裴小杰

面對(duì)時(shí)代的發(fā)展，為使企業(yè)自身擴(kuò)大規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)之間展開的并購(gòu)活動(dòng)越來(lái)越激烈。在并購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也成為并購(gòu)能否成功的最大攔路虎。本文選取了2017年和2018年房地產(chǎn)行業(yè)中并購(gòu)金額最高的企業(yè)，即A并購(gòu)B作為本文的案例，對(duì)并購(gòu)所形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)展開研究，并根據(jù)研究結(jié)論為為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)提供一定的借鑒經(jīng)驗(yàn)。

一、引言

在并購(gòu)活動(dòng)如此盛行的情況下，國(guó)家對(duì)并購(gòu)的一些調(diào)整和控制行為不斷出現(xiàn)，主要表現(xiàn)在中央銀行將存款準(zhǔn)備金率每年進(jìn)行稍微的上調(diào)，不僅如此，還使房地產(chǎn)行業(yè)的貸款難度增大，貸款變得較為困難，所以籌資活動(dòng)也變得艱辛很多。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也有很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，想要獲取一塊地皮，成本高，付出的時(shí)間也很長(zhǎng)的，行業(yè)內(nèi)部的利潤(rùn)減少。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)外界大環(huán)境壓力的劇增，企業(yè)之間正在掀起一輪輪并購(gòu)的高潮。

通過(guò)對(duì)2017年和2018年房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)活動(dòng)的相關(guān)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)A是并購(gòu)金額最高的企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)具有一定的代表性。并購(gòu)看似是一件雙贏互利的活動(dòng)，但它面臨的問(wèn)題也很多，所以當(dāng)并購(gòu)后能否達(dá)到雙贏的狀況，還需要展開詳細(xì)的探討。

二、A并購(gòu)B過(guò)程及動(dòng)因

（一）公司簡(jiǎn)介

1.A簡(jiǎn)介

A公司總部設(shè)在天津，于2003年創(chuàng)立，主要從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)，旅游度假，主題樂(lè)園，酒店運(yùn)營(yíng)，IP開發(fā)運(yùn)營(yíng)等。近幾年已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者。2014—2019年，年經(jīng)營(yíng)收入從715.5億元到破千億，至2019年已經(jīng)達(dá)到了1693.2億元。A一直以來(lái)熱衷于并購(gòu)來(lái)增加土地資源，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。2016—2018年并購(gòu)活動(dòng)使得A持有土地的面積從0.72億平方米到2.31億平方米。

2.B簡(jiǎn)介

B股份有限公司是1988年在遼寧省大連市創(chuàng)立的一家以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，包含商業(yè)、文化、地產(chǎn)和金融四大產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)。B集團(tuán)里面所包含13個(gè)地方的文旅項(xiàng)目。占地面積達(dá)0.6億平方米，可供向外界售出的面積達(dá)0.5億平方米，約占總面積的83%。

（二）并購(gòu)過(guò)程簡(jiǎn)介

A并購(gòu)B的13個(gè)文旅項(xiàng)目是在2017年7月10號(hào)，雙方達(dá)成共識(shí)并簽訂合同。其中內(nèi)容是A并購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目90%的股權(quán)，支付對(duì)價(jià)296億元，此外還收購(gòu)了旗下16家酒店的全部股份為A所有，支付收購(gòu)對(duì)價(jià)是336億元。所以此次并購(gòu)A一共支付了對(duì)價(jià)632億元。

但是過(guò)了9日之后，合同出現(xiàn)一些分歧，只并購(gòu)了文旅項(xiàng)目，去除了16家酒店的股權(quán)，最后僅支付了對(duì)價(jià)438億元。具體在合同里面，關(guān)于支付價(jià)款是分期給予，在7月21日，當(dāng)A支付對(duì)價(jià)150億元時(shí)，兩個(gè)企業(yè)即刻辦理了關(guān)于西雙版納，南昌，合肥及哈爾濱文旅這些項(xiàng)目的股權(quán)交割手續(xù);9月初，A支付對(duì)價(jià)144億元，相應(yīng)的雙方企業(yè)辦理了成都，桂林，廣州及?？谶@些文旅項(xiàng)目的股權(quán)交割手續(xù);10月中旬，A支付了剩余的對(duì)價(jià)款144億，對(duì)濟(jì)南，昆明，無(wú)錫，青島及重慶萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目進(jìn)行了收購(gòu)?？紤]到萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目過(guò)于繁雜，所以交接的時(shí)間往后延遲了一些，直到2018年上半年，所有的程序和交接手續(xù)全部完成了。

（三）A并購(gòu)B的動(dòng)因

一是通過(guò)并購(gòu)來(lái)積累土地。房地產(chǎn)企業(yè)想要大力發(fā)展，必須要有充沛的土地資源，但是土地資源的供給非常有限，并且行業(yè)內(nèi)部對(duì)于土地的搶奪，使得并購(gòu)成為快速拿地的簡(jiǎn)潔辦法，舉行并購(gòu)活動(dòng)后，A拿地的時(shí)間縮短了，辦事效率也增強(qiáng)了。本次被并購(gòu)方的土地資源達(dá)到5940萬(wàn)平方米。

二是在全國(guó)展開布局。在2012年，A僅僅有北京，上海，天津，杭州和重慶五大核心城市。2018年A對(duì)比于之前，又增加了廣州，海南和廣東，此次全國(guó)布局有助燃效果的是這八大區(qū)域剛好覆蓋了此次并購(gòu)的所有文旅項(xiàng)目。

三、A并購(gòu)B的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析

產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的原因有三個(gè)方面：首先，萬(wàn)達(dá)的文旅項(xiàng)目涉及13個(gè)城市之多，調(diào)查的地區(qū)和項(xiàng)目過(guò)于廣泛，增加了評(píng)估工作的難度。其次，2016年時(shí)B在港交所退市，披露的信息增加了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，披露的相關(guān)信息存在粉飾的可能性。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

查看并購(gòu)前一年的財(cái)務(wù)報(bào)表，發(fā)現(xiàn)A2017年內(nèi)部的利潤(rùn)盈余僅為29.38億元，然而此次并購(gòu)需要支付對(duì)方的金額高達(dá)438.44億元，顯然，無(wú)法只用內(nèi)部盈余去支付并購(gòu)價(jià)款，所以需要制定一份合理的融資計(jì)劃。

（三）支付風(fēng)險(xiǎn)分析

此次并購(gòu)A選擇支付對(duì)價(jià)的方式是現(xiàn)金支付，而現(xiàn)金支付的風(fēng)險(xiǎn)性主要表現(xiàn)在對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金鏈的影響，當(dāng)外部環(huán)境有所變化時(shí)，企業(yè)無(wú)法很及時(shí)的作出應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生融資不夠及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)分析

1.前期問(wèn)題引起的償債風(fēng)險(xiǎn)分析

從A在2017年的財(cái)務(wù)報(bào)告可得：A進(jìn)行了大量的籌資活動(dòng)，金額高達(dá)572.14億元，占比達(dá)到38.62%，相應(yīng)的投資活動(dòng)金額高達(dá)647.09億元，占比43.68%，而運(yùn)營(yíng)活動(dòng)得到的現(xiàn)金凈流量只有262.11億元，占比17.69%。所以此時(shí)展開并購(gòu)企業(yè)會(huì)面臨還款的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

2.財(cái)務(wù)體系整合風(fēng)險(xiǎn)分析

一是財(cái)務(wù)管理目的整合風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)企業(yè)從事的業(yè)務(wù)不同，所管理的規(guī)模大小也不同，對(duì)應(yīng)到財(cái)務(wù)部門兩者的財(cái)務(wù)管理目的是不同的，相應(yīng)的出現(xiàn)整合風(fēng)險(xiǎn)。

二是財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)組織整合風(fēng)險(xiǎn)。A的財(cái)務(wù)工作較為簡(jiǎn)單，萬(wàn)達(dá)文旅業(yè)的財(cái)務(wù)工作較為復(fù)雜，出現(xiàn)了機(jī)構(gòu)組織整合的風(fēng)險(xiǎn)，而A的財(cái)務(wù)人員很難及時(shí)處理文旅業(yè)的財(cái)務(wù)工作，所以把萬(wàn)達(dá)文旅業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員留下是很有必要的。

三是財(cái)務(wù)制度整合風(fēng)險(xiǎn)。在并購(gòu)前，A的財(cái)務(wù)報(bào)告采用的是香港會(huì)計(jì)師準(zhǔn)則，而萬(wàn)達(dá)文旅的財(cái)務(wù)報(bào)告采用的是大陸的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，所以并購(gòu)后將這些制度進(jìn)行整合成為一項(xiàng)財(cái)務(wù)部門首要必須完成的任務(wù)。