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3月5日上午9時，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂隆重開幕，李克強總理在部署2021年的重點工作時指出，保障好群眾住房需求;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期;解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，重點解決新市民等人群的住房困難。

﹥﹥﹥? ? ? ? ? 點評

政府工作報告中提到，要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?？v觀此次政府工作報告，主要有以下幾個關鍵詞。

關鍵詞一：房住不炒

“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，距今已逾4年?！胺孔〔怀础笔敲耖g智慧對房地產(chǎn)政策的高度領悟和概括。住房問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會作為一項重要工作進行部署，側重點雖然有差異，但目標只有一個，就是“讓全體人民住有所居”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持“房住不炒”定位逾4年來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制所含內(nèi)容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產(chǎn)領域風險梯級下降。當前，“房住不炒”的氛圍已成大氣候。今年，“房住不炒”再度出現(xiàn)在政府工作報告中，體現(xiàn)出樓市調(diào)控的目標和底線并未發(fā)生變化。其中，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”同時出現(xiàn)，使得這一目標進一步細化。今年的政府工作報告?zhèn)戎攸c是“保障好群眾住房需求”，在強調(diào)“房住不炒”定位以及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期之后，直指當前住房市場最突出的問題并提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

關鍵詞二：大城市住房

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議，首次將“解決好大城市住房突出問題”提上臺面，政府工作報告則延續(xù)了這一說法。分析人士認為，大城市住房突出問題的出現(xiàn)，有一個重要背景，即2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自去年第四季度開始，一線城市房價的平均漲幅明顯高出二、三線城市，成為領漲者。近期出臺調(diào)控政策的城市，也以大中城市為主。

機構指出，大城市住房問題的解決，需要綜合方案。除了繼續(xù)需求端進行限制外，未來也會通過增加住宅用地供應、增加租賃住房供應等手段，逐漸解決這一問題。

關鍵詞三：租賃住房

在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報告后，租賃住房再度出現(xiàn)，并占用67個字的較大篇幅。這也體現(xiàn)出監(jiān)管層對這一領域的重視程度。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發(fā)展。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構、從業(yè)人員等多方權益受到損害，社會影響較大。

今年的政府工作報告不僅對租賃住房著墨較多，措施也較為細致。在增加供應方面，提出增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法。政府工作報告同時強調(diào)，降低租賃住房稅費負擔。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，從去年部分長租機構出現(xiàn)資金鏈問題，并造成較大的社會影響后，租賃市場將迎來強監(jiān)管時代，隨著頂層設計制度的不斷完善，制度化、常態(tài)化的管控措施將逐漸出臺，且政策細致程度較強。比如，去年的中央經(jīng)濟工作會議就強調(diào)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。受此影響，行業(yè)也有望逐漸告別“野蠻生長”時代，轉而走向規(guī)范發(fā)展。

關鍵詞四：新市民

“新市民、青年人”等群體的住房困難問題，同樣是首次在政府工作報告中出現(xiàn)。這一說法的提出，被認為是緊扣當前的城市化進程和人口流動大勢。

戶籍制度的改革以及城市化進程的推進，促使大量的人員從農(nóng)村進入城市、從小城市進入大城市。其中，年輕人成為這一流動的主力軍，也被稱作是“新市民”。但近年來，大城市的房價已經(jīng)達到較高的絕對水平，這部分群體的住房問題開始凸顯。

在繼續(xù)維持房地產(chǎn)調(diào)控力度，平抑市場波動的同時，解決這部分群體的住房問題，主要依賴于租賃房和共有產(chǎn)權住房等政策性住房的提供。預計未來一段時間，這部分住房的供應力度將進一步加大。

關鍵詞五：老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造也是近年來的熱點。2020年，政府工作報告首次對老舊小區(qū)改造規(guī)模設定量化指標，為3.9萬個。今年的任務則提高了36%，增加到5.3萬個。

老舊小區(qū)改造的目的在于改善城市居民的居住質(zhì)量，對房地產(chǎn)業(yè)而言，這同樣構成了一個新的增長點。一方面，隨著行業(yè)逐漸進入存量時代，存量市場迎來較大的發(fā)展前景;另一方面，資管能力提高，也給企業(yè)帶來新的考驗。

有機構統(tǒng)計，老舊小區(qū)改造規(guī)模龐大又涉及民生，將有5萬億元的潛在市場。從經(jīng)濟的角度看，如何形成有效的商業(yè)模式和開發(fā)理念，將決定這一市場的發(fā)展。