摘要：房地產(chǎn)業(yè)的興起，帶動了房地產(chǎn)估價機構(gòu)的快速發(fā)展和擴張。估價機構(gòu)的發(fā)展和生存，離不開異地執(zhí)業(yè)。估價機構(gòu)選擇異地執(zhí)業(yè)，應(yīng)在政策法規(guī)框架內(nèi)，設(shè)立分支機構(gòu)或合作經(jīng)營，強調(diào)業(yè)務(wù)質(zhì)量管控，公正公平參與競爭，這也是估價機構(gòu)行穩(wěn)走健、發(fā)展壯大的關(guān)鍵所在。

關(guān)鍵詞：估價市場;異地執(zhí)業(yè);質(zhì)量管控

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0062-64 收稿日期：2021-02-01

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產(chǎn)交易中心。

1 估價市場和估價機構(gòu)的現(xiàn)狀與發(fā)展

1.1 估價機構(gòu)的現(xiàn)狀

2020年11月，鄭州市房管局發(fā)布《關(guān)于2020年鄭州市房地產(chǎn)市場亂象整治暨“雙隨機一公開”檢查工作的情況通報》，從中可以管窺省會級城市估價機構(gòu)現(xiàn)狀。隨機檢查房地產(chǎn)估價機構(gòu)29家，檢查出問題比較突出的估價機構(gòu)10家，主要問題有：估價機構(gòu)辦公場所不固定，辦公場所無人辦公，辦公設(shè)施與資質(zhì)等級不匹配，個別估價機構(gòu)無法提供房地產(chǎn)估價師社保證明、勞動合同等。還有的估價委托合同無委托人簽字，無質(zhì)量三級審核，拒絕現(xiàn)場檢查或處于停業(yè)狀態(tài)等。2021年1月，河南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于公開2020年房地產(chǎn)估價機構(gòu)“雙隨機一公開”檢查結(jié)果的通知》指出，仍有個別估價機構(gòu)備案情況不符合相關(guān)規(guī)定，存在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料不完善、檔案管理不規(guī)范、出具報告不遵守房地產(chǎn)估價規(guī)范及術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)等問題，部分房地產(chǎn)估價師仍存在“掛證”等問題。

1.2 估價市場快速發(fā)展

房地產(chǎn)估價行業(yè)從當(dāng)初從事房地產(chǎn)交易 （抵押、買賣、租賃） 估價和課稅估價等單一業(yè)務(wù)，進一步拓展到損害賠償、司法鑒定、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置，以及城市精細化管理、城市更新改造、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)證券化及資本市場等多種特殊目的估價委托業(yè)務(wù)。有力地助推了經(jīng)濟社會發(fā)展，取得了令人矚目的成績。以某市區(qū)為例，2004年估價機構(gòu)僅3家，就業(yè)人數(shù)不足百人，截止到2020年底，備案本地估價機構(gòu)6家，備案外地估價機構(gòu)2家，未備案的外地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)約有40家之多，從業(yè)人數(shù)也已達3位數(shù)。

1.3 估價機構(gòu)積極提升資質(zhì)等級

國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展加速，帶動了估價行業(yè)的快速發(fā)展，估價機構(gòu)數(shù)量和資質(zhì)等級都有了很大程度的提升，主要體現(xiàn)在估價行業(yè)內(nèi)一級估價機構(gòu)數(shù)量的增加明顯。部分估價機構(gòu)積極提升估價資質(zhì)等級，以獲取本區(qū)域內(nèi)最大估價市場份額;還有部分估價機構(gòu)瞄準(zhǔn)估價機構(gòu)現(xiàn)有“門坎”較低的現(xiàn)實，拼人數(shù)、拼人脈，搶占細分市場;也有部分估價機構(gòu)跟不上估價市場的變化，既沒有阜新意識也沒有人才儲備，隨時可能被估價市場淘汰。

1.4 房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展瓶頸

隨著大數(shù)據(jù)估價系統(tǒng)廣泛應(yīng)用到稅務(wù)征收和金融機構(gòu)信貸審批中，很多一級資質(zhì)的估價機構(gòu)已有生存的壓力，市縣低資質(zhì)估價機構(gòu)更是舉步維艱。同時，縣市區(qū)域內(nèi)的估價機構(gòu)因業(yè)務(wù)少、收入低，導(dǎo)致生存艱難，一方面留不住專業(yè)人才，另一方面資質(zhì)等級難以提升，最終將面臨淘汰風(fēng)險。

資質(zhì)等級高的估價機構(gòu)主要集中在省會級城市，其業(yè)務(wù)量大、收入穩(wěn)定，人才集聚效應(yīng)明顯，一、二、三級資質(zhì)估價機構(gòu)保有量最多，尤其一級資質(zhì)的估價機構(gòu)數(shù)量和保有量均領(lǐng)先省內(nèi)其他城市。但省會級城市估價機構(gòu)也同樣存在同城同業(yè)間的激烈競爭，盡管估價機構(gòu)數(shù)量多，資質(zhì)種類齊全，但估價業(yè)務(wù)的總量是有限的，面臨“僧多粥少”的現(xiàn)象。因此，估價機構(gòu)積極謀劃“走出去”異地執(zhí)業(yè)發(fā)展，是估價機構(gòu)的本能要求。

2 異地執(zhí)業(yè)的利弊分析

估價機構(gòu)異地執(zhí)業(yè)，是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)在其工商注冊所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的行為，包括設(shè)立分支機構(gòu)和未設(shè)立分支機構(gòu)進行備案兩種情形。異地執(zhí)業(yè)能夠解決估價市場的供需不平衡等問題，可以豐富估價機構(gòu)的估價類型和數(shù)量，鍛煉估價師隊伍;可以提高業(yè)務(wù)水平，增加經(jīng)濟收入，鞏固和穩(wěn)定估價師隊伍。此外，可以使估價市場得到活躍，推動估價市場的充分競爭，促進房地產(chǎn)估價機構(gòu)優(yōu)勝劣汰。同時，異地執(zhí)業(yè)也會導(dǎo)致估價機構(gòu)運營鏈條拉長，增加運行成本。雖然業(yè)務(wù)數(shù)量增加了，但估價質(zhì)量難以保證;部分估價機構(gòu)無序競爭，嚴重損害了估價行業(yè)的社會形象。另外，估價市場上異地執(zhí)業(yè)估價機構(gòu)仍有一部分沒有按照相關(guān)規(guī)定設(shè)立分支機構(gòu)進行備案，違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，一旦估價委托人相關(guān)任意一方或估價報告發(fā)生問題，估價機構(gòu)可能將面臨法律訴訟的風(fēng)險。

3 異地執(zhí)業(yè)不可回避的三個問題

一是依法設(shè)立分支機構(gòu)進行備案。依法設(shè)立分支機構(gòu)進行備案是估價機構(gòu)合法經(jīng)營的前提，是估價機構(gòu)行穩(wěn)走健的正確選擇。在新的《房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)督管理辦法》出臺前，針對《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》 （2015年5月4日根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號修正） 中“房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制，任何組織或者個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價活動和估價結(jié)果”以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理工作的通知》 （建房〔2013〕151號） 中“要努力營造公平競爭、打破分割、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，促進形成統(tǒng)一的全國性房地產(chǎn)估價市場，不得利用資質(zhì)核準(zhǔn)管理、設(shè)定限制性條件等手段阻礙或排斥外地機構(gòu)進入本地市場;也不得以變相降低本地房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)條件、選擇性執(zhí)法等方式保護本地機構(gòu)”的概括性規(guī)定，多數(shù)估價機構(gòu)誤解為估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域和行業(yè)限制，均可以異地執(zhí)業(yè)。這顯然違背了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》 （建住房〔2006〕294號） 中“二級、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立分支機構(gòu)，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設(shè)立類似分支機構(gòu)性質(zhì)的‘辦事處‘聯(lián)絡(luò)點 （站）等機構(gòu)”的規(guī)定。

因此，異地執(zhí)業(yè)估價機構(gòu)不設(shè)分支機構(gòu)、無營業(yè)執(zhí)照、無長駐估價師、不接受行業(yè)主管部門監(jiān)督管理、不納稅的低成本競爭，相對本地估價機構(gòu)而言是不公正、不公平的。從法理上講，在異地執(zhí)業(yè)不設(shè)立分支機構(gòu)，執(zhí)業(yè)主體談不上行為的合法性，其出具的“估價報告”可能失去了合法性和有效性。

二是選擇合作發(fā)展，做大做強。與縣市所在地現(xiàn)存的估價機構(gòu)進行合作，取長補短，是異地執(zhí)業(yè)估價機構(gòu)一個很好的選擇。本地估價機構(gòu)更熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，掌握著不同地段的不動產(chǎn)價格波動，在獲取業(yè)務(wù)和估價結(jié)果的可靠性都有先天性優(yōu)勢，更具有運行成本上的優(yōu)勢。同時，選擇與本地估價機構(gòu)合作，還可以減少法律風(fēng)險，降低運行成本，引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價市場良性競爭，實現(xiàn)良性供需平衡，提升估價質(zhì)量和服務(wù)。在房地產(chǎn)市場低迷時，合作還可以抱團取暖，共同發(fā)展。

三是嚴格業(yè)務(wù)質(zhì)量管理。質(zhì)量管理是估價機構(gòu)的生命線，沒有質(zhì)量管理的估價報告可以說是“廢紙一張”。目前，部分估價機構(gòu)異地執(zhí)業(yè)不能嚴格落實《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 （GB/T 50291-2015） 中的相關(guān)條款，具有很高的危害性。

例如：估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：受理估價委托后，應(yīng)根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派2名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目負責(zé)人;除應(yīng)采用批量估價的項目外，每個估價項目應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，應(yīng)搜集合法、真實、準(zhǔn)確、完整的估價所需資料，且應(yīng)對搜集的估價所需資料進行檢查，并應(yīng)對估價對象進行實地查勘。

對于以上規(guī)定，多數(shù)估價機構(gòu)異地執(zhí)業(yè)時為了節(jié)約經(jīng)費、規(guī)避行政部門監(jiān)管，沒有執(zhí)行“委派1～2名估價師到現(xiàn)場進行實地查勘估價對象”的規(guī)定，直接委派駐地業(yè)務(wù)人員 （非估價師） 現(xiàn)場獲取估價對象照片，通過網(wǎng)絡(luò)上傳完成估價作業(yè)。上述現(xiàn)象嚴重損害了估價機構(gòu)的社會形象和誠信度，不利于估價機構(gòu)的長遠發(fā)展，應(yīng)引起全行業(yè)的重視和思考。