許丹

上海華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 201900

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的建設(shè)項目也日益增多，建設(shè)規(guī)模也越來越大，工程造價的控制與管理也逐漸被人們所重視起來。而且現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控的影響，一些城市限價、限購政策的出臺，還有一二線城市土地資源的吃緊，這無疑都增加了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭力度，地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑也已成為不爭的事實，在目前的這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項目有效地降低建設(shè)工程項目的造價，提高項目的經(jīng)濟效益成為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)著重關(guān)注的重點，房產(chǎn)企業(yè)成本管理的有效性直接影響其盈利與否以及利潤空間的大小。工程項目的造價控制已經(jīng)不僅僅局限于某一個階段了，而是延伸到整個項目建設(shè)的各個階段，是貫穿于房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的一條重要的軸線。建設(shè)工程招投標階段的造價控制作為事前的主動控制，其作用愈發(fā)明顯。它不僅僅是竣工結(jié)算階段造價控制和工程施工階段造價控制的基礎(chǔ)，它還對整個項目的投資控制和工程管理的順利實施有著非常重要的意義。本文結(jié)合當(dāng)前市場實際情況，從以下幾個方面對房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目招投標階段的造價控制要點做淺顯的探討與分析[1]。

1 招標文件的完整性、嚴謹性、明確性以及科學(xué)性

招標文件既是投標人投標報價的依據(jù)，亦是招標人評標、選擇合理投標人的依據(jù)，更是雙方簽訂施工合同的依據(jù)，而且在實際房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中，涉及招標的總包、分包、材料采購工程非常之多，那么在招標前，招標人在擬定招標文件時，對于招標文件的完整性、嚴謹性以及明確性顯得尤為重要。例如：本次招標的招標范圍、合同計價方式、工程量計算規(guī)則、材料價格的計取方式、調(diào)價原則、措施費用的計取方式、結(jié)算方式、付款方式、質(zhì)量標準、工期以及技術(shù)管理要求、擬簽訂的合同文本等，均需做明確的闡述和要求；同時在招標時招標文件中的文字描述要詳細且具有可操作性，切勿出現(xiàn)重復(fù)、遺漏或者文字表述模棱兩可情況的發(fā)生，避免因為意思模糊造成投標人的曲解，以至于對投標價格和優(yōu)選中標單位造成影響，也能有效避免后期經(jīng)濟爭議的風(fēng)險發(fā)生。

一般來說，房產(chǎn)公司很多時候采用的是固定總價的模式進行招標，此模式下措施費用（除模板費用外）在招標時就應(yīng)該明確投標人應(yīng)根據(jù)自身的施工方案、施工經(jīng)驗、工期要求并結(jié)合現(xiàn)場實際條件等因素綜合考慮。此部分采用固定總價的形式包干，后續(xù)施工過程中，在無重大變更的情況下不得以任何理由要求招標人進行調(diào)整，否則在施工后，招標人無法對其進行成本把控，因為措施費用不直接構(gòu)成工程實體，不可以像分部分項工程一樣通過圖紙等實物來直接反應(yīng)，其費用的產(chǎn)生與企業(yè)的業(yè)務(wù)能力、施工方案等因素息息相關(guān)，因人而異，極具競爭性。招標人根據(jù)投標人的報價無法很直接準確的對其所含明細內(nèi)容作出判斷，只能比較各個投標人報價中此部分的總費用，因此招標過程中就將措施費用的計取方式及范圍進行明確，能有效避免此類費用產(chǎn)生爭議情況的發(fā)生，從而有利于成本的控制[2]。

招標范圍的劃分也應(yīng)該根據(jù)實際施工情況、成本等因素綜合考慮進行科學(xué)的劃分，避免重復(fù)或者遺漏對造價造成影響。例如，上海某公園城市一期項目總包勞務(wù)招標的招標文件界面劃分時將基坑底部30cm以內(nèi)的修邊撿底劃分至總包勞務(wù)單位范圍，但是在土方合同界面中，土方單位的開挖工程量直接計算挖至坑底設(shè)計標高，而實際施工的情況也是由土方單位直接開挖至坑底設(shè)計標高，那么總包勞務(wù)單位的基坑底部30cm以內(nèi)的修邊撿底工作是重復(fù)的，根據(jù)總包勞務(wù)單位報價，該重復(fù)部分的造價約42萬元。這個實際案例就是因為界面劃分存在重復(fù)且未按照實際施工情況進行界面的分割，導(dǎo)致無效成本的發(fā)生，也增加了整個項目的總造價[3]。

2 工程量清單編制的規(guī)范性、準確性以及從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

在招標過程中，招標清單及控制價一般是委托給資質(zhì)等級高、信譽良好、項目經(jīng)驗豐富的造價咨詢單位進行編制，在清單編制前，招標人需提供完整的資料給造價咨詢單位，并與其做好對接、溝通，讓其充分了解招標意圖及需求，造價咨詢單位根據(jù)相關(guān)要求進行招標清單的編制，確保無遺漏、無錯誤，清單編制應(yīng)該符合國家建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范相關(guān)規(guī)定。

例如，2013版計價規(guī)范中挖管溝土方工程量計算規(guī)則為“基礎(chǔ)墊層底面積×挖土深度”，但是挖管溝石方計算規(guī)則為“按設(shè)計圖示截面積×長度”，二者的計算規(guī)則是不一樣的。但是很多造價人員在計算招標工程量時，如果對計算規(guī)則不夠熟悉和清楚的情況下，由于慣性思維很容易將二者的計算規(guī)則理解成一致的，這也就導(dǎo)致工程量計算不準確，從而對造價造成影響。另外基坑圍護工程中，圍護樁都存在空鉆部分，在清單編制的時候就要考慮到該空鉆部分，若不考慮到圍護樁的綜合單價里面，就需要單獨列項。若需要綜合考慮，那么在清單特征描述時就應(yīng)該明確空鉆部分的價格需各投標人綜合考慮報價，未單獨列項，又未做明確說明的情況，很容易讓投標人造成理解不統(tǒng)一，從而對投標報價及優(yōu)選投標人造成影響[4]。

造價從業(yè)人員在編制清單的過程中清單的設(shè)置要科學(xué)、合理、齊全，避免漏項或重復(fù)，一旦出現(xiàn)漏項，在招投標階段無法確定其價格，此問題若遺留到施工時或者施工后只能通過雙方協(xié)商來核定價格，會讓招標人處于比較被動的狀態(tài)，也很容易造成爭議。所以，編制高質(zhì)量的工程量清單是招投標階段造價控制的重要的手段，那么這也就對造價從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)有很高的要求。提高從業(yè)人員的門檻，持證上崗，安排具有職業(yè)資格的、技術(shù)能力強的、經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員編制工程量清單，清單編制完成后安排人員復(fù)核，以減少漏項、編制錯誤等風(fēng)險的發(fā)生。

3 加強投標單位資質(zhì)審核、提高入圍門檻并選擇合理的評標方式

在投標資格預(yù)審階段，招標人應(yīng)該對施工單位的資質(zhì)進行嚴格的審查，最好同時對擬投標人進行實地考察，對投標人的業(yè)績情況、已完工程或者在建工程規(guī)模、施工質(zhì)量等進行實考。嚴格禁止綜合實力薄弱、施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況弱或信譽差的單位參與到投標活動中來，避免后期該類單位中標后不能按照相關(guān)要求順利履約，導(dǎo)致項目的工期滯后或者質(zhì)量達不到要求等不良情況的發(fā)生。間接導(dǎo)致工程成本的增加，招標人應(yīng)該嚴格篩選投標人，提高入圍門檻。與此同時，也應(yīng)該真誠地去對待投標人，端正自己的合作態(tài)度，不要將招標這個過程當(dāng)作走過場。實際內(nèi)定中標人，這種做法會影響自身的信譽，也使投標人心寒，不利于招標人后續(xù)選擇優(yōu)質(zhì)的投標單位。同時，萬萬不可將價格作為評標的唯一判定標準，要根據(jù)實際情況采用合理的評標方法，綜合考慮投標人的履約能力。一味地追求最低價中標，貌似降低了成本，但是實際上是埋下了成本隱患。招標人應(yīng)該以合理低價中標為目的，評標時要做好商務(wù)分析，避免投標人不平衡報價或者惡意競標等不利于成本控制的情況發(fā)生，確保以招標的方式選擇到最優(yōu)質(zhì)的投標人，達到合作共贏的目的，雙贏的局面才是保證質(zhì)量和工期并有效降低成本的最好方式[5]。

招投標階段的造價控制對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制成本和增加效益起到了至關(guān)重要的作用，但是影響整個項目的造價的因素非常之多，也非常復(fù)雜，設(shè)計標準、質(zhì)量標準、工期進度、材料使用的品牌、施工方案、現(xiàn)場管理，等等；工程建設(shè)所涉及的范圍比較廣，周期相對比較長，成本控制也相對比較復(fù)雜，所以整個項目生命周期內(nèi)的成本控制難度比較大。但是招投標階段的造價控制作為事前控制，對施工階段和竣工結(jié)算階段的造價控制具有明顯的指導(dǎo)性作用，因此招投標階段的造價控制研究具有深遠的意義。房產(chǎn)企業(yè)及成本人員也需通過不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)經(jīng)驗來達到成本控制的目的。