劉川 劉詩曼 黃漫芝

摘 要：近年來，珠三角地區(qū)中小企業(yè)發(fā)展迅速的同時(shí)當(dāng)?shù)氐馁Y源也日益趨緊。珠三角中小企業(yè)對(duì)土地的需求量越來越大，但供給端卻呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢，并已成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵要素。本文針對(duì)以上問題以東莞市為珠三角城市代表，調(diào)研企業(yè)用地的現(xiàn)狀及需求，就此提出相關(guān)的建議和意見，助力珠三角優(yōu)秀中小企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：珠三角;中小企業(yè);土地資源趨緊

1 中小企業(yè)土地資源利用現(xiàn)狀

1.1 珠三角及東莞土地資源基本情況

改革開放以來，珠三角經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化迅速推進(jìn)，建設(shè)用地需求不斷加大，土地緊缺已成為制約發(fā)展的主要障礙。東莞市內(nèi)未利用地僅42.9萬畝，按土地規(guī)劃確定的建設(shè)用地中僅6萬畝土地可開發(fā)，主要有新增后備資源緊缺且碎片分布、盤活程度低兩大特點(diǎn)。

1.2 中小企業(yè)使用土地資源特點(diǎn)

目前，東莞市中小企業(yè)的用地情況有以下三大特點(diǎn)：

（1）中小企業(yè)吸納的土地資源總量不大，但利用效益卻較高。東莞市中小企業(yè)由于企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)上市等原因，在畝產(chǎn)投資強(qiáng)度、單位面積產(chǎn)出、稅收貢獻(xiàn)等方面絲毫不弱于目前一些重大項(xiàng)目和大企業(yè)用地。

（2）深莞經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，深企轉(zhuǎn)莞帶來較為強(qiáng)大的土地資源需求。深企莞移現(xiàn)象逐年增加趨勢，深企轉(zhuǎn)莞占據(jù)東莞新增內(nèi)資半數(shù)。其中有一大批成長性中小企業(yè)大多都有用地需求。加大對(duì)優(yōu)質(zhì)成長性中小企業(yè)的土地支持力度，不僅僅能促進(jìn)中小企業(yè)的發(fā)展，也是在莞深、莞穗進(jìn)一步融合發(fā)展吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和資源的需要。

（3）中小企業(yè)的發(fā)展壯大迫切需要充足的土地供應(yīng)作為保障。本次共向中小企業(yè)發(fā)放問卷480份，回收289份，其中有效問卷287，有效率為99.31%。調(diào)查結(jié)果顯示，超過一半的受訪中小企業(yè)表示有用地及購買產(chǎn)業(yè)用房需求，表明多數(shù)中小企業(yè)希望能夠解決企業(yè)發(fā)展中的用地問題。

調(diào)研結(jié)果表明，一是土地問題也是眾多列入倍增計(jì)劃企業(yè)發(fā)展所急需解決的問題;二是這些面問題的倍增企業(yè)基本都是中小企業(yè);三是這些企業(yè)用地需求主要是為了滿足上市、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、增資擴(kuò)產(chǎn)等需要。松山湖、南城兩地的倍增企業(yè)用地需求總計(jì)超三千畝，其他鎮(zhèn)區(qū)緊需企業(yè)用地的狀況也較為普遍。

2 珠三角中小企業(yè)發(fā)展中面臨的土地問題

無論從政策的層面，還是從現(xiàn)實(shí)的角度，珠三角中小企業(yè)面臨無地可用的窘境，在用地方面的困難具體體現(xiàn)在“五大難”。

2.1 建設(shè)用地規(guī)模不寬裕，土地供應(yīng)難

以東莞市為例，2015年東莞市建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度為46.2%，為全省平均水平4倍多， 省年平均下達(dá)的新增用地指標(biāo)約1.5萬畝，報(bào)的新增用地需求超過2.5萬畝，缺口約1萬畝。

2.2 報(bào)件門檻高，中小企業(yè)用地報(bào)批難

組織土地報(bào)件必須具備立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等基礎(chǔ)性支撐材料，立項(xiàng)難、環(huán)評(píng)難等困難是項(xiàng)目單位面臨的普遍性困難，也是導(dǎo)致報(bào)件報(bào)不出而被省廳“關(guān)門在外”的主要原因。

2.3 用地指標(biāo)少，中小企業(yè)項(xiàng)目落地難

隨著國家土地供應(yīng)形勢吃緊，在用地保障上只能保大放小，每年的主要新增建設(shè)用地指標(biāo)幾乎全部用在了省市重大項(xiàng)目上，使得中小企業(yè)發(fā)展所面臨的土地問題更加突出。

2.4 土地出讓地價(jià)高，中小企業(yè)承受難

經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不足成為中小企業(yè)在土地掛牌出讓中成功摘牌的重要制約因素。大多數(shù)中小企業(yè)難以支付土地價(jià)款，即使勉強(qiáng)支付，后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營也因資金的短缺而深受影響。

2.5 部門與政策協(xié)調(diào)差，土地政策執(zhí)行難

土地供應(yīng)與管理是一個(gè)綜合系統(tǒng)，涉及規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局等不同的職能部門，各職能部門協(xié)調(diào)配合存在問題，導(dǎo)致土地供應(yīng)和管理時(shí)間長、效率低的問題產(chǎn)生。

3 加大對(duì)中小企業(yè)土地支持力度原因分析

珠三角內(nèi)含兩個(gè)一線城市，為區(qū)域內(nèi)其他城市吸引優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)和資源提供了重大機(jī)遇以東莞市為例，從有關(guān)部門調(diào)研情況來看，近年深圳來莞投資企業(yè)有以下特點(diǎn)。

3.1 深企加速轉(zhuǎn)移，成長性中小企業(yè)是轉(zhuǎn)移主體

2010-2013年，深企來莞投資300萬元以上項(xiàng)目576宗，協(xié)議投資總額1163億元，來源于深圳的投資金額與數(shù)量都占新增莞企的一半比例，而來自深圳投資項(xiàng)目中，投資規(guī)模億元以下的418宗，占72.57%。

3.2 空間上多布局于松山湖周邊地區(qū)和鄰深地區(qū)

松山湖相對(duì)集中的土地資源等優(yōu)勢，成為深企落戶的首選地。93宗億元以上制造業(yè)項(xiàng)目中，落戶松山湖占比26.88%;而臨深地區(qū)如大朗鎮(zhèn)等6鎮(zhèn)項(xiàng)目占比40.86%。

3.3 以生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移為主，但整體性搬遷的潛在意愿較強(qiáng)

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前93宗億元以上制造業(yè)遷移企業(yè)中，公司總部、研發(fā)、銷售環(huán)節(jié)一并搬遷東莞分別有33宗、41宗和39宗。此外，有意將來該類部門搬遷至東莞的分別有27宗、23宗和20宗，有意擴(kuò)大生產(chǎn)環(huán)節(jié)規(guī)模的49宗。

3.4 本次調(diào)研表明，土地問題已經(jīng)成為制約中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸

對(duì)于符合條件的產(chǎn)業(yè)升級(jí)基地、市級(jí)以上孵化器、可分割銷售的科研用地的產(chǎn)業(yè)用房，接近六成的受訪企業(yè)表示需要考慮并在政策上傾斜中小企業(yè)。

4 加大對(duì)優(yōu)秀中小企業(yè)土地支持力度，提供破解土地資源制約瓶頸的對(duì)策建議

4.1 政策傾斜，建立優(yōu)秀中小企業(yè)用地保障制度

（1）對(duì)全省的中小企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，制定廣東省優(yōu)秀中小企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系并在此基礎(chǔ)上建立全省優(yōu)秀中小企業(yè)數(shù)據(jù)庫，把進(jìn)入數(shù)據(jù)庫的前列企業(yè)作為政府進(jìn)行土地支持的前提條件。

（2）綜合平衡，為中小企業(yè)提供專項(xiàng)用地指標(biāo)。在每年存量和新增用地中，切出定額比例土地確保滿足符合條件的優(yōu)秀中小企業(yè)的用地需求。引導(dǎo)和幫助中小企業(yè)在新一輪土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)落戶。