方鑫龍

【摘要】在我國，為了對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率等多方面的核心指標(biāo)進(jìn)行調(diào)控，我國監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定了“三條紅線”這一政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資和拿地方面的策略都造成了直接的影響，甚至還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資和營銷等方面的策略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好對政策理解的基礎(chǔ)上，還要堅(jiān)持高杠桿高負(fù)債的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)該正確看待在管理政策下行業(yè)生態(tài)環(huán)境所發(fā)生的變化，為了與政策管理的局勢相適應(yīng)，必須要尋找新的管理策略，保證企業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在三條紅線影響下財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對，為房地產(chǎn)企業(yè)在三條紅線政策下實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】三條紅線;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.021

自2019年開始，就已經(jīng)有部分房地產(chǎn)企業(yè)開始重視現(xiàn)金流的管理，還有的房地產(chǎn)企業(yè)先后采取促銷出貨、抓回款、降低負(fù)債等策略來達(dá)到主管部門對負(fù)債率指標(biāo)的要求，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)對負(fù)債較低的區(qū)域或公司提出了提前償還銀行貸款的要求，并采取了相應(yīng)的負(fù)債措施。住建部、央行在2020年與12家房地產(chǎn)企業(yè)約談，并且制定了三條紅線政策，主要內(nèi)容包括：紅線1，在預(yù)收款項(xiàng)之外，企業(yè)自身的負(fù)債率在70%以上;紅線2.企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高于100%;紅線3.企業(yè)現(xiàn)金短債比在1倍以內(nèi)。同時(shí)，根據(jù)不同的房地產(chǎn)企業(yè)踩紅線的實(shí)際情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為紅橙黃綠四個(gè)等級，被劃分為綠檔，說明該房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)方面時(shí)比較健康的，次年，在新的融資規(guī)定下，綠檔房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)?？蓴U(kuò)大15%。房地產(chǎn)企業(yè)將會在“三條紅線”政策下實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、“三條紅線”新規(guī)內(nèi)容及影響

1.1“三條紅線”新規(guī)內(nèi)容

2020年，住房部與人民銀行聯(lián)合包括碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)、新城控股等12家房地產(chǎn)企業(yè)召開了座談會，會上提出，在房地產(chǎn)長效機(jī)制切實(shí)落實(shí)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)資金檢測和融資管理規(guī)則逐漸形成，也就是我們所說的“三條紅線”政策：1.在預(yù)收款項(xiàng)之外，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上;2.企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高于100%;3.企業(yè)現(xiàn)金短債比在1倍以內(nèi)。在三條紅線的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)企業(yè)分為紅、橙、黃、綠四個(gè)等級;紅色檔是指房地產(chǎn)企業(yè)觸碰了三條紅線;橙色檔是指觸碰了其中兩條紅線;黃色檔是指企業(yè)觸碰了其中一條紅線，綠色檔是指房地產(chǎn)企業(yè)以上三個(gè)指標(biāo)全都符合標(biāo)準(zhǔn)。

就目前而言，“三條紅線”的具體實(shí)施細(xì)則還沒有正式出臺，新規(guī)的實(shí)施情況主要包括以下內(nèi)容：1.自2020年10月起，試點(diǎn)企業(yè)要在每月的15日之前要仔細(xì)填報(bào)參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額以及墻體房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負(fù)債等五項(xiàng)表外的有關(guān)負(fù)債情況，要覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道以及表內(nèi)表外情況;2.兩個(gè)貫穿指標(biāo)，一是保持拿地銷售比要控制在40%以內(nèi)，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流在連續(xù)三年之內(nèi)為負(fù)，需要解釋拿地的資金來源;3.永續(xù)債券統(tǒng)計(jì)口徑，可以將2020年8月之前發(fā)行的永續(xù)債券作為權(quán)益計(jì)算杠桿率等指標(biāo)，在計(jì)算總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等科目時(shí)，應(yīng)該講2020年8月之后發(fā)行的計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券。

1.2“三條紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.2.1行業(yè)未來格局固化，不同房企間分化加劇

從供給端，“三條紅線”對開發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有一定的限制，在規(guī)模、經(jīng)營以及財(cái)務(wù)策略方面存在不同的房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)將會持續(xù)分化。一些已經(jīng)具備了高周轉(zhuǎn)率、良好項(xiàng)目布局以及沒有過重負(fù)債負(fù)擔(dān)的龍頭企業(yè)會憑借自身在規(guī)模方面的優(yōu)勢，提高其自身的穩(wěn)定狀態(tài);一些處于高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)，受到融資的限制，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張模式會有所收縮，發(fā)展速度就會放慢;一些中小房地產(chǎn)企業(yè)想要通過加杠桿來實(shí)現(xiàn)彎道超車的目的將會很難實(shí)現(xiàn)，加大了中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2行業(yè)融資收緊，各種融資渠道均偏向穩(wěn)健企業(yè)

在2020年第一、二季度，在新冠疫情影響下，社會融資環(huán)境比較寬松，房地產(chǎn)行業(yè)的再融資出現(xiàn)了短暫的窗口期，融資規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)大，在很大程度上降低了融資成本，但下半年，對信托通道的監(jiān)管有所加強(qiáng)，同時(shí)還制定了“三條紅線”政策，開始試運(yùn)行融資新規(guī)，將房地產(chǎn)企業(yè)的融資再次被收緊。即便有“房住不炒”的政策要求，主要的金融機(jī)構(gòu)仍然加快了對房地產(chǎn)貸款的壓降速度，對貸款的行業(yè)集中度進(jìn)行控制，對信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè)加緊了防控。在證券市場方面，在2020年1月至9月期間，債券市場地產(chǎn)債放量非常明顯，銀行和交易所房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模達(dá)到了5611.34億元，比去年同期增漲了53.8%，但由于市場違約風(fēng)險(xiǎn)的增加，市場投資偏好比較謹(jǐn)慎，大多數(shù)投資人都減弱了對高風(fēng)險(xiǎn)債券的配置需求，極大地提高了國有企業(yè)和高級別債券發(fā)行規(guī)模的比例。在美元債融資方面，受到全球疫情的影響，境外占全市場面臨極大的波動風(fēng)險(xiǎn)，極大的提高了發(fā)行成本。在持續(xù)的監(jiān)管之下，非標(biāo)準(zhǔn)融資的融資規(guī)模將會持續(xù)收縮。新的融資規(guī)定下，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資業(yè)務(wù)額度和貸款用途方面的把控，投資人的投資偏好更加謹(jǐn)慎，并且，逐步偏向于具有穩(wěn)定經(jīng)營并且負(fù)債較低的企業(yè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在“三條紅線監(jiān)管下經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變

在2020年間，中央曾經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，在疫情的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)了嚴(yán)重的現(xiàn)金流量不足的情況，經(jīng)營活動開始大幅度縮減。隨著“三條紅線”的實(shí)施，有不少房地產(chǎn)開放商在極大的壓力之下被迫引入戰(zhàn)略投資者，以擺脫當(dāng)前的財(cái)務(wù)困境。這充分說明，房地產(chǎn)企業(yè)由于房地產(chǎn)的激進(jìn)化，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)不得不將項(xiàng)目和股權(quán)打包賣出，甚至面臨被市場淘汰或被其他房地產(chǎn)企業(yè)收購兼并的命運(yùn)，尋找另外的發(fā)展出路?！叭龡l紅線”的正式實(shí)施，土地紅利和財(cái)政紅利逐漸消失，房地產(chǎn)企業(yè)便開始向管理層索要紅利，在新的監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)企業(yè)又回到同一起點(diǎn)，之前的全部業(yè)績都將清零。在房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展中，必須要設(shè)置較為完善的管理體系，并將重點(diǎn)放在運(yùn)營、服務(wù)方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要以財(cái)經(jīng)紀(jì)律代替?zhèn)鹘y(tǒng)的財(cái)務(wù)紀(jì)律。財(cái)經(jīng)紀(jì)律則要求企業(yè)在此基礎(chǔ)上還要講投資紀(jì)律包含在內(nèi)?！叭龡l紅線”政策的監(jiān)管力度具有較強(qiáng)的穿透力，實(shí)現(xiàn)了股份和債務(wù)以及表內(nèi)表外的全方位覆蓋。對于房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員來說，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)技巧在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中已經(jīng)沒有任何作用，“三條紅線”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)來說時(shí)一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

3、“三條紅線”政策下房企財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對

3.1房企財(cái)務(wù)管理實(shí)際工作重視事項(xiàng)

在《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)檢測表》中，監(jiān)管部門要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要在每月的15日之前提交相關(guān)報(bào)表。在該檢測表中，包含了資產(chǎn)負(fù)債、凈資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金比率、土地購置金額、銷售金額、有息負(fù)債等八項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在很大程度上使企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作的難度加大，在企業(yè)日常的財(cái)務(wù)管理工作中，不僅要做好上述指標(biāo)所要求的內(nèi)容，同時(shí)還應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的首付款、納稅、利潤結(jié)轉(zhuǎn)等經(jīng)營活動，另外，還應(yīng)該包括與還貸直接相關(guān)的融資業(yè)務(wù)，以及企業(yè)并購和并購范圍的調(diào)整，在很大程度上都會對三項(xiàng)指標(biāo)造成影響。財(cái)務(wù)管理還要區(qū)分經(jīng)營、籌資、投資等活動，對每一個(gè)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營活動都要記性詳細(xì)分析。最后，在此基礎(chǔ)上，針對企業(yè)觸碰紅線的不同情況，積極采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行財(cái)務(wù)管理。

3.2在財(cái)務(wù)管理方面的應(yīng)對

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與“三條紅線”和“五個(gè)指標(biāo)”有著密切關(guān)系，所以，必須要調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。即便是拉長債務(wù)周期，也要堅(jiān)決杜絕貪小便宜而借高利息的短期債務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須要嚴(yán)格管理企業(yè)的總資產(chǎn)負(fù)債表，并且還要提高對它的關(guān)注程度，對其要保證每個(gè)月檢查、檢討一次，采取更加系統(tǒng)完善的管控制度和方法，加強(qiáng)對企業(yè)自由資金和投資的監(jiān)管。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)中扣除預(yù)付款，能夠?qū)ζ髽I(yè)的負(fù)債率有一個(gè)真實(shí)的反映。但仍有部分股權(quán)分明、權(quán)益中包含真是債務(wù)的融資時(shí)無法體現(xiàn)的，通過股權(quán)融資，提前扣除資產(chǎn)負(fù)債率的修正，能夠講企業(yè)負(fù)債的真實(shí)情況反映出來。在房地產(chǎn)企業(yè)的超強(qiáng)監(jiān)管下，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)不再做股權(quán)債券，而是轉(zhuǎn)化為同股的實(shí)物投資。進(jìn)行真實(shí)的股權(quán)投資，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理的規(guī)則進(jìn)行，先加強(qiáng)對稅匯率的管理，特別時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中的一些境外上市企業(yè)，必須要加強(qiáng)匯率管理，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理會受到美年匯率變動的重大影響。

3.3在會計(jì)方法上的應(yīng)對措施

在合理利用會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意合理運(yùn)用會計(jì)方法，特別時(shí)要對新會計(jì)準(zhǔn)則中的負(fù)債內(nèi)容和變化靈活掌握。所采用的會計(jì)核算方法應(yīng)自上而下保持統(tǒng)一，制定更清晰、更準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)，誒會計(jì)報(bào)表質(zhì)量提供全面保障，保證各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)準(zhǔn)確。完善財(cái)務(wù)金融體現(xiàn)建設(shè)，必須要落實(shí)到事情本身，而不能停留在表面上。在房地產(chǎn)企業(yè)中，在管理導(dǎo)向、管理風(fēng)格、管理語言等方面，企業(yè)的管理思想應(yīng)該保持一致，同時(shí)還要保持一致的經(jīng)營意識，為了提高企業(yè)一體化工作的流暢性業(yè)務(wù)部門應(yīng)該在每月三個(gè)工作日內(nèi)做好并上報(bào)上月的報(bào)告，這就要求企業(yè)必須要由相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，確保報(bào)告能夠按時(shí)完成。要在保證質(zhì)量度前提下，避免金融業(yè)務(wù)管理出現(xiàn)問題。

3.4重視成本管理的細(xì)化

在企業(yè)中，對不同業(yè)務(wù)和事項(xiàng)所作出的選擇也是不同的，會對三個(gè)指標(biāo)的正負(fù)項(xiàng)產(chǎn)生不同的影響。即使在統(tǒng)一的管理行動之下，不同企業(yè)或同一企業(yè)中的不同階段，也會受到不同的影響。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)按照建造成本法對開發(fā)、建造的產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)量與核算的。值得注意的是，土地增值稅清算的關(guān)鍵因素時(shí)土地的成本，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中最重要的成本項(xiàng)目，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中占有較大比例。因此，要重點(diǎn)注意選擇合適的方法來實(shí)現(xiàn)成本的分?jǐn)偂Ｔ趯Τ杀镜臅r(shí)間管理中，必須要保證操作符合規(guī)范，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對自己的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識，科學(xué)選擇合適的成本管理方法，最大限度的降低企業(yè)稅收成本。

結(jié)語：

在“三條紅線”政策的是實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)了兩極分化，房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升自身的經(jīng)營和管理能力，并將這兩個(gè)企業(yè)核心能力做好，才能實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，促使經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步提高。在實(shí)踐中，首先要做好財(cái)務(wù)管理工作，在“三條紅線”政策下，企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)是動態(tài)發(fā)展的，在新政策和發(fā)展形式的要求下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏在一定時(shí)期內(nèi)受到靜態(tài)指標(biāo)的制約。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化，促進(jìn)企業(yè)競爭力的逐步提升，以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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