陳正花

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，貨幣政策收緊，金融監(jiān)管趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力日趨嚴(yán)峻，尤其是規(guī)模小、實(shí)力弱的中小房企，如何融到資金，保障資金鏈的長(zhǎng)期暢通，保證企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，是當(dāng)前許多中小房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題?；诖耍疚氖紫冉榻B了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問題，然后提出了相應(yīng)的建議。

1998年，我國(guó)實(shí)施了住房制度改革，進(jìn)一步加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使得居民住房需求不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快速成長(zhǎng)的好機(jī)會(huì)，并帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金高度密集企業(yè)，具有融資規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢等特點(diǎn)，因此企業(yè)的融資渠道和融資能力是其能否健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。目前，我國(guó)大約有9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中中小房企占到九成以上，由此可見，中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著重要地位。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大和經(jīng)濟(jì)政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境趨緊，融資難度加大。而相較于實(shí)力強(qiáng)的大型房企，中小房企大多存在企業(yè)管理不夠規(guī)范， 信息不夠透明等問題，因此其融資難、融資貴等問題也就更為突出，亟待解決?；诖耍瑢?duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略進(jìn)行探究和完善，不僅對(duì)理論研究有助益，對(duì)實(shí)際操作也是具有重要的指導(dǎo)意義。

一、我國(guó)中小房企的發(fā)展現(xiàn)狀

雖然我國(guó)中小房企數(shù)量多，但由于個(gè)體實(shí)力往往較弱，相較于大型房企，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，更易受國(guó)家政策影響。當(dāng)國(guó)家融資政策放松時(shí)，中小房企一般可以順利融到資金，即使其融資成本高于大型房企，也能保證企業(yè)的現(xiàn)金流暢通。然而，當(dāng)國(guó)家的融資政策收緊、融資渠道變窄時(shí)，中小房企很可能因?yàn)樽陨韺?shí)力不足，儲(chǔ)備資金少等原因發(fā)生資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。近些年來，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過高和房地產(chǎn)行業(yè)過熱的問題，加大了宏觀調(diào)控力度，銀行按揭制度也變得愈發(fā)嚴(yán)格，很多中小房企不能及時(shí)獲得按揭款項(xiàng)，以致資金鏈緊張。同時(shí)不斷上漲的物價(jià)和人力成本造成在建項(xiàng)目的成本不斷增加，也容易造成中小房企陷入資金鏈短缺、融資困難的境地。

中小房企經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)主要以三四線城市為主，相對(duì)一二線城市，三四線城市及以下能級(jí)城市的調(diào)控政策趨向友好，多為樓市松綁，當(dāng)?shù)卣ǔ?huì)出臺(tái)與公積金、落戶、土地款緩交等政策相關(guān)的條例為購(gòu)房者降低門檻，刺激房企銷量。因此，近年來各大房地產(chǎn)開發(fā)商，例如碧桂園、恒大、保利等通過多種方式入駐三四線城市，加速布局當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，這造成中小企業(yè)生存空間被擠壓，面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

在宏觀調(diào)控不斷收緊的背景下，我國(guó)中小房企雖然都在積極謀求生存，但大多缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。一是沒有明確的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，盲目開展多元化投資，忽視與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性，從而導(dǎo)致不能對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)反哺;二是缺乏完善的人才選拔和培養(yǎng)機(jī)制，人才流動(dòng)性大，一定程度上削弱了中小房企發(fā)展壯大的可能性;三是由于相關(guān)資源的匱乏，中小房企很可能要包攬房地產(chǎn)設(shè)計(jì)到售后物業(yè)的一系列問題，進(jìn)一步加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力;四是不重視企業(yè)品牌的建立，過于追逐短期獲利，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐的逐漸完善，消費(fèi)者越來越具備品牌意識(shí)，企業(yè)的品牌運(yùn)營(yíng)就顯得尤為重要。

綜上所述，隨著房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實(shí)力、管理和品牌上均處于劣勢(shì)。

二、宏觀調(diào)控背景下中小房企融資存在的問題

（一）融資渠道單一

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在多種融資方式，例如銀行貸款、債券融資、股票融資以及房地產(chǎn)信托融資等，但中小房企受限于自身實(shí)力，可以利用的融資渠道不多。一方面是因?yàn)橹行》科蟮墓疽?guī)模、財(cái)務(wù)狀況以及資金等達(dá)不到某些融資工具的要求，比如證監(jiān)會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的要求、企業(yè)上市融資的審核等;另一方面，中小房企一般屬于非上市企業(yè)，信息公示不夠透明，導(dǎo)致投資者、債權(quán)人和第三方都無法對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力做出準(zhǔn)確判斷，從而直接限制了中小房企相關(guān)融資工具的選擇。除此之外，中小房企迫于自身規(guī)模小、實(shí)力不足，短期內(nèi)極難實(shí)現(xiàn)債券融資和股權(quán)融資，所以中小房企主要的資金來源是銀行貸款。而融資渠道的單一會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦高度依賴的融資渠道受到宏觀政策的影響，企業(yè)就要選擇利率較高的融資方式來滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，這不但會(huì)增加企業(yè)的融資成本，造成項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前銀行逐漸縮緊信貸業(yè)務(wù)的背景下，許多中小房企生存狀況變得舉步維艱。

（二）融資成本高

由于部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)信用，多次出現(xiàn)違規(guī)違約行為，從而影響了金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)信用的評(píng)判，產(chǎn)生了一定的偏見，最終導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較高。金融機(jī)構(gòu)一般對(duì)中小房企發(fā)放期限2至3年的中短期貸款，主要作用于企業(yè)的流動(dòng)資金以及項(xiàng)目開發(fā)，這種貸款的利率往往是同期基準(zhǔn)利率上浮80%，或更高。根據(jù)相關(guān)指數(shù)顯示，中國(guó)社會(huì)融資（房企）平均融資成本為高達(dá)10%，一般來說，正規(guī)小額貸款公司的放款利率是人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率的4倍，再加上咨詢費(fèi)、審計(jì)、驗(yàn)資費(fèi)等，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本可達(dá)20%以上，并且，愿意為中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放長(zhǎng)期貸款的金融機(jī)構(gòu)很少，所以受限于貸款期限短、融資成本高等因素，大多中小型房地產(chǎn)企業(yè)不敢投資建造周期長(zhǎng)但獲利高的項(xiàng)目。

（三）企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力

目前，我國(guó)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商以家族式企業(yè)管理模式為主，以致公司存在經(jīng)營(yíng)決策聽命于老板一人，情感管理替代制度管理的現(xiàn)象，這嚴(yán)重得制約了中小房企引進(jìn)優(yōu)質(zhì)人才。隨著企業(yè)發(fā)展到一定階段，企業(yè)如果想進(jìn)一步擴(kuò)張，必須建立起專業(yè)人才的隊(duì)伍以及相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制，所以當(dāng)前中小房企對(duì)人才認(rèn)識(shí)的不足阻礙了企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的黃金時(shí)期里，由于融資環(huán)境寬松，許多中小房企跟風(fēng)開展多元化經(jīng)營(yíng)。但隨著市場(chǎng)細(xì)分化，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)下行，盲目擴(kuò)張的中小型企業(yè)由于自身管理架構(gòu)不完善，財(cái)務(wù)處理能力不健全，融資渠道收窄，逐漸出現(xiàn)資金鏈問題。而且，中小房地產(chǎn)企業(yè)在追逐高額利潤(rùn)的同時(shí)，一般都不重視企業(yè)品牌的建設(shè)，品牌意識(shí)不強(qiáng)，以致在融資的過程中無品牌效應(yīng)可利用。

三、宏觀調(diào)控背景下中小房企融資對(duì)策

（一）結(jié)合實(shí)際，積極拓寬融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道一般分為兩種方式，一種是內(nèi)部融資，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金、預(yù)收房款訂金、收取購(gòu)房款以及企業(yè)股東投入的資本金等。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是投資金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)，所以單純依靠?jī)?nèi)部融資是難以滿足企業(yè)的資金需求的，換言之，房地產(chǎn)公司大部分的資金需求來源于外部融資。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資主要包括銀行貸款、委托貸款、信托基金、企業(yè)發(fā)行股票、供應(yīng)鏈融資、企業(yè)發(fā)行債券等。在金融監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，高度依賴銀行貸款的中小房企難以通過銀行進(jìn)行融資，所以中小房企應(yīng)該分析各個(gè)現(xiàn)有融資渠道，然后結(jié)合項(xiàng)目各階段開發(fā)特點(diǎn)，建立起新的融資方案。例如，在土地獲取的階段，中小房企可以通過自有資金投入或者吸收股權(quán)投入來滿足資金需求;在項(xiàng)目的開發(fā)階段，中小房企可以申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款、信托基金、供應(yīng)鏈融資等來保證現(xiàn)金流;在預(yù)售階段則可以選擇與地產(chǎn)中介公司合作，采取包銷的方式快速回籠資金;而在物業(yè)持有階段，中小房企還可以采取抵押房產(chǎn)來獲得經(jīng)營(yíng)性貸款。

（二）規(guī)范經(jīng)營(yíng)，建立中小房地產(chǎn)企業(yè)信用平臺(tái)

所謂人無信不立，同理，企業(yè)若信用不佳也難以在市場(chǎng)上存活。因此中小房企如果想要順利融到外部資金，一方面需要投資項(xiàng)目本身優(yōu)質(zhì)，另一方面則要樹立良好的企業(yè)信用形象。所以中小房企在日?；顒?dòng)中，要做到合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)，并且強(qiáng)化自我約束能力，完善經(jīng)營(yíng)機(jī)制，為企業(yè)的信用打下良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，政府方面可以牽頭，聯(lián)動(dòng)工商、稅務(wù)、人民銀行等多部門信息，實(shí)現(xiàn)房企、稅收、質(zhì)量、個(gè)人等信用的追蹤，再通過大數(shù)據(jù)掌握房企經(jīng)營(yíng)發(fā)展的真實(shí)狀況，從而建立優(yōu)質(zhì)、權(quán)威的中小房地產(chǎn)企業(yè)信用平臺(tái)，避免由于中小房企信息不透明而造成的信用風(fēng)險(xiǎn)，也使真正信用良好的中小企業(yè)能獲得更多投資者的關(guān)注，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，建立企業(yè)品牌

目前，我國(guó)大多數(shù)中小房企業(yè)是家族式企業(yè)，其管理模式就是千百年來傳統(tǒng)的家族式管理，與現(xiàn)代企業(yè)的管理方法存在巨大差距，因此中小房企若想繼續(xù)發(fā)展，必須優(yōu)化公司的管理方法。企業(yè)可通過學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀公司的管理模式，然后結(jié)合自身情況，制定出新的公司管理制度。在當(dāng)今社會(huì)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，人才是核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要載體，是培育和提升中小房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，因此，中小房企應(yīng)該從自身出發(fā)，創(chuàng)造出良好的學(xué)習(xí)型組織、注重人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。存在盲目擴(kuò)張的中小房企，要抓緊完善公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作制度，加強(qiáng)對(duì)公司流動(dòng)性資產(chǎn)的規(guī)范管理，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展和良性發(fā)展。另外，品牌是企業(yè)綜合實(shí)力、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)模式等綜合因素通過長(zhǎng)期的市場(chǎng)行為，在消費(fèi)者心里形成的認(rèn)同感。對(duì)于資金相對(duì)缺乏、項(xiàng)目相對(duì)較少的中小房企而言，項(xiàng)目品牌是建立在各個(gè)具體的項(xiàng)目基礎(chǔ)之上，只有精心打造好每一個(gè)項(xiàng)目，樹立項(xiàng)目品牌，才能快速支撐起企業(yè)品牌，產(chǎn)生品牌效益。

四、結(jié)語

綜上所述，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，僅僅依靠銀行融資來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已愈發(fā)難了，所以必須盡快尋找新的、適合自身企業(yè)發(fā)展途徑，才能在日漸嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中生存下來，持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：浙江上尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）