問題也受到社會各界的影響，業(yè)界對測繪技術(shù)和控制提出了嚴格要求。此外，有關(guān)部門還制定了有關(guān)房地產(chǎn)測量和質(zhì)量控制標準的相應(yīng)規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)測量和質(zhì)量控制提供了可靠的參考，對房地產(chǎn)測量和制圖具有重要意義。本文主要分析如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場提升房產(chǎn)測繪質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);測繪成果;質(zhì)量檢查

引言

房地產(chǎn)的測繪工作是利用專業(yè)的測繪儀器，精確地測算房產(chǎn)建筑面積，這項工作是伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而出現(xiàn)的新工種。隨著測繪行業(yè)的逐漸成熟，為了確保測繪成果質(zhì)量，測繪人員應(yīng)高度重視房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作。

1、房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作概述

房地產(chǎn)行業(yè)在全民經(jīng)濟建設(shè)熱潮的帶動下飛速發(fā)展，與房產(chǎn)有關(guān)的問題越來越受到大眾的關(guān)注。面積問題是房產(chǎn)糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的問題之一，需要依靠測繪工作來確定房產(chǎn)面積。房地產(chǎn)測繪工作逐漸受到人們的重視，測繪的成果與質(zhì)量也越來越受到人們的關(guān)注，因此，檢查人員應(yīng)加強房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作。房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查是房地產(chǎn)信息真實性與可靠性的重要保障。在整個檢查過程中，檢查人員應(yīng)當嚴格遵守相關(guān)行業(yè)規(guī)定與國家標準，確保檢查工作合理合法，具有法律效應(yīng)。檢查工作一般有兩個流程：先進行一級檢查，然后在一級檢查的基礎(chǔ)上落實二級檢查。

2、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的常見問題

2.1測繪人員記錄測量草圖不規(guī)范

測繪草圖是測繪計算面積和填寫物業(yè)登記表格的原始基礎(chǔ)，測量員應(yīng)根據(jù)實際情況用鉛筆繪制調(diào)查圖。比如，如果記錄不正確，應(yīng)該用裂縫來修改，而不是修改，嚴禁用橡皮擦擦除再重寫。測繪人員和測繪日期未按要求填寫，在調(diào)查過程中，外地工作人員沒有進行“多觀察”以避免出現(xiàn)問題，數(shù)據(jù)收集也不完整。他們利用預(yù)算大小來補充草圖中經(jīng)常遺漏的尺寸，記錄建筑樓層數(shù)、房屋位置、北線、實際開門位置、確保剪力墻位置等，導(dǎo)致多次趕赴施工現(xiàn)場檢查尺寸。后續(xù)工作受到影響，無法及時有效地改進調(diào)查工作。

2.2房屋預(yù)測與實測建筑面積差異較大

建筑物的建筑設(shè)計預(yù)測和建筑面積測量在測量對象、數(shù)據(jù)采集源、測量目的、誤差引起的條件等方面有所不同。它們之間在建筑面積測量方面存在很大差距。在實際作業(yè)中，外勤人員通常直接使用預(yù)算地圖做為測量草圖，導(dǎo)致現(xiàn)場資料（例如剪力墻結(jié)構(gòu)、建筑物的局部變化等）不會在測量草圖上標示。當測量師在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與As-Built圖面不符時，他們沒有及時給建筑單位和施工單位反饋，收到設(shè)計變更圖，因此無法為繪制和計算面積提供依據(jù)。

2.3測繪成果的檢查不規(guī)范

對于測繪成果的檢查，有關(guān)經(jīng)營者沒有養(yǎng)成相互檢查的習慣，由此產(chǎn)生的錯誤會增加測繪成果質(zhì)量檢查員的工作量，導(dǎo)致工作效率低下，無法及時有效地提供完整的成果。一些測繪企業(yè)沒有統(tǒng)一的檢驗標準，也沒有制定相應(yīng)的檢驗程序和表格，因而檢驗沒有遵守規(guī)則。如果出現(xiàn)錯誤，就無法迅速發(fā)現(xiàn)問題，浪費了大量的時間、人力和財力。

3、控制房產(chǎn)測繪質(zhì)量的建議

3.1引進先進技術(shù)

由于測繪成果和質(zhì)量檢查工作需要檢查人員對大量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行分析和校對，因此檢查人員需要先進技術(shù)的幫助。為了提高測繪檢查工作的效率，檢查人員應(yīng)當在開展檢查工作的過程中，積極應(yīng)用先進的信息技術(shù)。測繪過程中獲取的各項信息都能夠通過信息技術(shù)來實現(xiàn)集中管理和實時共享，做到測繪數(shù)據(jù)的雙線并行。工作人員還可以利用信息技術(shù)來構(gòu)建數(shù)據(jù)中心，完善數(shù)據(jù)保存工作，利用區(qū)塊鏈技術(shù)，積極搭建測繪檢查平臺，保證測繪數(shù)據(jù)的時效性、真實性與安全性。在大數(shù)據(jù)的幫助下，測繪檢查不再需要人工來核對數(shù)據(jù)，而是利用模型與算法對房產(chǎn)信息進行快速計算與校對，測繪成果和質(zhì)量檢查工作的效率大大提高，測繪成果和質(zhì)量檢查工作的準確度也會大幅提高。

3.2分析測繪任務(wù)

該股收到測繪任務(wù)后，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容分析測繪任務(wù)，認真填寫登記表格和合同評價表，分析信任方的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，發(fā)出測繪通訊和任務(wù)書，并根據(jù)具體內(nèi)容安排有關(guān)工作。測繪單位應(yīng)根據(jù)客戶信息規(guī)劃測繪內(nèi)容，與測繪人員交流技術(shù)方法，并按任務(wù)類型選擇測繪技術(shù)。

3.3開展檢查總結(jié)

房地產(chǎn)測繪工作完成后，測繪人員應(yīng)仔細檢查測繪數(shù)據(jù)，檢查家居面積、分層面積和總面積，確保規(guī)劃面積與總面積相符。自檢后，質(zhì)量檢測人員在行業(yè)內(nèi)進行檢測。在自檢測中，如果規(guī)劃設(shè)計圖和現(xiàn)場映射之間存在數(shù)據(jù)差異，則應(yīng)在現(xiàn)場映射圖中標記最終結(jié)果。對于已確定的土地利用記錄，公司應(yīng)蓋章確認，并為進行室內(nèi)和室外檢查提供依據(jù)。

3.4強化關(guān)鍵節(jié)點的質(zhì)量檢查

房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集和圖紙的檢驗是后續(xù)測繪工作有效發(fā)展的保證，也是提高測繪成果的效率和準確性的前提。因此，在早期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集過程中，應(yīng)審查數(shù)據(jù)的完整性和一致性，以確保所收集的數(shù)據(jù)符合要求。必須明確確定這是否是工程圖紙的最終版本，所提供的信息是否已完全簽字;發(fā)生施工變更時，需要蓋章信息，并由規(guī)劃部門確認。在銷售前的房地產(chǎn)測繪中，必須檢查比較規(guī)劃圖是否與電子圖相匹配。為了減少系統(tǒng)誤差和隨機誤差的積累，應(yīng)定期審查測繪儀器，以減少測繪工作。要排除意外測量誤差，請確保單獨測量兩次測量的邊長，并刪除公差內(nèi)的中間值作為最終測量結(jié)果。查明房屋現(xiàn)狀與圖紙不符的地區(qū)，找出原因，制作相關(guān)記錄;在行業(yè)成果處理階段，嚴格實施二級檢驗審核制度，通過測繪人員的自檢和反檢，確保數(shù)據(jù)的準確性，通過專職質(zhì)量檢驗人員或技術(shù)項目經(jīng)理對數(shù)據(jù)進行審核，及時處理存在的問題，直至數(shù)據(jù)成果合格。

3.5合理管控房產(chǎn)測繪的市場化

房地產(chǎn)測繪商業(yè)化后，在激烈的市場競爭機制下，測繪單位可以通過降低測繪服務(wù)費提高競爭優(yōu)勢。測繪市場的活力雖已激活，但如果不能及時跟蹤，市場控制將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)管理混亂，導(dǎo)致惡性競爭。根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，一個行業(yè)如果不能通過圓，就會經(jīng)常出現(xiàn)假貨，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。當測繪服務(wù)價格過低，無法承擔正常測繪服務(wù)費用時。此外，房地產(chǎn)測繪成果的經(jīng)濟利益鏈廣泛，涉及許多利益攸關(guān)方。一些單位以不當手段獲得了房地產(chǎn)測繪項目，以完成單位的固定生產(chǎn)價值。單位發(fā)展失控，必然會引起火災(zāi)，給自己和整個房地產(chǎn)測繪行業(yè)帶來不可預(yù)測的后果，給行業(yè)形象帶來損害。因此，房地產(chǎn)測繪單位必須通過一定的行政控制手段減緩房地產(chǎn)測繪行業(yè)的市場化。具體而言，可以通過加強測繪單位測繪資格的審核要求以及有關(guān)人員工作資格和技術(shù)水平的相關(guān)證明要求，從源頭提高整個房地產(chǎn)測繪單位的綜合服務(wù)能力，提高房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。

3.6發(fā)揮房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的作用

作為一個非政府組織，經(jīng)濟協(xié)會不能像政府那樣在社會經(jīng)濟中發(fā)揮經(jīng)理的作用，但可以在某些領(lǐng)域發(fā)揮特殊作用。隨著中國市場經(jīng)濟的深化，貿(mào)易協(xié)會的作用越來越明顯。經(jīng)濟協(xié)會可以及時解決現(xiàn)有問題，更接近市場，關(guān)注事物的過程，更有針對性，更高效，投入成本更低。因此，在有關(guān)房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的糾紛中，往往是比行政部門更實際的房地產(chǎn)測繪協(xié)會。中國應(yīng)加快建立地方房地產(chǎn)測繪協(xié)會，促進其科學合理的內(nèi)部管理機制，推動其朝著規(guī)范有序的方向發(fā)展。為充分反映協(xié)會的充分參與、公平和代表性，應(yīng)引入公眾參與。同時，政府行政部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的支持力度，推動其立法進程，確保房地產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會職能的明確劃分。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位逐漸上升，其測繪成果和質(zhì)量受到了開發(fā)商和業(yè)主的密切關(guān)注。為了保證房地產(chǎn)測繪工作的公平性和公正性，嚴格檢查其測繪成果和質(zhì)量是很有必要的;為了保證其測繪成果和質(zhì)量的真實性和有效性，檢查人員必須落實各級檢查工作，高度重視人才培養(yǎng)與引進先進技術(shù)。

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