郭妍 冉華慧

摘要：房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的調(diào)整和變化給估價機構(gòu)帶來了機遇，也提出了新的要求。住房租賃市場的發(fā)展使得租金定價估值的需求增加，同時，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估值需求、住房租賃資產(chǎn)證券化過程中的基礎(chǔ)資產(chǎn)估值和盡職調(diào)查等方面的需求也不斷增加，估價機構(gòu)不僅需要在自身人員配備、資料積累、技術(shù)水平等方面不斷提升，而且需要與建筑、物業(yè)管理、金融等方面的機構(gòu)和專業(yè)人員進行協(xié)作;隨著新版《中華人民共和國土地管理法》的施行，集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓中多種價值類型的評估和征收過程中區(qū)片綜合地價評估等業(yè)務(wù)增加，要求估價人員不僅要更加熟悉土地價值評估的相關(guān)知識和要求，而且需要掌握社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等方面的知識，了解當?shù)鼐用竦纳詈途幼×晳T等?？傊?，估價機構(gòu)只有在復(fù)合型人才培養(yǎng)和儲備、團隊合作、技術(shù)水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)咨詢顧問;資產(chǎn)證券化;區(qū)片綜合地價

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其市場需求的類型和數(shù)量與房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、相關(guān)法律法規(guī)環(huán)境、城市規(guī)劃以及科技的發(fā)展狀況密切相關(guān)，當這些環(huán)境要素發(fā)生變化的時候，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)類型等方面都會受到影響，進而使得整個行業(yè)在諸多方面發(fā)生變化。本文主要從住房租賃市場的發(fā)展和集體建設(shè)用地入市兩個角度，分析其發(fā)展變化給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來的新需求和新要求，以期為房地產(chǎn)估價機構(gòu)認清新形勢并根據(jù)需求調(diào)整機構(gòu)發(fā)展方向提供一些思路。

一、住房租賃市場快速發(fā)展，租金定價與資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)需求增加

2018年4月，中國證監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確指出“住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化”。在中央和地方政府采取土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策的支持下，龍湖、萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鏈家、我愛我家等中介企業(yè)紛紛進入住宅租賃市場，新派公寓等創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也不斷涌現(xiàn)。住房租賃經(jīng)營機構(gòu)的發(fā)展不僅加快了住房市場“租購并舉”的步伐，而且給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，一方面，租金定價的評估服務(wù)需求、各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及基金的發(fā)行與運營等過程中對房地產(chǎn)項目進行價值評估的需求增加，另一方面，這些業(yè)務(wù)也對估價機構(gòu)提出了更高的要求。

根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)發(fā)行上市、運營管理、退出市場及相關(guān)信息披露等需要，2015年9月，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會制定了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》，為相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展和操作提供了支撐，同時，也對評估業(yè)務(wù)提出了更加細致的要求。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估包括信托物業(yè)狀況評價、市場調(diào)研和價值評估。其中的信托物業(yè)狀況評價中實物狀況評價要求對物業(yè)的諸多細節(jié)內(nèi)容進行評價，需要具有建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、物業(yè)管理等方面資格或者相應(yīng)勝任能力的專業(yè)人員參與。

根據(jù)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》的要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估并出具房地產(chǎn)估價報告，資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，需要進行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，還需要進行重新評估，同時還要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)對參與交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查。但是，《通知》還要求承接這些業(yè)務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當具備專業(yè)力量強、聲譽良好等條件，因此，估價機構(gòu)只有在人員配備、資料積累、技術(shù)水平等方面得到不斷提升的情況下才能夠具備承接這些業(yè)務(wù)的資格。

二、集體建設(shè)用地以不同形式入市，區(qū)片綜合地價評估等服務(wù)需求增加

2019年8月，全國人大常委會正式發(fā)布《中華人民共和國土地管理法》修訂案，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用，同時還規(guī)定市縣人民政府征收集體土地前應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費按區(qū)片綜合地價確定。按照這些規(guī)定，未來房地產(chǎn)估價企業(yè)不僅可以參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值評估，而且可以參與征收補償中的區(qū)片綜合地價評估。

集體建設(shè)用地的價值評估服務(wù)對象可能是土地的所有者或現(xiàn)有的使用者，也有可能是意向用地人，估價機構(gòu)需要根據(jù)不同的需求對象評估土地的市場價值、出讓轉(zhuǎn)讓底價或土地的投資價值等，估價師可以在原有國有土地價值評估的基礎(chǔ)上結(jié)合集體土地的特征進行評估。

一方面，征收農(nóng)用地時采用的區(qū)片綜合地價評估，不僅要考慮土地本身的價值，還需要考慮其社會保障價格，即農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補償，兩類價值的疊加才能形成區(qū)片價格，增加了工作的難度。另一方面，區(qū)片劃分的合理程度也會影響到評估結(jié)果的合理性和準確性。因此，這項工作的進行不僅需要估價師原有的專業(yè)知識，而且需要運用社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等方面的知識和方法對社會保障價格做出合理的測算。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)市場發(fā)展給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來新業(yè)務(wù)的同時，也對其提出了新的要求，無論是資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)，還是集體土地入市帶來的新業(yè)務(wù)，都對房地產(chǎn)估價機構(gòu)提出了更高的要求，只有在復(fù)合型人才培養(yǎng)和儲備、團隊合作、技術(shù)水平、管理水平等方面不斷提高和完善，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

本文關(guān)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展對估價機構(gòu)的影響，主要分析了較為常見的幾種情況，事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度提高，并購重組等企業(yè)調(diào)整以及存量房市場中資產(chǎn)管理的需要等也為房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，估價機構(gòu)需要在隨時關(guān)注市場需求的同時不斷修煉內(nèi)功以應(yīng)對市場提出的要求。

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山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院