孫云云

摘要：現(xiàn)如今社會(huì)，農(nóng)村宅基地除了保障農(nóng)民的居住權(quán)外，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也不容小覷。然而當(dāng)前農(nóng)村中閑置宅基地比比皆是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已占到了宅基地總數(shù)的百分之二十五。我國(guó)在2015年通過(guò)《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》明確規(guī)定建立宅基地有償退出制度，2019年最新通過(guò)的《土地管理法》中進(jìn)一步明確：允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。雖然法律對(duì)宅基地退出進(jìn)行了規(guī)定，但規(guī)定的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面仍是空白，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致嚴(yán)重降低了農(nóng)民退出宅基地的熱情。因此，宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須盡快出臺(tái)。

關(guān)鍵詞：宅基地;有償退出

一、宅基地退出原因

（一）提高土地資源利用率。古往今來(lái)，農(nóng)民的生存發(fā)展就與土地息息相關(guān)，保障農(nóng)民的居住權(quán)一直是我國(guó)堅(jiān)持的大政方針。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，截止到2020年，僅因農(nóng)民工進(jìn)城發(fā)展等原因，全國(guó)的農(nóng)村宅基地閑置，就達(dá)到了16億多平方米，"空心村"持續(xù)增多，宅基地閑置問(wèn)題日益嚴(yán)重，作為農(nóng)村重要的經(jīng)濟(jì)資源的宅基地被嚴(yán)重浪費(fèi)。實(shí)施宅基地退出制度，盤活宅基地對(duì)于促進(jìn)宅基地的高效利用意義重大。

（二）推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已接近百分之七十，正是全面轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，目前，兩棲占地現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)生原因有一方面就是宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在問(wèn)題。為推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程，加快農(nóng)民向城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)，需要削減兩棲占地的規(guī)模，退出閑置宅基地是時(shí)代發(fā)展的必然要求。所以，從推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程等角度，必須制定科學(xué)的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、各地農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

統(tǒng)一合理的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是促進(jìn)宅基地有序退出的關(guān)鍵一環(huán)，對(duì)改革的順利實(shí)施起決定性作用。2015年起我國(guó)開(kāi)始宅基地退出的探索，各地區(qū)出臺(tái)了各具特色的補(bǔ)償政策，我們重點(diǎn)探討以下幾種。

（一）以宅基地地段為標(biāo)準(zhǔn)。2017年，平羅縣作為宅基地改革試驗(yàn)區(qū)，出臺(tái)了《農(nóng)民宅基地、房屋、承包地收儲(chǔ)參考價(jià)格暫行辦法》，平羅縣人為的將宅基地劃分成了不同的區(qū)域，根據(jù)區(qū)位的差異性制定了不一樣的收儲(chǔ)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中城關(guān)鎮(zhèn)作為一類區(qū)域宅基地收儲(chǔ)價(jià)格為10000元;以高莊鄉(xiāng)、頭閘鎮(zhèn)為代表的六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)是二類區(qū)域宅基地，價(jià)格為為9000元;三類區(qū)域宅基地則包括了陶樂(lè)鎮(zhèn)、通伏鄉(xiāng)等六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是價(jià)格最低的區(qū)域，規(guī)定的收儲(chǔ)價(jià)格為8000元。宅基地標(biāo)準(zhǔn)面積為267平方米，高出部分宅基地，依照庭院經(jīng)濟(jì)用地價(jià)格實(shí)施收儲(chǔ)。此外，對(duì)于房屋的補(bǔ)償還參考了其他因素，例如所有權(quán)證、建造年限及結(jié)構(gòu)、裝修程度等。

（二）以宅基地的占用類型為準(zhǔn)繩。余江縣將宅基地分為五類，分別為一戶一宅（標(biāo)準(zhǔn)面積）、一戶一宅（超面積）、一戶多宅符合規(guī)劃的多宅部分、一戶多宅不符合規(guī)劃的多宅部分、本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員占用宅基地等。占用類型決定了補(bǔ)償方式：一戶一宅自愿主動(dòng)退出的農(nóng)民，給予進(jìn)城購(gòu)買指定商品房的優(yōu)惠;一戶一宅超面積的，責(zé)令拆除超出面積，拒絕拆除的，必須向集體支付有償使用費(fèi);一戶多宅的鼓勵(lì)無(wú)償退出或支付宅基地使用費(fèi);本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員占用宅基地，原則上退出給予補(bǔ)償，不退出的，按照使用面積有償使用。余江縣主要采取了貨幣補(bǔ)償，但并沒(méi)有提供固定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，僅僅規(guī)定補(bǔ)償金額的上下限。

（三）房屋和宅基地分別補(bǔ)償。金寨縣將房屋和宅基地相分離，按照不同標(biāo)準(zhǔn)分別補(bǔ)償。地上房屋按照結(jié)構(gòu)不同設(shè)定了每平方米600元、430元、350元、250元四級(jí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而宅基地的補(bǔ)償也根據(jù)是否確權(quán)、是否超面積等情形規(guī)定了不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：其中宅基地已登記確權(quán)且符合規(guī)定面積的，按照每平方米70元的價(jià)格給予補(bǔ)償;超出標(biāo)準(zhǔn)的，則是每平方米35元的價(jià)格。如果未確權(quán)登記發(fā)證，那么補(bǔ)償面積不得超過(guò)160平方米。

我們可以看到，不同地區(qū)相同面積的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大差別，甚至相同地區(qū)不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間也存在不小的差異。這些差異的使得同地不同價(jià)，很大程度上影響了農(nóng)民參與宅基地退的熱情，宅基地改革舉步維艱。

三、宅基地退出標(biāo)準(zhǔn)的完善

（一）統(tǒng)一宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。雖然出臺(tái)了若干宅基地退出的政策，但缺乏具體的配套設(shè)施。當(dāng)前施行的《土地管理法》僅初步規(guī)定宅基地可以退出，原則是自愿有償，規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，針對(duì)宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未作明確規(guī)定。而地方關(guān)于宅基地退出的政策又千差萬(wàn)別，多種多樣，關(guān)于宅基地的補(bǔ)償首要問(wèn)題是房、地補(bǔ)償問(wèn)題，宅基地退出是僅補(bǔ)償房還是連地一起補(bǔ)。補(bǔ)償房是只包括住房還是同時(shí)包括附屬設(shè)施。另外各地政策未上升到法律高度，難以推廣實(shí)施，甚至可能存在與上位法相抵觸的規(guī)定。因此，統(tǒng)一的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需盡快制定。建議以試點(diǎn)地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為根基，制定廣泛適用的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，彌補(bǔ)當(dāng)前法律空白。

（二）發(fā)揮農(nóng)民主體身份，充分尊重農(nóng)民意愿。政府在當(dāng)前宅基地退出政策制定過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，農(nóng)民未能充分參與進(jìn)來(lái)。然而宅基地是農(nóng)民生存根基，農(nóng)民是宅基地的使用權(quán)人，是參與宅基地退出的主要人員，要充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性，暢通農(nóng)民表達(dá)意愿的渠道，及時(shí)反饋出現(xiàn)的問(wèn)題，聽(tīng)取其關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)，增強(qiáng)農(nóng)民在宅基地退出制度中的參與感。

（三）聘請(qǐng)專業(yè)的宅基地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。宅基地情況各異，退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、退出土地用途、增值潛力、當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系等因素。為確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的科學(xué)性、公平性，應(yīng)引入專業(yè)的評(píng)估單位，確立多元化的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最終補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定要以評(píng)估結(jié)果和基本的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

農(nóng)村宅基地問(wèn)題是治國(guó)安邦的重中之重，事關(guān)數(shù)億農(nóng)民的切身利益，宅基地退出補(bǔ)償更是農(nóng)民關(guān)注度非常高的問(wèn)題。充分聽(tīng)取農(nóng)民意愿，建立科學(xué)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能順利推進(jìn)宅基地退出政策的高效實(shí)施，最大程度發(fā)揮土地潛在價(jià)值。

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