摘要:2021年2月23日,自然資源部召開會議要求各地“堅持做好住宅用地信息公開”和“實行住宅用地集中出讓”。住宅用地出讓“兩集中”的政策改革充分體現(xiàn)了“分類調(diào)控、因城施策”的精神。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、推進(jìn)土地供給側(cè)改革,維護經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定回升的大好局面是本次出臺新政的主要背景。新政有利于提高土地市場透明度,提高土地資源配置效率和倒逼房企提升產(chǎn)品品質(zhì),促使我國商品房市場向理性回歸。
關(guān)鍵詞:住宅用地;集中出讓;土地供給側(cè)改革;商品房市場
中圖分類號:F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1001-9138-(2021)04-0030-32 收稿日期:2021-03-02
作者簡介:成立,中國人民大學(xué)博士后,中建三局房地產(chǎn)有限公司高級研究員。
2月23日,自然資源部組織召開“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會議”,要求各地主動采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭,住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案;22個重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時序,實行“兩集中”同步公開出讓——集中發(fā)布出讓公告(全年不得超過3次)、集中組織出讓活動。
此后兩天內(nèi),天津、鄭州和青島3個城市迅速貫徹落實住宅用地供應(yīng)“兩集中”政策精神,陸續(xù)出臺了相關(guān)文件。天津確定于3月、6月、9月中旬分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告,鄭州則將航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)5個區(qū)的住宅用地掛牌出讓公告權(quán)限收歸市局,青島明確全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告。由此可見,本次新政是在堅持“房住不炒”的主基調(diào)下,深入貫徹黨的十九屆五中全會和中央經(jīng)濟工作會議對住宅用地供應(yīng)工作的要求,自然資源部確立住宅用地出讓“兩集中”的改革方向,各城市自行制定集中供地的時間、規(guī)模、方式以及區(qū)域,充分體現(xiàn)了“分類調(diào)控、因城施策”的精神,將對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重大影響。
1 新政出臺的背景
1.1 保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,維護經(jīng)濟穩(wěn)定回升基本面
2020年面對新冠肺炎疫情巨大沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)外環(huán)境,在以習(xí)近平同志為核心的黨中央堅強領(lǐng)導(dǎo)下,科學(xué)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展,我國率先控制住疫情,率先復(fù)工復(fù)產(chǎn),并實現(xiàn)經(jīng)濟正增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年我國GDP達(dá)到101.6萬億元,首次突破百萬億元,比上年增長2.3%。世界銀行預(yù)測,隨著消費者和企業(yè)信心的提高以及勞動力市場狀況的改善,到2021年,中國的GDP增長將恢復(fù)到新冠疫情前的水平。隨著宏觀經(jīng)濟形勢企穩(wěn)回升,盡管房地產(chǎn)金融從嚴(yán)監(jiān)管,但整體市場仍然呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2020年,全國土地成交價款17269億元,增長17.4%;房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元,比上年增長7.0%;商品住宅銷售額增長10.8%。重點城市的地價和房價也有持續(xù)上升的態(tài)勢。通過公開住宅用地信息、實行住宅用地集中出讓,改變地方無序的住宅用地出讓局面,可以有效的引導(dǎo)市場主體理性競爭,更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo),維護當(dāng)前經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定回升的大好局面。
1.2 推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加快房地產(chǎn)長效機制建立
2020年10月,黨的十九屆五中全會提出,“把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來”“構(gòu)建國土空間開發(fā)保護新格局”。12月底,中央經(jīng)濟工作會議提出:“要緊緊扭住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線,注重需求側(cè)管理,打通堵點,補齊短板,貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié),形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡”。土地制度改革是深化供給側(cè)改革的重要組成部分。其中,農(nóng)村土地制度改革已經(jīng)取得顯著的階段性成效:征地制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度已經(jīng)從法律層面做了調(diào)整,宅基地制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)中。城鎮(zhèn)土地制度由于與經(jīng)濟增長、地方財政、金融體系等諸多因素關(guān)聯(lián),改革難度較大。此次自然資源部對22個城市住宅用地供應(yīng)方式的調(diào)整,是在保持土地財政制度相對穩(wěn)定的情況下,與 “三道紅線”和房貸集中度管理制度相呼應(yīng),在城鎮(zhèn)土地供給側(cè)改革上邁出的一大步,有利于加快房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。
2 新政對房地產(chǎn)市場的影響
2.1 提高土地市場透明度,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期
過去各地土地出讓只會發(fā)布年度供應(yīng)計劃,但城市內(nèi)部各區(qū)住宅用地具體的供應(yīng)信息(地塊、時點、規(guī)模等)隨機性較大,各房企為獲取有利市場地位容易形成集中搶地,催生“地王”,推高地價,不利于“三穩(wěn)”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控。本次自然資源部的文件要求:“各地要主動采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案?!蓖ㄟ^實行住宅用地集中出讓且明確出讓的具體信息,土地市場透明度大大提高。一方面,可以減少“勾地”的空間,避免部分市場主體向政府“尋租”;另一方面不同大小、不同類型的房企可量力而行選擇合適的參與時點和地塊,可以有效降低單塊土地的競爭熱度,避免土地溢價率超出合理區(qū)間,有利于穩(wěn)定土地市場和商品房市場的預(yù)期,進(jìn)而穩(wěn)定地價和房價。
2.2 提升住宅用地配置效率,加速房企優(yōu)勝劣汰
商品住宅用地的出讓一般都有保證金繳納的要求,在分散供應(yīng)的情況下,各房企均可以靈活安排資金參與競拍,從而推高土地市場熱度。但現(xiàn)在改為集中出讓,對企業(yè)財務(wù)資金的調(diào)度要求大幅提升。以武漢為例,2020年武漢住宅用地供應(yīng)248宗,按3批次集中供應(yīng),每批次平均供應(yīng)83宗。再加上“三道紅線”和房貸集中度政策對房企融資的限制,即使是行業(yè)龍頭房企,也很難在同一時點同時參與多個地塊競拍并交納巨額保證金。預(yù)計未來優(yōu)質(zhì)地塊將更多地吸引資金鏈寬松、開發(fā)與成本控制能力強、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢明顯的大房企參與,實力較弱的中小房企則只能根據(jù)自身優(yōu)勢和特色擇機參與相應(yīng)的地塊競拍,一旦未能中標(biāo),這些中小房企就有可能面臨嚴(yán)峻的生存問題。這一政策調(diào)整既有利于提升住宅用地的配置效率,也必將促使房企從簡單粗暴的資本運作走向真正關(guān)注剛需、提升產(chǎn)品品質(zhì)、提高管理效率的轉(zhuǎn)型道路上來,房地產(chǎn)企業(yè)將加快優(yōu)勝劣汰的分化,行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升。
2.3 倒逼房企提升產(chǎn)品品質(zhì),促進(jìn)商品房市場回歸理性
過去在房地產(chǎn)市場的上升周期,寬松的政策環(huán)境和供不應(yīng)求的市場環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)更為注重資本運作,快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的“高周轉(zhuǎn)”模式大行其道。但隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入和精細(xì)化,房地產(chǎn)從“炒作”的資本屬性向“住人”的商品屬性回歸,房地產(chǎn)市場也逐漸從高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)換。實行住宅用地出讓“兩集中”會導(dǎo)致未來住宅項目的集中入市,那么住宅產(chǎn)品是否具有品質(zhì)居住的亮點,是否能滿足消費者對品質(zhì)、精神、生態(tài)等全面需求,將決定房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的成敗。而在房地產(chǎn)金融嚴(yán)加監(jiān)管的環(huán)境下,銷售現(xiàn)金流的好壞又會直接影響企業(yè)拿地的能力。因此,新政必將倒逼現(xiàn)有房企苦練內(nèi)功,不斷提升產(chǎn)品品質(zhì),提高運營管理效率,降低成本,提高自身競爭力,更好地滿足人民群眾對美好生活日益增長的需要,從而促使商品房市場向理性發(fā)展回歸。
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