任彩雅

我國(guó)一直以來(lái)主要采用商品房預(yù)售制度，但近年來(lái)現(xiàn)房銷售的情況越來(lái)越多，改變?cè)瓉?lái)的預(yù)售制度采用現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入有哪些影響，影響有多大，本文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析研究。通過(guò)分析預(yù)售制度存在的問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)目前的現(xiàn)售制度執(zhí)行狀況，探討商品房現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入的影響，通過(guò)案例分析現(xiàn)房銷售對(duì)財(cái)政收入影響程度。

一、引言

我國(guó)商品房預(yù)售制度是在90年代初，國(guó)內(nèi)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺的時(shí)代背景下誕生，直至目前該制度仍是我國(guó)主要的商品房銷售制度。商品房預(yù)售制度，即開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的，尚未完工辦理竣工備案的，尚未獲取房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋銷售給購(gòu)房者，預(yù)先收取定金或者房款的銷售制度。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，我國(guó)住房供應(yīng)得到改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。預(yù)售制度加快了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，加快了住房供應(yīng)，也加大了資金杠桿，將風(fēng)險(xiǎn)提前轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)地方政府對(duì)預(yù)售行為監(jiān)管不足，從而引發(fā)一房多賣、延期交房、貨不對(duì)板、金融機(jī)構(gòu)壞賬等問(wèn)題。業(yè)界一直在探討取消預(yù)售制度，推行現(xiàn)售制度，在中央去杠桿，讓住房回到居住功能的要求下，各地開(kāi)始嘗試現(xiàn)房銷售。采用現(xiàn)售制度有利于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保護(hù)購(gòu)房者的利益，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)都面臨巨大考驗(yàn)。在現(xiàn)售制度下，開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題業(yè)界諸多討論，本文則重點(diǎn)分析現(xiàn)售制度對(duì)政府財(cái)政收入的影響。

二、商品房現(xiàn)售制度概述

按照我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售是指開(kāi)發(fā)商將已辦理竣工驗(yàn)收，各項(xiàng)配套設(shè)施已具備交付使用條件的房屋銷售給購(gòu)房者，并收取房款的行為。由于預(yù)售制度存在的諸多問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)看取消商品房預(yù)售制度，未來(lái)推進(jìn)現(xiàn)房銷售更能保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，有利于建立更加健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是大勢(shì)所趨。但目前我國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率高，若在短時(shí)間內(nèi)大范圍取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈很容易斷裂，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，從而導(dǎo)致金融體系、社會(huì)民生等系統(tǒng)問(wèn)題，商品房預(yù)售制度的取消還需要循序漸進(jìn)推進(jìn)。

近幾年我國(guó)提倡‘去杠桿，要求讓住房回歸居住屬性，杜絕投機(jī)炒房，不少城市開(kāi)始小范圍地嘗試商品房現(xiàn)售。有的城市推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)樓盤(pán)，而更多的城市提出現(xiàn)房銷售是為了抑制開(kāi)發(fā)商拿地?zé)岫?，為拿地設(shè)置更為苛刻條件，兩種情況都沒(méi)有從本質(zhì)上調(diào)整商品房預(yù)售制度?，F(xiàn)房銷售在全國(guó)一直處于試點(diǎn)階段，并未大范圍推廣，直至2020年3月我國(guó)某省出臺(tái)政策，要求從政策出臺(tái)之日起全省范圍內(nèi)新出讓的建設(shè)用地全部執(zhí)行現(xiàn)房銷售，真正改革了商品房預(yù)售制度，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施現(xiàn)售制度的省份。該政策出臺(tái)抑制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商紛紛退出該省地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)財(cái)政收入也受到較大影響。

三、商品房現(xiàn)售制度對(duì)財(cái)政收入影響

（一）政府賣地收入減少

商品房預(yù)售制度可以幫助開(kāi)發(fā)商加大資金杠桿，同時(shí)降低杠桿成本，加速資金周轉(zhuǎn)用于項(xiàng)目再投入，從而加快房屋供應(yīng)。商品房一般需要2年左右的建設(shè)期，由于預(yù)售制度的杠桿左右，將建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)期壓縮在建設(shè)期以內(nèi)。而現(xiàn)售制度下資金的周轉(zhuǎn)期則會(huì)延長(zhǎng)至建設(shè)期更長(zhǎng)的時(shí)段，資金周轉(zhuǎn)期將跨越建設(shè)期和銷售期。資金周轉(zhuǎn)慢，開(kāi)發(fā)商可用于拿地的資金減少，買地意愿下降，拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，最終會(huì)降低土地市場(chǎng)熱度，這對(duì)于財(cái)政收入對(duì)賣地依賴較高的政府而言是很大的挑戰(zhàn)。

預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)商可以獲得零成本的預(yù)收款，執(zhí)行現(xiàn)售制度后開(kāi)發(fā)商若要維持原先杠桿水平，通過(guò)有息負(fù)債籌集資金，資金成本上升，拿地的出價(jià)能力也將降低。開(kāi)發(fā)商拿地前會(huì)對(duì)目標(biāo)地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行收益測(cè)算，推測(cè)出達(dá)到最低利潤(rùn)要求可以接受的目標(biāo)地塊最高土地價(jià)格。現(xiàn)房銷售后開(kāi)發(fā)商通過(guò)有息負(fù)債籌集開(kāi)發(fā)資金，資金成本增加，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)減少，為了維持原先的目標(biāo)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商在買地時(shí)會(huì)降低土地出價(jià)上線，導(dǎo)致政府通過(guò)賣地能獲得的收入減少。

（二）政府預(yù)繳稅款收入減少

在預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商在商品房交付前提前收取貨款，而政府則可以提前收取稅款。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房的行為，國(guó)家稅務(wù)總局和各個(gè)地方稅務(wù)分局對(duì)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三個(gè)稅種頒布了相關(guān)的預(yù)繳稅款政策。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告第十條規(guī)定：“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。” 按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！?根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2009年發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)該按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！?/p>

預(yù)售制度下政府可以提前收取稅款，開(kāi)發(fā)商越早銷售商品房，越早收到預(yù)收款，政府也能越早收到開(kāi)發(fā)商預(yù)繳的稅款。預(yù)售商品房加快了政府財(cái)政收入流入。在現(xiàn)房銷售制度下，商品房竣工決算后才能銷售收取款項(xiàng)，預(yù)繳稅款將不復(fù)存在。開(kāi)發(fā)商納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間延長(zhǎng)至建設(shè)期之后，稅款繳納時(shí)間也延長(zhǎng)到了建設(shè)期之后，在約兩年的建設(shè)期里政府能從開(kāi)發(fā)商處收取的稅款減少，政財(cái)政收入減少。

四、商品房現(xiàn)售制度對(duì)財(cái)政收入影響案例分析

某市（以下簡(jiǎn)稱A市）2020年10月剛出讓了一塊要求現(xiàn)房銷售的地塊（以下簡(jiǎn)稱A地塊），土地出讓公告上A地塊的基本情況：可建設(shè)用地面積7566.38平方米;容積率4.0;計(jì)容面積30265.52平方米;起拍價(jià)15889.398萬(wàn)元，起拍樓面地價(jià) 5250 元每平方米;限定銷售價(jià)格為15000元每平方米（含稅價(jià)）。按A地塊的基本規(guī)劃條件，需建設(shè)高層住宅，預(yù)計(jì)從拿地到完成竣工備案大約需要兩年半時(shí)間，從拿地到主體結(jié)構(gòu)封頂大約需要一年時(shí)間。

（一）A地塊政府賣地收入減少情況

A市執(zhí)行預(yù)售制度時(shí)商品房主體結(jié)構(gòu)封頂即可銷售，現(xiàn)在執(zhí)行現(xiàn)房銷售后商品房的銷售時(shí)間延后了一年半。根據(jù)A地塊的基本信息，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后商品房的貨值=30265.52㎡× 15000元/㎡=45398.28萬(wàn)元?，F(xiàn)房銷售后開(kāi)發(fā)商要延后一年半才能收到45398.28萬(wàn)元房款。在這一年半的時(shí)間里，沒(méi)有了零資金成本的預(yù)收房款可用，要維持之前的資金杠桿，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲取有息負(fù)債。商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)《固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款》，該類貸款平均年化資金成本約為5.7%。由此算出開(kāi)發(fā)商通過(guò)有息負(fù)債獲取資金的成本=45398.28萬(wàn)元×5.7%÷12×18=3881.55萬(wàn)元?，F(xiàn)房銷售后開(kāi)發(fā)商約增加3881.55萬(wàn)元資金成本，為了維持原來(lái)商品房預(yù)售時(shí)的利潤(rùn)水平，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)會(huì)壓減土地成本。土地拍賣競(jìng)價(jià)時(shí)出價(jià)減少約3881.55萬(wàn)元，從而導(dǎo)致政府賣地財(cái)政收入減少約3881.55萬(wàn)元。

（二）A地塊政府預(yù)繳稅款減少情況

預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅3個(gè)稅種。A地塊此三個(gè)稅種預(yù)繳情況如下：

1.預(yù)繳增值稅：A市增值稅預(yù)征率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=不含稅預(yù)收款×預(yù)征率。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳增值稅稅款=45398.28萬(wàn)元÷（1+9%）×3%=1249.49萬(wàn)元。

2.預(yù)繳土地增值稅：根據(jù)A市的稅務(wù)政策，普通住宅土地增值稅預(yù)征率為3%，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳土地增值稅稅款=（45398.28萬(wàn)元-1249.49萬(wàn)元）×3%=1324.46萬(wàn)元。

3.預(yù)繳企業(yè)所得稅：按照A市稅務(wù)政策，計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)額時(shí)預(yù)計(jì)毛利率為25%，應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款=（不含稅預(yù)收款×預(yù)計(jì)毛利率-稅金-期間費(fèi)用）* 25%。商品房預(yù)售期間主要繳納印花稅和土地使用稅，印花稅=45398.28萬(wàn)元×0.05%=22.70萬(wàn)元;A地塊所屬區(qū)域城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為18元/平方米/年，A地塊土地使用稅=7566.38平方米×18元/平方米/年×2.5年=34.05萬(wàn)元;A地塊預(yù)售期間繳納的稅金=印花稅+土地使用稅=22.70萬(wàn)元+34.05萬(wàn)元=56.75萬(wàn)元。商品房預(yù)售期間貸款利息費(fèi)用可以資本化，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為銀行手續(xù)費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用很少此處忽略不計(jì);管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用一般控制在銷售房款的5%以內(nèi)，A地塊管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用=45398.28萬(wàn)元×5%=2269.91萬(wàn)元;A地塊預(yù)售期間費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用=2269.91萬(wàn)元。A地塊商品房預(yù)售需預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款=（45398.28萬(wàn)元÷（1+9%）×25%-56.75萬(wàn)元-2269.91萬(wàn)元）* 25%=2021.45萬(wàn)元。

綜上，A地塊預(yù)售期間預(yù)繳稅款=預(yù)繳增值稅+預(yù)繳土地增值稅+預(yù)繳企業(yè)所得稅=1249.49萬(wàn)元+1324.46萬(wàn)元+2021.45萬(wàn)元=4595.40萬(wàn)元。因?yàn)槿∠A(yù)售制度，就A地塊而言銷售時(shí)間推遲一年半，導(dǎo)致政府財(cái)政約推遲一年半時(shí)間收取大概4595.40萬(wàn)元稅款。

五、結(jié)語(yǔ)

商品房預(yù)售制度誕生于特殊的歷史時(shí)期，是推進(jìn)我國(guó)商品房市場(chǎng)化發(fā)展的重要管理制度，但也帶來(lái)不少問(wèn)題。未來(lái)逐步改變預(yù)售制度，采用現(xiàn)房銷售制度是趨勢(shì)，我國(guó)部分地區(qū)已在嘗試推行。這也和中央要求房地產(chǎn)去杠桿，讓住房回到居住功能，去除房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資屬性的意見(jiàn)相符。采取現(xiàn)房銷售長(zhǎng)期看有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。但短期看現(xiàn)房銷售將對(duì)財(cái)政收入造成較大影響，開(kāi)發(fā)商拿地出價(jià)能力降低，且預(yù)繳稅款取消，都導(dǎo)致短期內(nèi)財(cái)政收入減少，不利于財(cái)政收入平穩(wěn)，對(duì)于土地財(cái)政需求較高，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴高的地區(qū)，應(yīng)謹(jǐn)慎全面推行現(xiàn)房銷售政策。

（作者單位：中交地產(chǎn)（海口）有限公司）