摘要：ND物業(yè)于二十多年前在浙江省注冊(cè)成立，近年來(lái)，能夠緊跟社會(huì)腳步，發(fā)展智慧化、信息化物業(yè)服務(wù)新手段，積極拓展業(yè)務(wù)范疇。但與物業(yè)服務(wù)行業(yè)上市的其他翹楚相比，仍有亟待優(yōu)化改進(jìn)之處。本文通過(guò)對(duì)ND物業(yè)近三年財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的分析，看清ND物業(yè)綜合績(jī)效能力，查找其存在的顯性問(wèn)題。從而對(duì)更多的站在發(fā)展十字路口的物業(yè)企業(yè)給予一定的啟示和幫助。

關(guān)鍵詞：ND物業(yè);財(cái)務(wù)分析;運(yùn)營(yíng)發(fā)展

1 緒論（前言）

物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)起步較晚，但隨著近年來(lái)社會(huì)智能化、信息化的快速融入到工作生活的每個(gè)角落，人們對(duì)生活環(huán)境、居住的便捷性及服務(wù)的智能性要求提高，人民的法制意識(shí)自我維權(quán)意識(shí)覺(jué)醒，使得物業(yè)服務(wù)行業(yè)站在了新的十字路口。是風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)還是機(jī)遇發(fā)展？抑或兩者兼有，這都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)深思熟慮，多加考量。尤其在2020年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要作用以及其與房地產(chǎn)行業(yè)資本之間的關(guān)聯(lián)度，都讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市再掀熱潮。ND物業(yè)作為第一家登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)范圍涉及多種物業(yè)服務(wù)類別。本文通過(guò)對(duì)ND物業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)狀況的分析，查找其優(yōu)勢(shì)及短板，以為其他物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃提供參考。

2 財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況分析

2.1 償債能力分析

財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于醫(yī)生看到的體檢報(bào)告，里面涵蓋大量的企業(yè)信息，財(cái)務(wù)造假和財(cái)務(wù)粉飾可以實(shí)現(xiàn)一兩個(gè)指標(biāo)，但一組相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)很難長(zhǎng)期造假。本文采用六個(gè)方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)，以ND物業(yè)近三年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)中進(jìn)行分析，以得出其基本經(jīng)營(yíng)效益情況。

2.1.1 短期償債能力

由圖1可看出，ND物業(yè)流動(dòng)比率呈逐年下降趨勢(shì)，降幅不大，均保持在1.5左右。從該指標(biāo)看，ND物業(yè)的短期償債能力整體較好。從報(bào)表數(shù)據(jù)看，流動(dòng)負(fù)債有逐年增大趨勢(shì)，說(shuō)明ND物業(yè)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的使用率正在逐年降低。

速動(dòng)比率維持在1左右波動(dòng)，三年呈塔尖狀發(fā)展，說(shuō)明ND物業(yè)短期變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力較強(qiáng)。2019年流動(dòng)資產(chǎn)、存貨、預(yù)付賬款均達(dá)到了三年的峰值，可看出當(dāng)年其對(duì)可變現(xiàn)資金利用率不足。速動(dòng)比率中摒除了變現(xiàn)能力較弱的非速動(dòng)資產(chǎn)，是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充，二者相結(jié)合也能更好的看出ND物業(yè)短期償債能力強(qiáng)。

現(xiàn)金比率是分析企業(yè)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所運(yùn)用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。是可立即動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比率。如圖1所示，ND物業(yè)現(xiàn)金比率逐年下降，一般認(rèn)為企業(yè)保持0.20以上的現(xiàn)金比率比較好。但ND物業(yè)現(xiàn)金比率明顯高于0.20，尤其2018年達(dá)到了0.57。說(shuō)明雖然ND物業(yè)短期償債能力較強(qiáng)，但其流動(dòng)資產(chǎn)未能得到充分、合理運(yùn)用，使得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物獲利能力偏低。

2.1.2 長(zhǎng)期償債能力

從圖2可看出，ND物業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債率變化不大，維持在約50%，屬于正常指標(biāo)范圍。說(shuō)明ND物業(yè)總的負(fù)債金額占企業(yè)總資產(chǎn)的一半多一點(diǎn)，且波動(dòng)不大。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力較好，ND物業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念較為穩(wěn)健，屬于保守型。

權(quán)益乘數(shù)分析企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要性財(cái)務(wù)指標(biāo)。ND物業(yè)近三年權(quán)益乘數(shù)呈先上升后下降的趨勢(shì)，維持在2以上。說(shuō)明ND物業(yè)負(fù)債在2019年有所增加，2020年又有所減少。

綜合以上指標(biāo)，ND物業(yè)總體償債能力較好，指標(biāo)變化不大，公司秉持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)理念，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。

2.2 資產(chǎn)質(zhì)量

資產(chǎn)質(zhì)量對(duì)于判斷一個(gè)企業(yè)的價(jià)值、發(fā)展能力和償債能力都有重要的作用?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，綜合評(píng)價(jià)了企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量和利用效率。

ND物業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2018年的98%下降至2019年的84%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度持續(xù)減緩，資產(chǎn)利用效率有所下降?？梢?jiàn)ND物業(yè)近三年來(lái)雖營(yíng)業(yè)收入及總資產(chǎn)逐年遞增，但全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度仍由0.98下降至0.84，說(shuō)明ND物業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)效率有所下降，最終會(huì)影響企業(yè)的獲利能力。

2.3 盈利能力

物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于微利企業(yè)，ND物業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2019年上升1個(gè)百分點(diǎn)，2020年持平。2019年ND物業(yè)集中力量開(kāi)發(fā)長(zhǎng)三角及鄭州、西安等重點(diǎn)城市，累計(jì)總簽約項(xiàng)目496個(gè)，服務(wù)品質(zhì)升級(jí)，社區(qū)增值服務(wù)收入較上年增長(zhǎng)2478.277萬(wàn)元，增長(zhǎng)率36.12%。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)ND物業(yè)保持13%左右的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，說(shuō)明盈利能力相對(duì)穩(wěn)定。

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，表明企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿υ酱?，盈利能力越?qiáng)。

總資產(chǎn)報(bào)酬率三年穩(wěn)定保持在12%，可看出ND物業(yè)在近三年對(duì)資產(chǎn)利用的效益較好，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中盈利能力較好。

凈資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)自有資本獲得凈收益的能力，它能很好的衡量企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)能力。ND物業(yè)近三年凈資產(chǎn)收益率逐年下降，說(shuō)明自有資本獲益能力有所減弱。一方面是物業(yè)服務(wù)行業(yè)微利的特性及受到大環(huán)境影響，另一方面在社會(huì)環(huán)境發(fā)展、科技進(jìn)步、人們需求的多元化壓力下，企業(yè)需拓展更多的服務(wù)業(yè)務(wù)范疇增加盈利點(diǎn)。兩方面的因素使得ND物業(yè)增加了部分投入及成本。

2.4 發(fā)展能力

由圖5可知，ND物業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率三年來(lái)均為下降趨勢(shì)?？傎Y產(chǎn)增長(zhǎng)率更是斷崖式下跌，從66%降至20%，又繼續(xù)下降至9%。說(shuō)明ND物業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩，資產(chǎn)擴(kuò)張度減弱。由于ND物業(yè)相對(duì)保守的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)增速放緩。一方面調(diào)整策略向智能化服務(wù)深耕，一方面由于2018年公司收購(gòu)金楓物業(yè)?？偟膩?lái)說(shuō)，ND物業(yè)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中相對(duì)穩(wěn)定，但增速緩慢，市場(chǎng)前景不好。

3 ND物業(yè)存在的問(wèn)題

3.1 資金利用率不足

2018年末，ND物業(yè)貨幣資金達(dá)3.97億元，占資產(chǎn)合計(jì)比重達(dá)30%，2019、2020年分別達(dá)到20.1%、17.6%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占比較高。壞賬準(zhǔn)備金額逐年增大，2019年比2018年增加了41.8%，2020年比2019年增加了65%，并且3年以上應(yīng)收賬款在2020年仍有174萬(wàn)余元。壞賬及3年以上應(yīng)收賬款嚴(yán)重影響了企業(yè)資金的利用和運(yùn)轉(zhuǎn)。2020年末存貨庫(kù)存商品仍有1044.77萬(wàn)元，存貨金額過(guò)大，說(shuō)明庫(kù)存商品較多，周轉(zhuǎn)效率低，降低了企業(yè)資金的利用率同時(shí)增加了企業(yè)成本及負(fù)擔(dān)。企業(yè)持有較多資金意味著企業(yè)的償債能力較好，但同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)對(duì)資金的利用率不足，經(jīng)營(yíng)策略過(guò)于保守。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有將更多的資金用于企業(yè)的發(fā)展，資金沒(méi)有完全發(fā)揮自身的重要作用，埋沒(méi)了“財(cái)”能。8400E107-3EEF-473E-A9E3-2F6F0B4E6F25

3.2 發(fā)展能力不足

從上文分析中，我們可以看出，ND物業(yè)償債能力強(qiáng)，盈利能力、發(fā)展能力等均表現(xiàn)中規(guī)中矩，整體來(lái)說(shuō)企業(yè)奉行保守的經(jīng)營(yíng)策略，也就是說(shuō)，資金利用的不充分也帶來(lái)了發(fā)展能力不足的問(wèn)題?，F(xiàn)今高速發(fā)展的社會(huì)環(huán)境下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，發(fā)展能力不足的企業(yè)很可能面臨被淘汰。因此，企業(yè)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力更是至關(guān)重要，本可以做到十分的發(fā)展能力，因?yàn)橘Y金沒(méi)有完全發(fā)揮效用，只做了八分的發(fā)展能力，那么會(huì)導(dǎo)致本企業(yè)績(jī)效會(huì)落后別的企業(yè)兩分，最終結(jié)果可能是比兩分更多的企業(yè)利益損失。作為物業(yè)企業(yè)，利潤(rùn)空間小，因此ND物業(yè)在資金使用上較為保守，但企業(yè)發(fā)展更需合理利用資金，否則機(jī)會(huì)成本的增大同樣是企業(yè)盈利路上的絆腳石。

4 建議及啟示

4.1 提升資金使用效率

ND物業(yè)作為2008年上市的物業(yè)企業(yè)，由從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)企業(yè)逐步發(fā)展成為獨(dú)立的第三方物業(yè)企業(yè)。資金方面較為充足，那么提升資金的利用效率就顯得尤為重要。一是優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，提升資金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的敏感性準(zhǔn)確預(yù)防應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二是多措并舉提升應(yīng)收賬款的回款方法，提升存貨的周轉(zhuǎn)效率。在投入資金前，加強(qiáng)對(duì)投入的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，合理投入使用資金。ND物業(yè)應(yīng)收賬款欠款前五名企業(yè)就涉及壞賬準(zhǔn)備金額910萬(wàn)元。三是加強(qiáng)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃管理，梳理資金全流程，順暢資金使用的各環(huán)節(jié)，明確內(nèi)部相關(guān)部門職責(zé)，從整體上提升內(nèi)部使用效率。提升資金使用效率，是企業(yè)發(fā)展，提升競(jìng)爭(zhēng)能力必不可少的重要舉措。四是做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分級(jí)管控體系。幫助企業(yè)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分利用資金。只有把“錢”用到刀刃上，才能最大限度降低機(jī)會(huì)成本，讓企業(yè)“用最少的錢辦最多的事”，幫助企業(yè)獲得更大的營(yíng)收。

4.2 拓展市場(chǎng)維度，提升綜合績(jī)效能力

縱觀ND物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，除傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，還包括案場(chǎng)服務(wù)、增值服務(wù)、長(zhǎng)租公寓等，業(yè)務(wù)種類并不單一。但由于物業(yè)業(yè)務(wù)低利潤(rùn)空間的特性，想要提升企業(yè)的綜合績(jī)效能力，仍需進(jìn)一步拓寬市場(chǎng)維度。一是緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步，進(jìn)一步深化智能化研發(fā)與物業(yè)服務(wù)的貼合性，用智能化的手段提高服務(wù)的效率和顧客滿意度。二是緊跟國(guó)家的大政方針，合理合法用好政策這柄劍，敏銳市場(chǎng)嗅覺(jué)，以客戶為中心多樣化服務(wù)的方式方法、提升服務(wù)質(zhì)量，最終提升企業(yè)綜合績(jī)效能力。三是充分發(fā)揮好人力資源這個(gè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)因素。根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，分解制定企業(yè)人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，選育智慧城市、信息化、服務(wù)明星、維修維護(hù)技術(shù)標(biāo)兵等，建立人才培養(yǎng)體系，鋪排員工效能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，提升員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，合理化薪酬績(jī)效激勵(lì)，將員工個(gè)人成長(zhǎng)成才與企業(yè)發(fā)展愿景有機(jī)結(jié)合，以人智推動(dòng)企業(yè)績(jī)效目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。四是明晰企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境狀況，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化、市場(chǎng)的發(fā)展適時(shí)的調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，隨之選用與占略相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理方式、風(fēng)險(xiǎn)控制制度、人力資源脈絡(luò)。從外到內(nèi)，由內(nèi)而外形成圍繞目標(biāo)愿景的運(yùn)營(yíng)體系，共同發(fā)力，幫助企業(yè)向好發(fā)展。

5 結(jié)論

傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，致力于面對(duì)面、周到細(xì)致的服務(wù)，科技發(fā)展、智能化生活水平提升、社會(huì)環(huán)境變化，都對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了新的要求。物業(yè)企業(yè)要趁機(jī)求變，不能再作為房地產(chǎn)企業(yè)的依附生存，而是要轉(zhuǎn)變觀念。抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，快速調(diào)整狀態(tài)，緊跟行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新服務(wù)方式;立足社會(huì)責(zé)任，有規(guī)劃的創(chuàng)立自身服務(wù)品牌;正向營(yíng)銷，提升物業(yè)企業(yè)在社區(qū)居民中的好感度;加強(qiáng)社企聯(lián)動(dòng)，配合街道社區(qū)做好服務(wù)工作，舍小利看長(zhǎng)遠(yuǎn)。多維度的拓展市場(chǎng)，拓寬業(yè)務(wù)渠道，提升企業(yè)資金、資產(chǎn)利用效率，強(qiáng)化企業(yè)發(fā)展能力、盈利能力。創(chuàng)新培育城市共生服務(wù)模式，構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)生態(tài)，拓展物業(yè)服務(wù)公司的深度、高度、厚度，在紛繁的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中博得一席之地，越走越好。

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作者簡(jiǎn)介：錢小蕓，（1982.8-），性別：女，民族：漢族，籍貫：甘肅，學(xué)，歷：本科，職稱：經(jīng)濟(jì)師，研究方向：人力資源。8400E107-3EEF-473E-A9E3-2F6F0B4E6F25