張珍

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，有效帶動了我國經(jīng)濟(jì)全面提升。但是由于受土地制度的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)波動的現(xiàn)象，房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系民生福祉，所以其如何發(fā)展變化受到社會群眾的廣泛關(guān)注。對此，文章通過分析當(dāng)前土地制度的應(yīng)用對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的具體影響，提出了如何集約利用城市土地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法，從而確保我國總體經(jīng)濟(jì)不斷提高。

關(guān)鍵詞：土地制度 城市土地 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 問題分析

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）10-289-02

一、前言

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，推動了建筑行業(yè)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面提升。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，給人們的生活也帶來了一定程度的影響，并且對于城市土地的利用而言也帶來了一些問題，所以為了能夠確保當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以獲得可持續(xù)性發(fā)展，就必須要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)對土地管理工作的全面落實(shí)，這樣才能確保城市土地可以與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)性作用。

二、當(dāng)前城市土地價格與房地產(chǎn)價格的內(nèi)在聯(lián)系

（一）供需導(dǎo)致的土地與房價變動

從政治經(jīng)濟(jì)角度來看，社會的供需關(guān)系會直接影響到商品的最終價格，而且在出現(xiàn)商品供大于求時，商品價格往往會出現(xiàn)持續(xù)性走低的現(xiàn)象，但是在供小于求時，商品則會出現(xiàn)價格持續(xù)性上漲的問題。城市土地作為生產(chǎn)要素，也具有一定的商品經(jīng)濟(jì)屬性，在一定程度上，其自身也會受到市場的供需變化而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值特性的體現(xiàn)。由于我國城市土地全部屬于國家所有，由政府進(jìn)行調(diào)控，因此其自身在彈性區(qū)間上則與其他商品有著明顯的區(qū)別，但在實(shí)際進(jìn)行經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析時，卻發(fā)現(xiàn)其自身也有著應(yīng)用的實(shí)際性與關(guān)聯(lián)性，這就導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)增長的過程中，無法確保對商品價值的影響具有唯一性[1]。大部分商品經(jīng)濟(jì)價值的增長與其指標(biāo)呈現(xiàn)正相關(guān)性，但是部分商品卻出現(xiàn)了負(fù)相關(guān)性，如果無法實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長內(nèi)容的全面分析，必然就會導(dǎo)致在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，無法實(shí)現(xiàn)將價格與商品的實(shí)際價值進(jìn)行對比。在當(dāng)前階段中，如果供求關(guān)系的變化十分明顯，必然也會導(dǎo)致城市土地價格產(chǎn)生較大的波動，如果房價持續(xù)性走高，必然也會導(dǎo)致城市土地價格出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，寧德“宜居宜業(yè)”的名片越來越響亮，越來越多的項(xiàng)目要落地，勢必帶來土地供應(yīng)的需求增長。從目前的經(jīng)濟(jì)形勢分析，寧德市2019年出讓土地300多宗、面積1萬多畝、出讓金近120億元，分別同比增長9%、28.5%、43.3%，也促進(jìn)了寧德市房產(chǎn)地市場投資處于較快增長階段，投資增速繼續(xù)回升。

（二）成本導(dǎo)致的土地與房價變動

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，如果其住房總成本與其預(yù)期利潤出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，那么就表示當(dāng)前該城市的房價與土地價格有著波動性的變化。而且，土地的價值主要體現(xiàn)在開發(fā)商在進(jìn)行對該土地利用的過程中，是否能夠?qū)⒊鲎尳鹚贫ǖ膬r格獲得提升，這樣也可以說明對于土地的利用而言，房價的提升其實(shí)是一種有償使用的形式?；诖?，在城市發(fā)展時，必然就會出現(xiàn)不同地段的繁華程度而造成不同地段的價格出現(xiàn)。此外，在不同的城市當(dāng)中，土地自身在地價上也存在著差異性。一般來講，在土地自身總成本計(jì)算時，其地價只占據(jù)1/3左右，因此在某種程度上，房價在進(jìn)行制定時，地價是其基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，但是在銷售過程中，商品房卻需要依據(jù)房價來制定價格，這也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中，如果其地價與房價在一定比例下呈現(xiàn)正比關(guān)系，就會使地價上漲而出現(xiàn)房價上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，中心城區(qū)的地價隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展而不斷調(diào)整，目前中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價均已突破每平方米6000元。隨著城市中心城區(qū)面積的不斷東擴(kuò)，也將進(jìn)一步帶動基準(zhǔn)地價的上調(diào)。

三、土地制度對當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的影響

（一）土地估價制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

近幾年來，隨著我國社會發(fā)展速度的不斷加快，針對土地應(yīng)用而言，我國制定了一系列的相關(guān)制度，并對原有的土地制度進(jìn)行了全面優(yōu)化，也在一定程度上導(dǎo)致了原有土地估價制度受到影響。同時，當(dāng)前在進(jìn)行土地制度改革的過程中，其實(shí)針對不同城市做了等級劃分，這也使得不同城市在進(jìn)行土地劃分時其估價工作的開展更為合理。但是，這種方式雖然在理論上十分可行，在具體應(yīng)用過程中必然就會出現(xiàn)一系列的問題，尤其是我國在開展土地評估工作時，往往存在著評估人員自身業(yè)務(wù)水平不足且綜合素質(zhì)不高的現(xiàn)象，這就會導(dǎo)致在進(jìn)行土地估價的過程中，無法精準(zhǔn)給出具體估價，造成土地的實(shí)際估價與地價存在著差異性。評估風(fēng)險的存在，在一定程度上會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

（二）土地儲備制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

依據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體情況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行的過程中仍存在著較多問題，但是將這些問題進(jìn)行系統(tǒng)地歸納總結(jié)后，主要問題則為以下幾點(diǎn)：第一，當(dāng)前很多機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲備時，主要是以利益獲取為主，這也導(dǎo)致在進(jìn)行土地購買或者是土地開發(fā)時，其經(jīng)濟(jì)特性明顯顯現(xiàn)，尤其是在土地拍賣中，其主體趨勢更加偏向于利益獲得的方向發(fā)展，進(jìn)而就會導(dǎo)致以利益為主的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展帶來不利影響[2];第二，當(dāng)前我國在開展土地收購工作時，往往需要通過補(bǔ)償機(jī)制的應(yīng)用來進(jìn)行金額補(bǔ)償，但是實(shí)際在進(jìn)行收購的過程中，其補(bǔ)償金額相對較少，這樣也會導(dǎo)致土地收購工作開展無法達(dá)到預(yù)期的理想效果，并且也會直接影響到土地收購的控制能力，這也會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中，受土地不足而帶來自身發(fā)展不良的問題。

（三）土地供應(yīng)制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

土地資源在任何時候都有著十分重要的作用，而且在既往歷史發(fā)展的過程中，土地資源也是各個國家所要占據(jù)的重要資源，即使放在當(dāng)今社會來看，土地資源也有自身巨大的升值空間，而且在進(jìn)行土地資源應(yīng)用的過程中，土地資源越多其自身在進(jìn)行資本累積時所累積的財富值也就越多，但是如果土地資源被過多的占用或者是被儲備機(jī)構(gòu)所儲備，這也會直接制約到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。此外，當(dāng)前有較多因素都會導(dǎo)致對土地資源產(chǎn)生不良影響，進(jìn)而就會使土地資源在進(jìn)行價值估判的過程中，無法得到正確的估評，這也會直接降低土地資源的初始價值。這一問題的主要產(chǎn)生原因就在于我國當(dāng)前所應(yīng)用的土地制度還并不完善，存在一定的漏洞，加上受到利益的驅(qū)使，就會使土地資源被個體所過多占用，從而就無法實(shí)現(xiàn)大面積的土地開發(fā)與利用，這也導(dǎo)致很多城市當(dāng)中都存在著土地資源被閑置、浪費(fèi)的現(xiàn)象，進(jìn)而也制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

四、如何實(shí)現(xiàn)利用現(xiàn)有土地條件推動房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

（一）完善當(dāng)前應(yīng)用的土地估價制度

為了真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，并提高土地利用價值，則必須要有效解決當(dāng)前城市土地制度應(yīng)用的不合理之處，同時也要在土地評估制度中，將其缺失的內(nèi)容補(bǔ)充完善，通過不斷完善合理制度和有效的監(jiān)督執(zhí)行，來實(shí)現(xiàn)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。對此，相關(guān)部門首先要做的就是完善土地管理制度，并將其不合理之處進(jìn)行修正，同時也要對其漏洞之處進(jìn)行補(bǔ)充，這樣才能有效降低由于利益驅(qū)使而帶來的個體私自囤積土地過多的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且也能保證土地儲備機(jī)構(gòu)能夠合理對土地進(jìn)行儲備，以此保障城市土地供應(yīng)平穩(wěn)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;其次，當(dāng)前為了確保評估工作的開展能夠?qū)崿F(xiàn)對土地價格的有效評估，必須要全面性提高評估人員的綜合素質(zhì)，這樣才能通過提高其自身對土地政策以及土地評估技能的有效應(yīng)用來確保在開展相關(guān)工作時，可以真正落實(shí)自身的職責(zé)[3]。此外，相關(guān)部門也要落實(shí)培訓(xùn)職責(zé)，能夠加強(qiáng)對評估人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過提升評估人員的行業(yè)道德素養(yǎng)來實(shí)現(xiàn)規(guī)避職業(yè)道德風(fēng)險而帶來的不良問題;最后，在當(dāng)前階段中存在著地價體系標(biāo)定不完善的現(xiàn)象，而這必須要實(shí)現(xiàn)對其體系的重新設(shè)計(jì)，這樣才能保證其地價與標(biāo)定地價能夠在評估工作開展時進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。總之，需提高土地評估工作開展的科學(xué)性。

（二）健全現(xiàn)有土地的儲備評價制度

在當(dāng)前階段中，我國各地方政府十分重視對土地儲備工作的開展，但是在實(shí)踐過程中，運(yùn)行中存在問題逐漸顯露出來。必須要協(xié)調(diào)我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，重新審視現(xiàn)有的文件制度，對現(xiàn)行土地儲備制度當(dāng)中的不足之處進(jìn)行修正和完善，并對儲備評價進(jìn)行有效應(yīng)用，加強(qiáng)政府對存量土地的壟斷，這樣才能實(shí)現(xiàn)通過土地儲備制度的應(yīng)用來規(guī)避對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的不良影響。

（三）落實(shí)閑置土地的清查工作開展

由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分蓬勃，而且利益空間較大，這就會導(dǎo)致很多開發(fā)商以及個人會受利益的驅(qū)使來對土地資源進(jìn)行占用，但是此種占用往往又具備著合理性，這就會使得這種閑置土地?zé)o法被及時開發(fā)，從而產(chǎn)生土地資源出現(xiàn)閑置。對此，為了保證土地資源能夠發(fā)揮出真正的價值，則必須要通過我國政府相關(guān)部門來開展對土地的調(diào)查工作，對閑置土地進(jìn)行全面清查，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理和控制，通過對土地資源的全面應(yīng)用和開發(fā)來確保降低投機(jī)取巧行為的出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。以寧德市為例，2019年全市進(jìn)一步部署推進(jìn)批而未供與閑置土地處置工作，重新梳理市本級和蕉城區(qū)批而未供土地和閑置土地存量，逐宗分解、研究處置任務(wù)。該項(xiàng)工作目前已經(jīng)取得突破，全市已處置批而未供土地一萬多畝;處置閑置土地一千多畝，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康良性循環(huán)發(fā)展。

綜上所述，當(dāng)前城市土地價格會影響到房價價格變化，而且也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來一定影響，所以只有確保將城市土地制度進(jìn)行不斷完善，才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時，想要使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠獲得平穩(wěn)提升，也需要對現(xiàn)有問題進(jìn)行全面處理，通過完善土地評價工作，對閑置土地進(jìn)行有效查處等，并確保從源頭上降低土地資源浪費(fèi)的問題，合理利用開發(fā)土地資源促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 劉友燦.關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題的分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（17）：62.

[3] 劉浩.關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題的分析[J].黑龍江科技信息，2017（8）：294.

（作者單位：寧德市土地綜合開發(fā)事務(wù)所 福建寧德 352100）

（責(zé)編：玉山）