黃慶珍　陳龍珍

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的快速發(fā)展，為這些行業(yè)和市場(chǎng)評(píng)估的實(shí)際操作開辟了良好的發(fā)展前景。本文結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，對(duì)市場(chǎng)法評(píng)估進(jìn)行了研究，基于分析房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估及其他評(píng)估模型的概念及其理論基礎(chǔ)，分析市場(chǎng)法評(píng)估原理進(jìn)一步了解理論研究的現(xiàn)實(shí)意義，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)法評(píng)估要素修正問(wèn)題進(jìn)行深入的研究，指出了我國(guó)傳統(tǒng)市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)要素修正上存在的不足，引入了層次分析法進(jìn)行加以驗(yàn)證。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法運(yùn)作現(xiàn)狀，分析存在問(wèn)題并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

一、關(guān)于龍湖地產(chǎn)評(píng)估分析

（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估石獅龍湖春江酈城

1.評(píng)估對(duì)象概況

（1）位置與周邊環(huán)境。龍湖春江酈城這個(gè)項(xiàng)目位于在石獅中心的寶島路上是龍湖地產(chǎn)第一次在石獅打造的高端城市住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目有著豐富且優(yōu)質(zhì)的資源，附近有石獅市行政服務(wù)中心、石獅兩大廣場(chǎng)、三所小學(xué)兩所大學(xué)、新醫(yī)院、風(fēng)景區(qū)等為代表的城市重點(diǎn)配套;交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，門前兩條路學(xué)府路與寶島路都屬于市區(qū)內(nèi)主要干道。周邊公共交通輕軌一號(hào)線和峽谷旅游路還在規(guī)劃當(dāng)中。

（2）待估對(duì)象房屋基本情況

待估房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目占地約16萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約20萬(wàn)平方米，容積率是2.5，綠化率超三成以上。該房地產(chǎn)用途為普通住宅及商業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定普通住宅的產(chǎn)權(quán)為70年，商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)為40年。建筑類型為板石結(jié)合高層，裝修情況為精裝。

2.通過(guò)搜集相關(guān)可比實(shí)例評(píng)估資料

由于待估房地產(chǎn)石獅龍湖春江酈城是石獅市商圈的房地產(chǎn)，即通過(guò)篩選及分析選出與待估對(duì)象相似的房地產(chǎn)交易案例，選擇三個(gè)可比性強(qiáng)的案例作為可比實(shí)例也是屬于石獅市商圈的房地產(chǎn)。分別石獅旭輝城、恒大悅龍臺(tái)、石獅碧桂園為可比實(shí)例進(jìn)行對(duì)比修正求待估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

可比案例A：石獅旭輝城，售價(jià)為11000元/平方米，成交日期為2019年9月。建筑類型為板樓高層，裝修情況為毛坯、精裝。其基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活服務(wù)設(shè)施狀況、居民社區(qū)成熟度、繁華程度等情況與待估房地產(chǎn)相類似。

可比案例B：恒大悅龍臺(tái)，售價(jià)為6988元/平方米，成交日期為2018年10月。建筑類型為板石結(jié)合高層，裝修情況為精裝。其基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活服務(wù)設(shè)施狀況、居民社區(qū)成熟度、繁華程度等情況與待估房地產(chǎn)相類似。

可比案例C：石獅碧桂園，售價(jià)為8500元/平方米，成交日期為2019年12月。建筑類型為板石結(jié)合高層，裝修情況為毛坯、精裝。其基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活服務(wù)設(shè)施狀況、居民社區(qū)成熟度、繁華程度等情況與待估房地產(chǎn)相類似。

（二）傳統(tǒng)市場(chǎng)法對(duì)龍湖地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程

方法一用傳統(tǒng)的市場(chǎng)法評(píng)估，即修正各交易系數(shù)編制相關(guān)表格。進(jìn)行修正比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格、交易情況、交易日期等。本次評(píng)估基準(zhǔn)日定為2020年12月31日來(lái)評(píng)估石獅春江酈城的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查近三年石獅市中心房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度平均每月增長(zhǎng)1.03%。本文選取三個(gè)相似可比案例分別是石獅旭輝城、恒大悅龍臺(tái)及石獅碧桂園為可比實(shí)例進(jìn)行比較。

采用傳統(tǒng)的市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果為：10394.6元/平方米，根據(jù)市場(chǎng)上獲取到的石獅龍湖春江酈城最終成交價(jià)為12176元/平方米，而本文采用方法市場(chǎng)法評(píng)估出的評(píng)估值為10394.6元/平方米。比實(shí)際低1781.4元/平方米，相當(dāng)于在原來(lái)的基礎(chǔ)上下降了14.63%。

（三）層次分析法對(duì)龍湖地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程

結(jié)合定性和定量分析的計(jì)算過(guò)程，引入層次分析法評(píng)估龍湖春江酈城的市場(chǎng)價(jià)值。在原來(lái)的基礎(chǔ)上交易情況修正與交易日期修正不變的前提下，對(duì)區(qū)域因素與個(gè)別因素加以驗(yàn)證其市場(chǎng)價(jià)值。即本文選取區(qū)域因素以及個(gè)別因素中的各六項(xiàng)進(jìn)一步計(jì)算其市場(chǎng)價(jià)值，分別是基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)狀況、距離市中心距離、居民社區(qū)成熟度、交通便捷度及通達(dá)度、繁華程度及距離市中心距離、自然與人文環(huán)境這六個(gè)區(qū)域因素，然后再選取臨街情況、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置及物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)及朝向、綜合從成新率、裝修及設(shè)備這六個(gè)個(gè)別因素進(jìn)行構(gòu)建層次建構(gòu)如下：

運(yùn)用1-9標(biāo)度法將區(qū)域因素所包含的六個(gè)因素兩兩進(jìn)行比較，得到如下表：

而通過(guò)層次分析法評(píng)估出的評(píng)估值為10380.74元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)上獲取到的石獅待估對(duì)象市價(jià)為12176元/平方米，比實(shí)際估價(jià)方案低1795.26元/平方米，相當(dāng)于在原來(lái)的基礎(chǔ)上下降了14.74%。相對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)法分析會(huì)更加準(zhǔn)確，因?yàn)槠淠苡行б?guī)避傳統(tǒng)市場(chǎng)法的主觀性，評(píng)估結(jié)果也較為合理。但還是產(chǎn)生誤差可能有：首先市場(chǎng)上存在泡沫虛高房?jī)r(jià)，即實(shí)際成交價(jià)格往往會(huì)高于評(píng)估值;其次也可能是由于市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱、不透明等因素造成的可比實(shí)例交易信息不夠真實(shí)準(zhǔn)確;最后也可能是選取的案例修正較為簡(jiǎn)單，主觀能動(dòng)性占主導(dǎo)地位等因素導(dǎo)致最終結(jié)果有所差異。

（四）市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)單單用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)可能存在誤差的原因有以下幾種：

1.市場(chǎng)法在理論方面存在的問(wèn)題

市場(chǎng)法適用范圍可以說(shuō)是非常廣泛，用系數(shù)修正來(lái)修改各主要因素的。該模型因其簡(jiǎn)單易用和專業(yè)需求無(wú)關(guān)而被廣泛應(yīng)用。一般而言交易情況與交易日期多用百分比修正。而區(qū)域因素與個(gè)別因素更多用市場(chǎng)法數(shù)學(xué)模型進(jìn)行修正。譬如：連乘式、連加式這兩種模型。

2.市場(chǎng)法操作層面存在誤差

首先是可比案例的傾向性選取。評(píng)估人員在選取可比案例時(shí)，可能缺乏規(guī)范的全國(guó)性或區(qū)域性的交易案例數(shù)據(jù)庫(kù)，而從本單位案例庫(kù)中選取不具有可比案例進(jìn)行評(píng)估導(dǎo)致結(jié)果帶來(lái)偏差。其次也可能存在對(duì)修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的趨勢(shì)修正。交易情況、交易日期在市場(chǎng)比較法因素修正過(guò)程中很難用特定數(shù)字或數(shù)學(xué)模型進(jìn)行量化。尤其是區(qū)域因素和個(gè)別因素往往根據(jù)評(píng)價(jià)者的主觀判斷來(lái)加強(qiáng)評(píng)價(jià)的主觀性。因此有必要進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)行市場(chǎng)法的公正性。與此同時(shí)也存在修正因素的缺失。除了常見的因素修正，還有很多因素會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。而且給出的最終的評(píng)估價(jià)值也是大致估計(jì)很粗略地計(jì)算，這是因?yàn)樵谟?jì)算最終房地產(chǎn)交易價(jià)格的時(shí)候大多情況只是把常見的影響因素進(jìn)行簡(jiǎn)單加總求平均。由于沒(méi)有綜合考慮到少見的特殊情況與待估房產(chǎn)的接近程度，最終求得的評(píng)估值很難被用戶認(rèn)可。

3.房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)層面存在的問(wèn)題

市場(chǎng)法評(píng)估房?jī)r(jià)時(shí)。首先可能存在房地產(chǎn)投資泡沫經(jīng)濟(jì)，影響最終評(píng)估值。其主要是以房產(chǎn)為載體的價(jià)格波動(dòng)，周期與頻率都不穩(wěn)定。由投機(jī)行為引起的使得貨幣供應(yīng)量在短期內(nèi)急劇增加引起的。主要特征是產(chǎn)品供求嚴(yán)重失衡且投機(jī)交易非?；馃?，導(dǎo)致由于投機(jī)引起評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值與實(shí)際使用價(jià)值嚴(yán)重背離。其次也可能是土地價(jià)格存在泡沫。雖土地稀缺但人們無(wú)限的需求，土地市場(chǎng)上投機(jī)炒作，而抬高價(jià)格導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。加之房子無(wú)人居住空置而產(chǎn)生泡沫，基于市場(chǎng)供求一般空置率在10%以內(nèi)是合理的。要是供過(guò)于求，那么則超出的部分可能會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。最后由于房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性是多種價(jià)格共同構(gòu)成的，即房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫這兩者是密切相關(guān)的，一旦一方存在經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)社會(huì)的影響可想而知。由于這些因素的存在會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格存在一定的誤差。

二、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的改進(jìn)措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)有效安排對(duì)于促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及提高人民物質(zhì)生活水平具有至關(guān)重要的作用。它不僅是房地產(chǎn)公司交易場(chǎng)所，也是房地產(chǎn)整體價(jià)值評(píng)估場(chǎng)所。建立和實(shí)施合理的評(píng)價(jià)體系，對(duì)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的作用。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)范和完善的前提下，能否將市場(chǎng)規(guī)律應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)非常值得關(guān)注的問(wèn)題。為適應(yīng)市場(chǎng)需求應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，正式研究市場(chǎng)法是否適用于本國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)。分析了本國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估與運(yùn)行中存在的問(wèn)題，并提出以下具體對(duì)策：

（一）針對(duì)市場(chǎng)法理論方面存在問(wèn)題的建議

采用市場(chǎng)法估算待估對(duì)象價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意考慮交易實(shí)例的可比性，以減少后期估價(jià)的修正工作。同時(shí)建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行定量分析，來(lái)降低評(píng)估過(guò)程中的主觀能動(dòng)性，以便得到更貼切市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格的評(píng)估值。譬如通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)編輯程序 實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的科學(xué)化、規(guī)范化以及智能化，可以建立集對(duì)分析法、三標(biāo)度層次分析法、模糊數(shù)學(xué)等方法同時(shí)進(jìn)行評(píng)估提高評(píng)估值的精準(zhǔn)度等。

（二）針對(duì)市場(chǎng)法操作層面存在誤差的建議

專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)可成立行業(yè)組織，建立行業(yè)信息庫(kù)及設(shè)計(jì)信息資料部門，以便提供詳實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易實(shí)例。評(píng)估者應(yīng)加強(qiáng)素質(zhì)建設(shè)，提高職業(yè)素養(yǎng)以及專業(yè)基礎(chǔ)。加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力以便將理論與實(shí)踐相結(jié)合靈活應(yīng)用。避免可比案例的傾向性選取、修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的趨勢(shì)修正等情況。

（三）針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)層面存在問(wèn)題的建議

首先房地產(chǎn)泡沫政府部門需制定合理的政策，規(guī)范土地市場(chǎng)，調(diào)節(jié)供求關(guān)系嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度。同時(shí)規(guī)范市場(chǎng)秩序及房企的市場(chǎng)行為，完善各種行政和技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)法以及對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，建立良好的市場(chǎng)秩序。對(duì)于貨幣政策需要有前瞻性。最后應(yīng)完善金融體系，建立完善獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)等。

雖然市場(chǎng)法評(píng)估還有很多不足之處。但只有逐步解決且不斷完善市場(chǎng)法本身存在的問(wèn)題，將內(nèi)外因素同時(shí)改善才能更好的靈活運(yùn)用，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。而且國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制、評(píng)估專員素質(zhì)以及社會(huì)觀念都在往好的方向進(jìn)發(fā)。相信在未來(lái)，市場(chǎng)法將會(huì)更廣泛地應(yīng)用在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，且有望將其與國(guó)際接軌。本文通過(guò)對(duì)實(shí)際交易案例的詳細(xì)分析，提出一些改進(jìn)意見。但是由于時(shí)間和學(xué)術(shù)上的限制，研究所需的材料很難獲得還存在許多不足之處。譬如沒(méi)有構(gòu)建整體的評(píng)價(jià)模型等。

三、結(jié)語(yǔ)

由于市場(chǎng)法評(píng)估的廣泛應(yīng)用，因此很容易被用戶所接受。然而隨著資產(chǎn)評(píng)估理論的發(fā)展，現(xiàn)行市場(chǎng)規(guī)律在理論和操作上的缺陷越來(lái)越明顯。傳統(tǒng)的市場(chǎng)法無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，需要在傳統(tǒng)市場(chǎng)法評(píng)估基礎(chǔ)上加上更多的模型加以驗(yàn)證以保證最終評(píng)估值的準(zhǔn)確性。所以本文嘗試采用層次分析法與傳統(tǒng)市場(chǎng)法結(jié)合，建立層次分析模型，并采用比較案例選擇和因素分析的方法進(jìn)行修正，得出評(píng)價(jià)結(jié)果決定了評(píng)價(jià)方法的合理性，增加了評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，降低了評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。在后續(xù)可以不斷嘗試有效的工具，建立相關(guān)的模型對(duì)市場(chǎng)法進(jìn)行改進(jìn)，以便更好的評(píng)估出相對(duì)準(zhǔn)確地評(píng)估值。

（作者單位：閩南理工學(xué)院 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)學(xué)院）