周琳

【摘要】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建是完善和發(fā)展中國特色社會主義制度，推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要體現(xiàn)。隨著全面深化改革工作的開展，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已取得階段性的勝利。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以來，我國完成了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，最大限度地避免了產(chǎn)權(quán)的交叉和沖突，為市場在資源配置中決定性作用的發(fā)揮奠定了堅實的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;制度建設(shè);完善路徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.012

隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、社交網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的興起和普及，全球數(shù)據(jù)呈爆炸性增長，數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，成為重要的生產(chǎn)要素?；凇按髷?shù)據(jù)”開發(fā)和運用的政府決策模式，逐漸成為政府務(wù)實行政、提高執(zhí)政效率的新常態(tài)。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行職權(quán)過程中所形成的大量數(shù)據(jù)，加快不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的開發(fā)與運用，對促進(jìn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)價值顯化，構(gòu)建精準(zhǔn)治理和便捷化的登記服務(wù)體系，打造高效、便民的不動產(chǎn)登記服務(wù)機(jī)構(gòu)具有重要意義。

1、不動產(chǎn)登記的特征

不動產(chǎn)登記對象是個人的不動產(chǎn)，在《物權(quán)法》的保護(hù)之下，不動產(chǎn)登記按照合法的流程進(jìn)行，并將登記的結(jié)果進(jìn)行公示，具有一定的法律效力，也就是個人的物權(quán)受到不動產(chǎn)登記結(jié)果的合法權(quán)益保護(hù)。按照現(xiàn)有的流程，不動產(chǎn)登記必須是由當(dāng)事人主動向有關(guān)部門申請，并且自愿填寫表格，按照標(biāo)準(zhǔn)化的操作信息進(jìn)行自主的上報，如果當(dāng)事人不主動申請，登記行為就不發(fā)生，也不會進(jìn)行信息的公式。其次，不動產(chǎn)登記的對象是個人的不動財產(chǎn)，以不動產(chǎn)的變更以及不動產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)作為登記的主要內(nèi)容，并以此作為依據(jù)對外公示。一般來說，《物權(quán)法》是不動產(chǎn)登記主要依據(jù)的法律。最后，不動產(chǎn)登記是保護(hù)個人財產(chǎn)對不動產(chǎn)進(jìn)行權(quán)利歸屬確認(rèn)的最重要法律形式，也是物權(quán)確認(rèn)的公信力來源。在不動產(chǎn)登記信息公示的指導(dǎo)之下，交易的安全得到保證，效率得到提高，有利于現(xiàn)代物權(quán)的確認(rèn)。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系完善路徑

2.1暢通不動產(chǎn)登記信息共享

推動不動產(chǎn)登記信息共享集成是不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效的前提條件和必然要求。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，要利用制度約束作用強(qiáng)化部門間的業(yè)務(wù)協(xié)同和信息共享應(yīng)用，建立多維、立體的信息交互平臺，實現(xiàn)信息的自由安全流動。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務(wù)總局、工商總局、民政部等有關(guān)部門的信息共享工作推進(jìn)較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動產(chǎn)登記提速增效。同時，為了適應(yīng)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國電子簽名法》等新法、新規(guī)的落實，下一步應(yīng)加快落實部門間信息共享和電子證照的開發(fā)和利用工作。

2.2加強(qiáng)對登記人員的能力培養(yǎng)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項證照鑒別、勘驗測量、數(shù)據(jù)匯總等多方面內(nèi)容的系統(tǒng)工程，具體包括紙質(zhì)檔案數(shù)據(jù)、電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、勘測調(diào)查數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)和基本影像數(shù)據(jù)等。通過數(shù)據(jù)匯總形成完善的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。在歷史性的宅基地使用中，其檔案年份、檔案類型、宗地特征碼、權(quán)利人用途、權(quán)利屬性等方面，具有錯綜復(fù)雜的特點。這對不動產(chǎn)登記人員的專業(yè)性也提出了一定要求首先，《不動產(chǎn)登記暫行條例》對于登記人員的職能要求是“應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力”，因此，需要進(jìn)一步嚴(yán)格對不動產(chǎn)登記部門人才的錄取與考核規(guī)定。從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員必須要取得不動產(chǎn)登記考核證書之后，才能進(jìn)行操作不動產(chǎn)的登記流程。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門要建立學(xué)習(xí)型的組織文化，加強(qiáng)對工作團(tuán)隊的建設(shè)力度，通過在職教育與培訓(xùn)，培養(yǎng)專業(yè)的不動產(chǎn)登記人才隊伍。除了內(nèi)部教育培養(yǎng)，還可以加大對外部人才的引進(jìn)，比如向社會招聘，通過具有專業(yè)技能和不動產(chǎn)就業(yè)資格的優(yōu)秀人才引入，來充實工作團(tuán)隊專業(yè)水平，以更好的發(fā)揮職能作用。最后，制定科學(xué)完善的不動產(chǎn)登記流程。不動產(chǎn)登記信息繁多，流程繁瑣。要求在技術(shù)操作中，一定要按照模板設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行屬性錄入。多人錄入時必須保證高度統(tǒng)一，避免同屬性內(nèi)容的填寫雜亂或重疊現(xiàn)象。加強(qiáng)不動產(chǎn)登記部門內(nèi)部科室的溝通與銜接，科學(xué)合理設(shè)置不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口，做好人員配置，技術(shù)設(shè)施完善，保障不動產(chǎn)登記工作高效有序的開展。

2.3建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是依托登記系統(tǒng)在日常登記工作中逐漸積累而形成的，它的存在離不開不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的完善。建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺其目的是為了實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，提供不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢服務(wù)，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進(jìn)不動產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，建立健全社會征信體系，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。將土地房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等不動產(chǎn)的登記整合在一個登記平臺中，有利于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合建庫，方便不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的開發(fā)利用。

2.4明晰不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實行初步實現(xiàn)了登記部門的統(tǒng)一，但在實際工作中還存在權(quán)責(zé)不明確、部門之間相互推諉等問題。長期以來，由于土地、房屋等不動產(chǎn)分別屬于不同的行政部門管理，導(dǎo)致分散登記后的統(tǒng)一登記在實行過程中行政管理和不動產(chǎn)登記職責(zé)劃分不明，將管理職責(zé)混入登記職責(zé)來審查和把關(guān)的情況仍然存在。此外，由于辦理不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)均為事業(yè)單位，它只是受行政管理機(jī)關(guān)的委托進(jìn)行不動產(chǎn)登記事務(wù)，而行政管理機(jī)關(guān)自然而然地會將其管理工作落實到不動產(chǎn)登記中心去實施，不動產(chǎn)登記中心因此也會被多個行政部門進(jìn)行多重領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)而在一定程度上增加了非登記事務(wù)，提升登記出錯率。對此，我國應(yīng)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主體進(jìn)行重新定位，提升不動產(chǎn)登記的獨立性，保證登記的公信力與推定力。

2.5簡政放權(quán)，優(yōu)化登記技術(shù)操作流程

一方面，中央政府應(yīng)加強(qiáng)對各地不動產(chǎn)登記管理部門的垂直管理，通過信息監(jiān)控和監(jiān)督指導(dǎo)，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入貫徹落實，另一方面，各地的不動產(chǎn)登記部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)能力與資源整合能力，嚴(yán)格遵守國家頒布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真核對各種類型的不動產(chǎn)信息，建立起基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，為加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)建設(shè)做出努力。第一，制定移交、整合各類不動產(chǎn)登記資料的準(zhǔn)確時間表和可行的操作辦法，建立登記業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，包括各類不動產(chǎn)的審批、交易、流轉(zhuǎn)、登記、糾紛調(diào)處等等，明確劃分部門內(nèi)部各個科室的工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)事務(wù)和職責(zé)范圍;合并重疊的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，優(yōu)化調(diào)整崗位設(shè)置，制定業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范。第二，堅決取締各類無謂的證明和繁瑣手續(xù)。對于沒有法律法規(guī)效應(yīng)的證明、審核、批準(zhǔn)、蓋章等手續(xù)或材料，不得要求由當(dāng)事人提供，這些都不能作為不動產(chǎn)登記的前置條件或納入不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程。要加強(qiáng)信息技術(shù)建設(shè)，推動電子檔案資料與原始紙質(zhì)型的資料的穩(wěn)定銜接進(jìn)程，實現(xiàn)同步移交。

結(jié)語：

綜上所述，不動產(chǎn)登記對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響要從多個維度共同看待，分析當(dāng)前不動產(chǎn)登記存在的問題，規(guī)范市場的發(fā)展，從條例的完善程度入手，調(diào)整房價和整個行業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險和困境，進(jìn)一步完善不動產(chǎn)登記的細(xì)節(jié)管理問題，整理房地產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間的內(nèi)部關(guān)系，從而減少房地產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)短期經(jīng)濟(jì)運行帶來的波動性風(fēng)險，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

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