文｜膠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

膠州市以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實(shí)施城市更新行動(dòng)、堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的指示精神，將老舊小區(qū)改造作為提升城市品質(zhì)，擴(kuò)大有效投資的重要工程抓在手上、扛在肩上、落實(shí)在行動(dòng)上，通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)設(shè)施進(jìn)行數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化建設(shè)和更新改造，全力建設(shè)“宜居整潔、安全綠色、設(shè)施完善、服務(wù)便民、和諧共享”的美好社區(qū)，進(jìn)一步提高社區(qū)智能化管理與智慧化服務(wù)水平，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

一、以智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造老舊小區(qū)改造膠州樣板

膠州市2005年以前建成的老舊小區(qū)301 個(gè)，2016－2019年已累計(jì)投資1.9 億元，對(duì)失養(yǎng)失修失管?chē)?yán)重、居民改造意愿強(qiáng)烈的161 個(gè)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行了基礎(chǔ)類(lèi)改造，改造面積305 萬(wàn)平方米，受益家庭近3.79 萬(wàn)戶(hù)。2020年，膠州市把老舊小區(qū)改造作為保障和改善民生的一號(hào)工程，投資1.2 億元，高品質(zhì)打造了澳門(mén)花園、順德花園、東關(guān)小區(qū)B 區(qū)3 個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，建筑面積17.2 萬(wàn)平方米，加裝電梯79 部，老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)做法得到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住建廳通報(bào)表?yè)P(yáng)并推廣。2021年，膠州市籌資12 億元，高質(zhì)量改造郭家莊、市南小區(qū)等28 個(gè)121.5 萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)。目前，正在按智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)郭家莊、映月園小區(qū)等9 個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，計(jì)劃2021年8月底前完工，同步積極申報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部智慧社區(qū)全國(guó)試點(diǎn)；下一步實(shí)施改造的19 個(gè)小區(qū)已完成發(fā)改立項(xiàng)，2021年8月完成招投標(biāo)手續(xù)并開(kāi)工建設(shè)，進(jìn)一步鞏固可復(fù)制、可推廣的老舊小區(qū)改造膠州樣板、全國(guó)標(biāo)桿。

二、智慧化助力小區(qū)綜合整治，構(gòu)建便民消費(fèi)圈

（一）實(shí)施小區(qū)綜合整治工程

一是加裝電梯；二是外墻保溫改造；三是結(jié)合海綿城市理念，實(shí)施雨污分流改造，整修小區(qū)內(nèi)道路，提升綠化景觀，增加樹(shù)陣式停車(chē)位，整合小區(qū)周邊市政道路增設(shè)停車(chē)位；四是對(duì)燃?xì)?、供熱、自?lái)水管網(wǎng)升級(jí)改造；五是實(shí)施管線(xiàn)線(xiàn)束合一，對(duì)原有通訊線(xiàn)路進(jìn)行改造；六是對(duì)空調(diào)室外機(jī)統(tǒng)一歸整并加裝格柵；七是拆除太陽(yáng)能熱水器，實(shí)施樓頂屋面防水改造。

（二）實(shí)施智慧安防替代防盜網(wǎng)工程

一是結(jié)合“智慧城市”理念，對(duì)原有防盜網(wǎng)拆除，加裝金剛網(wǎng)窗；二是與海爾·海納云合作，2020年9月17日搭建完成膠州市綠色智慧社區(qū)平臺(tái)，并在小區(qū)內(nèi)加裝人臉、車(chē)牌識(shí)別，高空拋物攝像、門(mén)禁、VR 全景等智慧安防系統(tǒng)，為小區(qū)居民營(yíng)造安全舒適的居住環(huán)境。

（三）實(shí)施配套提升工程

堅(jiān)持“向地下要空間，向空中要效益”的理念。在老舊小區(qū)改造中，健全小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，全面推進(jìn)改建、插建社區(qū)服務(wù)用房2700 平方米，增設(shè)社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、助餐、便利店、家政等生活設(shè)施，打造便民消費(fèi)圈。新增老人、兒童活動(dòng)區(qū)13 處。小區(qū)內(nèi)增設(shè)微型消防站、充電樁、智能垃圾分類(lèi)等設(shè)施。

三、堅(jiān)定四項(xiàng)改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”

（一）堅(jiān)持“示范帶動(dòng)、全員參與”原則

堅(jiān)持改造前“問(wèn)需于民”、改造中“問(wèn)計(jì)于民”、改造后“問(wèn)效于民”，通過(guò)方案征集群眾意見(jiàn)、過(guò)程公開(kāi)接受群眾監(jiān)督、結(jié)果交給群眾評(píng)判，開(kāi)門(mén)納諫征集“金點(diǎn)子”，制定改造項(xiàng)目“菜單”，引導(dǎo)群眾按需“點(diǎn)單”，真正讓群眾成為老舊小區(qū)改造的“主角”，實(shí)現(xiàn)“民有所呼、我有所應(yīng)”；引導(dǎo)居民變“要我改”為“我要改、我樂(lè)改、我期待改”，切實(shí)用黨員干部的“辛苦指數(shù)”換取群眾的“幸福指數(shù)”。

（二）堅(jiān)持“政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作”原則

建立完善“政府、市場(chǎng)、居民”合理共擔(dān)的多元化、可持續(xù)資金籌措機(jī)制，積極探索“4+N”改造和融資模式，多舉措破解資金難題。膠州市財(cái)政注入改造項(xiàng)目資本金3.95 億元，積極爭(zhēng)取政策性金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款、發(fā)行老舊小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)債券等措施籌集資金。按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，協(xié)調(diào)自來(lái)水、供電、燃?xì)?、供暖、通信等單位?duì)專(zhuān)營(yíng)管線(xiàn)出資改造。已申請(qǐng)中央發(fā)改、中央財(cái)政和青島市級(jí)補(bǔ)助資金2.1億元，切實(shí)破解老舊小區(qū)改造資金來(lái)源難題，確保各項(xiàng)改造工作順利進(jìn)行。

（三）堅(jiān)持“地需地產(chǎn)、地產(chǎn)地用”原則

選用本地企業(yè)和品牌。組織海爾、特來(lái)電新能源、尼得科等本地品牌企業(yè)舉行產(chǎn)品推介會(huì)，進(jìn)一步提升本地品牌配套率，扶持本地企業(yè)，拓寬市場(chǎng)銷(xiāo)路。目前，正在加裝尼得科電梯210 部。已引入海爾集團(tuán)在膠州市注冊(cè)成立青島海納云信息科技有限公司，參與膠州市老舊小區(qū)智慧社區(qū)改造工作。

（四）堅(jiān)持“一次改造、長(zhǎng)效管理”原則

一是引入第三方評(píng)估機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，有序推進(jìn)工程建設(shè)；二是打造“紅色物業(yè)”融入老舊小區(qū)物業(yè)管理，對(duì)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)，引入物業(yè)公司接管，市財(cái)政承擔(dān)補(bǔ)助資金，經(jīng)過(guò)2年運(yùn)轉(zhuǎn)成熟后，由市場(chǎng)主體自行運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作；三是實(shí)施小區(qū)停車(chē)收費(fèi)，通過(guò)方案公示和征求居民意見(jiàn)，確定停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保障居民停車(chē)需求和車(chē)位管理有序。

下一步，膠州市將堅(jiān)持以采納居民意愿為主、宜改則改的原則，“由點(diǎn)及面、梯次鋪開(kāi)”，在全市逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，計(jì)劃利用3年的時(shí)間對(duì)全市2005年以前未改造的老舊小區(qū)進(jìn)行全部改造提升，為建設(shè)“品質(zhì)之城”“幸福之城”打牢基礎(chǔ)。