彭湃

【摘 要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐漸壯大，科學(xué)技術(shù)不斷創(chuàng)新的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理問題成為了房地產(chǎn)發(fā)展過程中最關(guān)鍵的因素，也正是因?yàn)榘l(fā)展過程中的管理問題對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中的質(zhì)量和效率產(chǎn)生了非常大的影響，在這樣的基礎(chǔ)上，本文將對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析探究，并且提出一些問題的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程管理;有效途徑

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平也越來越高，對(duì)于居住的質(zhì)量需求也越來越高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步的不斷加快，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的高效管理成為了行業(yè)發(fā)展面臨的重大課題，其不僅關(guān)系著工程建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升也具有推動(dòng)作用。

一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

（一）施工前的管理內(nèi)容

在施工前期，房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容主要是在于工程設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)階段的管理。首先，對(duì)于設(shè)計(jì)方案來說，工程管理需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行具體的研究，明確建筑的主要功能以及工程現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境，做好設(shè)計(jì)審核工作，在設(shè)計(jì)過程中要以用戶的需求作為其中的主要內(nèi)容，加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)工作，找到其中可能出現(xiàn)的問題，盡量在施工階段減少在設(shè)計(jì)上的變更，避免成本上的增加，而且還要根據(jù)施工圖紙確定施工技術(shù)是否會(huì)受到專業(yè)水平以及環(huán)境上的限制。其次，工程管理還應(yīng)該對(duì)具體的文件進(jìn)行分析，明確是否符合相關(guān)規(guī)定，確保設(shè)計(jì)委托書中的內(nèi)容上的準(zhǔn)確性，做好提前的預(yù)算管理工作，確定房地產(chǎn)的項(xiàng)目范圍以及合同內(nèi)容，明確其中存在的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，減少合同糾紛帶來的影響。另外，對(duì)于房地產(chǎn)工程中的招投標(biāo)來說，工程管理也應(yīng)該協(xié)助具體的人員對(duì)文件進(jìn)行審核，了解相關(guān)組織的許可證，其中是否存在虛假的環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)階段的有效控制，在確定承包商后，還要加強(qiáng)與承包商之間的交流溝通，明確其中是否存在問題，并且及時(shí)進(jìn)行解決。

（二）施工中的管理內(nèi)容

在工程施工中，工程管理應(yīng)該做好現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督工作，加強(qiáng)不同工作之間的協(xié)調(diào)安排，在質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及安全等方面做好控制工作。工程管理可以在某些方面代表企業(yè)與工程中的部門進(jìn)行溝通，履行合同中的內(nèi)容規(guī)范，及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)的工作狀態(tài)，完成在施工技術(shù)上的監(jiān)督和管理。在施工過程中，應(yīng)該明確工程管理本身的工作職責(zé)，對(duì)施工中存在的問題做到有效的規(guī)避，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目有序的展開。在施工結(jié)束時(shí)，工程管理還應(yīng)該對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行最后的驗(yàn)收工作，保證工程質(zhì)量和項(xiàng)目上的合格性，做好竣工結(jié)算工作，完成對(duì)驗(yàn)收文件的編制和審核工作。

二、工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用到的主要環(huán)節(jié)

（一）項(xiàng)目決策階段

工程管理部門需針對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行綜合分析，包括判斷項(xiàng)目建設(shè)所用地段及其商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目施工建設(shè)是否踐行綠色節(jié)能理念、符合環(huán)境保護(hù)要求，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模是否與市場(chǎng)需求相對(duì)應(yīng)等。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

在項(xiàng)目建設(shè)階段，工程管理部門需負(fù)責(zé)落實(shí)前期勘察工作，完成設(shè)計(jì)方案、材料設(shè)備的招標(biāo)，嚴(yán)格遵循工程管理節(jié)點(diǎn)實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理，依照建設(shè)計(jì)劃督促開展施工，基于市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間進(jìn)度的把控，并分階段落實(shí)對(duì)項(xiàng)目完工部分的驗(yàn)收工作，確保工程建設(shè)成本與質(zhì)量符合預(yù)期管理目標(biāo)。

（三）項(xiàng)目銷售階段

在項(xiàng)目銷售階段，工程管理部門應(yīng)注重加強(qiáng)對(duì)供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的檢查工作，確保其具備交付使用條件，并兼顧對(duì)施工進(jìn)度、交付日期的管理。同時(shí)，工程管理部門還應(yīng)配合市場(chǎng)營(yíng)銷部門輔助完成銷售工作，確保將工程技術(shù)資料、交付標(biāo)準(zhǔn)等梳理成文，并依照節(jié)點(diǎn)進(jìn)行工作流程的梳理與成果交付，為后續(xù)查詢、復(fù)盤創(chuàng)設(shè)良好條件。

（四）交付使用階段

工程管理部門需在交付前圍繞所需交付的設(shè)備、設(shè)施編制出操作文檔，做好水電汽暖等配套基礎(chǔ)設(shè)施的調(diào)試與狀況查驗(yàn)，完善節(jié)點(diǎn)控制。在交付使用后，應(yīng)聯(lián)合物業(yè)管理部門完成各項(xiàng)驗(yàn)收與交接作業(yè)，包括檢查房屋內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行、檢查有無裝修質(zhì)量問題等，以此將管理職責(zé)交付給物業(yè)部門、將房屋交付給客戶，并落實(shí)后期維修工作，最大限度提高客戶滿意度。

三、工程管理模式的改進(jìn)思路

（一）推行扁平化管理模式

在扁平化管理模式設(shè)計(jì)上，借助管理中心的設(shè)置實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑公司管理職能的整合，組建獨(dú)立項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)解決項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程問題與技術(shù)問題，并與項(xiàng)目所在地的相關(guān)部門建立溝通關(guān)系，便于推進(jìn)各項(xiàng)指令的有效傳達(dá)與信息流通，為決策執(zhí)行與效率提升提供重要支持。

（二）實(shí)行全過程精細(xì)化管理

①質(zhì)量管理，建立集項(xiàng)目經(jīng)理、總工程師、施工管理人員、技術(shù)主管等于一體的質(zhì)量組織管理體系，圍繞施工前期、設(shè)計(jì)階段、施工階段設(shè)置具體的管理目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)的技術(shù)指導(dǎo)與材料設(shè)備把關(guān);②成本管理，建立集項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理、成本部、工程部等部門于一體的成本權(quán)限管理體系，著重加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程款支付等環(huán)節(jié)的成本管理;③進(jìn)度管理，需結(jié)合項(xiàng)目各分項(xiàng)內(nèi)容設(shè)計(jì)工期目標(biāo)，完善整體進(jìn)度控制圖的編制工作;④安全管理，基于安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)安全管理責(zé)任，采用定期與不定期相結(jié)合的方式開展安全生產(chǎn)檢查行動(dòng)，保障及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促施工方落實(shí)整改，確保施工的安全進(jìn)行;⑤環(huán)保管理，基于當(dāng)?shù)丨h(huán)保規(guī)定嚴(yán)格落實(shí)施工噪聲、污染的管理，加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育工作，確保實(shí)現(xiàn)綠色施工目標(biāo)。

（三）引入戰(zhàn)略合作機(jī)制

在采用總承包模式進(jìn)行工程管理時(shí)，要求企業(yè)運(yùn)用合約、總計(jì)劃等手段調(diào)動(dòng)各分包商的工作積極性，推動(dòng)各環(huán)節(jié)的順利實(shí)施;同時(shí)定期召開例會(huì)，在會(huì)上針對(duì)工程進(jìn)展、現(xiàn)有問題、計(jì)劃完成情況進(jìn)行總結(jié)，保障及時(shí)解決工程問題、促進(jìn)重要信息流通，配合獎(jiǎng)懲制度的推行更好地提升工作效率;還應(yīng)圍繞不同施工階段完成現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖的編制工作，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、交通部門、環(huán)保部門間的配合，依托協(xié)同管理保障工程的順利開展。

（四）實(shí)施全成本管理模式

基于全成本規(guī)劃理念實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本的管控，圍繞設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、采購(gòu)等環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的成本管理制度，將承包模式、承包范圍、結(jié)算方案等條款納入到招標(biāo)計(jì)劃中，并加強(qiáng)對(duì)施工材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格管控，既要保障材料設(shè)備質(zhì)量合格，同時(shí)也可以充分發(fā)揮總承包商的議價(jià)優(yōu)勢(shì)。

（五）健全績(jī)效考核機(jī)制

為保障各項(xiàng)工作流程均能夠得到高效貫徹執(zhí)行，需利用績(jī)效考核機(jī)制的建設(shè)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，配合問責(zé)機(jī)制發(fā)揮對(duì)員工的約束力，以月為單位設(shè)計(jì)績(jī)效考核計(jì)劃，更好地優(yōu)化工程管理實(shí)效。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量有著越來越高的要求，促使房地產(chǎn)工程建設(shè)不斷提高工程管理，結(jié)合行業(yè)發(fā)展水平、國(guó)家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產(chǎn)企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費(fèi)，滿足多方效益，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的根本需要。

【參考文獻(xiàn)】

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