摘要：根據(jù)《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，國家持續(xù)深化簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務改革，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強發(fā)展動力。房產(chǎn)面積直接關系房屋價款，社會關注度高、群眾反響也較為強烈，如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場成為各地管理部門工作的重點之一。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪;房屋面積;改革;優(yōu)化營商環(huán)境

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0059-61 收稿日期：2021-02-08

作者簡介：肖惠勻，柳州市不動產(chǎn)登記中心。

伴隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋面積分攤也成為社會的焦點。房屋面積分攤專業(yè)性強，需要具備一定的專業(yè)技術能力。由于房產(chǎn)面積直接關系房產(chǎn)價值，多年來大都是政府部門直接成立測繪機構辦理。事業(yè)單位改革啟動后，很多原本是事業(yè)單位性質(zhì)的測繪機構改革為企業(yè)，很多地方都放開了房產(chǎn)測繪市場，允許社會測繪機構進入房產(chǎn)測繪市場。房產(chǎn)面積直接關系房屋價款，社會關注度高、群眾反響也較為強烈，如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場成為各地管理部門工作的重點之一。

2000年，《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）出臺。2005年，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）出臺，2013年作廢，自2014年開始執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）。同屬國標層級的兩個規(guī)范出臺目的和意義不同，導致對部分房屋區(qū)域的面積計算規(guī)則不盡相同。譬如陽臺是否封閉、層高等方面兩個規(guī)則的計算方法不同，等等。

1 從房屋面積管理涉及法律法規(guī)分析

1.1 不動產(chǎn)登記測繪的管理

《測繪法》第22條規(guī)定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當會同本級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門，加強對不動產(chǎn)測繪的管理。第23條規(guī)定，城鄉(xiāng)建設領域的工程測量活動，與房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍相關的房屋面積的測量，應當執(zhí)行由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門、國務院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術規(guī)范。可以看出，縣級以上不動產(chǎn)登記主管部門和測繪地理信息主管部門負責不動產(chǎn)測繪的管理，房屋產(chǎn)權相關的房屋面積測量需要執(zhí)行住房城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)建設部門的規(guī)范，即《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。

1.2 測繪成果責任分析

《測繪法》第39條規(guī)定，測繪單位應當對完成的測繪成果質(zhì)量負責?？h級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當加強對測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第3條規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關技術標準、規(guī)定，對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責。測繪單位對測繪的成果質(zhì)量負主體責任，這是《測繪法》明確規(guī)定的。

1.3 測繪監(jiān)管的主要內(nèi)容

《測繪法》第22條規(guī)定，測量土地、建筑物、構筑物和地面其他附著物的權屬界址線，應當按照縣級以上人民政府確定的權屬界線的界址點、界址線或者提供的有關登記資料和附圖進行?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用于房屋權屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核?？梢钥闯?，管理部門審核的內(nèi)容需要有法定的授權，不是無限制審查的。

1.4 測繪成果錯誤的處置方法

《測繪法》第63條規(guī)定，違反本法規(guī)定，測繪成果質(zhì)量不合格的，責令測繪單位補測或者重測;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，并處降低測繪資質(zhì)等級或者吊銷測繪資質(zhì)證書;造成損失的，依法承擔賠償責任?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第21條規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告并責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由發(fā)證機關予以降級或者取消其房產(chǎn)測繪資格：（一）在房產(chǎn)面積測算中不執(zhí)行國家標準、規(guī)范和規(guī)定的;（二）在房產(chǎn)面積測算中弄虛作假、欺騙房屋權利人的;（三）房產(chǎn)面積測算失誤，造成重大損失的?？梢?，行業(yè)主管部門對測繪機構的管理是有手段、有明確規(guī)定的。

2 房屋面積管理面臨的難題

2.1 多測合一

現(xiàn)在各地都在推行“多測合一”，將項目竣工驗收階段的竣工規(guī)劃條件核實測量、用地符合驗收測量、防空地下室建筑面積測量、綠地率及市政配套核實測量、消防測量及產(chǎn)權辦理階段的房產(chǎn)測繪、地籍測繪等七個測量項目，整合成為一個綜合性聯(lián)合測量項目。既可減少業(yè)主單位的委托次數(shù)，又能共用部分基礎性測繪成果，達到簡化辦事手續(xù)，縮短測繪時間、節(jié)約測繪成本?？⒐を炇蘸细褡C明的出具需要一定時間，房屋測繪機構無法確定是否完成竣工驗收，測繪單位無法掌控是否可以即時出具實測成果。

2.2 落宗

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，分散登記的房屋、林木等都要通過不動產(chǎn)單元代碼，與其占用范圍內(nèi)的土地進行關聯(lián)。分散登記時代，很多房產(chǎn)只是從房屋登記需要出發(fā)，標注了房屋的界址點，與土地坐標并無形成關聯(lián)。在辦理落宗的時候，時常出現(xiàn)占用范圍的土地超出了土地證記載范圍，導致房屋無法落宗。

2.3 規(guī)范差異

住房和城鄉(xiāng)建設部《房屋交易與產(chǎn)權管理工作導則》規(guī)定了樓盤表管理，要求在預售許可辦理之前搭建樓盤表。由于預售樓盤依據(jù)圖紙搭建與實測樓盤搭建的極難完全一致，加之購房人對3%面積差理解不到位，社會上反響頗大。保溫層的計算也是詬病的內(nèi)容之一，由于缺乏明確規(guī)定，各地對保溫層的把握也不盡一致，建議出臺統(tǒng)一性標準，避免被“有心”的房地產(chǎn)開發(fā)商利用。

3 放開房屋面積管理已經(jīng)是大勢所趨

《優(yōu)化營商環(huán)境條例》第3條規(guī)定，國家持續(xù)深化簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務改革，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動的直接干預，加強和規(guī)范事中事后監(jiān)管，著力提升政務服務能力和水平，切實降低制度性交易成本，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強發(fā)展動力。

有觀點認為，房產(chǎn)測繪事關百姓利益，涉及金額較大，房產(chǎn)測繪成果需要經(jīng)不動產(chǎn)登記部門審核后進入數(shù)據(jù)庫用于辦理不動產(chǎn)登記。但測繪單位對房產(chǎn)測繪成果承擔主體責任，管理部門是否有必要所有業(yè)務都進行審核？

登記財產(chǎn)是世界銀行營商環(huán)境評價指標之一，不動產(chǎn)登記作為重要的內(nèi)容之一，各地都在打造最優(yōu)的不動產(chǎn)登記營商環(huán)境，減少收件內(nèi)容、壓縮辦理流程。從事前審核轉為事中事后監(jiān)管并非放開不管。房屋面積的審核往往比較復雜，審核需要耗費一定時間。目前，測繪師仍然是職業(yè)資格之一，審核人員大都不具備測繪師資格，非專業(yè)人員審核專業(yè)人員肯定會被社會詬病。所有業(yè)務都審核一是缺乏明確法律依據(jù)，二是沒有必要。在測繪單位提交測繪成果之后，登記部門直接入庫使用即可。

《測繪法》第48條規(guī)定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應當對測繪單位實行信用管理，并依法將其信用信息予以公示。對測繪單位建立信用評價體系，將事中事后審查的情況納入企業(yè)的信用評價，可以打造優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境，讓測繪單位提升業(yè)務技能，增強責任心。參照不動產(chǎn)登記賠償方式，引導測繪單位引入職業(yè)責任險，在產(chǎn)生糾紛時，由保險公司承擔賠償責任，降低企業(yè)風險，保障購房人合法權益。