【摘要】概述房地產企業(yè)成本管理發(fā)展階段，價值工程原理，認為在成本策劃階段推廣價值工程是非常必要的，同時深入介紹成熟房企在概念設計、規(guī)劃方案設計、開發(fā)過程中的方案調整等方面價值工程應用的實例，以期為房地產企業(yè)項目成本管理提供參與。

【關鍵詞】價值工程;房地產企業(yè);成本管理;成本策劃

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

成本策劃本質是價值工程在成本管理中的應用，一方面房企應及早轉型進入成本策劃管理階段，另一方面應推廣價值工程方法的應用，在按控制住目標成本的同時，提升項目的收益。

1、房地產項目成本管理的發(fā)展

經過行業(yè)專業(yè)人員總結，中國房地產成本管理大約經歷了三大階段

1.1成本核算階段

成本核算階段注重工程量的計算，承包常采用固定單價合同，因此工程量的計算是否準確為影響工程成本的主要變量。在發(fā)包和施工過程中，雙方沒有沖突，合作和諧;但是項目結算時，業(yè)主和施工方經常為如何計算某項分項工程量吵得不可開交。因此為了防止成本超標，圖紙會審、合同變更控制非常關鍵，成本核算強調算得準、算得快，在相關算料算量軟件沒有普及的年代，結造價核算人員要求高。

1.2成本控制階段

隨著房地產企業(yè)業(yè)務的擴張及跨區(qū)域發(fā)展，成本管理困難隨之加大，越來越多的項目發(fā)生成本失控和成本超支等問題。以資源整合為特征的房企意識到做好合同分包及合同變更以控制成本超支變得非常重要，首先需要做好合同規(guī)劃，把目標成本分解到不同的合約中，產品成本科目需要細化，確保在降低成本的同時保障工程的質量。同時強調管理過程中對動態(tài)成本進行實時管理、糾偏。通過目標成本從概念設計、方案設計、施工圖設計等階段逐步細化，確保目標成本可執(zhí)行性，即在執(zhí)行過程中不被突破。

1.3成本策劃階段

隨著算料算量軟件的普及BIM技術的應用，圖紙及施工過程的工程量數額能夠精準地計算與控制，而地產企業(yè)產品標準化及信息系統(tǒng)的建成，施工圖紙不細導致工程量計算漏項這些問題也隨之得到解決。行業(yè)競爭的加劇，使得房地產告別高利潤時代，進入到精細化管理。同時對成本管理也有了新的理解，成本管理不應只是考慮如何少花錢，因為高端產品本身就意味著實體質量也上乘的，對應著高成本。因此，一個好的成本管理應該是用最少的錢做出最好的產品，而“合理的花費”是最重要的。進行成本策劃，從收益提升的視角去審視成本管理，即項目策劃時應致力于提升項目價值，同時項目實施過程中如果需要增加費用，運用價值工程原理決定是否對產品定位、設計進行調整，衡量成本增加或調整的合理性。

2、價值工程原理

價值工程也稱價值分析，價值分析是研究產品的功能與為實現該功能而投入的資源之間的關系，并提出提高產品價值的方法，從而提高產品的價值。表達式：價值=功能/成本。運用價值工程是企業(yè)通過相關部門的協作，對所研究的產品對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術。價值工程中的價值是一種比較價值或相對價值的概念，在相關領域應用中，可以通過計算價值系數的大小判斷研究對象是否應實施價值工程。價值系數=功能系數/成本系數，功能評價系數通過01法、04法、或者倍比法等計算，成本系數=功能單元成本值/成本總值。某項產品或者零部件的價值系數=功能系數/成本系數，通過價值系數值衡量研究對象是否應進行價值工程改造，通常價值系數等于1是一個匹配值，價值系數偏離1值幅度越大越不匹配，可能需要進行改進。

3、成本策劃階段價值工程和應用

從價值工程角度出發(fā)，成本并非越低越好，應致力于提升對象的價值。從公式V=F/C出發(fā)，通過對功能和成本兩個值的調整，可以達到提升價值的目的，如成本上升一點點，而功能得到大大提升，從而最終提高了產品的價值（貨值），那么這件事情也是可為了。

3.1概念設計階段價值工程應用

同一項目在不同開發(fā)強度下的價值是不同的;在相同的開發(fā)強度下，不同產品組合的價值是不同的。因此在土地規(guī)劃技術指標給定的前提下，首先對土地進行強排。強排就是最高盈利強度排布建筑總圖，目的是在滿足客戶定位和客戶敏感點配置的前提下，尋找到稅后收益最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。要求在滿足土地出讓規(guī)劃技術指標及當地規(guī)劃等部門在高度、人防等要求的條件，提出多產品組合方案的比較結果，進行貨值比較。

項目檔次及產品形態(tài)定位策劃階段上，某標桿房企對企業(yè)產品的按檔次劃分為不同產品線產品，針對不同的檔次的產品，對直接投資成本進行限額設計。遵行價值工程中，對產品進行分級，高端產品要求做到成本稍為增加功能大幅提升，最終提升產品價值。

如某TOP10房企把產品線根據城市級別、項目所在區(qū)域的價格水平分為三類，5個星級，不同星級、不同類型的產品的直接投資成本分別做出了控制目標成本，及利潤目標。與成本相對應，不同類型的項目利潤率也提出了具體的控制要求。三星級以上的產品銷售利潤率應比三星級以下產品高五個百分點。

進行產品分級以后，產品成本不再一刀切，策劃人員可以結合不同區(qū)域、不同地段打造不同類型的適銷產品，同時確保成本能控得住。

3.2規(guī)劃方案設計階段價值工程應用

3.2.1嚴格控制隱蔽性工程投入

隱蔽工程，無法形成賣點，在保障安全的前提下，多增加投入屬于無效成本，無法提升價值。通常結構、鋼筋混凝土、圍護等土建類屬于客戶關注度低單項，如住宅結構設計應在滿足建筑使用要求、結構安全及耐久性要求前提下，按照經濟性最優(yōu)的原則進行結構設計，嚴控單方結構面積的鋼含量、砼含量;由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮。（“結構面積”指建筑物內墻體、柱、樓板等建筑結構所占的面積。）此外房企在實踐過程中通過成本數據沉淀，在結構設計上形成了一套經驗值，在體形系數、可售面積比、公攤率、外立面率、窗地比、地下室/地面層高度等方面推行了嚴格的限額設計制度，嚴控隱蔽工程的成本投入。

以外立面率為例，外立面率指標（住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積。（分子分母不包含住宅下裙樓的外墻面積及其規(guī)劃建筑面積）外立面是指建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積，不含空調隔板、屋頂花架。

室外的管網工程、一般的水、電、氣及消防管線工程，客戶關注項也比較低，但是管線都多采用暗線布置方式，維護成本高，應從全成本角度考慮成本管理，即是價值工程中的全壽命周期成本。

3.2.2景觀、裝修等外的客戶能接觸感受到對象成本應加大投入

策劃的重要任務是將成本投放到能感受到且愿意掏錢買單的地方，如此多增加成本才能提升貨值，最終提升價值。定位高端的產品，應從客戶看得見、感受得到的地方打造高端、大氣、上檔次。室外景觀工程，售樓部、樣板房、大堂等公共空間的裝飾、裝修，電梯、自動控制智能化等項目客戶敏感度相對高;對購買決策具有決定性影響宜作為成本投放的重點。

而同樣是景觀，不同區(qū)位的景觀投放也應有側重，示范區(qū)是客戶到訪直接看到、接觸最多的區(qū)域，對購買決策具有決定性影響，為重點打造區(qū)域，一般的宅前景觀，則應以造價低的軟景中的草坪為主。注重客戶體驗，企業(yè)成本管理從客戶的角度做好整體不均勻的成本分配。

3.3方案變更過程的價值工程應用

成本管理中控制目標成本不被突破是非常重要的，但是有時市場在變化，或者開始之初項目的定位存在偏差，需要進行調整以促進項目的去化速度，這時需要確定一個調整的標準，達到什么標準才允許調整，以下是某標桿房企的價值工程實施方案。

3.3.1 方案變更的價值工程實施范圍

由于市場或客戶敏感點的變化，當需求部門提出該項目的產品定位調整可以實現高溢價和銷售去化時間縮短時，相關部門可以提出價值工程申請。

3.3.2重新對價值工程公式定義

價值工程：V=F/C，其中 V 為價值系數，F 增量投資帶來的增量收益，其中增加銷售價格為增量銷售收入，提升去化率為增加資金收益，C為增量成本。

3.3.3控制原則

（1）實施價值工程的項目動態(tài)凈利潤率低于10%的項目，V不低于2;對于動態(tài)凈利潤率大于10%的項目，V不小于3。

（2）如果不是由于成本計算錯誤造成的成本高于受控版本的目標成本（包括定位/方案/配置/政策/市場等因素造成的成本增加），必須進行價值工程。

（3）銷售價格和去化率是根據動態(tài)銷售價格和去化率來實施的，即調整前的最新定價和去除率，未開盤銷售項目是根據當前控制版本的經濟計算得出的。

（4）價值工程的分母和分子必須一致，嚴禁通過待售后續(xù)項目的增量收入來實現當前已售項目的成本增量。

通過建立起的制度使產品的開發(fā)能及時隨著市場的變化進行調整，同時在成本發(fā)生增加時確保項目價值提升。

結語：

應用價值工程進行成本策劃，以功能分析為核心，把成本管理變?yōu)橹铝τ谔岣弋a品價值的創(chuàng)造性活動。低成本并非最終目標，成本可以適當提高，但是價值相應得到提升。推行標準化生產，將產品劃分為不同的產品線并進行分級管理，設計時不同檔次設定相應的限額標準并進行嚴格控制;方案變更時同樣采用價值是否提升的標準進行衡量，最終決定是否進行調整，成本提升的同時，確保價值能得到更大的提升。

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作者簡介：

王珍蓮（1972-），漢族，副教授，研究方向：城市經濟。