張帆

第一太平戴維斯是全球知名房地產(chǎn)服務(wù)提供商，為各類企業(yè)提供房產(chǎn)咨詢、管理及交易顧問服務(wù)。近期，在“武漢生態(tài)城市建設(shè)”論壇上，支點財經(jīng)記者圍繞武漢寫字樓、商業(yè)綜合體等內(nèi)容，對話第一太平戴維斯武漢董事長伍嘉樂及多位高管，解讀武漢商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展。

受訪者

伍嘉樂

第一太平戴維斯武漢董事長

孟 喆

第一太平戴維斯中國區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部主管、高級董事

黃英波

第一太平戴維斯武漢商鋪部高級董事

付 麗

第一太平戴維斯武漢商業(yè)樓宇部董事

寫字樓市場兩極分化

支點財經(jīng)：數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京等一線城市寫字樓空置率、租金降幅均創(chuàng)近十年新高，除疫情影響之外，出現(xiàn)此情況的原因是？

伍嘉樂：空置率高主要是供需不平衡的問題。前幾年是寫字樓供應(yīng)的高峰期，一棟寫字樓大則十幾萬方，小則七八萬方，集中入市，供應(yīng)量非常充足。同時，寫字樓租賃節(jié)奏比較慢，一般出租會逐漸放開，比如先開A區(qū)或者先開幾層，租戶搬入也需要時間，如此一來，供應(yīng)遠(yuǎn)大于消化。

從另一個角度說，供應(yīng)量大也不完全是壞事。相較于北京等一線城市，企業(yè)在武漢運營租金較低，選擇空間大，能進(jìn)一步吸引企業(yè)扎根武漢或者擴張在漢業(yè)務(wù)。武漢寫字樓的消化量每年都在增長，這一點是比較健康的。

支點財經(jīng)：目前武漢寫字樓的空置率、租金在怎樣的水平？

付麗：2019年下半年，伴隨經(jīng)濟下行，全國寫字樓空置率逐步上升。今年武漢寫字樓空置率已超過35%，未來3-5年將攀升至40%。由于供應(yīng)過剩，漢口區(qū)域去化壓力過大，整體甲級寫字樓租金呈下行走勢，以價換量為新入市寫字樓在初期主要考慮的策略之一。

不過并非所有區(qū)域都是如此，我們發(fā)現(xiàn)，武漢市場出現(xiàn)了兩極分化。譬如光谷，尤其是關(guān)山大道區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇浅；钴S，供不應(yīng)求。猿輔導(dǎo)一家就拿下了國采中心3.6萬方，學(xué)而思網(wǎng)校和騰訊武漢數(shù)字產(chǎn)業(yè)總部在中建科技產(chǎn)業(yè)園分別租賃了近2萬方和7000方。

支點財經(jīng)：多點開花局面之下，怎樣看待武漢中南路-中北路、漢口濱江商務(wù)區(qū)、建設(shè)大道等典型樓宇經(jīng)濟聚集點的各自格局與特點？

付麗：中南路-中北路位于長江以南，有人類比為武漢的陸家嘴。所在區(qū)域內(nèi)總部樓宇2棟，億元樓宇4棟，金融專業(yè)樓宇1棟，先后獲評“中國樓宇經(jīng)濟十大潛力城區(qū)”“中國樓宇經(jīng)濟活力城區(qū)”，行業(yè)類型以金融保險、咨詢服務(wù)業(yè)、工程設(shè)計為主。目前該區(qū)域甲級樓宇供應(yīng)相對有限，租金相對漢口更為堅挺。

漢口濱江商務(wù)區(qū)是后起之秀，總部企業(yè)較為聚集，主要有金融保險、高端商務(wù)商貿(mào)、文化創(chuàng)意和創(chuàng)新科技四個產(chǎn)業(yè)集群。該區(qū)域甲級寫字樓市場表現(xiàn)最佳，空置率較低，平均租金水平在漢口位居首位。未來伴隨著二七濱江商務(wù)區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，該區(qū)域的總部集群效應(yīng)將進(jìn)一步提升。

建設(shè)大道是傳統(tǒng)意義上的金融一條街，是武漢發(fā)展最為成熟的核心商務(wù)區(qū)，同時也是武漢發(fā)展樓宇經(jīng)濟的亮點區(qū)域。但最近幾年，較多更高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇入市，該區(qū)域樓宇逐步老化，企業(yè)也逐步被分流，目前空置率相對較高。但伴隨著香格里拉中心的交付以及未來萬象城的入市，該區(qū)域的樓宇品質(zhì)將進(jìn)入新一輪的提升更迭。

支點財經(jīng)：武漢有哪些CBD？跟發(fā)展成熟的城市相比，有哪些不足？

伍嘉樂：武漢面積遼闊，各區(qū)之間距離較遠(yuǎn)，資源較為分散。譬如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集在光谷，金融服務(wù)機構(gòu)集中在漢口，還沒有出現(xiàn)一個集所有優(yōu)勢資源為一體的商務(wù)區(qū)。武漢面積約為深圳的四倍，是中國最大的城市之一。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，未來可能會出現(xiàn)2-3個CBD，就像深圳先有羅湖CBD，經(jīng)濟達(dá)到一定體量后，福田CBD、前海CBD才隨之出現(xiàn)。

付麗：很多人來到武漢，問我們武漢的CBD在哪？如果說適合商業(yè)辦公的區(qū)域就是CBD，那么建設(shè)大道、中南路-中北路、漢口濱江商務(wù)區(qū)、光谷關(guān)山大道都可以算作CBD。不過，企業(yè)選址要綜合考慮自身行業(yè)類型、交通情況、硬件配套、商業(yè)氛圍、區(qū)域政策等，能面面俱到的標(biāo)桿性CBD還沒有。在長沙，公認(rèn)的CBD是五一廣場片區(qū)，很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的第一選擇就是IFS，不存在過多的糾結(jié)和猶豫。相較之下，武漢還沒有一個真正意義上的CBD。

商業(yè)體存量大競爭白熱化

支點財經(jīng)：如何評判一個商業(yè)項目夠不夠水準(zhǔn)？武漢哪些商業(yè)項目在全國都具代表性？

黃英波：第一看該項目在行業(yè)里的知名度，能不能引來設(shè)計、招商、運營等地產(chǎn)同行考察學(xué)習(xí)；第二是看租金、營業(yè)額、客流量等營業(yè)數(shù)據(jù)；第三個是商業(yè)項目的應(yīng)變能力，對當(dāng)下潮流、網(wǎng)紅、火爆的事物能不能迅速體現(xiàn)和反應(yīng)。

武漢商業(yè)業(yè)態(tài)完善且品類豐富，可謂百花齊放。定位涵蓋奢侈、中高檔和大眾消費，社區(qū)型、郊區(qū)型、市中心型購物中心一應(yīng)俱全。

從不同評判維度來看，武漢有不少頗具優(yōu)勢的商業(yè)項目。從營業(yè)額來講，武漢國際廣場可圈可點；從商場的設(shè)計、裝修來看，壹方購物中心在國內(nèi)屬于一線水平，很多細(xì)節(jié)管理都保持高水準(zhǔn)，比如機電房、設(shè)備間、后勤區(qū)的打理；低密度商業(yè)里，武漢天地最具代表性，排名遠(yuǎn)超同為“天地”系列的佛山嶺南天地、杭州西湖天地和重慶天地；談年輕時尚和潮流，楚河漢街是快時尚門店和大體量門店的聚集地，在全國遙遙領(lǐng)先；從單方坪效看，華中地區(qū)沒有哪家百貨商場比得過群光廣場。

支點財經(jīng)：數(shù)據(jù)顯示，武漢商業(yè)存量位居全國第五，開發(fā)商該如何應(yīng)對激烈競爭？

黃英波：在同級別城市里，武漢的商業(yè)存量確實已經(jīng)非常高，競爭激烈。前面提到，武漢商業(yè)精細(xì)化程度高、種類多，但不同業(yè)態(tài)中大家的狀態(tài)不如以前那么滋潤，現(xiàn)在是在活下去的過程中再考慮如何創(chuàng)新、如何適應(yīng)市場。

以武漢天地為例，瑞安地產(chǎn)干了一件了不起的事，他們把以前棚戶區(qū)的不毛之地變成了武漢市最高端、洋氣的地方。盡管如此，武漢天地經(jīng)歷了高峰后，發(fā)展有些平淡，不少高消費餐飲和店鋪已經(jīng)搬離。

為了迎合市場，武漢天地的氛圍從高端商務(wù)逐漸往年輕時尚過渡，大眾消費、網(wǎng)紅店鋪、流量店鋪明顯增加，你可以看到，去年落戶的茶顏悅色每天都在大排長龍；潮玩店X11華中旗艦店迅速完成裝修，在5月底開業(yè)。武漢天地花費了很大的精力和代價完成變革和調(diào)整。

支點財經(jīng)：如何看待武漢的消費能力，是否與武漢商業(yè)存量相匹配？

黃英波：我們絕對看好武漢的消費能力。江蘇有南京和蘇州，廣東有廣州和深圳，都存在消費分流，而武漢在湖北是單核城市，可以說是承載了一個省的消費能力。往后發(fā)展，武漢會吸引越來越多周邊省市的消費，就像長沙消費受眾遠(yuǎn)不止本地，輻射能力越來越強。

支點財經(jīng)：越來越多的商業(yè)地產(chǎn)通過跨界合作、引入展覽、增加互動、打造網(wǎng)紅店等方法吸引客流，“體驗式消費”成為線下消費的重要一環(huán)，你認(rèn)為實體商業(yè)應(yīng)該往這個方向發(fā)展嗎？

黃英波：體驗性消費就是把體驗植入到傳統(tǒng)業(yè)態(tài)里，比如主題餐廳、VR試衣，去商場不只是看個電影、玩?zhèn)€電玩，風(fēng)洞、潛水、飛行等等體驗都會在購物中心出現(xiàn)。

體驗式消費在未來商業(yè)中一定是主流。首先，未來科技手段更加豐富，肯定會融入消費場景中，體驗感會增強。其次，商家尤其看重年輕客流，現(xiàn)在年輕人關(guān)注的時尚、運動、潮流都和體驗感息息相關(guān)。每一代消費者都會老去，當(dāng)下的年輕人總是具備較強的消費意識和消費能力。

按照用戶需求設(shè)計樓宇

支點財經(jīng)：第一太平戴維斯在很多城市都參與了開發(fā)運營，實踐過程中有哪些特殊的難點？

孟喆：我們經(jīng)常遇到的問題是，由于房地產(chǎn)設(shè)計、施工、運營周期太長，最初設(shè)想的建筑主體不一定能符合最后的用戶需求。譬如說最近我去騰訊旗下一家IP運營企業(yè)調(diào)研，讓我驚訝的是整個辦公空間里全是床鋪，這就屬于前期設(shè)計理念沒有考慮到熬夜加班的工作習(xí)慣，最終無法營造出合適的工作環(huán)境。

我們倡導(dǎo)從綠色、科技和運營三個不同維度，提前設(shè)想樓宇會“長”成什么樣子，這樣設(shè)計出來的樓宇才會滿足所有人的使用需求。