趙軍恰

【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展十分迅速。隨著國家陸續(xù)出臺對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也在逐漸加劇，使很多房地產(chǎn)項目的開發(fā)面臨著財務(wù)風(fēng)險和資金壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身發(fā)展情況，在企業(yè)管理工作中制定對關(guān)鍵環(huán)節(jié)有效控制的相關(guān)制度，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

【Abstract】The real estate industry is one of the important pillar industries in the national economy， and its development is very rapid. With the successive introduction of national policies on macro-control of the real estate industry， the competition among real estate enterprises is also gradually intensifying， which makes the development of many real estate projects face financial risks and capital pressure. Therefore， the real estate enterprises should combine with their own development situation， formulate the relevant system of effective control of key links in enterprise management work， so as to make the real estate enterprises achieve sustainable development.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);有效控制

【Keywords】real estate; financial management; key links; effective control

【中圖分類號】F299.23;F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）01-0096-03

1 引言

房地產(chǎn)項目的開發(fā)存在資金投入大、回收周期長的特征。因此，在項目的選擇和財務(wù)的管理方面，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入相應(yīng)的精力。做好房地產(chǎn)項目的預(yù)測、資金管理、財務(wù)計劃等方面的工作，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在提高資金利用率的同時，有效地控制項目成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)收益最大化。對此，房地產(chǎn)行業(yè)的管理層以及員工都應(yīng)樹立風(fēng)險防控意識。在實際的操作中，健全財務(wù)管理以及成本控制的協(xié)同模式，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。本文以房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制為對象展開討論。

2 目前房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中存在的問題

2.1 財務(wù)管理制度不完善

首先，在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，存在財務(wù)管理制度不夠完善的現(xiàn)象。尤其是中小型企業(yè)，在企業(yè)自身的管理過程中，缺乏財務(wù)管理的意識，很多企業(yè)并沒有設(shè)置專門的財務(wù)部門。其次，部分企業(yè)的財務(wù)人員缺乏專業(yè)的素養(yǎng)，存在財務(wù)方面的漏洞，使得企業(yè)在發(fā)展過程中，存在財務(wù)流程、財務(wù)管理等方面的問題，企業(yè)缺乏財務(wù)保障，不利于企業(yè)自身的發(fā)展。

2.2 資金管理制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)在資金管理方面涉及的環(huán)節(jié)較多，包括項目前的融資、投資以及銷售等方面，每個環(huán)節(jié)都會有大量的資金。因此，資金的管理是房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的工作之一。但部分企業(yè)缺乏資金管理的概念，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)資金回籠不及時、籌集資金困難以及資金斷層等現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中難以維持項目的進程，進而出現(xiàn)倒閉、破產(chǎn)的狀況。

2.3 風(fēng)險管控意識不強

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，所以在項目的風(fēng)險管控上，需要投入相應(yīng)的精力，以預(yù)測評估項目的可行性。但部分房地產(chǎn)行業(yè)對此并沒有制定相應(yīng)的政策來實現(xiàn)風(fēng)險管控。在項目開始前，沒有做好提前的預(yù)測、可行性報告以及應(yīng)急預(yù)案等方面的工作，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

3 房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)項目的開發(fā)離不開資金的支持。資金在土地的競標(biāo)、項目的規(guī)劃、開盤銷售、驗收等方面都有所涉及，每個環(huán)節(jié)對資金的需求和管理都非常密集和敏感。由于房地產(chǎn)行業(yè)資金回收周期較長，所以做好資金方面的管理對企業(yè)自身發(fā)展來說尤為重要。

首先，企業(yè)在項目的投資上，最開始的工作就是收購?fù)恋?，需要投入大量的資金。除非企業(yè)的房地產(chǎn)項目是由政府劃撥而獲取土地，否則在土地的購買方面需要企業(yè)投入相應(yīng)的資金。因此，資金是影響企業(yè)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時，會產(chǎn)生資金回籠的問題，資金的回收是實現(xiàn)企業(yè)有效發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為降低資金的使用成本，提高資金利用率，企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)應(yīng)該盡可能地獲取預(yù)售證，降低政府方面監(jiān)管的額度，保證資金的流通和管理，這是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性工作。

3.2 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)從購買土地到完工清算的各個環(huán)節(jié)，也是財務(wù)管理工作中不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，需要企業(yè)各個管理層以及財務(wù)人員給予高度重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的板塊廣，投入的資金較大，使得企業(yè)在稅收方面存在稅收種類繁多、稅額高的問題。包括：購買土地時需要繳納土地購置的契稅、印花稅;項目進行之后需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;房產(chǎn)在銷售時需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、附加稅、土地增值稅等多個不同的稅種?；诖耍髽I(yè)稅務(wù)籌劃方面的工作非常重要。企業(yè)的財務(wù)人員只有足夠了解國家相關(guān)的稅收政策，才能做好稅務(wù)籌劃。合理地運用國家相關(guān)的扶持政策減輕企業(yè)稅收壓力，并進行合理的避稅，使得企業(yè)的綜合稅負得到有效的控制，進而提升房地產(chǎn)項目的收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在高效的稅務(wù)籌劃中實現(xiàn)利益最大化。

3.3 財務(wù)計劃和風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)過程中工作較為復(fù)雜、周期較長，所以相應(yīng)的財務(wù)計劃以及風(fēng)險控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的重要工作內(nèi)容。財務(wù)的計劃和風(fēng)險的管控從企業(yè)在項目的選擇上就開始有所涉及。

首先，企業(yè)在購買土地時，需要提前出具可行性報告，包括市場的調(diào)研、國家相關(guān)的政策、融資等方面，同時，還要考慮市場的因素以及自身的管理等?；诖耍瑸槭蛊髽I(yè)對未知的風(fēng)險進行有效的準(zhǔn)備，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員應(yīng)該制定各類預(yù)算的計劃，如月度、季度、半年度、年度的預(yù)算等。針對資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量等財務(wù)報表進行相應(yīng)的預(yù)算，盡可能地要求相關(guān)部門參與預(yù)算報表的制定和執(zhí)行。

其次，為使企業(yè)能夠穩(wěn)定地發(fā)展，財務(wù)人員除了有風(fēng)險管控相關(guān)的意識，還需要制定相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警以及應(yīng)急方案，使企業(yè)盡可能地掌握潛在的風(fēng)險，并將其控制在可以接受的范圍之內(nèi)，確保房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)上能夠順利地開展。同時，財務(wù)的計劃和風(fēng)險的管控也是實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的前提保障。

4 房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略

4.1 完善財務(wù)管理制度

為使財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)得到有效控制并順利進行，首先，企業(yè)要健全財務(wù)管理相關(guān)的制度。明確企業(yè)內(nèi)部管理人員和財務(wù)人員各自的職責(zé)，堅持相關(guān)職務(wù)相分離制度，禁止企業(yè)內(nèi)部人員利用關(guān)系或者條件徇私舞弊，保證企業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展。

其次，要提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，為優(yōu)化管理流程、改革財務(wù)管理模式奠定良好的基礎(chǔ)。因此，企業(yè)要選拔專業(yè)的財務(wù)人員，將考察財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)作為選拔的內(nèi)容，并且組織財務(wù)人員定期地進行培訓(xùn)，及時了解國家相關(guān)的政策，為企業(yè)的發(fā)展提供保障。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身的發(fā)展情況，結(jié)合自身的需求，對財務(wù)管理制度進行持續(xù)性的完善。確保企業(yè)內(nèi)部各項工作都能夠循序漸進地進行，盡量減少企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)沖突，在節(jié)省財務(wù)成本的同時，提升財務(wù)管理的效率和質(zhì)量，使企業(yè)成為一個完整的整體，提升企業(yè)的核心競爭力。

最后，企業(yè)內(nèi)部可以制定相應(yīng)的獎懲制度，通過有效的懲罰制度，能夠保證企業(yè)的各個部門有序地進行工作，提高工作效率;通過有效的激勵制度，激發(fā)企業(yè)各個部門人員的工作熱情，增強崗位的責(zé)任感以及榮譽感，使得企業(yè)各個部門的工作人員都能夠配合企業(yè)財務(wù)管理工作，共同努力讓企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

4.2 加強資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理是保證所有工作順利進行的前提條件。因此，在資金的管理上，企業(yè)只有制定有效的管理制度，才能有效地降低企業(yè)發(fā)展的成本，并提升資金的利用率。

首先，融資是項目最開始需要做的準(zhǔn)備工作。在融資方面，企業(yè)要拓展融資渠道，將銀行的貸款、股東的投入以及其他貸款等融資渠道和方法相結(jié)合，運用融資網(wǎng)絡(luò)彌補資金缺口進而規(guī)避運營的風(fēng)險。

其次，加強企業(yè)內(nèi)部的資金管理。對企業(yè)內(nèi)部的資金以及現(xiàn)金的管理制定有效的管理制度，并制定戰(zhàn)略性項目投資計劃，加強對已進行的項目資金使用情況的控制。

最后，企業(yè)要制定資金管理的動態(tài)跟蹤機制以及設(shè)立監(jiān)管部門，確保各個階段資金的使用情況合理規(guī)范，將風(fēng)險控制在可接受的范圍內(nèi)，并盡量地縮短資金在回收過程中的周期，把控資金的流向，能夠?qū)Σ缓侠硪约皳p害企業(yè)利益的現(xiàn)象進行及時調(diào)整和控制。對于資金使用較大、風(fēng)險較高的項目，企業(yè)應(yīng)成立專門的監(jiān)管部門，及時地掌握項目的進程和情況，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)對資金的有效控制和使用。以這種方式進行的資金管理，才能有效地提高資金的使用率，盡可能地降低企業(yè)在發(fā)展過程中存在的資金壓力以及財務(wù)風(fēng)險，推動企業(yè)長遠發(fā)展。

4.3 優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)的籌劃離不開國家相關(guān)的政策，稅務(wù)籌劃將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的合理性、合法性，以及企業(yè)項目開發(fā)成本的高低。因此，在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)要予以高度的重視。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，要了解國家相關(guān)的政策，保證在土地的購置、開發(fā)建設(shè)、銷售、資金回收等多方面，做到遵守法律、誠信納稅。同時，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化，是要以國家政策的變化為前提條件，在法律允許的范圍內(nèi)提升利潤的空間，做到合理避稅，減少企業(yè)在發(fā)展過程中的成本，為企業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的動力。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，所涉及的稅種較為復(fù)雜和繁多，所以在稅務(wù)的籌劃上要遵循謹慎性原則。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以委托專業(yè)的會計師事務(wù)所進行相關(guān)的稅務(wù)籌劃工作。在企業(yè)的項目開發(fā)以及稅務(wù)籌劃方面，應(yīng)對簽訂的合同、成本的分攤以及產(chǎn)品質(zhì)量等方面進行綜合的測評，并且在企業(yè)成本類發(fā)票的取得、保管方面設(shè)置專門財務(wù)人員或財務(wù)制度進行管理，為企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提供有力的數(shù)據(jù)支持。

最后，針對不同的稅種，企業(yè)要及時地學(xué)習(xí)國家出臺的優(yōu)惠政策，并合理加以運用，例如，不預(yù)征稅、小稅種減免、國家扶持項目等。同時，在稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)加強落實工作，使企業(yè)在符合國家規(guī)定的同時，合理地運用國家相關(guān)的優(yōu)惠政策以及進行合理的避稅，進而使企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的工作能夠順利有效地進行，為企業(yè)的發(fā)展給予一定程度的保障，讓企業(yè)能夠最大限度地節(jié)省成本、增加利潤。

5 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)日常的開發(fā)和管理工作中，為使企業(yè)能夠在財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行有效的控制。首先，要了解國家相關(guān)的政策，以國家出臺的政策為前提條件，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作，提升財務(wù)人員的素質(zhì);其次，加強對資金的管理、對風(fēng)險的控制，以及在稅收籌劃等方面進行合理化的調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，讓企業(yè)能夠?qū)椖康娘L(fēng)險以及開發(fā)的成本進行有效的控制，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康可持續(xù)性發(fā)展。

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