王慶社

摘要：我國進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”之后，政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。中央銀行為了調(diào)節(jié)購房需求和供給，給房價降溫，主要采取調(diào)整基準(zhǔn)利率和調(diào)整房貸利率這兩種利率政策，都對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到了重要的作用，本文主要是針對新常態(tài)下從緊的利率政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)利率;房貸利率;房地產(chǎn)泡沫

一、前言

2014年國家主席習(xí)近平提出了“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”的概念，經(jīng)濟(jì)增長速度從高速放緩到中高速就是“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”這一概念的重要特征。我國的房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)總值始終與過去十幾年一樣保持著超過20%的高速增長速度，和我國大多數(shù)行業(yè)的發(fā)展速度有所放緩的情況相比較，這種情況是不合理的。這種高速增長的原因，部分可以歸因于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松調(diào)控。2016年之前，我國的房地產(chǎn)政策都較為寬松，在“去庫存”的大政策下，信貸資金源源不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房價暴漲。而在2016年9月30日之后，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度才從寬松轉(zhuǎn)變?yōu)閺木o調(diào)控。

一、基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)需求市場的影響

（一）基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場剛性需求的影響

我國的房地產(chǎn)市場本來就是以需求側(cè)為主導(dǎo)的。住房是剛性需求，每個家庭單位和企業(yè)大部分都有住房需求，我國城鎮(zhèn)化將會使人口城鎮(zhèn)集中化，將會引發(fā)人們租賃或是購買住房的剛性需求。此外人們對于改善居住環(huán)境也有著很大的需求，人均居住面積也呈增長的趨勢。研究表明，增長的城鎮(zhèn)人口的數(shù)量通常和房價正相關(guān)。

但是需求鏈一端缺口仍然在持續(xù)增加中，這是因為有限的開發(fā)土地并不能滿足不斷涌入城鎮(zhèn)的人口。城鎮(zhèn)人口的房產(chǎn)需求是持久的，國人的傳統(tǒng)觀念中，購房是他們?nèi)松?guī)劃中的重要部分，屬于剛性需求。我國的居住觀念一般以住房為家，即剛性需求為主。顯然，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的供給要小于住房的剛性需求。對于中高層收入人群而言，基準(zhǔn)利率的降低直接導(dǎo)致了自住型住房借貸成本和還貸壓力的降低，增強(qiáng)人們對未來還貸的信心。而對于低收入人群而言，降低的基準(zhǔn)利率在通貨膨脹的大環(huán)境下，可能會使得他們的存款貶值，因此他們會將儲蓄投資在別處，樓市投資或許是一個讓他們彎道超車，在城市站穩(wěn)腳跟的機(jī)會。

（二）基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場投資需求的影響

在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，我國長期使得通貨膨脹率高于基準(zhǔn)利率，形成了實際的負(fù)利率。而縱觀全球，世界主要經(jīng)濟(jì)體如歐元區(qū)，日本等地方甚至已經(jīng)把名義利率調(diào)節(jié)為負(fù)利率。實施負(fù)利率政策實際上刺激了居民的消費需求，同時通過降低吸收商業(yè)銀行儲蓄成本來達(dá)到降低購房貸款成本的目的，從而刺激了居民、企業(yè)投資房地產(chǎn)的熱情。而基準(zhǔn)利率的降低將無可避免地增加對利率敏感實體的投資需求，而房地產(chǎn)恰好屬于利率敏感實體的一種，因而使得大量的“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場。

總而言之，基準(zhǔn)利率調(diào)整的方向與房地產(chǎn)市場需求的方向變動是相反的。房地產(chǎn)市場的需求仍然以投資需求為輔，剛性需求為主。可以預(yù)測在未來，房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求將會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，其投資需求可能會因為新興市場比如互聯(lián)網(wǎng)的崛起而有所下降。

（三）基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)供給市場的影響

降低基準(zhǔn)利率在供給側(cè)也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。已有的庫存和待開發(fā)的樓房組成了供給市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者之一，其庫存量與基準(zhǔn)利率之間的關(guān)系既密切，又矛盾復(fù)雜。如果提高基準(zhǔn)利率，一方面，在售價方面無疑會獲得更高的利潤，但同時銷量會降低;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常屬于資金密集型企業(yè)，對資金的依賴性很強(qiáng)，提高基準(zhǔn)利率就大大提高了開發(fā)的成本。反之，降低基準(zhǔn)利率就是降低資金成本，刺激了各方投資的熱情，但同時也降低了銷售的利潤。張莉，年永威，皮嘉勇，周越（2017）認(rèn)為政府作為房地產(chǎn)市場的另一主導(dǎo)者，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目，特別是土地供應(yīng)起到不可忽視的作用。因為政府可以直接決定土地的供應(yīng)量，從而間接影響到了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和供給結(jié)構(gòu)，而政府對于中央的利率結(jié)構(gòu)變化是敏感的，所以中央的利率結(jié)構(gòu)也會影響地方政府對土地調(diào)控。

二、結(jié)論與建議

（一）利率政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的局限性

1.利率政策調(diào)控過于頻繁

2016年之后，各地政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度得到了前所未有的加強(qiáng)。各地都紛紛出臺相關(guān)的調(diào)控政策，甚至有些地方政府出臺多部政策，調(diào)控的次數(shù)過于頻繁，產(chǎn)生了諸多不良的后果。政策的頻繁變動會導(dǎo)致政府的公信力下降，也會使得一些政策的實施由于政策變動而中途而廢。再加上利率政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控具有滯后性，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時，需要一定的時間制定相應(yīng)的政策，實施政策和產(chǎn)生效果都需要時間。利率政策調(diào)控房地產(chǎn)的效果在短時間內(nèi)難以體現(xiàn)，頻繁的政策變動會使得已實施的利率政策起不到預(yù)期的效果，甚至起到相反的作用。

2.利率政策調(diào)控步伐不齊

我國疆域遼闊，各地區(qū)發(fā)展水平懸殊，使得利率政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控步伐不一致，城鄉(xiāng)差異顯著。往往一個區(qū)域限制第二套房子的購買，而另一個區(qū)域卻為第二套房的購買提供的優(yōu)惠政策。各地的政策缺乏統(tǒng)一的指揮，容易被投機(jī)分子鉆漏洞。但是，利率政策調(diào)控步伐一致并不是全國各地都實施同樣的政策，政策調(diào)控政策的制定應(yīng)該更多地考慮照顧不發(fā)達(dá)地區(qū)，盡量減少城鄉(xiāng)差距。

3.利率政策調(diào)控限制過多

近年來我國也存在著利率政策對樓市的限制過多的問題。誠然市場經(jīng)濟(jì)存在盲目性和滯后性，需要政府進(jìn)行干預(yù)。但是過度的政府干預(yù)會削弱市場的主體地位，降低資源的配置效率，影響房地產(chǎn)市場的正常運行。我國的一些地方政府沒有把握好利率政策調(diào)控的力度，過多地限制樓市，擾亂了市場的運作規(guī)律，導(dǎo)致調(diào)控的結(jié)果背離了調(diào)控的初衷，使得房價不降反升。同時調(diào)控過多也容易導(dǎo)致政府權(quán)力膨脹，使得腐敗現(xiàn)象滋生，缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管等問題。這樣一來容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用，不僅沒有起到穩(wěn)定樓市的作用，反而阻礙了“新常態(tài)”下我國樓市的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性深化改革。

（二）相關(guān)政策和建議

1.提高利率政策制定的長期性和科學(xué)性

政策制定應(yīng)當(dāng)要兼顧穩(wěn)定性和有效性，不應(yīng)當(dāng)頻繁實施新規(guī)。建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)長效調(diào)控機(jī)制，增強(qiáng)調(diào)控政策的續(xù)航能力，在長期內(nèi)推動多渠道保障，多主體供給的住房制度。政府應(yīng)當(dāng)把目光放長遠(yuǎn)，不要局限于一時的發(fā)展?fàn)顩r。此外，制定利率政策要以科學(xué)為依據(jù)，全方面地考慮各種影響因素，處理好房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益，經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益三者之間的關(guān)系，科學(xué)引導(dǎo)居民理性投資房地產(chǎn)，建立全方位、多角度的房地產(chǎn)管理機(jī)制。只有保障房地產(chǎn)政策的嚴(yán)肅性和科學(xué)性，才能推動房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到良性的健康持續(xù)發(fā)展。

2.增強(qiáng)利率政策調(diào)控的整體性和針對性

利率政策的制定應(yīng)該從大局出發(fā)，統(tǒng)籌兼顧，做好整體的規(guī)劃，這樣才能全國上下一盤棋，提高政策實施的效率。應(yīng)該建立完善的政府內(nèi)部溝通體系，互相交流經(jīng)驗，避免矛盾政策的制定。此外，利率政策制定需要有針對性，切忌懶政。不同的地區(qū)實行不同的利率政策，同一地區(qū)不同發(fā)展階段也要與時俱進(jìn)地更新對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。政策實施的準(zhǔn)確性越高，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性就會得到更好的加強(qiáng)，從而更好地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的增長。對于已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)該降低它的信貸規(guī)模量，通過抑制它的投機(jī)性需求來穩(wěn)定房價;對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)該擴(kuò)大它的信貸規(guī)模量，加大扶持力度，解決居民基本住房保障問題，改善居住環(huán)境，減少貧富差距和矛盾。

3.堅持市場為主體，限制政府權(quán)力

政府在調(diào)控樓市的過程中難以掌握適度原則，容易越位。市場本身具有自我運行的機(jī)制，政府無需時時緊盯市場的動向，這不僅增加了政府部門的工作量，也會破壞市場的運行規(guī)律。政府應(yīng)該堅持“抓大放小”原則，小的問題交與市場解決。此外，政府的干預(yù)房地產(chǎn)市場缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督，所以我國應(yīng)該完善政府的監(jiān)督系統(tǒng)，限制政府的權(quán)力，既防止政府調(diào)控的缺位，也保證政府管控不越位。利率政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)還需要凈化行業(yè)環(huán)境，需要相關(guān)的部門配合整頓房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范行為，雙管齊下，監(jiān)督利率政策的實施情況。

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