張 棟

（山西省政法管理干部學(xué)院，山西 太原030012）

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展背景

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，發(fā)展規(guī)模龐大。據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)的資料，2015年全國的商品房成交額（包含住宅和辦公樓）超過8萬億元人民幣，占全國GDP的12.7%，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為9.6萬億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的比例為18.5%。隨著西部大開發(fā)和全面深化改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城市化建設(shè)過程中將發(fā)揮更為重要的作用。

（二）房地產(chǎn)市場面臨的問題

1.房價居高不下，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。投機(jī)性操作嚴(yán)重影響正常的房地產(chǎn)市場，房價與國民收入嚴(yán)重不匹配。這種情況直接影響居民生活品質(zhì)，據(jù)報道，北京、上海、廣州等超大城市，近七成已購房者每月還購房貸款額已經(jīng)超出個人月收入的一半以上，直接導(dǎo)致了個人生活水平和消費能力的大幅下降，嚴(yán)重影響了居民生活的幸福感。

2.不同區(qū)域發(fā)展水平差異大，東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，中西部地區(qū)發(fā)展較為緩慢。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可開發(fā)土地資源的減少，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，中西部地區(qū)成為開發(fā)商新的投資發(fā)展地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展程度的區(qū)域差異性越來越明顯，特別是隨著西部大開發(fā)的政策落實，西部經(jīng)濟(jì)的增長速度越來越快。

3.房地產(chǎn)業(yè)過度投資抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為房地產(chǎn)業(yè)比其他任何行業(yè)都具有更高的投資回報率，使得個人和社會上大量原本應(yīng)該投向各個行業(yè)的閑置資金都涌入了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致傳統(tǒng)實體行業(yè)的發(fā)展投入資金不足，發(fā)展受到嚴(yán)重影響。

4.房地產(chǎn)公司資金中銀行貸款的比例很高，資產(chǎn)負(fù)債率較高，背后蘊(yùn)藏著巨大的運營風(fēng)險。2015年全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款金額超過2萬億，其中房地產(chǎn)商自有資金比重只占39%。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模越大，背后隱藏的風(fēng)險也越大。企業(yè)的金融風(fēng)險會被不斷上漲的房價產(chǎn)生的表面帳目的大數(shù)額所掩蓋。當(dāng)房價大幅下降，房地產(chǎn)泡沫破裂，大批房地產(chǎn)商就會資不抵債，很快影響到整個金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)市場風(fēng)險模型及風(fēng)險因素分析

（一）研究樣本

本文研究的資料主要來源于國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒以及國泰安的數(shù)據(jù)庫。筆者利用全國31個省市自治區(qū)從2005年至2015年間的數(shù)據(jù)，采用固定效應(yīng)面板模型，選取居民消費價格指數(shù)、人口自然增長率、房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率、二氧化硫排放量等變量進(jìn)行衡量研究。

（二）研究變量設(shè)計及描述性分析

商品房價格是衡量一個國家房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r又與社會各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相掛鉤，以下為變量描述與計算公式。

1.因變量是房地產(chǎn)價格（HP）以商品房價格近似代替，商品房價格＝商品房銷售額／商品房銷售面積。房地產(chǎn)價格的均值為8.3320，其取值范圍在7.3322到10.0272之間，相差較大，說明各個地區(qū)的房地產(chǎn)價格差距較大，且有較多地區(qū)房價超過全國平均房價。

2.自變量。（1）居民消費價格指數(shù)，它是通過度量一組具有代表性的消費商品及服務(wù)項目的價格水平隨時間變動的相對數(shù)，以此來反映居民家庭購買消費商品及服務(wù)的價格水平的變動情況。（2）人口自然增長率，人口自然增長率是反映人口增長速度的重要指標(biāo)，指在一定時期內(nèi)（通常為一年）人口自然增加數(shù)（出生人數(shù)減死亡人數(shù)）與該時期內(nèi)平均人數(shù)（或期中人數(shù)）之比。（3）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是反映負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例，也就是在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，利用房地產(chǎn)企業(yè)期末負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比來計算。（4）二氧化硫排放量，二氧化硫排放量包括報告期內(nèi)工業(yè)SO2排放量與生活SO2排放量之和。

關(guān)于自變量，居民消費價格指數(shù)均值為4.6336，中位數(shù)為4.6299，相差很小，其標(biāo)準(zhǔn)差為0.0195，取值在4.5819到4.7014之間，說明由于居民消費價格指數(shù)在國家的管控下，經(jīng)濟(jì)運行比較平穩(wěn)。人口自然增長率的均值為5.4287，中位數(shù)為5.5000，相差不大，標(biāo)準(zhǔn)差為2.7443，取值范圍從－0.6000到11.7800，跨度很大，說明我國人口自然增長率變化波動明顯，各地區(qū)增長率參差不齊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為4.3102，中位數(shù)為4.3188，差距不大，標(biāo)準(zhǔn)差為0.0909，取值區(qū)間從3.8089到4.5250，相差很小，說明房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債狀況較穩(wěn)定，波動很小。二氧化硫排放量的均值是13.1393，中位數(shù)為13.3598，相差不大，標(biāo)準(zhǔn)差為1.2484，取值范圍從7.4146到14.5097，跨度較大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致依賴重工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的地區(qū)排放量要更多，所以全國各地區(qū)的二氧化硫排放量水平差異較大。

3.研究結(jié)論。筆者通過對以上四個自變量綜合描述性分析后認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，二氧化硫排放量、人口自然增長率、居民消費價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體系的路徑

（一）推進(jìn)立法工作，完善相關(guān)法律制度

目前我國已經(jīng)出臺的有關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場的文件多以“意見”“規(guī)定”“通知”等形式出現(xiàn)，不但效力等級較低，而且文件中的規(guī)則往往不符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況。立法機(jī)關(guān)應(yīng)制定更高效力等級、更具操作性的法律條款?！吨腥A人民共和國民法典》的一大亮點就是在物權(quán)編創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，為群眾“住有所居”提供了新的制度安排。一方面，能夠保障部分弱勢群體的權(quán)益，促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展；另一方面，也必然會對房地產(chǎn)市場帶來相應(yīng)影響，過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、租賃和司法查封等，現(xiàn)在房產(chǎn)交易還需看是否存在居住權(quán)。因此，交易監(jiān)管部門要考慮在進(jìn)行房源核驗時候增加居住權(quán)核驗的內(nèi)容，以免出現(xiàn)房子買到人卻住不進(jìn)去的情況。針對此類問題，應(yīng)盡快出臺有關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，遏制投機(jī)行為

在房地產(chǎn)業(yè)恣意發(fā)展，市場調(diào)節(jié)失靈時，政府采取一定的行政手段是必需的。行政調(diào)控與市場自主調(diào)節(jié)相比，行政手段見效更快，針對性更強(qiáng)，能夠保證市場正常的住房需求的同時，有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。例如，多地對于擁有二套以上住房者實行限購、限貸，特別是對于經(jīng)常出售房產(chǎn)的人員，征收較高比例的稅費，增加惡意炒房者的成本，遏制投機(jī)行為。

（三）加大金融監(jiān)管，防范化解金融風(fēng)險

金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)控制對房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，降低潛在金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率顯著導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要的資金數(shù)額龐大，自身資金只占一小部分，大多數(shù)企業(yè)都擁有很高的貸款額，而且大部分外部貸款來源于金融機(jī)構(gòu)的貸款。因此，應(yīng)該考慮出臺針對不同地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的政策措施?？蛇m當(dāng)放松中小企業(yè)開發(fā)貸款的門檻限制，減少審批流程，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)；對于長江經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)，則應(yīng)嚴(yán)格審批制度，限制貸款數(shù)額，避免房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱發(fā)展，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險；同時，針對經(jīng)濟(jì)增長乏力的東北地區(qū)，可以進(jìn)一步放松對房企貸款的限制，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)帶動其他行業(yè)的發(fā)展，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點，逐步實現(xiàn)東北老工業(yè)基地的轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。