馬云輝

一、引言

自2016年全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)去庫(kù)存工作以來(lái)，重慶市按照相關(guān)工作要求，加快制定和完善了房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了明顯成效，但以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓構(gòu)成的商業(yè)商務(wù)用房去庫(kù)存壓力仍然較大，已成為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。因此，加大商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)去庫(kù)存工作力度，推進(jìn)商業(yè)商務(wù)空置樓宇開(kāi)發(fā)利用，對(duì)于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范行業(yè)有序運(yùn)營(yíng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展具有重要意義。

二、重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀和特點(diǎn)

通過(guò)對(duì)重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)分析，重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存總體呈現(xiàn)“數(shù)量上庫(kù)存規(guī)模長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行、去庫(kù)存壓力大，空間分布上主城都市區(qū)庫(kù)存多、兩群地區(qū)庫(kù)存少”的特征。從庫(kù)存總量看，2019年底，全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存面積總計(jì)639萬(wàn)平方米，其中，辦公樓庫(kù)存面積103萬(wàn)平方米、占商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存總面積的16.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存面積537萬(wàn)平方米、占商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存總面積的83.8%。從空置時(shí)間看，空置1年以?xún)?nèi)（待銷(xiāo)）的有148萬(wàn)平方米、占比23.2%，空置1～3年（滯銷(xiāo)）的有301萬(wàn)平方米、占比47.1%，空置3年及以上（積壓）的有190萬(wàn)平方米、占比29.7%。從區(qū)域分布情況看，重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在主城都市區(qū)（包括中心城區(qū)和主城新區(qū)），2019年，中心城區(qū)、主城新區(qū)、渝東北三峽庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)群（以下簡(jiǎn)稱(chēng)渝東北），渝東南武陵山區(qū)城鎮(zhèn)群（以下簡(jiǎn)稱(chēng)渝東南）四個(gè)區(qū)域商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)庫(kù)存面積分別為315萬(wàn)平方米、215萬(wàn)平方米、70萬(wàn)平方米和39萬(wàn)平方米，占比分別為49.3%、33.7%、10.9%和6.1%。從變動(dòng)趨勢(shì)看，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存總量快速提升，在2016年達(dá)到歷史高點(diǎn)的730萬(wàn)平方米，之后，庫(kù)存總量呈現(xiàn)一定的下降趨勢(shì)，但與住宅商品房庫(kù)存面積六成以上的下降幅度相比形成巨大反差，2019年比2016年庫(kù)存總量下降91萬(wàn)平方米，下降幅度僅為12.5%。 從去化周期看，商業(yè)商務(wù)樓宇去庫(kù)存難度較大，以2019年底數(shù)據(jù)為例，全市超過(guò)600萬(wàn)平方米的商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存面積，按照狹義庫(kù)存去化周期 計(jì)算，重慶市商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)庫(kù)存去化周期分別為14.8和15.4個(gè)月，與2018年相比又有所增加；如果按照廣義庫(kù)存去化周期 計(jì)算，重慶市商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)庫(kù)存去化周期則分別需要107和128個(gè)月。

三、重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大的原因分析

雖然為保證商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，重慶市加大了去庫(kù)存力度，并出臺(tái)了相關(guān)政策文件，但去庫(kù)存壓力大的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有得到根本改變。除了總量過(guò)剩，樓宇功能過(guò)時(shí)、市政配套設(shè)施不足、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)不健全以及樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展滯后等，也是加劇商業(yè)商務(wù)樓宇去庫(kù)存壓力大的重要影響因素。大規(guī)模集中建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施、人口數(shù)量及商業(yè)商務(wù)氛圍的成熟又相對(duì)滯后，不可避免增加了商業(yè)商務(wù)樓宇的空置壓力。受經(jīng)濟(jì)下行和電商迅猛發(fā)展等影響，傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)空間受到擠壓的同時(shí)，商務(wù)咨詢(xún)、信息服務(wù)、中介服務(wù)、辦公服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不健全，導(dǎo)致短期內(nèi)商業(yè)商務(wù)樓宇的吸納速度不會(huì)有太大變化。從樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，重慶市樓宇產(chǎn)業(yè)聚集效益低，特色樓宇不突出，樓宇經(jīng)濟(jì)類(lèi)型趨向多元化、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，無(wú)法形成較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。早期開(kāi)發(fā)的商業(yè)商務(wù)樓宇以出售為主，導(dǎo)致同一樓宇內(nèi)產(chǎn)權(quán)分散，不利于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，也不利于產(chǎn)業(yè)鏈的水平整合和垂直整合，在空間上難以形成特色樓宇群。從服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，針對(duì)高端商業(yè)商務(wù)需求的精細(xì)化物業(yè)服務(wù)等配套服務(wù)相對(duì)滯后。此外，商業(yè)商務(wù)樓宇周邊的交通、停車(chē)、設(shè)施設(shè)備等配套不健全，餐飲、休閑娛樂(lè)等生活服務(wù)水平低等問(wèn)題，也在一定程度上制約了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、推進(jìn)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策建議

推進(jìn)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫(kù)存，應(yīng)從“控制增量、盤(pán)活存量”兩條線(xiàn)入手。一是從規(guī)劃、土地、信貸等供給側(cè)，合理控制商業(yè)商務(wù)樓宇增量；二是多策并舉，加大對(duì)空置樓宇的開(kāi)發(fā)利用程度，聚焦樓宇品質(zhì)提升、發(fā)展環(huán)境優(yōu)化，加快高端要素聚集和產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合和轉(zhuǎn)型，在盤(pán)活存量的基礎(chǔ)上激發(fā)增量，確保重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.強(qiáng)化規(guī)劃的引領(lǐng)性和約束性

針對(duì)重慶市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模大、去化周期長(zhǎng)的實(shí)際，增強(qiáng)土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控功能，調(diào)整商業(yè)商務(wù)樓宇建設(shè)用地供地節(jié)奏，從源頭上保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。對(duì)于配套成熟區(qū)域，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展帶來(lái)的購(gòu)物方式、生活方式、消費(fèi)方式變化及商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，控制賣(mài)場(chǎng)加門(mén)面?zhèn)鹘y(tǒng)物業(yè)增量。對(duì)于新開(kāi)發(fā)片區(qū)，要遵循商業(yè)商務(wù)集中布局、商業(yè)服務(wù)業(yè)聚集發(fā)展的規(guī)律，從城規(guī)、土規(guī)留足發(fā)展空間，但考慮到產(chǎn)業(yè)布局及人口布局具有滯后性的特點(diǎn)，在供地上把握開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，控制供地節(jié)奏。對(duì)城市綜合體之外的新開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，應(yīng)進(jìn)一步從規(guī)劃上放開(kāi)商業(yè)配套比例管控，給開(kāi)發(fā)商更多的靈活性。以促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等規(guī)劃，從既解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、又盤(pán)活空置樓宇資源的角度出發(fā)，將商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存的開(kāi)發(fā)利用與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)籌謀劃，做好樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制，引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)的合理集聚和布局優(yōu)化。

2.推進(jìn)商業(yè)商務(wù)樓宇功能轉(zhuǎn)型利用

一是大力發(fā)展租賃服務(wù)業(yè)，在房住不炒以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的大背景下，支持自持商業(yè)商務(wù)樓宇業(yè)主或?qū)I(yè)投資業(yè)主，利用商改住商務(wù)房源發(fā)展規(guī)?；姆课葑赓U業(yè)務(wù)，培育住宅租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向租售并舉的模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時(shí)，以重慶市建設(shè)國(guó)際消費(fèi)城市和世界知名旅游目的地為契機(jī)，支持社會(huì)資本，利用空置商業(yè)商務(wù)樓宇和閑置民房發(fā)展城市假日酒店、長(zhǎng)租公寓和精品民宿。

二是推進(jìn)部分功能過(guò)時(shí)的庫(kù)存商業(yè)商務(wù)樓宇向公共停車(chē)場(chǎng)轉(zhuǎn)型利用。針對(duì)當(dāng)前中心城區(qū)商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、行政辦公聚集區(qū)以及學(xué)校、醫(yī)院周邊等普遍存在的停車(chē)難問(wèn)題，盡快制定商業(yè)和寫(xiě)字樓改鋼結(jié)構(gòu)停車(chē)樓方案，并制定配套政策，推進(jìn)有條件有需求有意愿的庫(kù)存商業(yè)商務(wù)樓宇進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用。

三是推進(jìn)部分閑置商業(yè)商務(wù)樓宇向機(jī)關(guān)企事業(yè)單位辦公用房轉(zhuǎn)型利用。針對(duì)目前部分機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公用房存在的房屋老舊、空間布局不合理、交通環(huán)境較差、配套設(shè)施不全以及統(tǒng)一管理成本高、管理效率低、服務(wù)對(duì)象便利度差等突出問(wèn)題，可采取調(diào)劑使用、置換、出租等方式，解決機(jī)關(guān)企事業(yè)單位辦公用房需求。

四是推進(jìn)部分閑置商業(yè)商務(wù)樓宇公共服務(wù)等民生用房轉(zhuǎn)型利用。通過(guò)政府統(tǒng)一回收、統(tǒng)籌利用的方式，滿(mǎn)足社區(qū)公益用房、便民服務(wù)用房、幼兒園、醫(yī)療康養(yǎng)機(jī)構(gòu)等公共服務(wù)和民生工程用房需求，推進(jìn)空置商業(yè)商務(wù)樓宇利用。鼓勵(lì)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展“一老一小”生活性服務(wù)業(yè)，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)方式或者政府支持下，選擇恰當(dāng)空置商業(yè)商務(wù)樓宇舉辦民辦普惠幼兒園或者公辦幼兒園，鼓勵(lì)相關(guān)市場(chǎng)主體有效利用空置樓宇開(kāi)展相關(guān)養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

3.推進(jìn)商業(yè)商務(wù)樓宇業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型利用

通過(guò)引導(dǎo)樓宇統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)、豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、培育特色樓宇促進(jìn)行業(yè)聚集、打造產(chǎn)業(yè)空間聚集功能性平臺(tái)，促進(jìn)空間功能分區(qū)，全面提升樓宇經(jīng)濟(jì)聚集效益，促進(jìn)閑置樓宇利用。

一是針對(duì)商業(yè)商務(wù)樓宇普遍存在的混業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，推進(jìn)多模式整合。按照“突出主業(yè)”的原則，對(duì)區(qū)位相近、功能相似、配套相同的商業(yè)商務(wù)樓宇內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行摸底，對(duì)入駐率低、注冊(cè)率低、貢獻(xiàn)率低以及與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位不相符的樓宇進(jìn)行功能置換和業(yè)態(tài)整合。支持和推進(jìn)大業(yè)主統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理公司統(tǒng)籌的代理經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌的資產(chǎn)整合經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)權(quán)整合方式，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)分散的一大批存量物業(yè)統(tǒng)一功能定位、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、招商引資、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，提升品牌形象和經(jīng)營(yíng)水平。

二是結(jié)合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求打造特色樓宇及樓宇產(chǎn)業(yè)園。以培育特色樓宇、品牌樓宇為重點(diǎn)，打造金融、總部、商務(wù)、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、軟件信息等特色樓宇，支持產(chǎn)業(yè)聚集程度高效益好的樓宇群向樓宇產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。支持市場(chǎng)投資主體包括物業(yè)持有人，利用商業(yè)商務(wù)物業(yè)發(fā)展“雙創(chuàng)中心”“孵化中心”“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”“互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園”等公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)。

三是以豐富產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)激發(fā)市場(chǎng)需求。提升現(xiàn)有商業(yè)檔次，聚集高端商業(yè)元素，推進(jìn)優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型；引導(dǎo)和鼓勵(lì)發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以商務(wù)咨詢(xún)服務(wù)、信息服務(wù)、中介服務(wù)、辦公服務(wù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，以時(shí)尚消費(fèi)、文化體驗(yàn)為主題培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以餐飲娛樂(lè)休閑、體育休閑、文化休閑、都市旅游休閑等為重點(diǎn)的都市休閑產(chǎn)業(yè)；以軟件服務(wù)、數(shù)據(jù)處理、服務(wù)外包等為重點(diǎn)的信息及軟件服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

4.完善樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的配套服務(wù)

完善商業(yè)商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)、以停車(chē)位和接駁交通為重點(diǎn)的交通系統(tǒng)設(shè)施配套水平，改善樓宇內(nèi)外的公共休閑空間、綠化空間，營(yíng)造舒適便利的商業(yè)商務(wù)環(huán)境。充分考慮目前商務(wù)樓宇服務(wù)配套由周邊配套向樓內(nèi)配套的發(fā)展趨勢(shì)，為樓宇餐飲、樓宇休閑等業(yè)態(tài)提供空間和專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備；在商業(yè)商務(wù)樓宇周邊區(qū)域適當(dāng)發(fā)展品牌性商業(yè)零售、餐飲、健身、休閑、文化娛樂(lè)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，形成“品位休閑”與“活力創(chuàng)業(yè)”的互動(dòng)發(fā)展。發(fā)揮大型中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作用，加快商業(yè)樓宇數(shù)字化運(yùn)營(yíng)服務(wù)。整合招商、租賃、物業(yè)服務(wù)及設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理，利用大數(shù)據(jù)、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化手段，推進(jìn)商業(yè)樓宇的全周期運(yùn)營(yíng)數(shù)字化進(jìn)程。

五、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分，大量的庫(kù)存不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)自身健康發(fā)展，對(duì)與之相關(guān)聯(lián)的金融、建筑、建材等行業(yè)均會(huì)帶來(lái)不利影響，如不及時(shí)予以紓解，極易形成惡性循環(huán)，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，需要及時(shí)掌握商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫(kù)存變化情況，進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，探索盤(pán)活空置樓宇資源的路徑和措施，加快推進(jìn)商業(yè)商務(wù)空置樓宇的開(kāi)發(fā)利用，加大去庫(kù)存政策支持力度，促進(jìn)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。