楊宏芹 王玥璞

摘 要：本文通過(guò)文獻(xiàn)分析、規(guī)范分析的方法，全面、系統(tǒng)描述了美國(guó)公司型REITs有關(guān)的法律制度，分析其所體現(xiàn)的獨(dú)特價(jià)值，以期對(duì)我國(guó)REITs法律制度的建立和發(fā)展產(chǎn)生借鑒和推動(dòng)作用。美國(guó)公司型REITs的基本法律制度包括設(shè)立制度、運(yùn)行制度、風(fēng)險(xiǎn)控制制度和終止制度。其制度中體現(xiàn)出的價(jià)值包括彌補(bǔ)REITs合同的不完全性、保障投資人的監(jiān)督、高效嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆山Y(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)的明確界定。

關(guān)鍵詞：公司型REITs 房地產(chǎn)投資信托

一、引言

房地產(chǎn)投資信托（以下簡(jiǎn)稱“REITs”）是采用公司、協(xié)議或其他組織形式，以發(fā)行股票等方式匯集特定或非特定投資者的資金，由特定的運(yùn)營(yíng)者進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)取得房地產(chǎn)所有權(quán)或向房地產(chǎn)融資獲取收益并受到稅收照顧的金融投資產(chǎn)品。其于20世紀(jì)60年代在美國(guó)通過(guò)法律得以確立。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上并不是一種獨(dú)立的法律實(shí)體，而是根據(jù)公司、信托或非法人組織相應(yīng)法律規(guī)定而獲得的一種法律地位或身份。

REITs發(fā)展至今，在立法和實(shí)踐中衍生出不同的種類(lèi)和模式。以組織形式為分類(lèi)依據(jù)，各國(guó)現(xiàn)有的REITs可以分為公司型和協(xié)議（契約）型。公司型REITs，是一種由投資者作為股東、以投資房地產(chǎn)相關(guān)對(duì)象作為盈利方式的投資公司。該類(lèi)REITs以發(fā)行股票或股份為募集資金方式，具有完全的獨(dú)立法人人格。此類(lèi)REITs具有實(shí)體形態(tài)，即注冊(cè)公司，投資者以公司股東的身份參與投資。由于REITs的資合性本質(zhì)，公司型REITs一般采取股份制公司形式，分為封閉式和開(kāi)放式兩種。而協(xié)議（契約）型REITs，是指投資者與基金公司訂立以投資為標(biāo)的的信托協(xié)議，基金公司又與基金托管人訂立信托協(xié)議而組建的投資信托基金。此類(lèi)REITs沒(méi)有實(shí)體形態(tài)，基金的建立及各方參與者之間的法律關(guān)系均由所簽訂的一系列合同所確定。

與協(xié)議（契約）型REITs相比，公司型REITs的核心特征在于其主體是一個(gè)獨(dú)立的法律實(shí)體，可以獨(dú)立實(shí)施法律行為、承擔(dān)法律責(zé)任、進(jìn)行自我管理。其在從產(chǎn)生到發(fā)展的過(guò)程中顯現(xiàn)出更強(qiáng)的自主性和對(duì)投資者保護(hù)的完善性。但世界各國(guó)至今未對(duì)公司型REITs做出明確規(guī)定，公司型REITs也在不同時(shí)間和地域呈現(xiàn)不同的形態(tài)。美國(guó)作為REITs及公司型REITs的發(fā)源地，具有全球最大的REITs市場(chǎng)。其公司型REITs具有高度成熟的運(yùn)行體系，以健全的法律制度為支撐，具有代表性和典型性。因此本文著眼于美國(guó)公司型REITs法律制度，對(duì)其進(jìn)行剖析。

二、美國(guó)公司型REITs的產(chǎn)生與發(fā)展

（一）產(chǎn)生階段：以公司實(shí)體為基礎(chǔ)

美國(guó)REITs在產(chǎn)生之初，便以公司實(shí)體形式為基礎(chǔ)。19世紀(jì)四五十年代，美國(guó)馬薩諸塞州規(guī)定：公司禁止擁有房地產(chǎn)，除非該地產(chǎn)為其公司商業(yè)運(yùn)作所必需。在此背景下，一種商業(yè)信托出現(xiàn)，該種商業(yè)信托以公司形式存在，以經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這種商業(yè)信托還具有一個(gè)重要的法律特性，即享有可觀的稅收優(yōu)惠，這一特性吸引了大量的投資者。1960年，有聯(lián)邦提案將公司設(shè)定為不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織形式之一，但被立法排除。主要原因在于對(duì)公司逃稅的擔(dān)憂和使用商業(yè)信托模式的習(xí)慣。

但在1986年稅法修訂之前，REITs在美國(guó)的定位僅作為一種被動(dòng)投資工具。這種定位主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，REITs的經(jīng)營(yíng)行為具有被動(dòng)性，即REITs可以進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)僅限于房地產(chǎn)收入的被動(dòng)獲取，不能主動(dòng)參與房地產(chǎn)的運(yùn)作管理;另一方面，REITs的管理具有外部性，即投資、融資運(yùn)作和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理均由具有獨(dú)立性的外部主體負(fù)責(zé)。通常來(lái)說(shuō)，是由外部投資顧問(wèn)負(fù)責(zé)投融資安排，再由投資顧問(wèn)委托具有獨(dú)立性的承包方進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以期達(dá)到增值目的。

當(dāng)時(shí)，美國(guó)對(duì)公司型REITs經(jīng)營(yíng)方式的限制主要借助稅收政策實(shí)現(xiàn)，即對(duì)違背上述規(guī)定經(jīng)營(yíng)的REITs，按照普通企業(yè)征稅方式征稅，使其無(wú)法享受到REITs的稅收優(yōu)惠。

（二）發(fā)展階段：轉(zhuǎn)向內(nèi)部、主動(dòng)管理模式

1986年出臺(tái)的《1986年稅收改革法案》，推動(dòng)美國(guó)公司型REITs的管理模式發(fā)生如下改變：由外部變?yōu)閮?nèi)部，由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)。

在內(nèi)部管理方面，改革后的稅法允許REITs直接為承租方提供一定范圍的服務(wù)，也可以直接就一些重要的投資、融資行為作出決策。另外，對(duì)于REITs的管理事務(wù)，REITs可以直接、自行設(shè)置公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)。在主動(dòng)管理方面，隨著REITs的各層次的管理權(quán)力向內(nèi)部轉(zhuǎn)移，REITs實(shí)體本身的經(jīng)營(yíng)行為由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)成為必然趨勢(shì)。上述轉(zhuǎn)變后的管理方式在一定程度上避免了公司型REITs與其股東即投資者可能發(fā)生的利益沖突，推動(dòng)REITs主體的經(jīng)營(yíng)深入管理和具體決策層面，整個(gè)REITs行業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策效率也由此上升。

三、美國(guó)公司型REITs的基本法律制度

（一）美國(guó)公司型REITs的法律框架

美國(guó)公司型REITs的法律規(guī)范體系完善立體，采用稅收政策驅(qū)動(dòng)的分散型立法模式。美國(guó)從19 世紀(jì)60年代到21世紀(jì)初，相繼在不同領(lǐng)域推出了一系列法律法規(guī)。無(wú)論是縱向還是橫向來(lái)看，美國(guó)公司型REITs相關(guān)法律內(nèi)容都較為豐富，不同法律相互銜接，形成一個(gè)整體。從縱向來(lái)看，美國(guó)公司型REITs受到聯(lián)邦和州的雙重規(guī)制和監(jiān)管。從橫向看，公司型REITs有關(guān)規(guī)范同時(shí)涉及不同領(lǐng)域的法律法規(guī)，主要包括公司領(lǐng)域、證券領(lǐng)域和稅務(wù)領(lǐng)域。其中，公司領(lǐng)域法律法規(guī)包括但不限于：1935年《公用事業(yè)控股公司法》、1940年《投資公司法》;證券領(lǐng)域法律法規(guī)包括但不限于：1933年《聯(lián)邦證券法》、1934年《聯(lián)邦證券交易法》、1940年《投資顧問(wèn)法》、1970年《證券投資者保護(hù)法》;稅務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)主要是1960年《國(guó)內(nèi)稅法典》。

（二）美國(guó)公司型REITs的設(shè)立制度

美國(guó)公司型REITs的性質(zhì)是根據(jù)州公司法設(shè)立的特殊公司法人，一般為股份有限公司，和普通公司一樣，具有完全的民事責(zé)任能力。也正因如此，美國(guó)公司型REITs的設(shè)立條件，也是以一般公司的設(shè)立條件為主要框架，再加以部分特殊規(guī)定。

其設(shè)立條件主要包括以下方面：其一，組織結(jié)構(gòu)條件。該主體的組織結(jié)構(gòu)必須符合公司的組織結(jié)構(gòu)特征，但此公司不應(yīng)屬于金融機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司。其二，公司資產(chǎn)條件。在公司資產(chǎn)中，房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)（包括其他REITs證券）及政府證券、現(xiàn)金的價(jià)值總和應(yīng)超過(guò)公司資產(chǎn)的3/4。其三，公司利潤(rùn)條件。在公司每一年度的利潤(rùn)中，與房地產(chǎn)有關(guān)的利潤(rùn)收入應(yīng)當(dāng)超過(guò)當(dāng)年度利潤(rùn)總和的3/4;在分配上，REITs應(yīng)納稅收入的90%以上均應(yīng)分配給股東。其四，股份條件。REITs股份必須完全可以轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)至少有100個(gè)股東且股權(quán)分散，在每一年度的后半年，公司任意5個(gè)及以下的自然人股東持有的股份總和不得超過(guò)總股份的50%。

（三）美國(guó)公司型REITs的運(yùn)行制度

1.以股東、董事和經(jīng)營(yíng)管理人為主要治理主體

依照美國(guó)1940年《投資公司法》及相關(guān)法規(guī)，公司型REITs的治理主體主要包括公司股東、董事會(huì)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)者：股東主要由投資者組成，投資者通過(guò)股票或股份的獲取成為該公司股東，并基于公司制度賦予董事會(huì)對(duì)REITs的監(jiān)管職責(zé);董事會(huì)由一般董事和獨(dú)立董事組成，與傳統(tǒng)公司治理中董事會(huì)扮演的角色不同，在實(shí)踐中，美國(guó)公司型REITs中的董事會(huì)的職權(quán)定位更傾向于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而非公司實(shí)際事務(wù)處理機(jī)構(gòu);由董事會(huì)任命經(jīng)營(yíng)管理者，由該管理者實(shí)際管理REITs事務(wù)。基于內(nèi)部管理模式，該經(jīng)營(yíng)管理者一般為公司內(nèi)部部門(mén)或管理公司。另外，在美國(guó)公司型REITs中，往往不設(shè)監(jiān)事會(huì)，主要原因在于董事會(huì)已承擔(dān)了主要的監(jiān)督職能，沒(méi)有設(shè)立監(jiān)事會(huì)的必要。

2.以內(nèi)部管理模式為主

與美國(guó)公司型REITs的歷史發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)應(yīng)，美國(guó)公司型REITs的管理模式在由外部管理模式發(fā)展為內(nèi)部管理模式后，一直延續(xù)至今。在內(nèi)部管理模式下，底層不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理由內(nèi)部管理部門(mén)進(jìn)行，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和管理者均隸屬于REITs公司。上述內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)由董事會(huì)設(shè)置，對(duì)股東和董事會(huì)負(fù)責(zé)，受董事會(huì)監(jiān)督，對(duì)REITs事務(wù)或資產(chǎn)事務(wù)進(jìn)行管理。

3.獨(dú)立董事具有重要地位

①獨(dú)立董事在董事中占有重要比例。根據(jù)《投資公司法》的規(guī)定，投資公司的董事中至少有一部分與投資顧問(wèn)不存在利害關(guān)系，而這一部分的最低比例為40%。美國(guó)證券交易委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“SEC”）是為了監(jiān)督管理投資基金的各項(xiàng)活動(dòng)，根據(jù)1934年《聯(lián)邦證券交易法》設(shè)立的機(jī)構(gòu)。在共同基金中，SEC設(shè)置了更高的獨(dú)立董事人數(shù)比例門(mén)檻。2001年，SEC規(guī)定，共同基金的獨(dú)立董事數(shù)量至少要占到董事會(huì)成員總量的 60%;《2003年共同基金誠(chéng)信與費(fèi)用透明法》更進(jìn)一步，將共同基金中獨(dú)立董事的人數(shù)比例要求提高到了“大多數(shù)”，即2/3。

②賦予獨(dú)立董事重要職權(quán)。REITs獨(dú)立董事的特殊職權(quán)包括但不限于：決定REITs的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理者的選任、費(fèi)用和其他賠償問(wèn)題;選舉和任免其他董事;獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)擔(dān)任董事會(huì)的審計(jì)委員會(huì)成員。董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)的職權(quán)為對(duì)審計(jì)師提出建議、進(jìn)行監(jiān)督，保證審計(jì)師的獨(dú)立性;另外，SEC設(shè)立了獨(dú)立董事會(huì)主席職位，獨(dú)立董事會(huì)主席享有比一般獨(dú)立董事更多的審查權(quán)利。

③獨(dú)立董事獨(dú)立性有所保障。在美國(guó)公司型REITs中，獨(dú)立董事獨(dú)立性的保障制度主要有兩個(gè)方面：一方面，在任職資格方面，獨(dú)立董事候選人中必須排除有利害關(guān)系的主體，該利害關(guān)系主體包括為該基金提供過(guò)相關(guān)服務(wù)的主體;另一方面，在首任獨(dú)立董事符合獨(dú)立性要求的前提下，由在任獨(dú)立董事提名新的獨(dú)立董事，以保持獨(dú)立性的延續(xù)和穩(wěn)定。

（四）美國(guó)公司型REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制制度

美國(guó)公司型REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制制度同樣通過(guò)不同領(lǐng)域法律法規(guī)共同建立。其具體措施主要可分為三項(xiàng)：直接限制債務(wù)比例、制訂管理者信用標(biāo)準(zhǔn)和限制REITs與其關(guān)聯(lián)銀行之間的借貸。直接限制債務(wù)比例是指由《投資公司法》直接規(guī)定REITs的債務(wù)比例上限;制訂管理者信用標(biāo)準(zhǔn)是指立法者制訂關(guān)于管理報(bào)酬的“信用標(biāo)準(zhǔn)”，使得實(shí)際管理者的報(bào)酬與REITs實(shí)際表現(xiàn)掛鉤，從而抑制實(shí)際管理者的冒險(xiǎn)行為;限制REITs與其關(guān)聯(lián)銀行之間的借貸，表現(xiàn)在修改后的《聯(lián)邦儲(chǔ)備金法案》將銀行“附屬公司”的法定范圍擴(kuò)大至包括REITs。而銀行與其“附屬公司”之間的借貸交易是受到嚴(yán)格限制的，這間接限制了REITs債務(wù)的過(guò)度擴(kuò)張。

（五）美國(guó)公司型REITs終止制度

在實(shí)踐中，美國(guó)公司型REITs的主要三種終止路徑為不合格、自動(dòng)取消與破產(chǎn)。其中，不合格和自動(dòng)取消僅導(dǎo)致REITs資格的喪失，公司的主體資格并不喪失，而破產(chǎn)則會(huì)導(dǎo)致公司主體資格一并喪失。

1.因不合格而喪失REITs資格

依據(jù)美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅法典》的規(guī)定，若REITs公司在取得REITs資格的當(dāng)年以及后一年內(nèi)，無(wú)法滿足公司型REITs的組織運(yùn)作要求、收入要求和分配要求，則該公司喪失REITs資格且自喪失之日5年內(nèi)不能重新獲得該資格。但該法規(guī)同樣規(guī)定了因不合格而喪失REITs資格的例外情形：①該公司未按時(shí)提交收入稅收?qǐng)?bào)告書(shū)的行為并非出于故意;②有關(guān)報(bào)告書(shū)中的有誤信息并非出于逃稅目的;③該公司就其當(dāng)時(shí)未能滿足REITs的資格要求具有合理的理由。

2.因自動(dòng)取消而喪失REITs資格

依據(jù)美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅法典》的規(guī)定，REITs公司在其取得REITs資格的當(dāng)年后的任一年可以自主選擇取消其REITs資格。該取消行為在行為作出當(dāng)年生效，該公司喪失REITs資格。但該取消行為必須發(fā)生在該行為生效當(dāng)年的前90日內(nèi)。自動(dòng)取消的例外情形與不合格相似，即對(duì)公司的非故意或具有合理理由行為給予一定程度的豁免。

3.公司因破產(chǎn)而終止

公司型REITs的破產(chǎn)終止源于其自身公司主體性質(zhì)。關(guān)于公司型REITs的破產(chǎn)事由和破產(chǎn)情形，美國(guó)并無(wú)特別規(guī)定，主要仍是遵循原有公司破產(chǎn)制度。在實(shí)踐中，美國(guó)對(duì)公司型REITs的收入分配規(guī)定，是該類(lèi)REITs走向破產(chǎn)的重要內(nèi)在原因。美國(guó)法律要求公司型REITs必須將其應(yīng)納稅收入的90%分配給公司股東即投資人，此規(guī)定雖然有效維護(hù)了投資人的權(quán)益，但相應(yīng)使得該公司的可支配財(cái)產(chǎn)變少，只能較為依賴債務(wù)和新的權(quán)益資本去獲取融資，最終將公司推到資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)之中。

四、美國(guó)公司型REITs的監(jiān)管框架

美國(guó)公司型REITs的監(jiān)管框架主要由美國(guó)證券交易委員會(huì)、證券交易所和全國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)組成。

美國(guó)證券交易委員會(huì)在前面已經(jīng)介紹過(guò)。該證券交易委員會(huì)在監(jiān)管體系中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督促進(jìn)《投資公司法》《投資顧問(wèn)法》等法律法規(guī)的貫徹和執(zhí)行，在公司型REITs的監(jiān)管中起主導(dǎo)作用。

證券交易所包括美國(guó)全國(guó)證券交易商協(xié)會(huì)自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng)表（NASDAQ）、紐約證券交易所（NYSE）及美國(guó)證券交易所（AMEX）。這些證券交易所配合并輔助證券交易委員會(huì)對(duì)投資公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。證券交易所一方面負(fù)責(zé)輔助證券交易委員會(huì)的管理，另一方面在不違反證券交易委員會(huì)制度的前提下可以制定自身的管理規(guī)則。在美國(guó)現(xiàn)行制度下，所有公開(kāi)公司的REITs股均須在上述證券交易所上市。

全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（NAREIT）的主要職權(quán)是通過(guò)計(jì)算提供REITs股票交易價(jià)格指數(shù)，其主要計(jì)算依據(jù)是在交易市場(chǎng)（包括股票交易市場(chǎng)和場(chǎng)外交易市場(chǎng)）現(xiàn)時(shí)交易的所有REITs。REITs價(jià)格指數(shù)隨著市場(chǎng)上REITs的進(jìn)入和退出而變化。

五、美國(guó)公司型REITs法律制度的價(jià)值

（一）彌補(bǔ)REITs合同的不完全性

與美國(guó)公司型REITs相對(duì)應(yīng)的另一種主要REITs類(lèi)型是協(xié)議（契約）型REITs。

依照協(xié)議（契約）型REITs的性質(zhì)，其主要通過(guò)當(dāng)事人之間訂立的協(xié)議確定各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在協(xié)議（契約）型組織形式下，REITs運(yùn)行的規(guī)則和主體之間的權(quán)利義務(wù)均需通過(guò)合同約定，若合同所約定內(nèi)容不全面會(huì)使REITs的運(yùn)行在相應(yīng)環(huán)節(jié)缺乏依據(jù)。這就要求各方所訂立合同必須盡可能包括REITs從設(shè)立到終止過(guò)程中所有可能涉及的內(nèi)容，即具有完全性。而現(xiàn)實(shí)是，因?yàn)楹贤喠⒎酱嬖谥逃械挠邢蘩硇院托畔?、能力的不?duì)稱性，各方所訂立的合同往往具有不完全性。就REITs合同而言，即使通過(guò)大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累和行業(yè)力量的整合，可以形成較為完整的合同“指引”或合同版式，也不可能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的不斷變化和不同當(dāng)事人的特殊情況。雖然理論上合同各方可以在出現(xiàn)原有合同沒(méi)有約定的情形時(shí)就缺失內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定，但補(bǔ)充約定在實(shí)踐中可操作性較弱且操作成本高昂。另外，REITs合同涉及內(nèi)容包括財(cái)產(chǎn)持有、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、財(cái)產(chǎn)管理、各方制衡監(jiān)督、證券發(fā)行、投資管理等廣泛內(nèi)容，遠(yuǎn)比一般的合同更為復(fù)雜，更易放大合同的不完全性的缺陷。

而美國(guó)公司型REITs通過(guò)與傳統(tǒng)公司制度結(jié)合，將REITs的設(shè)立和運(yùn)行建立在公司的組織體制之上。公司是一種穩(wěn)定的自上而下的組織形式，其制度經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，有合理穩(wěn)固的運(yùn)行秩序和規(guī)則，使得基金的運(yùn)行更加靈活高效，能夠應(yīng)對(duì)各種現(xiàn)實(shí)情況。

（二）有效克服投資者的監(jiān)督難題

在非公司型REITs中，投資者通過(guò)基金份額持有人大會(huì)等機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、完成重大決策，但實(shí)踐中往往難以達(dá)到相應(yīng)的目的。首先，由于合同訂立的不穩(wěn)定性，無(wú)法保證具有優(yōu)勢(shì)地位的基金管理人、金融從業(yè)人員在合同中制定出合理的、能夠充分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ贤顿Y者利益的基金份額持有人大會(huì)運(yùn)行機(jī)制。更重要的是，即使有較為完善的運(yùn)行機(jī)制，由于其他類(lèi)型REITs組織性較弱，各主體之間聯(lián)系較為松散，召集會(huì)議、進(jìn)行表決等程序往往難以落實(shí)，甚至最終導(dǎo)致基金份額持有人大會(huì)形同虛設(shè)。

而美國(guó)公司型REITs有效克服了其他類(lèi)型REITs中投資者對(duì)基金運(yùn)作監(jiān)督不足的問(wèn)題。一方面，投資者是公司股東，股東大會(huì)（公司型REITs多為股份制公司）是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)及其他公司機(jī)構(gòu)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，受股東大會(huì)監(jiān)督。在公司的組織形式下，投資者之間、投資者和管理者之間的聯(lián)系更為緊密有序，有利于投資者發(fā)揮主體功能，使得投資者能有效監(jiān)督基金的運(yùn)行。例如，在公司制度下，相應(yīng)的主體可以依照公司章程及公司法律的規(guī)定召開(kāi)股東大會(huì)，在第一責(zé)任主體無(wú)法履行召集股東大會(huì)職責(zé)時(shí)，還可以通過(guò)其他主體甚至是股東自己來(lái)履行這一職責(zé)。在公司章程對(duì)此類(lèi)事項(xiàng)規(guī)定不足的情況下，還有公司法律制度兜底。依照公司運(yùn)行機(jī)制，股東可以高效便捷地行使其股東權(quán)利，對(duì)董事進(jìn)行任免，也加強(qiáng)了對(duì)其他主體的監(jiān)督和制約。另一方面，美國(guó)公司型REITs中的獨(dú)立董事制度，通過(guò)選任、待遇、職權(quán)等多個(gè)方面的特殊規(guī)定有效保障了獨(dú)立董事的獨(dú)立性和有效性，保證了公司型REITs在內(nèi)部管理模式下管理者的獨(dú)立性和公允性。相比于外部管理模式中以委托外部獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行事務(wù)管理的方式，獨(dú)立董事制度通過(guò)內(nèi)部方式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理者的獨(dú)立性要求，在效率上也有所提升。

（三）產(chǎn)權(quán)界定清晰

在美國(guó)公司型REITs中，投資者的投資財(cái)產(chǎn)被以公司資本的形式固定下來(lái)，與投資者即公司股東的財(cái)產(chǎn)明確隔離，而其他類(lèi)型REITs的投資財(cái)產(chǎn)往往需要通過(guò)信托關(guān)系或合同內(nèi)容進(jìn)一步厘清，相比之下，美國(guó)公司型REITs的產(chǎn)權(quán)界定無(wú)疑更為清晰。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，產(chǎn)權(quán)的具體界定與否會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)制度的運(yùn)行效率產(chǎn)生影響。若產(chǎn)權(quán)模糊會(huì)阻礙產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)，使市場(chǎng)主體不得不承擔(dān)額外的權(quán)利確定成本。因此，公司型REITs中更為清晰明確的產(chǎn)權(quán)會(huì)降低市場(chǎng)中REITs的運(yùn)行成本，提高運(yùn)行效率。同時(shí)，更清晰的產(chǎn)權(quán)也會(huì)使REITs中各方能夠提前規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）“公司—證券—稅務(wù)”法律結(jié)構(gòu)高效嚴(yán)謹(jǐn)

REITs中包含的法律關(guān)系類(lèi)型十分復(fù)雜，涉及的法律領(lǐng)域包括證券、稅收、物權(quán)、信托、合同、公司等。因此，僅用單一的專門(mén)法律法規(guī)對(duì)REITs進(jìn)行全面規(guī)制既在客觀上難以實(shí)現(xiàn)，也不符合法律體系的協(xié)調(diào)性，還會(huì)造成立法資源的損耗和浪費(fèi)。因此，對(duì)REITs的法律規(guī)制應(yīng)當(dāng)通過(guò)各領(lǐng)域法律共同實(shí)現(xiàn)。

美國(guó)對(duì)公司型REITs的法律規(guī)制，是不同領(lǐng)域法律共同發(fā)揮作用的典例。美國(guó)是世界上REITs市場(chǎng)規(guī)模最大的國(guó)家，但其REITs市場(chǎng)中占比絕大多數(shù)的公司型REITs卻并無(wú)一部專門(mén)的法律文件能夠?qū)ζ溥M(jìn)行全面或主要規(guī)制，公司型REITs由不同領(lǐng)域的多部法律共同規(guī)制。其中，公司法律、證券法律和稅務(wù)法律構(gòu)成該法律體系核心部分?！锻顿Y公司法》《公用事業(yè)控股公司法》及一般的公司法律制度規(guī)范公司實(shí)體本身的行為;《聯(lián)邦證券交易法》《證券投資者保護(hù)法》等用以規(guī)制公司型REITs的證券發(fā)行、交易、運(yùn)行等內(nèi)容;而《國(guó)內(nèi)稅法典》不僅規(guī)制公司型REITs的稅收問(wèn)題，更通過(guò)稅收政策的導(dǎo)向功能對(duì)公司型REITs的設(shè)立、運(yùn)行行為進(jìn)行有效約束，同時(shí)對(duì)投資人的投資行為產(chǎn)生切實(shí)影響。這種“公司—證券—稅務(wù)”法律結(jié)構(gòu)對(duì)美國(guó)公司型REITs的蓬勃發(fā)展作用巨大，也對(duì)其他國(guó)家建立有關(guān)REITs的法律規(guī)范體系提供了參考。