虎吉祥

摘要：收集目前關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)爭(zhēng)議問題，忠實(shí)描述各方持有該觀點(diǎn)的理由，有利于相關(guān)討論的條理化與縱深化，對(duì)居住權(quán)登記規(guī)則的建立有所幫助。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);不動(dòng)產(chǎn)登記;綜述

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0038-43 收稿日期：2021-10-15

《民法典》以專節(jié)共計(jì)6個(gè)法條創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)，明確了居住權(quán)的基本事項(xiàng)，但是僅此6個(gè)法條全面界定居住權(quán)的內(nèi)涵與外延，厘清居住權(quán)與其他權(quán)利的關(guān)系，顯然是不夠的。從新生事物發(fā)展邏輯來看，先正面提出基本概念，然后在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)并發(fā)現(xiàn)思路，待條件成熟時(shí)再以合適的方式進(jìn)行明確規(guī)定，也是理性穩(wěn)妥的路徑選擇。

可能也正是因?yàn)檫@方面的原因，針對(duì)居住權(quán)及其登記中出現(xiàn)了許多針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。深入分析這些觀點(diǎn)，有利于盡快弄清癥結(jié)所在，從而提升認(rèn)識(shí)，最終得出科學(xué)判斷。

1 關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立

1.1 能設(shè)立居住權(quán)的標(biāo)的房屋，只限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）記載的用途為住宅的房屋嗎

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的目的是“滿足生活居住的需要”，所以設(shè)立居住權(quán)的標(biāo)的房屋只能是登記簿記載用途為住宅的房屋。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》第366條規(guī)定的“滿足生活居住的需要”，針對(duì)的是房屋實(shí)際用途，而不是規(guī)劃設(shè)計(jì)用途（登記簿記載的是規(guī)劃設(shè)計(jì)用途），所以設(shè)立居住權(quán)的標(biāo)的房屋可以超越登記簿用途為住宅的房屋，只要房屋實(shí)際用途為住宅即可。

1.2 《民法典》第368條關(guān)于無償設(shè)立居住權(quán)“但書”的含義是什么

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：這是為了體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則，為設(shè)立居住權(quán)雙方當(dāng)事人協(xié)商以適當(dāng)付費(fèi)的方式取得居住權(quán)留下空間，該“但書”僅限于當(dāng)事人之間可以約定以付費(fèi)方式設(shè)立居住權(quán)。比如，房屋產(chǎn)權(quán)人居住條件也有困難，或（且）居住權(quán)受益人支付能力尚可的情形。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：此“但書”是為了將居住權(quán)拓展適用于保障房領(lǐng)域或投資領(lǐng)域。前者可以拓展保障房的供應(yīng)方式，此時(shí)，居住權(quán)人可以支付對(duì)價(jià);后者可以包括居住權(quán)雙方達(dá)成支付對(duì)價(jià)的合議，允許居住權(quán)人將自己享有居住權(quán)的房屋同時(shí)用于合租、農(nóng)家樂等有收益的用途。

1.3 《民法典》第369條關(guān)于設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租的“但書”的含義是什么

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：就像居住權(quán)無償設(shè)立的“但書”一樣，這也是為了體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則，為居住權(quán)雙方協(xié)商出租已設(shè)立居住權(quán)之房屋留下空間。因?yàn)椤昂献』蚝献狻北緛砭褪且环N社會(huì)存在，有可能不與居住權(quán)產(chǎn)生沖突，可以和諧共存，并行不悖。至于所獲取租金的歸屬，應(yīng)當(dāng)在按照“但書”協(xié)商約定時(shí)一并解決。有人認(rèn)為，因?yàn)樵O(shè)立居住權(quán)只是為了滿足居住權(quán)人的居住需要，并不妨礙產(chǎn)權(quán)人與居住權(quán)人合住，因此，該租金應(yīng)當(dāng)主要補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)人。居住權(quán)人已經(jīng)獲得了居住利益，本不應(yīng)該分享該租金，但為了不對(duì)出租行為產(chǎn)生阻礙作用，實(shí)現(xiàn)物盡其用，房屋產(chǎn)權(quán)人可考慮與居住權(quán)人可酌情分享。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：此“但書”表明立法上認(rèn)可投資性居住權(quán)。只要居住權(quán)雙方約定任何一方有出租權(quán)，有權(quán)方就可以自主將設(shè)定居住權(quán)的房屋用于出租并取得租金收益，居住權(quán)人可以與承租人“合住”，也可以獲取租金收益、另覓他處居住。

1.4 居住權(quán)是否可以按房間設(shè)立

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。居住權(quán)作為《民法典》新增加的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，自然應(yīng)當(dāng)適用以不動(dòng)產(chǎn)單元為登記單位的規(guī)則，而且單純按房間設(shè)立居住權(quán)，實(shí)際上也是無法使用的。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：為他人設(shè)立居住權(quán)并不禁止房屋產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)居住在標(biāo)的房屋之中，“合住”并不違反法律規(guī)定。從實(shí)踐中的通常使用情況來看，居住權(quán)人只要享有一間房屋的居住權(quán)和廚衛(wèi)設(shè)施的共同使用權(quán)，就可以解決居住問題，所以居住權(quán)可以按房間設(shè)立。考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位的業(yè)務(wù)規(guī)則要求，登記機(jī)構(gòu)可以采用附記的形式標(biāo)明居住權(quán)所在的具體房間。

1.5 一套房屋可否設(shè)立多個(gè)居住權(quán)

一種意見認(rèn)為：居住權(quán)只能按不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)立，按照“一物一權(quán)”原則（筆者認(rèn)為：該原則僅適用于自物權(quán)，不完全適用于他物權(quán)），一套房屋只能設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，但如果多個(gè)潛在居住權(quán)人可以就形成一個(gè)整體達(dá)成合意，可以與房屋產(chǎn)權(quán)人設(shè)立一個(gè)共有的居住權(quán)。

另一種意見認(rèn)為：居住權(quán)應(yīng)當(dāng)按房間設(shè)立，有多少個(gè)房間，就可以設(shè)立多少個(gè)居住權(quán)。

1.6 父母能不能在自己名下房屋上為子女設(shè)立居住權(quán)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》沒有對(duì)此予以限制，自然可以設(shè)立居住權(quán)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：此種情形不宜設(shè)立居住權(quán)。理由有二：一是父母對(duì)未成年人具有撫養(yǎng)義務(wù)，該撫養(yǎng)義務(wù)自然包括提供居住條件，可以是子女與父母同住，也可以是父母在他處為子女提供居住條件?，F(xiàn)實(shí)中，子女成年后依然如此。可見，撫養(yǎng)權(quán)對(duì)子女居住權(quán)利的保障程度已經(jīng)超越了居住權(quán)，所以在父母名下房屋上再為子女設(shè)立居住權(quán)已經(jīng)沒有實(shí)際意義;二是如果父母可以為子女設(shè)立居住權(quán)，將會(huì)在社會(huì)上演化成一個(gè)廣泛存在的居住權(quán)子類型，由于居住權(quán)對(duì)轉(zhuǎn)移與抵押均有影響，徒增房地產(chǎn)交易的制度成本。

1.7 居住權(quán)登記簿上記載什么內(nèi)容

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》第367條第2款關(guān)于居住權(quán)合同條款前4項(xiàng)的內(nèi)容均應(yīng)記載于登記簿。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：考慮到登記簿新增的居住權(quán)簿頁(yè)與其他權(quán)利簿頁(yè)同屬一本登記簿，天然具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。居住權(quán)簿頁(yè)只要記載居住權(quán)人、居住權(quán)期限就可以了，多記載純屬重復(fù)。

1.8 居住權(quán)申請(qǐng)資料未明確居住權(quán)期限的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何處理

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：居住權(quán)申請(qǐng)資料未明確居住權(quán)期限的，登記人員應(yīng)當(dāng)提示申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)明確居住權(quán)期限后予以受理，或者以“居住權(quán)人死亡”為居住權(quán)期限予以受理。

另一種意見認(rèn)為：居住權(quán)申請(qǐng)資料未明確居住權(quán)期限的，屬于“申請(qǐng)資料不齊”的情形，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理，并一次性告知當(dāng)事人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。

2 關(guān)于遺囑設(shè)立居住權(quán)

2.1 遺囑設(shè)立的居住權(quán)何時(shí)生效

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：按照《民法典》第230條規(guī)定的精神，遺囑人死亡之時(shí)，就是遺囑項(xiàng)下居住權(quán)的生效之時(shí)。此后的居住權(quán)登記只產(chǎn)生公示效力與對(duì)抗效力。《民法典》第368條規(guī)定的“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，僅是針對(duì)合同設(shè)立居住權(quán)。如果強(qiáng)行要求遺囑設(shè)立居住權(quán)也適用登記生效原則，遺囑人死亡之后如何解決其身份替代問題，會(huì)非常麻煩。所以，遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)自遺囑人死亡時(shí)自然生效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》第230條原文是：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力”。《民法典》第1121條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始”?？梢?，“死亡”這一法律事實(shí)發(fā)生時(shí)即導(dǎo)致權(quán)利生效的范圍，僅限于繼承，并不包括居住權(quán)?！睹穹ǖ洹返?71條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”，并沒有提及參照繼承的有關(guān)規(guī)定?？梢?，遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)適用登記生效原則。至于死者的身份替代問題，可以借用新設(shè)立的遺囑執(zhí)行人（或遺產(chǎn)管理人）制度來實(shí)現(xiàn)，或者先進(jìn)行繼承，再由繼承人按照享受繼承利益與承擔(dān)繼承義務(wù)互為條件、互相捆綁的法律精神來承擔(dān)代為履行的責(zé)任。

2.2 如果遺囑設(shè)立居住權(quán)適用登記生效原則，該登記行為應(yīng)當(dāng)單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記以雙方申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外?，F(xiàn)有登記規(guī)則列舉了適用單方申請(qǐng)的各種情形，肯定不包含居住權(quán)的設(shè)立，因此，遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)適用雙方申請(qǐng)。遺囑人死亡之后的身份替代問題，可以由遺囑執(zhí)行人（或遺產(chǎn)管理人）代為履行，也可以由繼承人來承擔(dān)代為履行責(zé)任。而且，如果由居住權(quán)受益人單方申請(qǐng)，無法核查設(shè)立居住權(quán)的遺囑是否是最后一份遺囑。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：遺囑人生前為他人設(shè)立居住權(quán)，適用合同設(shè)立方式。遺囑是典型的附生效條件的民事法律文書，遺囑人死亡之后，遺囑才能生效，從而可以憑遺囑及其他資料申請(qǐng)居住權(quán)登記，但此時(shí)遺囑人已經(jīng)死亡，不可能履行申請(qǐng)責(zé)任，只能由相對(duì)人單方申請(qǐng)。那么，由遺囑執(zhí)行人（或遺產(chǎn)管理人）或繼承人進(jìn)行身份替代是否可行呢？首先來看第一種情形，遺囑執(zhí)行人（或遺產(chǎn)管理人）是《民法典》新創(chuàng)立的制度，但法律沒有規(guī)定他們有身份替代的責(zé)任或權(quán)利，實(shí)踐中也沒有慣例可以遵循或參考。其次來看第二種情形，繼承人與遺囑設(shè)立居住權(quán)的受益人是利益沖突的當(dāng)事人，存在繼承人找借口怠于履行居住權(quán)設(shè)立義務(wù)、或者增加設(shè)立居住權(quán)條件的可能性。所以為了減少麻煩，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)，完全可以將遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記行為納入單方申請(qǐng)的范圍。至于如何核查最后一份遺囑的問題，是另一個(gè)法律關(guān)系。遺囑繼承也存在正確識(shí)別最后一份遺囑的問題，但不影響遺囑繼承登記繼續(xù)適用單方申請(qǐng)。遺囑設(shè)立居住權(quán)亦然。

2.3 遺囑設(shè)立居住權(quán)登記與繼承登記的辦理順序應(yīng)當(dāng)如何安排

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：兩者應(yīng)當(dāng)并案辦理。雖然兩者是不同的法律關(guān)系，但都是遺囑人（或繼承人）死亡之后才能辦理，且居住權(quán)一定是設(shè)立在作為繼承財(cái)產(chǎn)的住宅房屋之上，設(shè)立居住權(quán)的遺囑需要繼承人核驗(yàn)或默示同意，所以兩者并案辦理具有可行性和現(xiàn)實(shí)性。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：既然兩者是不同的法律關(guān)系，且申請(qǐng)人并不交叉，就應(yīng)當(dāng)有權(quán)各自辦理。雖然法律并不禁止各當(dāng)事人同時(shí)申請(qǐng)并案辦理，但登記機(jī)構(gòu)沒有理由做出這樣的要求。還有觀點(diǎn)認(rèn)為：在各自辦理的基礎(chǔ)上，如果繼承人怠于替代遺囑人履行居住權(quán)申請(qǐng)義務(wù)的，可由居住權(quán)受益人單方先行申請(qǐng)居住權(quán)設(shè)立登記。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是在為難登記機(jī)構(gòu)，缺少可操作性。

3 關(guān)于居住權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系

3.1 已設(shè)立居住權(quán)的房屋申請(qǐng)抵押登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人進(jìn)行提示

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)會(huì)影響抵押物的抵押價(jià)值，宜由登記機(jī)構(gòu)在受理抵押登記時(shí)就此進(jìn)行詢問，并納入詢問記錄。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定對(duì)全社會(huì)都有約束力，抵押權(quán)人通常是社會(huì)精英、知識(shí)階層，應(yīng)當(dāng)了解有關(guān)規(guī)定。登記機(jī)構(gòu)尊重當(dāng)事人意思自治即可，對(duì)于超越登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的事項(xiàng)，無需過問。

3.2 已經(jīng)抵押的房屋設(shè)立居住權(quán)，是否應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：在合同設(shè)立居住權(quán)的5個(gè)法條中，沒有針對(duì)已抵押房屋設(shè)立居住權(quán)的特別規(guī)定與例外，所以，在已抵押房屋上以合同設(shè)立居住權(quán)，無需抵押權(quán)人同意。遺囑設(shè)立居住權(quán)更是如此，沒有法條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的遺囑在遺囑人死亡之前要經(jīng)過抵押權(quán)人同意;遺囑人死亡之后，如果抵押權(quán)人不同意，難道設(shè)立居住權(quán)的遺囑就應(yīng)當(dāng)作廢嗎？可見，無論在遺囑人生前或死后，對(duì)于在已抵押房屋上設(shè)立居住權(quán)的遺囑、以及相應(yīng)的居住權(quán)首次登記，均無需抵押權(quán)人同意。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》第406條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人”。轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是處置行為，設(shè)立居住權(quán)是在抵押房屋上產(chǎn)生一個(gè)影響抵押價(jià)值的權(quán)利負(fù)擔(dān)，兩者具有相似性。既然前者應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，后者也應(yīng)當(dāng)保障抵押權(quán)人的知情權(quán)。只有抵押權(quán)人有知情權(quán)，一旦抵押權(quán)人認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)造成自己有擔(dān)保的債權(quán)處于不安狀態(tài)，才可以依法依規(guī)啟動(dòng)債權(quán)保障程序。可見，知情權(quán)對(duì)于抵押權(quán)人非常重要。所以，在已抵押房屋上設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。

3.3 因債權(quán)不能清償導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)自然滌除抵押之后設(shè)立的居住權(quán)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《民法典》第370條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅”。其他法條也沒有關(guān)于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)居住權(quán)自然滌除的情形，所以因債權(quán)不能清償導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不影響居住權(quán)的存在。至于因存在后設(shè)立的居住權(quán)而造成房屋可實(shí)現(xiàn)價(jià)值減少，影響債權(quán)人利益的，債權(quán)人可以按照《民法典》第408條的規(guī)定請(qǐng)求追加抵押物或提前收回債權(quán)，也可以按照《民法典》第413條的規(guī)定，將不足清償額轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)繼續(xù)回收。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：居住權(quán)是產(chǎn)權(quán)人自己愿意為他人設(shè)立的，抵押權(quán)也是產(chǎn)權(quán)人在先自己愿意為他人設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)按照時(shí)間順序安排優(yōu)先順位。舉例來講，如果某人以遺囑設(shè)立居住權(quán)，隨后又將該房屋出賣，并已辦理轉(zhuǎn)移登記，待該遺囑人死亡之后，居住權(quán)還能以遺囑設(shè)立嗎？顯然不能。可見，居住權(quán)設(shè)立前出賣標(biāo)的房屋的，居住權(quán)會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人的先行處置行為而落空。照此邏輯，房屋抵押之后設(shè)立居住權(quán)的，如果抵押登記正常注銷，對(duì)居住權(quán)沒有影響;如果因債權(quán)未獲清償導(dǎo)致先行處置抵押房屋（同時(shí)設(shè)有順位在后的居住權(quán)），應(yīng)當(dāng)接受居住權(quán)因該處置行為而落空的事實(shí)。因?yàn)檫@里的抵押權(quán)與居住權(quán)，同為產(chǎn)權(quán)人同意在標(biāo)的房屋上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，而抵押權(quán)在先，應(yīng)當(dāng)先行保障。至于居住權(quán)受益人利益的落空，只能歸責(zé)于設(shè)立居住權(quán)的原房屋產(chǎn)權(quán)人，與他人無關(guān)，也不應(yīng)因此對(duì)他人造成不利影響。如果順位在后的居住權(quán)優(yōu)先得到保障，對(duì)在先的抵押權(quán)并不公平。

4 關(guān)于居住權(quán)的其他爭(zhēng)議問題

4.1 應(yīng)當(dāng)如何申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的，由權(quán)利人單方申請(qǐng)注銷登記。據(jù)此，居住權(quán)到期消滅的，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人單方申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記;居住權(quán)人死亡導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人的繼承人代為申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：無論居住權(quán)到期后由居住權(quán)人單方申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記，還是居住權(quán)人死亡后，由其繼承人代為申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記，都存在申請(qǐng)義務(wù)人怠于履行申請(qǐng)責(zé)任的可能，從而影響房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。與其這樣，不如直接規(guī)定由房屋產(chǎn)權(quán)人在條件具備時(shí)自行申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。這類似于“申請(qǐng)責(zé)任倒置”，應(yīng)當(dāng)也不會(huì)影響居住權(quán)人的利益。

4.2 居住權(quán)適用夫妻共同共有嗎

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：夫妻一方在婚姻存續(xù)期間獲得的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是法律上的一般性受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，自然屬于夫妻共同共有。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：如果獲得居住權(quán)的一方?jīng)]有實(shí)際居住困難，他人通常不會(huì)在自己的房屋上為其設(shè)立居住權(quán)，所以居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是法律上“遺囑人確定只歸一方”的受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同共有。但是由于夫妻之間具有相互撫養(yǎng)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)不影響另一方隨同居住。

4.3 農(nóng)村住宅房屋能否向非本村村民設(shè)立居住權(quán)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：基于農(nóng)村家庭實(shí)行“一戶一宅”原則，以及農(nóng)村住宅不能向非本村村民轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，農(nóng)村住宅房屋不能向非本村村民設(shè)立居住權(quán)。否則，就相當(dāng)于以居住權(quán)的形式突破了以上兩項(xiàng)要求。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：法律沒有限制農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)，也沒有對(duì)擬設(shè)立居住權(quán)人的范圍進(jìn)行限制，所以，農(nóng)村住宅房屋可以向非本村村民設(shè)立居住權(quán)。退一步講，即使只向本村村民設(shè)立居住權(quán)，也有可能涉嫌突破“一戶一宅”原則。只有將農(nóng)村住宅設(shè)立居住權(quán)納入“一戶一宅”原則的適用范圍，才能解除此項(xiàng)顧慮，但這需要法律法規(guī)先行作出規(guī)定。

4.4 政府以設(shè)立居住權(quán)的方式提供保障性住房的，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)審查居住權(quán)受益人的保障資格

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：此種情形下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該保障資格材料作為“當(dāng)事人申請(qǐng)材料”列入要件清單。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該類居住權(quán)應(yīng)當(dāng)適用依合同設(shè)立居住權(quán)的情形，當(dāng)事人的保障資格宜由簽訂居住權(quán)合同的保障房提供方進(jìn)行審核，與登記機(jī)構(gòu)無關(guān)，故保障資格材料不宜作為登記要件。

5 關(guān)于處理以上典型爭(zhēng)議的個(gè)人意見

以上是筆者梳理的目前關(guān)于居住權(quán)設(shè)立與登記的主要爭(zhēng)議問題，每一個(gè)爭(zhēng)議意見，在觀點(diǎn)持有者的邏輯框架內(nèi)似乎都是自洽的，我們很難做出“對(duì)與錯(cuò)”的直接判斷，原因可能就在于《民法典》以6個(gè)法條規(guī)定居住權(quán)，稍顯單薄。而且，《民法典》是在承繼原有權(quán)利體系（沒有居住權(quán)）的基礎(chǔ)上創(chuàng)立了居住權(quán)，可能存在新設(shè)立的居住權(quán)與原有的權(quán)利體系并不十分周延與合拍的現(xiàn)象，限制了《民法典》運(yùn)用體系化解釋方法清晰界定居住權(quán)相關(guān)法律問題的作用，不同的人可能會(huì)有不同的思路，最終形成了筆者梳理出來的這些不易決斷的爭(zhēng)議問題。

筆者感到，僅僅依靠文義解釋和體系化解釋可能無法解決這些問題，宜通過目的解釋和新增規(guī)定的方法，對(duì)涉及居住權(quán)的諸多爭(zhēng)議觀點(diǎn)進(jìn)行取舍，既發(fā)揮居住權(quán)的正面功能，又避免居住權(quán)被濫用的可能。典型的居住權(quán)濫用情形如下：有人主張，被限購(gòu)的購(gòu)房人可以通過先行設(shè)立居住權(quán)，以達(dá)到先行鎖定擬購(gòu)買房屋的目的。有人主張，“小產(chǎn)權(quán)房”可以設(shè)立居住權(quán)。這些觀點(diǎn)顯然都是錯(cuò)誤的，因?yàn)檫`反了設(shè)立居住權(quán)的目的。本文沒有將這些“顯然錯(cuò)誤”的觀點(diǎn)納入居住權(quán)爭(zhēng)議問題的范疇。希望能夠通過居住權(quán)司法解釋或居住權(quán)登記相關(guān)規(guī)定，對(duì)本文所綜述的各個(gè)爭(zhēng)議觀點(diǎn)做出合情合理的判斷，促進(jìn)居住權(quán)更好地服務(wù)于廣大人民群眾。