鄭劉平　王有妍

摘要：隨著大數(shù)據(jù)時代的來臨，如何實現(xiàn)海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的可視化和智能化采集、存儲、管理成為一個迫切需要解決的問題?；贕IS強大的數(shù)據(jù)管理功能，從數(shù)據(jù)來源、平臺選擇、屬性結(jié)構(gòu)設(shè)計、數(shù)據(jù)處理等方面探討建立GIS智慧樓盤表系統(tǒng)并探索其在相關(guān)行業(yè)的應(yīng)用，以期挖掘房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息價值，為支撐實現(xiàn)房屋全生命周期的精細化管理提供技術(shù)支持和研究嘗試。

關(guān)鍵詞：智慧樓盤;GIS;樓盤表

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0055-58 收稿日期：2021-03-02

作者簡介：鄭劉平，遼寧隆豐土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司。

王有妍，沈陽天力土地科技有限公司。

樓盤表是在房屋管理信息系統(tǒng)中對一個房屋唯一的、關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)集中記載的一種方式，傳統(tǒng)樓盤表一般通過表格或平面圖形式來展現(xiàn)樓棟內(nèi)部房屋分布的邏輯關(guān)系，并且按照層、單元、房號來建立拓撲，其主要應(yīng)用在房屋預(yù)售、網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記、維修資金管理等方面。但隨著大數(shù)據(jù)時代信息交互發(fā)展需要，傳統(tǒng)表格式或平面式樓盤表無法直觀展示房屋與地理信息之間的對應(yīng)關(guān)系，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)全周期管理信息的記載和應(yīng)用。基于此，本文以沈陽市存量房地產(chǎn)為例，利用GIS強大的空間數(shù)據(jù)管理功能，從數(shù)據(jù)來源、平臺選擇、屬性結(jié)構(gòu)設(shè)計、數(shù)據(jù)處理等方面探討建立GIS智慧樓盤表系統(tǒng)并探索其在相關(guān)行業(yè)的應(yīng)用，以期挖掘房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息價值，實現(xiàn)存量房地產(chǎn)信息的采集、存儲、管理，為支撐實現(xiàn)房屋全生命周期的精細化管理提供技術(shù)支持和研究嘗試。

1 GIS智慧樓盤表的建立

1.1 基礎(chǔ)平臺選取

GIS智慧樓盤表的基礎(chǔ)是GIS平臺，當(dāng)前比較主流的GIS平臺有ESRI的ArcGIS、MapInfo的MapInfo、中地數(shù)碼的MapGIS、北京超圖的SuperMap等。吳秀芹等人的研究表明，ArcGIS平臺在空間數(shù)據(jù)存儲與查詢管理、空間分析與空間統(tǒng)計、網(wǎng)絡(luò)分析與拓撲分析等方面都比較有優(yōu)勢，并且ArcGIS平臺二次開發(fā)功能和可拓展性較好，因此本研究選擇應(yīng)用ArcGIS平臺進行智慧樓盤表系統(tǒng)的建立。

ArcGIS提供個人地理數(shù)據(jù)庫（Personal Geodatabase）和文件型地理數(shù)據(jù)庫（File Geodatabase）兩種類型的數(shù)據(jù)庫。個人地理數(shù)據(jù)庫是僅可運行于Windows平臺的MS-Access的mdb數(shù)據(jù)庫，但數(shù)據(jù)庫最優(yōu)存儲量小于2GB且僅支持單用戶編輯。文件型地理數(shù)據(jù)庫以文件夾方式儲存，數(shù)據(jù)庫容量無限制具有海量數(shù)據(jù)的處理能力，同時支持在Windows、UNIX、linux等系統(tǒng)跨平臺支援和多用戶共享編輯，目前大數(shù)據(jù)和要求協(xié)同編輯的系統(tǒng)多采用文件型地理數(shù)據(jù)庫?？紤]到智慧樓盤表系統(tǒng)基礎(chǔ)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)特征、海量數(shù)據(jù)容量以及多用戶協(xié)調(diào)編輯需求，本研究選擇采用文件型地理數(shù)據(jù)庫進行智慧樓盤表數(shù)據(jù)的存儲管理。

1.2 數(shù)據(jù)來源及處理

存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是智慧樓盤表建立的基礎(chǔ)和前提，存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具有復(fù)雜性和多樣性特點，因此存量房樓盤表數(shù)據(jù)的來源渠道也異常廣泛，同時不同數(shù)據(jù)源之間的差異性也很大。主要數(shù)據(jù)來源路徑有：（1）政府機構(gòu)部門：包括但不限于自然資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)、稅務(wù)等部門發(fā)布和擁有的各類數(shù)據(jù)，如行政區(qū)界線、地貌與地形數(shù)據(jù)、交通網(wǎng)絡(luò)、河流水系、項目及房產(chǎn)測繪、不動產(chǎn)權(quán)籍等。（2）房地產(chǎn)業(yè)：包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)租賃行業(yè)以及物業(yè)管理機構(gòu)。如開發(fā)企業(yè)項目資料、銷控表、一房一價公示數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)中介房源和成交數(shù)據(jù)、評估機構(gòu)市場調(diào)查數(shù)據(jù)等。（3）零散公眾信息：如各類報刊、互聯(lián)網(wǎng)登載的樓盤小區(qū)關(guān)聯(lián)新聞資料、輿情信息等。（4）對于通過以上途徑難以收集或尚不足以滿足智慧樓盤表建設(shè)需求的數(shù)據(jù)，通過實地調(diào)查進行完善補充，特別是針對樓盤小區(qū)、樓棟、單元和戶基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，應(yīng)按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)采集表進行逐區(qū)片、小區(qū)的補充采集，以保證樓盤表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和豐富性。

1.3 樓盤表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計

按照智慧樓盤表數(shù)據(jù)的分類，建立各類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對應(yīng)的數(shù)據(jù)集，并根據(jù)其子分類建立相應(yīng)的圖層及表格數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)的要素編碼，保證數(shù)據(jù)邏輯結(jié)構(gòu)完整。以基礎(chǔ)地理要素集為例，該數(shù)據(jù)集主要有基礎(chǔ)定位、河流水系、道路交通、行政區(qū)等基礎(chǔ)地理要素，其中行政區(qū)子分類包括行政區(qū)界線、行政區(qū)注記等子圖層，道路交通要素集包括鐵路及軌道交通數(shù)據(jù)、高速和等級公路、市內(nèi)道路及其注記等要素圖層。這些基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)主要用于智慧樓盤表房屋數(shù)據(jù)的標(biāo)示、注記以及圖形整飾等。同時也是智慧樓盤表應(yīng)用于房地產(chǎn)估價區(qū)位分析的重要組成，可以據(jù)此進行區(qū)位指標(biāo)的量化測算。

樓盤表屬性數(shù)據(jù)是對其空間圖形數(shù)據(jù)的內(nèi)涵描述，屬性結(jié)構(gòu)設(shè)計包括對數(shù)據(jù)屬性字段名、類型、長度、取值范圍、約束條件的定義。智慧樓盤表屬性數(shù)據(jù)根據(jù)各子圖層要素數(shù)據(jù)特征要求，分別對其相應(yīng)的屬性表設(shè)置了必填字段和選填字段，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的通用性、適用性和可擴展性。

沈陽市智慧樓盤表核心數(shù)據(jù)圖層建立的過程中，對存量房基礎(chǔ)屬性表進行了標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)規(guī)范。比如存量房樓盤小區(qū)圖層，其屬性字段包括要素類別、樓盤編碼、樓盤名稱、樓盤別名、城市板塊、社區(qū)網(wǎng)格、坐落四至、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開竣工時間、容積率、樓棟數(shù)量、套戶數(shù)量、交通情況、配套情況、教育情況、環(huán)境情況、增減值設(shè)施、數(shù)據(jù)來源、調(diào)查審核人員及時間、備注等50多個字段;又如樓棟圖層，其屬性數(shù)據(jù)包括要是類別、樓棟名稱、樓棟編碼、所屬樓盤名稱、所屬樓盤編碼、藍牌地址、單元數(shù)量、建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、地上層數(shù)、地下層數(shù)、樓棟主朝向、套戶數(shù)量、電梯情況、景觀情況、調(diào)查審核人員及時間、備注等30多個字段;再如單戶房產(chǎn)要素圖層，其屬性數(shù)據(jù)包括房戶號、房戶編碼、所屬樓盤名稱、所屬樓盤編碼、所屬樓棟編碼、所屬單元編碼、所在樓層、權(quán)證編號、建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積、朝向、戶型設(shè)計、采光、通風(fēng)、景觀、把山情況、規(guī)劃用途、實際用途、附贈情況、裝修情況、臨街情況、調(diào)查審核人員及時間、備注等30多個字段。針對各圖層及其屬性字段分別按照其內(nèi)涵，統(tǒng)一規(guī)范的定義了相對應(yīng)的字段類型、長度、取值范圍、約束條件。

1.4 數(shù)據(jù)處理與入庫

由于智慧樓盤表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源渠道眾多，其數(shù)據(jù)形式、格式各異，因此必須對收集到的原始數(shù)據(jù)進行歸集分類、篩查甄別、加工整理和綜合分析。其中圖形數(shù)據(jù)主要有AutoCAD、Mapinfo、ArcGIS、kml等各種平臺的矢量數(shù)據(jù)和遙感影像、地形圖、測繪圖等各類柵格圖件數(shù)據(jù)，其相應(yīng)的數(shù)據(jù)投影系統(tǒng)、平面坐標(biāo)系統(tǒng)也不統(tǒng)一，因此在對各類數(shù)據(jù)入庫前需對數(shù)據(jù)進行投影配準(zhǔn)、矢量化、坐標(biāo)轉(zhuǎn)換和格式轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成2000國家大地坐標(biāo)系下高斯克里格投影格式數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進行拓撲檢查處理后完成智慧樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的入庫處理。

1.5 智慧樓盤表數(shù)據(jù)成果

基于GIS技術(shù)，按照上述智慧樓盤表系統(tǒng)建立技術(shù)路線，建立標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、格式規(guī)范、覆蓋全面的沈陽市智慧樓盤表系統(tǒng)。截止到2020年底，該系統(tǒng)已覆蓋沈陽市全部行政轄區(qū)、150余個房地產(chǎn)板塊，存量房跨越百年（1919-2020年），房屋產(chǎn)權(quán)涵蓋商品房、房改房、直管公房、安置房等各種類型，該系統(tǒng)下收集的存量房樓盤達到5000個、存儲樓棟60000余棟、房地產(chǎn)套戶數(shù)達到400萬。并進行各種屬性和空間條件篩選、統(tǒng)計分析，以及屬性和圖形互查，方便快捷的實現(xiàn)全市存量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集、存儲、管理、分析。

2 智慧樓盤表應(yīng)用

2.1 支撐房屋管理業(yè)務(wù)智能化、可視化

基于GIS技術(shù)建立智慧樓盤表可以實現(xiàn)可視化房屋管理，在規(guī)劃報建、施工銷售、市場及權(quán)證管理、使用維護和征遷等房屋全生命周期各個階段業(yè)務(wù)辦理中，都可以借助智慧樓盤表顯著的空間地理特性和集成于樓盤表的屬性狀態(tài)來實現(xiàn)業(yè)務(wù)辦理的智能化和可視化。并且，在業(yè)務(wù)辦理中又可將其辦理狀態(tài)和結(jié)果自動實時更新集成到樓盤表中，保證智慧樓盤表數(shù)據(jù)的動態(tài)更新和追溯跟蹤。

2.2 在房地產(chǎn)行業(yè)分析與管理決策中的應(yīng)用

智慧樓盤表具有翔實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)及動態(tài)更新數(shù)據(jù)特性，可以建立以智慧樓盤表為核心，通過與自然資源管理、不動產(chǎn)登記、消費金融、工商稅務(wù)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行互聯(lián)互通整合形成房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)中心，并利用ArcGIS強大的地理信息時空數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析功能，實現(xiàn)各類房屋數(shù)據(jù)的查詢、統(tǒng)計、顯示和分析，全面準(zhǔn)確的反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，為政府和行業(yè)主管部門進行數(shù)據(jù)分析和管理決策提供技術(shù)支撐。

2.3 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢業(yè)務(wù)的核心是房屋信息數(shù)據(jù)和專業(yè)知識，智慧樓盤表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)涵蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售、使用維護等各個方面數(shù)據(jù)，可以為房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)提供數(shù)據(jù)支撐，如周邊房地產(chǎn)狀況、區(qū)域房地產(chǎn)分布、競爭態(tài)勢等情況。因此，可以建立樓盤表數(shù)據(jù)共享交互機制，一方面通過智慧樓盤表助力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展，另一方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、估價業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進行加工、完善，進一步不斷豐富智慧樓盤表數(shù)據(jù)內(nèi)容，保證智慧樓盤表數(shù)據(jù)的翔實性和時效性。

3 結(jié)論與展望

本文以沈陽市存量房地產(chǎn)為例，基于GIS強大的空間數(shù)據(jù)管理功能，從平臺選擇、數(shù)據(jù)來源與處理、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計等方面探討了建立沈陽市GIS智慧樓盤表系統(tǒng)的技術(shù)方法、智慧樓盤表在房屋全生命周期管理、房地產(chǎn)行業(yè)管理決策和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢行業(yè)中的應(yīng)用。當(dāng)然，GIS智慧樓盤表的應(yīng)用還處于探索嘗試階段，仍有待進一步開發(fā)和完善應(yīng)用子系統(tǒng)，充分挖掘GIS智慧樓盤表價值，支撐實現(xiàn)房屋全生命周期的精細化管理和房地產(chǎn)行業(yè)改革發(fā)展。

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