朱曉霞 肖群

〔關(guān)鍵詞〕 養(yǎng)老地產(chǎn);盈利困境;成因;提升對(duì)策

根據(jù)《大健康產(chǎn)業(yè)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)顯示，2030 年、2040 年和2050 年我國(guó)60 歲及以上老年人口數(shù)量將分別達(dá)到3.71 億人、4.37 億人和4.83 億人，80 歲及以上老年人口數(shù)量將分別達(dá)到0.43 億人、0.67 億人和1.08 億人[1]。隨著老年人口的占比不斷攀升，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題就成了全社會(huì)必須要面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。由于老年人身體活動(dòng)能力變?nèi)?，大部分時(shí)光需要在居所度過(guò)。所以居所的適老性、安全性、便利性、舒適性等成了影響老年人生活質(zhì)量的重要因素。因此，專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人住所問(wèn)題的養(yǎng)老地產(chǎn)日益受到社會(huì)各方的廣泛關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)是指以城市養(yǎng)老社會(huì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的養(yǎng)老住宅為載體，在為老年人提供適老化居住環(huán)境的同時(shí)，也提供生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)[2]。養(yǎng)老地產(chǎn)和普通地產(chǎn)相比，更突出養(yǎng)老功能。因此，其房屋和配套設(shè)施更多考慮老年人使用的安全性和便利性;在公共服務(wù)設(shè)施方面更加注重老年人的保健和享老需求;在物業(yè)服務(wù)上更需提供完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。

近些年隨著國(guó)家政策的支持和地方政府的推波助瀾，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)受到資金的大力追捧。以萬(wàn)科、恒大、保利等為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，以泰康、平安、合眾等為代表的保險(xiǎn)企業(yè)，以中信、首開(kāi)、首鋼等為代表的國(guó)有企業(yè)紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出百花爭(zhēng)艷之勢(shì)[3]。但是，隨著越來(lái)越多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建成運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)給了投資者重重一擊。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目賺錢(qián)難，成了市場(chǎng)一大痛點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)大面積虧損的局面如不能得到扭轉(zhuǎn)，終將磨滅資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

因此，直面養(yǎng)老地產(chǎn)盈利問(wèn)題，探究問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并最終探索解決問(wèn)題的途徑，將有助于政府、參與養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)合力找到解決養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)長(zhǎng)久發(fā)展的對(duì)策，以求能不斷發(fā)展壯大我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，為滿足老年人口多樣化的住房需求提供基礎(chǔ)。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的盈利困境

（一） 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大面積虧損

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橛A(yù)期穩(wěn)定，一直都是資金的寵兒。從2000?2019 年這20 年里全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合盈利情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體在這20年里所有年份均處于盈利狀態(tài)，并且各年均保持了8% 以上的投資回報(bào)率①。而我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目前處于普遍虧損狀態(tài)，但由于我國(guó)尚沒(méi)有對(duì)整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)威的，全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，無(wú)法用更具體的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比說(shuō)明養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利的差距。但從養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)萬(wàn)科身上就可管中窺豹，看出其他養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況。

從表1 可以看出，2014?2020 年這7 年里萬(wàn)科企業(yè)凈利潤(rùn)年年高奏凱歌，并且投資回報(bào)率各年均保持了10% 以上的高水平。但與之形成鮮明對(duì)比的是，從2014 年末萬(wàn)科推出的隨園嘉樹(shù)公寓養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始到2020 年為止，萬(wàn)科7 年間共建設(shè)了101個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，到目前為止還沒(méi)一個(gè)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)盈利，直接拖累了萬(wàn)科企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)。遺憾的是，由于萬(wàn)科企業(yè)沒(méi)有向社會(huì)發(fā)布各養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)運(yùn)行數(shù)據(jù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)萬(wàn)科企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生的負(fù)貢獻(xiàn)率值無(wú)法進(jìn)行詳細(xì)核算。資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利情況尚且如此，其他養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)盈利的更是鳳毛麟角。

（二） 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期一般為3 年[4]。而國(guó)內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運(yùn)營(yíng)13 年后才實(shí)現(xiàn)首次盈利。行業(yè)翹楚，首批進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)行業(yè)龍頭泰康集團(tuán)的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況也顯示，一個(gè)好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)盈利需要至少8 年的時(shí)間，而絕大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，均需至少10 年才有可能盈利[5]。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難的成因

（一） 政策制度不完善

雖然近年來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策不斷建立健全，但是民政部門(mén)始終處于主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)公司想要與政府部門(mén)達(dá)成合作就需要明確的政策，沒(méi)有明確的政策，開(kāi)發(fā)商在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資時(shí)始終瞻前顧后，無(wú)法長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致很多短期行為，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面由于政府準(zhǔn)入制度的缺失，使得進(jìn)入市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商和配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)商魚(yú)龍混雜，導(dǎo)致房屋質(zhì)量和配套服務(wù)質(zhì)量良莠不齊。在土地使用政策方面，目前我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)土地使用沒(méi)有明確的供給政策。大部分養(yǎng)老地產(chǎn)用地也需通過(guò)招拍掛的方式取得，缺乏有力的優(yōu)惠保障措施，使養(yǎng)老地產(chǎn)土地成本居高不下。金融政策方面，我國(guó)缺乏完善的針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)信貸優(yōu)惠政策及其他相關(guān)融資政策。同時(shí)，針對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，目前也缺少對(duì)老年人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)的信貸支持政策。監(jiān)督政策和服務(wù)規(guī)范方面，我國(guó)尚未建立標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)所提供的養(yǎng)老配套服務(wù)，缺乏統(tǒng)一的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及完善的評(píng)估制度，行業(yè)監(jiān)管不力。

（二） 地價(jià)或租金高

養(yǎng)老地產(chǎn)用地及用房不足一直是困擾我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的最重要制約因素。這些年隨著我國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)發(fā)展，全國(guó)各地的地價(jià)和房?jī)r(jià)相對(duì)普通老百姓收入而言都是高高在上的。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的用地全部通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛取得，養(yǎng)老地產(chǎn)高昂的用地成本和養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)微薄的收益之間的矛盾將會(huì)更加突出，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利前景悲觀，不利于行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。城市養(yǎng)老院租金高也是阻礙養(yǎng)老院發(fā)展的一大難題，這些年老年人的養(yǎng)老金收入水平提高緩慢，但養(yǎng)老院的房屋租金飛漲，養(yǎng)老院用工成本不斷上升，導(dǎo)致養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)成本高，對(duì)有財(cái)政補(bǔ)貼的公立養(yǎng)老院尚可通過(guò)補(bǔ)貼維持運(yùn)營(yíng)，但對(duì)不能享受財(cái)政補(bǔ)貼的民營(yíng)養(yǎng)老院而言，只能內(nèi)部消化成本壓力或提高養(yǎng)老價(jià)格，但老年人本就是對(duì)價(jià)格最敏感的人群，養(yǎng)老院價(jià)格提高會(huì)損失很多客戶(hù)。內(nèi)部消化成本，只能產(chǎn)生低質(zhì)服務(wù)。頻發(fā)的養(yǎng)老院虐老、傷老事件值得我們警惕。

（三） 融資難度大、融資成本高

首先，通過(guò)銀行借款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的直接融資途徑。銀行貸款對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的審批相比于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎，條件也更為嚴(yán)格，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的融資難度和成本遠(yuǎn)高于普通商業(yè)地產(chǎn)。近年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款難度加大，對(duì)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言更是雪上加霜。其次，通過(guò)發(fā)行股票、債券及民間資本融資雖然亦可作為養(yǎng)老地產(chǎn)的融資選擇，但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不成熟，這些融資方式對(duì)需要大量、持續(xù)、穩(wěn)定且成本較低資金流的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)疑望梅止渴。股票市場(chǎng)和債權(quán)市場(chǎng)融資門(mén)檻高，缺乏穩(wěn)定性，無(wú)法為養(yǎng)老地產(chǎn)融資提供長(zhǎng)期持續(xù)的資金流;我國(guó)民間資本的發(fā)展雖已具備一定的規(guī)模，但是其平均融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行長(zhǎng)期借款，較高的融資成本并不適合養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。

（四） 養(yǎng)老住宅產(chǎn)品不豐富

我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)按功能進(jìn)行劃分主要分為養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)[6]。它們各自的功能及經(jīng)營(yíng)模式如表2 所示。

很多養(yǎng)老院、老年公寓和部分以養(yǎng)老地產(chǎn)為賣(mài)點(diǎn)，實(shí)際和普通住宅并無(wú)二致的養(yǎng)老社區(qū)，只是為老年人提供了一個(gè)相對(duì)集中的住所，并沒(méi)有根據(jù)老年人的不同身體狀態(tài)，提供差異化的設(shè)施和服務(wù)。相對(duì)而言，養(yǎng)老社區(qū)在滿足老年人的差異化需求方面做得較好。目前部分高收入老人可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃高端養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)解決養(yǎng)老問(wèn)題，低收入老人可以通過(guò)政府補(bǔ)貼的公立養(yǎng)老院養(yǎng)老，而人數(shù)最多的中間層收入的老人的養(yǎng)老問(wèn)題空心化。環(huán)境較好、設(shè)施齊全、配套服務(wù)較好的養(yǎng)老院和老年公寓及大部分房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目對(duì)有實(shí)際需求的普通收入老人來(lái)說(shuō)價(jià)格過(guò)于高昂，不能轉(zhuǎn)化為有效需求，導(dǎo)致房產(chǎn)租售率低，使得養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商回收投資困難;過(guò)高的空置率又導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)提供商無(wú)法收回成本。最終形成租售率低，優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)口碑差，租售率更低這一惡性循環(huán)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利變得遙遙無(wú)期。

養(yǎng)老地產(chǎn)存在問(wèn)題的解決需要政府、房地產(chǎn)企業(yè)、配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商及其他養(yǎng)老地產(chǎn)參與方凝聚合力，相互協(xié)作，共同來(lái)解決。

三、國(guó)外成熟養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

綜合我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r、我國(guó)的文化、養(yǎng)老觀念及國(guó)外成熟養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，國(guó)外成熟養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)可供我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段借鑒。

（一） 政府的大力支持

美國(guó)制定了一系列的老年人住宅法律、法規(guī)及管理措施為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供政策制度基礎(chǔ)及政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼的依據(jù);同時(shí)，美國(guó)政府推出的養(yǎng)老金計(jì)劃及養(yǎng)老基金市場(chǎng)為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)建了巨大的資金池。新加坡政府提供各種優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)民眾購(gòu)買(mǎi)適合幾代人同住的，既能保證老年人有獨(dú)立空間又能方便年輕人照顧老人的組屋;同時(shí)，新加坡政府對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)提供90%的資金，對(duì)各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)作成本提供一定的津貼，實(shí)行“雙倍退稅”鼓勵(lì)政策[7]。美國(guó)和新加坡政府的支持政策，保證了養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的資金來(lái)源充足穩(wěn)定，也有效降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本，提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力，提振了資本投資養(yǎng)老地產(chǎn)的信心。

（二） 豐富的產(chǎn)品體系

日本為老年人提供了主要4 種類(lèi)型12 種老年住宅產(chǎn)品，這12 種住宅產(chǎn)品在支付方式、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)形式上不同。具體情況如表3 所示。

在美國(guó)，已經(jīng)形成了較為全面的養(yǎng)老居住建筑和服務(wù)設(shè)施類(lèi)型，全面覆蓋身體狀況從健康到虛弱，生活自理程度從獨(dú)立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人，具體包括如獨(dú)立型老年住宅、老年公寓、連續(xù)照料退休社區(qū)、老年社區(qū)（長(zhǎng)者社區(qū)）、老年日托中心、護(hù)理院、老年癡呆病院、臨終關(guān)懷、暫緩照料等[8]。

老年住宅和設(shè)施的細(xì)分，滿足了各類(lèi)老年人的需求，提高了老年住宅的入住率和各種設(shè)施的使用率。同時(shí)，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品細(xì)分也有助于精準(zhǔn)核算各類(lèi)住宅和設(shè)施的使用成本，便于進(jìn)行養(yǎng)老住宅合理定價(jià)，提高養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力。

四、提高養(yǎng)老地產(chǎn)盈利能力的對(duì)策

根據(jù)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題及國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提升我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力，可以從五個(gè)方面入手。

（一） 完善政策制度

完善的政策制度會(huì)給養(yǎng)老地產(chǎn)提供清晰的發(fā)展方向、基本的行為準(zhǔn)則、有力的行動(dòng)支持、強(qiáng)大的監(jiān)督體系，為其可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，政府應(yīng)該建立更加完善且嚴(yán)格的投資商準(zhǔn)入制度、開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入制度和配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)入制度，對(duì)所有加入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行資格和條件審核，使得養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有較好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

在優(yōu)惠政策方面，考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利性與福利性雙重性質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)不可能和普通商業(yè)地產(chǎn)采用同等管理政策。政府在土地使用、項(xiàng)目建設(shè)、房屋租售和使用等環(huán)節(jié)應(yīng)給予一定的價(jià)格和稅收優(yōu)惠。同時(shí)，簡(jiǎn)化養(yǎng)老地產(chǎn)部分審批手續(xù)，吸引更多的地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)服務(wù)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在監(jiān)督約束機(jī)制方面，政府應(yīng)該出臺(tái)更嚴(yán)厲的約束措施，確保各項(xiàng)優(yōu)惠措施能真正用在養(yǎng)老地產(chǎn)上。堅(jiān)決杜絕將商業(yè)地產(chǎn)包裝成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目騙取各項(xiàng)優(yōu)惠，獲取高額利潤(rùn)現(xiàn)象的發(fā)生。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性質(zhì)，對(duì)一系列的配套設(shè)施和服務(wù)都有著很高的要求，政府也須有一整套的監(jiān)督措施對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)商提供的配套設(shè)施是否完善，配套服務(wù)商提供的服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)進(jìn)行管理控制。

為給養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境，政府應(yīng)當(dāng)加快標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。政府可聯(lián)合相關(guān)專(zhuān)家和企業(yè)，深入開(kāi)展試點(diǎn)服務(wù)，落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系制定工作，以規(guī)范企業(yè)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)，為樹(shù)立良好市場(chǎng)秩序，政府應(yīng)推動(dòng)行業(yè)信用信息共享平臺(tái)建設(shè)，建立健全企業(yè)信息和產(chǎn)品信息數(shù)據(jù)庫(kù)，便于各方面聯(lián)動(dòng)、全方位監(jiān)督，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)高水平發(fā)展。

（二） 加大養(yǎng)老地產(chǎn)土地及房屋供應(yīng)

首先，政府各級(jí)層面應(yīng)積極探索土地供給模式，盤(pán)活閑置土地資源，增加養(yǎng)老地產(chǎn)政策性用地的供給，在城市整體規(guī)劃中，留置一定比例的土地用于建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)[9]。同時(shí)，政府應(yīng)加大土地使用監(jiān)管力度，堅(jiān)決杜絕以養(yǎng)老地產(chǎn)為名低價(jià)拿地，建商品房高價(jià)賣(mài)出的投機(jī)行為。其次，政府在土地出讓過(guò)程中，或者指令性要求在商品房建設(shè)中必須配套建設(shè)一定比例的養(yǎng)老地產(chǎn)，或者對(duì)有涉及養(yǎng)老項(xiàng)目的，地價(jià)可以采取更為靈活的支付方式，無(wú)需一次性交清地價(jià)款，可以根據(jù)一般養(yǎng)老項(xiàng)目的平均8～10 年的資金回收期這一特點(diǎn)，對(duì)地價(jià)款實(shí)行分期付款制，在8～10 年內(nèi)分年繳納地價(jià)款，減輕地產(chǎn)商的土地使用壓力。再次，政府給予養(yǎng)老項(xiàng)目房屋租金補(bǔ)貼或者根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)事求是，建立長(zhǎng)期支持養(yǎng)老項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的機(jī)制，比如允許利用依托場(chǎng)所和既有建筑，進(jìn)行一定比例的商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，彌補(bǔ)養(yǎng)老項(xiàng)目的虧損[10] 。最后，政府應(yīng)盡快建立將既有建筑改成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)企業(yè)及個(gè)人將閑置房屋資產(chǎn)改建成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房屋供給;切實(shí)降低養(yǎng)老地產(chǎn)的土地及房屋成本壓力。

（三） 創(chuàng)新融資模式

目前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，銀行貸款仍會(huì)是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資的最主要渠道，但養(yǎng)老地產(chǎn)存在資金投入量大而回收期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特征，僅靠銀行貸款的單一渠道無(wú)法滿足其融資需求。故這就亟需拓展多元化的融資渠道，解決養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的資金短缺和資金成本高問(wèn)題。政府應(yīng)大刀闊斧引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)資金，廣泛吸收海外信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，拓寬民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的通道。截止2021 年第一季度，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額為100.53 萬(wàn)億，相當(dāng)于我國(guó)2020 年的GDP 總量，按照14 億人口計(jì)，人均存款約7.18萬(wàn)元①。這些銀行儲(chǔ)蓄存款構(gòu)成了大部分的閑置民間資本，為養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的資金池。PPP 及REITs 兩種融資模式自身的基因又和養(yǎng)老地產(chǎn)資金使用特點(diǎn)契合度極高，使它們成為民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)選方式。

1. 通過(guò)PPP 模式融資

PPP（Public-Private Partnership），即“政府和社會(huì)資本合作”，是指政府通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、股權(quán)合作、特許經(jīng)營(yíng)等方式，與私人部門(mén)在公共服務(wù)領(lǐng)域協(xié)商達(dá)成的一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享合作伙伴關(guān)系[11]。由于PPP 模式的公私合營(yíng)性質(zhì)，一定程度上保障了進(jìn)入資本的安全性和穩(wěn)定盈利性，對(duì)求穩(wěn)的民間投資資本而言，有巨大的吸引力。政府應(yīng)認(rèn)真分析這些資本的逐利訴求，設(shè)計(jì)符合其投資需求的PPP 模式養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，充分引導(dǎo)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展夯實(shí)成本相對(duì)較低且持續(xù)穩(wěn)定的資金基礎(chǔ);同時(shí)，PPP 模式的公私合作方式與養(yǎng)老地產(chǎn)的福利性與盈利性雙重性質(zhì)完全相符。因此，這既可通過(guò)政府的參與保證養(yǎng)老地產(chǎn)的福利性，又可通過(guò)各專(zhuān)業(yè)的私人部門(mén)廣泛參與提高養(yǎng)老地產(chǎn)的資金使用效率保證養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利性。

2. 通過(guò)REITs 模式融資

REITs（Real Estates Investment Trusts）模式即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[12]。這種模式將流動(dòng)性差的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性好的資產(chǎn)，有助于提高房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性[13]。在養(yǎng)老地產(chǎn)中使用REITs模式融資的本質(zhì)是將原本只有大資金才能參與的養(yǎng)老地產(chǎn)大額投資切割成普通投資者也能參與的小塊投資后吸引更多的投資者加入，形成一個(gè)利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。通過(guò)REITs 可以使養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資者能快速收回投資，從而改善資金結(jié)構(gòu)，加速新項(xiàng)目的投資建設(shè)，在全社會(huì)形成良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)行系統(tǒng)。因此，REITs 模式既促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的資金流動(dòng)又改變了養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。

（四） 多樣化供給

首先，不同身體狀態(tài)、不同收入水平和不同文化素養(yǎng)的老人對(duì)于養(yǎng)老的需求是不同的。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、租售方式、配套服務(wù)等方面應(yīng)充分考慮需求的多樣性，使老年消費(fèi)者能夠各取其需。對(duì)目前市場(chǎng)缺口最大的中檔養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重視市場(chǎng)研究，細(xì)化需求差異，開(kāi)發(fā)出中等收入老年人口有能力負(fù)擔(dān)，又能滿足基本需求的產(chǎn)品。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，具有公共福利性，企業(yè)應(yīng)在其社會(huì)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值之中尋求平衡。企業(yè)應(yīng)跳脫出普通地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)思維，根植產(chǎn)品“去地產(chǎn)化”理念，優(yōu)化適老設(shè)計(jì)，升級(jí)養(yǎng)老設(shè)施，打造全面專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系。且伴隨中青年群體收入提高以及養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，企業(yè)可拓寬思路，探索開(kāi)發(fā)投資類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品，挖掘不同年齡群體的消費(fèi)潛力。最后，國(guó)家財(cái)政應(yīng)加大對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老院的補(bǔ)貼力度，在其成長(zhǎng)階段扶助他們成長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老院的監(jiān)管力度，促使其改善服務(wù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量，提升老百姓對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老院的信任度，加大老百姓入住民營(yíng)養(yǎng)老院的意愿;最終提高養(yǎng)老地產(chǎn)的租售率，改善養(yǎng)老地產(chǎn)盈利水平，為養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境。

（五） 提高養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平

養(yǎng)老地產(chǎn)參與企業(yè)還應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)自身建設(shè)來(lái)提高盈利能力。如：通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，提高服務(wù)水平，打造養(yǎng)老地產(chǎn)品牌等方式提高養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平，改善養(yǎng)老地產(chǎn)盈利狀況。

首先，精準(zhǔn)項(xiàng)目定位。目前很多開(kāi)發(fā)商或者急功近利，炒概念，炒景點(diǎn)，華而不實(shí);或者盲目照搬成功案例，邯鄲學(xué)步，產(chǎn)品不倫不類(lèi);或者盲目追求高大上;凡此種種，這致使開(kāi)發(fā)出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目完全背離老年人需求，市場(chǎng)接受度低。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真研究老年人的住房及配套設(shè)施和服務(wù)需求，同時(shí)，綜合分析項(xiàng)目所屬地段周?chē)澳繕?biāo)客戶(hù)人群的收入水平等，從設(shè)計(jì)、建造、裝修、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品定價(jià)等各環(huán)節(jié)充分考慮客戶(hù)的需求，開(kāi)發(fā)出能被市場(chǎng)認(rèn)可，又適合目標(biāo)群體購(gòu)買(mǎi)能力的產(chǎn)品來(lái)。提高養(yǎng)老地產(chǎn)的租售率，改善盈利水平。

其次，提高服務(wù)水平。國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)盈利主要來(lái)自服務(wù)[14]。目前國(guó)內(nèi)大多養(yǎng)老地產(chǎn)重資產(chǎn)，輕服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)一直存在一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，這就是高端養(yǎng)老地產(chǎn)等于“地段高端+硬件高端+配套服務(wù)高端”。實(shí)際上養(yǎng)老地產(chǎn)的高端并不僅體現(xiàn)在硬件的高端上，更多體現(xiàn)在服務(wù)細(xì)節(jié)的高端上。提高護(hù)理水平、加強(qiáng)配套服務(wù)能力，注重對(duì)社區(qū)老人的人文關(guān)懷是提高服務(wù)能力的主要途徑。在延伸服務(wù)方面，衛(wèi)生保健、餐飲服務(wù)、高端體檢、家政服務(wù)、旅游度假、住院陪同等都可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拓寬盈利渠道。

最后，打造品牌信譽(yù)度。優(yōu)質(zhì)的品牌信譽(yù)度可極大程度上吸引潛在客群，提高社區(qū)入住率，這一方面有利于促進(jìn)資金回流，另一方面促進(jìn)企業(yè)深度探索，為社區(qū)中老年人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與老年人的雙贏[15]。品牌的信譽(yù)度是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)及配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商可持續(xù)發(fā)展的重中之重。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，在保證硬件設(shè)施優(yōu)質(zhì)化的基礎(chǔ)之上，開(kāi)發(fā)主體及配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商更應(yīng)重視軟性的服務(wù)環(huán)節(jié)，打造優(yōu)質(zhì)的口碑與品牌信譽(yù)度，提高盈利能力。

五、結(jié)語(yǔ)

盡管，最近幾年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速，但發(fā)展得還不夠成熟，并未形成完整的形態(tài)，尚未摸索出一套有效的盈利模式。無(wú)論是投資主體的多樣性以及運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)范性，還是商品化程度都與國(guó)際上成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)有很大差距。我們要積極學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，拓寬多元化的融資渠道，豐富和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，完善投資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)各行業(yè)參與者之間的交流與合作，整合各自的優(yōu)勢(shì)資源，最大程度地提高行業(yè)整體效益。同時(shí)，我們要積極培養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理人才，不斷提高服務(wù)意識(shí)，拓展服務(wù)范圍，挖掘服務(wù)潛能，提升服務(wù)能力，全方位、多角度提高養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力，推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。