王晨晨

（沈陽建筑大學，沈陽 110000）

0 引言

從20 世紀90 年代開始，我國的地產(chǎn)行業(yè)進入了高速發(fā)展的鼎盛時期，成了新的國民經(jīng)濟增長點，不斷地為國家的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更多的可能性。近年來，國家加強城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，促使地產(chǎn)企業(yè)逐漸將業(yè)務布局向三、四線城市延伸。收入水平的提高，二胎政策的放開，使人民對居住區(qū)的軟硬件設(shè)施需求逐漸提升，因此地產(chǎn)企業(yè)不斷地增加業(yè)務板塊，盡可能地為業(yè)主提供更加個性化的服務。在這高速發(fā)展的時期，由于較高利潤率的吸引，較多的投資者進入地產(chǎn)市場，但是卻缺乏經(jīng)營經(jīng)驗，管理體系模糊，忽視了財務報表分析對企業(yè)經(jīng)營決策的重要作用。同時國家不斷地出臺宏觀調(diào)控政策，金融行業(yè)的貸款政策收緊，在此情況下，如何良好地進行財務分析幫助企業(yè)更好地發(fā)展是值得深入思考的問題。

萬科地產(chǎn)與綠地控股是我國地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，在國際市場中也極具競爭力，兩家企業(yè)資產(chǎn)雄厚、業(yè)務版圖寬廣，因此本文選擇了這兩家較有代表性的企業(yè)進行財務情況的對比分析，期望能夠?qū)ξ覈禺a(chǎn)企業(yè)財務管理工作提供參考。

1 地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與概述

1.1 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近三年呈現(xiàn)出上升的趨勢，由2017 年的94 948 家增加至2019 年的97 937 家。其中國有企業(yè)的占比極低，2017 年至2019 年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的占比分別為1.15%、0.98%、0.81%，由數(shù)據(jù)可以看出國有地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不僅極少且呈現(xiàn)出逐年減少的趨勢。這主要是因為國家大力推行企業(yè)改革，利用國有企業(yè)的混合所有制改革推動國有企業(yè)逐漸融入市場，適應市場變動，尋求更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

1.2 行業(yè)財務現(xiàn)狀

根據(jù)圖1 可以看出，我國地產(chǎn)行業(yè)的總體收入是逐年遞增的，雖然近幾年地產(chǎn)行業(yè)被看作泡沫行業(yè)，但是整體的市場需求情況還是很樂觀的，圖2 中顯示的營業(yè)利潤率也在不斷地提高，行業(yè)的整體盈利水平還是較高的，未來的發(fā)展也很可觀。2017 年到2019 年我國地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率并無變化，始終保持在較高的比例，這也充分體現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)收入與風險是正相關(guān)的，且對資金有較高的需求。

圖1 2017－2019 年我國地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況

圖2 2017－2019 年我國地產(chǎn)企業(yè)財務情況

2 萬科地產(chǎn)與綠地控股財務報表對比分析

2.1 償債能力分析

2.1.1 短期償債能力分析

確保流動資產(chǎn)高于流動負債對任何想要保持穩(wěn)定經(jīng)營的企業(yè)都是極其重要的，將一定數(shù)額的營運資本定為安全邊際是流動負債覆蓋流動資產(chǎn)較為有用的手段。通常認為流動比率介于1.5～2 之間，速動比率在1 左右是較好的，無論是萬科還是綠地，這兩個指標的數(shù)值均不在較優(yōu)的區(qū)間，更有力地說明了地產(chǎn)企業(yè)缺乏流動資金，且流動比率與速動比率之間均呈現(xiàn)反向變動趨勢，說明企業(yè)存貨數(shù)額在不斷攀升，加重了企業(yè)的償債壓力。最直接的支付方式就是使用現(xiàn)金，因此現(xiàn)金比率更能夠清晰地反映企業(yè)的短期償債能力，兩家企業(yè)的現(xiàn)金比率均低于0.25，更進一步地印證了兩家企業(yè)資金并不充足。

盡管兩家企業(yè)的流動資產(chǎn)均高于流動負債，看似有較好的債務償還能力，但是在深入地分析現(xiàn)金比率與速動比率之后發(fā)現(xiàn)，真實情況并非如此，地產(chǎn)企業(yè)的存貨占流動資產(chǎn)的半壁江山，能夠直接使用的現(xiàn)金少之又少，極容易導致企業(yè)發(fā)生資金短缺的情況，甚至可能導致資金鏈斷裂。

2.1.2 長期償債能力分析

無論是萬科地產(chǎn)還是綠地控股，在2017 年至2019 年這三年間資產(chǎn)負債率都保持在較高的比例，均超過了80%。資產(chǎn)負債率越高，說明資產(chǎn)的來源中負債所占比例越高，企業(yè)還貸的壓力就越大，對經(jīng)營保障產(chǎn)生的影響就越嚴重，同時也缺乏對債權(quán)人的權(quán)益保護。

在產(chǎn)權(quán)比率方面，由表1 可以看出，萬科地產(chǎn)整體上低于綠地控股，產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè)可利用的自有資金越少，企業(yè)的債務償還能力越低，因為產(chǎn)權(quán)比率反映企業(yè)的債權(quán)人和權(quán)益所有人對企業(yè)總資產(chǎn)的使用權(quán)的大小。根據(jù)以上兩項數(shù)據(jù)可知，萬科地產(chǎn)與綠地控股的長期償債能力都是不容樂觀的。兩企業(yè)相比較，償債能力較差的是綠地控股，加重了債權(quán)人承擔的風險。

表1 2017－2019 年萬科地產(chǎn)與綠地控股償債能力指標

2.2 營運能力分析

2.2.1 應收賬款利用率

表2 數(shù)據(jù)顯示，萬科地產(chǎn)的應收賬款周轉(zhuǎn)率是直線上升的，體現(xiàn)出企業(yè)擁有較好的回款能力，避免了較多的壞賬損失，降低了可能產(chǎn)生的催收費用，較強的資金周轉(zhuǎn)能力為企業(yè)的經(jīng)營提供了保障。相比之下，綠地控股的應收賬款周轉(zhuǎn)率是極低的，資產(chǎn)流動能力不好，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，收入主要來源就是房屋的銷售，銷售情況不佳導致資金回籠較慢，且對應收賬款的催收能力有待提高。

表2 2017－2019 年萬科地產(chǎn)與綠地控股營運能力指標

2.2.2 存貨利用效率

存貨的利用效率能夠直接反映企業(yè)對存貨周轉(zhuǎn)的管理水平及效率。通常情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)對存貨的銷售能力越強，資金回流的速度也就越快，企業(yè)運轉(zhuǎn)能力就越強。兩家企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都沒有較大的變動，不過綠地控股保持著小幅度提高的狀態(tài)，且平均水平要高于萬科地產(chǎn)，意味著綠地控股在努力改善存貨積壓的情況。

2.2.3 資產(chǎn)利用效率

從資產(chǎn)的角度來看，兩家企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化都相對平穩(wěn)，對比來看，綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力更強，2017 年至2019 年間均保持在0.35 以上，萬科地產(chǎn)維持在0.25 以下，與同行業(yè)的平均水平相比，萬科地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略低。由此中見，綠地控股的銷售能力是較好的，總體的運營情況不錯。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動情況與總資產(chǎn)的變動情況是相同的，此種情況是因為總資產(chǎn)中流動資產(chǎn)所占的比例較高。

表3 2017－2019 年萬科地產(chǎn)與綠地控股盈利能力指標

2.3 盈利能力分析

2.3.1 銷售盈利水平

銷售凈利率能夠衡量一家企業(yè)某一階段從銷售收入中賺取利潤的水平。相比于萬科地產(chǎn)，綠地控股近三年利潤的賺取能力是較差的，均不超過5%，其遠低于行業(yè)的平均水平。萬科地產(chǎn)的平均銷售凈利率是15.62%，而綠地控股是4.73%，這說明相比之下綠地控股的利潤空間較小，企業(yè)獲利水平較低，影響企業(yè)的資金流動，制約企業(yè)的發(fā)展。

2.3.2 資產(chǎn)盈利水平

在2017 年至2019 年間萬科地產(chǎn)的總資產(chǎn)報酬率小幅下降，這可能是市場調(diào)控致使一些地區(qū)的房價下跌導致的，不過造成的影響并不大。綠地控股的總資產(chǎn)報酬率在這三年間是小幅增加的，說明企業(yè)正在積極地應對市場變動所帶來的影響，力求在逆境中獲得更好的發(fā)展。在凈資產(chǎn)收益率方面，萬科地產(chǎn)是先提高后下降，維持在20%～25%之間，而綠地控股的變動情況正好與之相反，維持在15%～20%之間。兩家企業(yè)購置土地的態(tài)度有明顯的變化，用更加謹慎的態(tài)度來應對國家各項土地供給策略。

2.4 發(fā)展能力分析

由表4 可知影響萬科地產(chǎn)發(fā)展能力的三個指標近三年都都在明顯的下降，到2019 年均下降到20%以下，分別是13.17%、13.50%、15.10%。根據(jù)數(shù)據(jù)不難看出萬科地產(chǎn)的發(fā)展能力在逐漸減弱。相比之下綠地控股的情況較好，三項指標在三年內(nèi)有小幅波動，2019 年除了總資產(chǎn)增長率外均有小幅度的增長。根據(jù)當前的市場環(huán)境，綠地控股在土地收購方面也更加謹慎，這也是總資產(chǎn)增長率降低的主要原因。根據(jù)以上分析，兩家企業(yè)的發(fā)展能力都不是特別好，加之國家政策調(diào)控的影響，應更多地注意行業(yè)環(huán)境所帶來的不確定因素，規(guī)避市場風險，促進企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

表4 2017－2019 年萬科地產(chǎn)與綠地控股發(fā)展能力指標

3 結(jié)論

通過兩家企業(yè)財務報表的分析發(fā)現(xiàn)，償債能力較差是兩家企業(yè)共同存在的問題，都呈現(xiàn)出下降的趨勢，這也是地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題，缺少流動資產(chǎn)，特別是流動資金較少，加之近年來國家出臺的一系列限購政策，加重了企業(yè)存貨的積壓，金融機構(gòu)貸款政策的縮緊，貸款金額的減少，也影響了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，因此企業(yè)就只能將更多的壓力落在存貨的銷售上，來緩解資金鏈承擔的巨大壓力。從營運能力的視角分析，兩家企業(yè)的整體情況相差不多，僅在應收賬款方面萬科地產(chǎn)是遠遠強于綠地控股的。但是存貨和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率都是較差的，存貨積壓情況也都非常嚴重，為了應對國家政策，企業(yè)不斷地向三、四線城市拓展，雖然拓寬了銷路，但是積壓的存貨數(shù)量也隨之增大。地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，建造的產(chǎn)品是剛需產(chǎn)品，因此市場的供求關(guān)系還是非常樂觀的，地產(chǎn)企業(yè)仍然具有較強的盈利能力?？傮w上看，萬科地產(chǎn)的盈利能力是強于綠地控股的。盡管綠地控股整體來看發(fā)展能力較強，但是兩家企業(yè)的發(fā)展能力都在逐漸減弱，這主要是由于近年來房地產(chǎn)“泡沫”較大，為保障公民權(quán)益，國家進行了宏觀的政策干預，制約了企業(yè)的發(fā)展，但這也能夠促使企業(yè)更加關(guān)注內(nèi)部的整合，創(chuàng)造更高品質(zhì)的產(chǎn)品，更好地服務社會。