熊穎

近幾年，國(guó)內(nèi)融資渠道不斷收緊，具有低成本、高效率特性的美元債一度被視為房企融資的“救命稻草”。今年以來，當(dāng)代置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、融信中國(guó)、陽光100中國(guó)等房企接二連三出現(xiàn)債務(wù)違約，且集中高發(fā)地正是美元債。不難看出，昔日“救命稻草”正在成為房企負(fù)擔(dān)，甚至變成“壓死駱駝的最后一根稻草”。

12月6日，陽光100中國(guó)發(fā)布公告，一筆本息約1.79億美元的票據(jù)于12月5日到期，但因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)等多個(gè)因素的不利影響導(dǎo)致的流動(dòng)性問題，無法償還、發(fā)生違約。這是陽光100中國(guó)自今年8月債務(wù)違約后發(fā)生的第二筆票據(jù)違約。

而《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，除了陽光100中國(guó)，今年以來，當(dāng)代置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、融信中國(guó)等房企接二連三出現(xiàn)債務(wù)違約，而且美元債是高發(fā)區(qū)。境外債違約房企存在一大共性，那就是不同于美元債以往的低成本特征，上述房企融資成本較高，美元債票面利率一度沖至10%甚至更高水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，美元債融資成本超10%存在一定危險(xiǎn)性，即便是當(dāng)下暫未出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，票面利率超過10%同樣值得關(guān)注。

陽光100中國(guó)債券再違約持續(xù)性違約風(fēng)險(xiǎn)需警惕

今年以來，當(dāng)代置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、融信中國(guó)、陽光100中國(guó)等多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，且違約票據(jù)主要集中在美元債市場(chǎng)。首次債務(wù)違約已經(jīng)暴露出上述房企的資金鏈問題，值得注意的是，如自救不及時(shí)、或自救成效不達(dá)預(yù)期，違約房企仍然可能重蹈覆轍，存在持續(xù)性違約風(fēng)險(xiǎn)。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，目前，禹洲集團(tuán)、花樣年等違約房企的境外債續(xù)存規(guī)模不小，以1美元等于6.35人民幣的匯率比例進(jìn)行換算，境外債續(xù)存規(guī)模超百億元的違約房企共有7家，其中，禹洲集團(tuán)續(xù)存規(guī)模379.83億元、花樣年續(xù)存規(guī)模210.88億元、陽光城續(xù)存規(guī)模140.34億元。

表1債務(wù)違約房企境外債情況（截至12月7日）

數(shù)據(jù)來源：Wind;《紅周刊》記者整理

對(duì)比上述房企在2021年中期的有息負(fù)債規(guī)?？梢园l(fā)現(xiàn)、禹洲集團(tuán)、花樣年控股、融信中國(guó)等房企的境外債在有息負(fù)債中占比較高。此外，《紅周刊》還發(fā)現(xiàn)，融信中國(guó)、花樣年控股、禹洲集團(tuán)等3家房企將于一年內(nèi)到期的境外債規(guī)模同樣不小，依次為88.9億元（14億美元）、85.73億元（13.5億美元）、60.96億元（9.6億美元）。

申萬宏源研究報(bào)告指出，“美元債占有息負(fù)債比重較高的主體和美元債短期化比較明顯的主體面臨較大的境外債到期再融資壓力”。也就是說，上述房企后續(xù)的境外債到期再融資壓力較大。

值得關(guān)注的是，花樣年控股和禹洲集團(tuán)都有境外債券即將到期兌付?！都t周刊》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)匯總發(fā)現(xiàn)，花樣年控股將于12月17日、12月18日兩日償還4.5億美元境外債;而禹洲集團(tuán)則將于明年1月迎來8.4億美元的到期債務(wù)償還。

為了償還債務(wù)，花樣年控股也在加速自己的“回血”速度。據(jù)媒體報(bào)道，今年11月末，花樣年控股已轉(zhuǎn)讓旗下寧波鳴翠東著項(xiàng)目。對(duì)此，花樣年表示，這有助于為公司減債、減輕償付壓力。

票面利率10%或者更高的房企違約風(fēng)險(xiǎn)較大

《紅周刊》記者梳理違約房企相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不同于以往美元債的低成本特性，違約房企后期發(fā)債的票面利率逐漸“水漲船高”，絕大多數(shù)出現(xiàn)美元債違約的房企都出現(xiàn)了票面利率高達(dá)10%的共性特征，美元債的低成本優(yōu)勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)化成為房企的融資成本壓力。

那么為何房企的境外債融資成本會(huì)出現(xiàn)兩極分化，部分房企境外債融資成本仍然維持較低水平;部分房企融資成本卻不斷升高？

某頭部房企內(nèi)部人士向《紅周刊》記者介紹，一般來說，房企融資票面利率的多少和企業(yè)規(guī)模大小、信用評(píng)級(jí)、銀行授信等多因素關(guān)系密切。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向《紅周刊》記者表示，大部分高利率的都是中小房企或負(fù)債率高的房企。所以我們可以看到，爆雷的基本上也都是票面利率在10%以上的房企。

此外，一位不愿具名的固收分析師還告訴《紅周刊》記者，（房企美元債）收益率的上升一般意味著債券價(jià)格下跌，市場(chǎng)在拋售，信用資質(zhì)和流動(dòng)性都出現(xiàn)問題。

上述分析師還指出，房企美元債票面利率達(dá)到10%甚至更高水平，一方面受房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)影響;另一方面，雖然也不排除個(gè)別被錯(cuò)殺的主體，但主要還是資質(zhì)較弱的房企被市場(chǎng)砸盤所導(dǎo)致的。

而票面利率過高的風(fēng)險(xiǎn)，不光在違約房企中已經(jīng)顯現(xiàn)，同樣還暗藏在未爆雷的規(guī)模房企中?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、新湖中寶、大發(fā)地產(chǎn)、力高集團(tuán)、佳源國(guó)際控股、朗詩地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等多房企均存在境外債票面利率超10%的現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，相比其他融資成本較低的房企，票面利率超10%的房企存在更大的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)際上，據(jù)其經(jīng)驗(yàn)判斷，“超過8%的都危險(xiǎn)”。

值得一提的是，申萬宏源研究報(bào)告指出，2022年是地產(chǎn)美元債到期高峰，2022年地產(chǎn)美元債到期金額折算為人民幣約為3787億元，較2021年大幅增長(zhǎng)40%。分季度來看，2022年Q1-Q3均為地產(chǎn)美元債到期高峰，折算為人民幣單季度到期規(guī)模約為1000億元人民幣。

表2尚未出現(xiàn)違約情況的規(guī)模房企境外債情況（截至12月7日）

數(shù)據(jù)來源：Wind;《紅周刊》記者整理

償債高峰進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這也意味著，房企將迎來自己的資金鏈考驗(yàn)期。紅周刊梳理發(fā)現(xiàn)，在票面利率超10%的較危險(xiǎn)房企中，富力地產(chǎn)將于一年內(nèi)到期的境外債規(guī)模為13.73億美元，折合人民幣87.19億元，償債壓力較大。此外，正榮地產(chǎn)、中梁控股、新湖中寶的一年內(nèi)到期境外債規(guī)模同樣排名靠前，分別為10.71億美元、8.55億美元、6.75美元。

除此之外，《紅周刊》記者還注意到，2022年1月，房企將迎來首個(gè)償債小高峰，其中，富力地產(chǎn)待償美元債7.25億美元，占到了其近一年內(nèi)待償美元債比例的52.8%。除此之外，2022年1月，合生創(chuàng)展集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、祥生控股集團(tuán)也將分別面臨5億美元、2.8億美元、3億美元的償債壓力測(cè)試。

（本文所涉?zhèn)€股僅做舉例，不做買賣推薦）