張燕

摘要：一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到社會(huì)高度關(guān)注，其穩(wěn)定發(fā)展是一個(gè)重要的社會(huì)課題。然而，從現(xiàn)行情況看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重要的轉(zhuǎn)型期，未來(lái)發(fā)展之路十分艱難。為此，必須構(gòu)建長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，使之順應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化推進(jìn)中發(fā)揮出積極作用?；诖?，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并就未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展現(xiàn)狀;未來(lái)趨勢(shì)

由于我國(guó)人口眾多，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，加之社會(huì)投資渠道有限，人們喜歡購(gòu)置房產(chǎn)、以購(gòu)買房地產(chǎn)作為投資的觀念較深。因此，在某種程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，而從政策層面看，由于一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)紛紛加入到房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)極大影響。為此，政府希望通過(guò)宏觀調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，引起中央高度重視，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，中央出臺(tái)了系列調(diào)控措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管控。倡導(dǎo)“房子是用來(lái)住的”這一總基調(diào)，控制沖動(dòng)消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，市場(chǎng)歸于理性。從目前情況看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：

一是房地產(chǎn)增速進(jìn)一步放緩。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫從2015年開(kāi)始，在“去庫(kù)存”背景下，中央加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)金融支持力度，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，我國(guó)商品房銷售面積上漲很快，分別為12.85 億平方米、15.73 億平方米、16.94億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%、22.5%、1.7%;商品房銷售收入分別為8.73 萬(wàn)億元、11.76 億元、13.37 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%、34.8%、13.7%;可見(jiàn)，在2017年時(shí)這一增長(zhǎng)速度最高。2018年中央調(diào)控政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)增速逐步放緩，政策調(diào)控發(fā)揮了作用。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化加劇。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，中央希望各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，采取不同的調(diào)控政策，實(shí)行“一城一策”，重點(diǎn)是在一、二線城市加大了政策調(diào)控力度，在部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市實(shí)施“組合拳”，在限購(gòu)、限貸，以及實(shí)施貸款加息政策，增加了購(gòu)房成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，消費(fèi)回歸理性。在政策調(diào)控下，不同城市的房地產(chǎn)銷售區(qū)域分化明顯。一線城市以及部分二線房?jī)r(jià)趨穩(wěn);部分二線城市及三四線城市的房地產(chǎn)銷售狀況不容樂(lè)觀，在經(jīng)過(guò)了持續(xù)上漲之后房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，部分城市新房、二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，“投資熱”逐步降溫。

三是行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步整合。在此輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，不少大型房企抓住了發(fā)展機(jī)遇，去庫(kù)存效果明顯，得到了快速發(fā)展。而在宏觀調(diào)控背景下，不少中小型房企融資困難，面臨巨大的資金壓力。在這種情況下，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)間的整合，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新洗牌，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展格局，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由大中型房企主導(dǎo)，成為競(jìng)爭(zhēng)的主體。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)依托其品牌效應(yīng)，運(yùn)用扎實(shí)有效的運(yùn)營(yíng)管理水平，以及對(duì)市場(chǎng)的靈活應(yīng)對(duì)，不斷調(diào)整戰(zhàn)略布局，從而抓住發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期抓緊整合中小房地產(chǎn)企業(yè)，甚至實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步向集中化方向發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，主要存在如下問(wèn)題：

一是政策干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，政府為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高度重視，遵循房子的住房屬性，堅(jiān)決執(zhí)行“房住不炒”的政策，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象會(huì)受到較大抑制，使房地產(chǎn)消費(fèi)趨于理性，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大影響。一方面，政府宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，政府金融政策趨緊，房企融資難度加大，受限價(jià)所限，企業(yè)盈利受到影響;另一方面，政府掌握著供地節(jié)奏，影響著企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，政府通過(guò)發(fā)展規(guī)劃控制供地節(jié)奏，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、稀缺性，它不像制造產(chǎn)業(yè)可以無(wú)窮復(fù)制，受地域因素影響較大，由于房地產(chǎn)企業(yè)眾多，而土地資源極為稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須取得一定量的土地資源，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在土地競(jìng)拍過(guò)程中，必然會(huì)有企業(yè)難以獲得土地，失去開(kāi)發(fā)資源，從而在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。在新時(shí)期下，由于一些大型企業(yè)集團(tuán)出于發(fā)展的需要，由非房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)市場(chǎng)涉足，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新洗牌的局面，中小房企壓力加大，如果這些房企不采取有效措施，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)面臨出局危險(xiǎn)。

三是供求平衡影響導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾加劇。在“衣、食、住、行”中，住房問(wèn)題與人民群眾的生產(chǎn)生活休戚相關(guān)，人們?cè)诟鞣叫枨蟮玫綕M足的情況下，對(duì)改善住房的需求十分強(qiáng)烈，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力。然而，作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，住房所需的資金量大，人們的購(gòu)買力畢竟有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著供求關(guān)系問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)不發(fā)展，人們的購(gòu)買力不足，在住房供應(yīng)增加的情況下，房地產(chǎn)銷售將會(huì)面臨困難，而不少房企“重售輕租”的觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，面對(duì)不同的市場(chǎng)主體尚未形成多元化的供銷理念，構(gòu)建多元化的供求體系，從而保證供求之間的平衡，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展造成極大影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）堅(jiān)持房子的居住屬性，滿足居民的住房需求

隨著人們收入不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房需求不斷升級(jí)，為此，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好市場(chǎng)調(diào)查，主動(dòng)抓住發(fā)展機(jī)遇，針對(duì)不同群體推出個(gè)性化的住房產(chǎn)品，不斷滿足居民的住房需求。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)行正確解讀，深入把握不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情，從居民住房需求入手，建造差異化的住房產(chǎn)品，解決居民的住房問(wèn)題。

（二）實(shí)行市場(chǎng)綜合布局，完善區(qū)域性協(xié)同發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)

未來(lái)的城鄉(xiāng)之間、城市之間的差距將逐步縮小，城市群進(jìn)一步拓展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，進(jìn)行綜合布局，要以區(qū)域市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在區(qū)域間進(jìn)行統(tǒng)籌，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展。城市群為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)極大的機(jī)遇。這就需要各級(jí)政府以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)真分析，從勞動(dòng)力資源、交通狀況、產(chǎn)業(yè)布局等方面入手，全面掌握區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)需求，促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。

（三）加快行業(yè)整合，推行租住并舉的運(yùn)營(yíng)模式

在調(diào)控政策趨緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨極大壓力，為此，需要加強(qiáng)行業(yè)間的整合。一方面，資金雄厚的企業(yè)可以尋求地產(chǎn)項(xiàng)目，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，保持長(zhǎng)期發(fā)展;另一方面，企業(yè)間可以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域間合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，可以轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，在調(diào)控升級(jí)的情況下，可以采取租售并舉策略，緩解生存壓力。

（四）構(gòu)建“地產(chǎn)+”發(fā)展模式，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新

目前，房地產(chǎn)業(yè)供大于求現(xiàn)象十分明顯，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著發(fā)展瓶頸。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以“地產(chǎn)+”為依托，打造獨(dú)特的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，如以旅游為依托，打造旅游小鎮(zhèn)，滿足居民的需求;如以城市地鐵發(fā)展為依托，打造功能齊全的“地鐵小鎮(zhèn)”，引領(lǐng)居民住房消費(fèi)升級(jí)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，可以針對(duì)特殊群體打造高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足特殊群體的住宅需求，為他們提升定制服務(wù)，推進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。

四、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的實(shí)施路徑

（一）規(guī)范供地市場(chǎng)，保障住房供地需求

土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本，要根據(jù)不同群體的住房需求構(gòu)建完善的土地供應(yīng)市場(chǎng)。一是要推出多元化土地供應(yīng)措施，打造多元化住宅產(chǎn)品，滿足人們多元化的住房需求。如提供養(yǎng)老住宅用地，大力發(fā)展養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)。還可以圍繞文旅產(chǎn)業(yè)做文章，進(jìn)行相應(yīng)的土地供應(yīng)政策，解決不同群體的住宅需求。二是要打通城鄉(xiāng)土地供應(yīng)限制，解決城鄉(xiāng)購(gòu)房難以對(duì)接的問(wèn)題，要讓農(nóng)民進(jìn)城，市民返鄉(xiāng)，沒(méi)有政策阻礙，使土地供應(yīng)與住房保障政策更為適用。

（二）有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局

要控制城市規(guī)模，限制城鎮(zhèn)化發(fā)展范圍。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，進(jìn)行綜合布局。在當(dāng)前情況下，要對(duì)城市規(guī)模加以限制，對(duì)城市功能進(jìn)行科學(xué)定位，不斷優(yōu)化城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，如對(duì)大中城市要限制其擴(kuò)張規(guī)模與速度，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)要提高利用效率。在城市化進(jìn)程中要把握節(jié)奏，與區(qū)域人口、資源進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。為此，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，完善房地產(chǎn)配套服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。

（三）完善政策調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效監(jiān)督

與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期有著自身的獨(dú)特之處，它受政治經(jīng)濟(jì)及社會(huì)環(huán)境的影響很深。同時(shí)，也受到人們的購(gòu)買能力及經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況看，帶著明顯的臨時(shí)性、短期性特征，主要是為了防止房?jī)r(jià)暴漲、暴跌，缺少一套長(zhǎng)效的調(diào)控監(jiān)管機(jī)制。為此，必須從多方面入手，做好政策配套，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效監(jiān)督，讓人們保持理性，減少房地產(chǎn)投資獲利的預(yù)期，使居住功能占主導(dǎo)地位，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要產(chǎn)業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)與人民群眾的安居問(wèn)題關(guān)系十分密切，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展有著極其重要的影響。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)當(dāng)完善供地政策，堅(jiān)持房子的住房屬性，打擊住房投機(jī)行為。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行發(fā)展模式創(chuàng)新，盤活存量，加強(qiáng)整合，才能求得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉彥.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].今日財(cái)富，2020（24）： 34-35.

[2]趙征.探析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)[J].商訊，2019（18）：175.

[3]任冠芳.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)淺析[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2018（06）： 57-58.