劉 玲 劉坤達

（沈陽工業(yè)大學(xué)，遼寧 沈陽 110000）

一、居住權(quán)概述

（一）居住權(quán)的概念

《民法典》規(guī)定的居住權(quán)是指，為了滿足人民群眾的需求而在他人房間之上設(shè)定的用益物權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)對設(shè)立居住權(quán)的房子行使占有與使用之權(quán)利，以滿足其居住之需。在之前物權(quán)法立法的時候，很多學(xué)者主張設(shè)立居住權(quán)，但最終以社會并沒有設(shè)立居住權(quán)的實際需要而被否定。直到現(xiàn)在，居住權(quán)制度最終在歷經(jīng)棄與立的爭執(zhí)后，伴隨著《民法典》的出臺得以展現(xiàn)于人民面前。實踐中許許多多案件表明，居住權(quán)的立法已經(jīng)具備必要的客觀基礎(chǔ)，居住權(quán)制度是時代發(fā)展的結(jié)果。如果在互聯(lián)網(wǎng)上檢索相關(guān)的案例，我們發(fā)現(xiàn)許多爭議，在居住權(quán)已經(jīng)立法的基礎(chǔ)之上可以更好地妥善地解決，否則在沒有居住權(quán)的情況下，很多案件沒辦法妥當解決。

（二）我國確立居住權(quán)制度的必要性

1．解決特定群眾居住的實際困難

目前來說，在很多大城市的買房價格很高，國家的住房保障體系還沒有進一步完善，設(shè)定居住權(quán)有利于實現(xiàn)對于不動產(chǎn)的充分利用，有利于化解許多弱勢群體的居住問題，有利于實現(xiàn)住有所居的目標。另一方面，居住權(quán)制度的設(shè)立，還可以幫助很多老弱病殘解決居住的需求，現(xiàn)實中許多配偶在離婚之后基本住房問題難以得到解決，這樣對于其權(quán)益的保護是不利的，許多老人晚年雖然擁有房屋但是難以滿足生活需求，以房養(yǎng)老也是居住權(quán)設(shè)立的必要性之一。通過設(shè)立居住權(quán)制度，我們不僅可以妥當解決人民的住房保障問題，還可以去降低社會不穩(wěn)定的因素，對于構(gòu)建和諧社會也是很有必要的事情。[1]

2．充分發(fā)揮住宅經(jīng)濟效能

設(shè)定居住權(quán)制度有利于充分發(fā)揮房屋的經(jīng)濟效能，在市場經(jīng)濟的條件下，房屋不僅僅是個人財產(chǎn)，同時也是一個可以參與市場分配的要素，將所有權(quán)和居住權(quán)進行分離，可以進一步發(fā)揮不動產(chǎn)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)對于住宅的充分利用。在實踐中，一些人為了投資買了多套房屋或者有的家庭有多余的房屋，在居住權(quán)設(shè)定的條件下，居住權(quán)人可以按照合同或遺囑的方式來設(shè)立居住權(quán)，這樣可以實現(xiàn)對房屋的最大化利用。隨著社會的進步，對于財產(chǎn)價值的追求不局限于對于財產(chǎn)的實際占有，而在于是不是可以實現(xiàn)物盡其用。另一方面來看，通過設(shè)定居住權(quán)，通過登記，可以有效對抗第三人，這樣更具有法律層面的穩(wěn)定性，減少關(guān)于房屋的爭執(zhí)，實現(xiàn)住宅價值的最大化。

3．緩解物權(quán)法定主義的弊端

物權(quán)法定原則對于物權(quán)的內(nèi)容與種類進行非常嚴格的限制，導(dǎo)致權(quán)利人不能更好地行使自己的權(quán)利，不能實現(xiàn)自身權(quán)利的最大化，對于市場經(jīng)濟的發(fā)展與完善實際上也是不利的，很多學(xué)者對于絕對的物權(quán)法定主義都提出了一些質(zhì)疑和反思?！睹穹ǖ洹吠ㄟ^設(shè)定居住權(quán)，實質(zhì)上就是擴大物權(quán)的范圍，實現(xiàn)對于物的充分利用，調(diào)整相關(guān)主體之間的利益關(guān)系，就是對于絕對法定物權(quán)主義的一種突破，有利于緩解物權(quán)絕對法定主義的僵硬和死板，有利于實現(xiàn)對于物的進一步充分利用。

二、我國居住權(quán)核心內(nèi)容淺析

（一）居住權(quán)的設(shè)立及其生效要件

居住權(quán)的設(shè)立方式有兩種，分別為依據(jù)合同設(shè)立和依據(jù)遺囑設(shè)立，立法上對于依據(jù)合同與依據(jù)遺囑設(shè)立進行分開規(guī)定具有合理性，因為我們知道合同和遺囑的設(shè)立方式不同，訂立合同需要雙方當事人達成一定的意思表示，也就是說，訂立合同是雙方的意思表示，單方的意思表示是沒有辦法訂立合同的，而遺囑卻是單方的民事法律行為，只需要遺囑人單方的意思表示就可以進行設(shè)立，因此《民法典》將其兩者分開設(shè)立具有合理性，這樣便于在實踐中司法機關(guān)進行審理案件和為當事人設(shè)立居住權(quán)。同時居住權(quán)沒有采用登記對抗主義，相反采取了登記生效主義，居住權(quán)的設(shè)置進行了更高的形式要求，這一方面有利于把居住權(quán)和租賃權(quán)進行區(qū)別開來，有利于對于兩者之間的關(guān)系進行正確的判斷；另一方面，這樣有利于保障居住權(quán)的穩(wěn)定，更能夠保障雙方的居住利益，有利于社會的和諧。[2]

有的學(xué)者比較了中國的居住權(quán)和外國的居住權(quán)，認為中國的居住權(quán)的取得方式過于狹隘，應(yīng)該進一步拓展居住權(quán)的取得方式，甚至進一步提出應(yīng)該承認基于時效取得居住權(quán)，我對此不贊同，他們認為如果連續(xù)地居住在他人的房屋15年之久，就要承認基于時效取得居住權(quán)，這樣的觀點實質(zhì)上是較為偏激的，會給社會傳遞一種不良的信息，貌似長期非法住人家的房子，不僅不會受到懲罰，反而會得到法律的保護，這很顯然不符合當下的社會主義核心價值觀，也違背了民法的誠信原則，因此被《民法典》所否決。

（二）居住權(quán)的權(quán)能范圍問題

根據(jù)《民法典》，設(shè)定居住權(quán)的房屋是絕對不允許轉(zhuǎn)讓和繼承的，而且對于居住權(quán)的出租進行了很大的限制，這樣看似是維護居住權(quán)的穩(wěn)定性，實質(zhì)上這對于發(fā)揮居住權(quán)的交換價值是很不利，因為居住權(quán)的轉(zhuǎn)移實質(zhì)上仍然屬于當事人意思自治的范疇，也就是說這只是涉及雙方當事人的利益，和國家利益以及不特定第三人的利益無關(guān)，因此，居住權(quán)應(yīng)該涵蓋出租和轉(zhuǎn)讓的權(quán)能，這樣才能體現(xiàn)民法的自愿原則。[3]另外，按照目前的法律來看，當合同約定的居住權(quán)期限還未結(jié)束，但是如果居住權(quán)人死亡的話，按照目前的法律來看是不可以繼承的，我認為居住權(quán)既然是一項獨立的用益物權(quán)，就該保障可由和居住權(quán)人生前一起居住的人繼續(xù)居住，也就是在這種特殊情況下，應(yīng)該承認居住權(quán)的可繼承性。居住權(quán)作為古羅馬一項非常古老的制度，其本意是為了保障被解放的奴隸和沒有夫權(quán)的女子的權(quán)益，來維護社會的穩(wěn)定，因此居住權(quán)本來是具有完全的無償性和公益性質(zhì)，但是我們國家立法者高瞻遠矚借用國外的居住權(quán)制度，并對其進行合理化改造，確立了無償設(shè)立為原則、有償設(shè)立為特殊情況的立法，這樣可謂是法律服務(wù)于現(xiàn)實的明智之舉，一方面有利于對于弱勢群體利益的維護，另一方面來看，有利于保障人民群眾的經(jīng)濟效益，可謂是非常好的舉措。

三、我國居住權(quán)的完善建議

（一）進一步擴大居住權(quán)設(shè)立對象范圍

按照目前《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)只可以設(shè)立在他人的房間之上，房主是不可以在自己的房屋上面給自己設(shè)立居住權(quán)的，但是通過研究居住權(quán)的立法目的我們可以得知，居住權(quán)設(shè)立的其中一個非常重要的目的就是解決養(yǎng)老問題，目前我們國家人口老齡化的趨勢還是比較嚴重的，因此需要老人晚年的時候有房子進行養(yǎng)老，而很多老年人是不喜歡住在養(yǎng)老院的環(huán)境里的，因此很多老人想要進行“以房養(yǎng)老”，而所謂的“以房養(yǎng)老”就是把居住權(quán)設(shè)定在自己所擁有的房屋之上，在房屋交易的過程中，在所有權(quán)進行轉(zhuǎn)移之間，居住權(quán)人首先為了自己的生活需求先為房間設(shè)定了居住權(quán)，在學(xué)理上稱之為保留居住權(quán)的買賣。因此，我認為居住權(quán)的范圍應(yīng)該進一步擴大，應(yīng)當允許居住權(quán)人不僅在他人的房屋上，也可以在自己所有的房屋上面設(shè)定居住權(quán)，國務(wù)院在關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的若干意見里面也指出，要鼓勵建立老年人住房倒按揭的制度，通過進一步擴大居住權(quán)的范圍，有利于保障老年人的住房需求。[4]

（二）靈活處理居住權(quán)的客體范圍

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)利對于他人的房屋行使用益物權(quán)，但是對于居住權(quán)的行使客體究竟是住宅的整體還是住宅的某個房間，目前的立法并沒有規(guī)定，我認為在居住權(quán)的客體范圍上來看，我們應(yīng)該進行靈活處理，允許在住宅的各個組成部分設(shè)定不特定數(shù)量的居住權(quán)，這樣的話有利于老年人滿足養(yǎng)老的實際需要，也有利于共同居住的人對其生活進行幫助。同時在傳統(tǒng)上我們是堅持一物一權(quán)的，一物一權(quán)固然有其存在的合理性，但是僵化的一物一權(quán)并不利于不同權(quán)利主體的居住需要，這樣對于房間的靈活使用是不利的，通過允許對于住宅的整體和部分都設(shè)立居住權(quán)，有利于推動物權(quán)法的發(fā)展與完善。

（三）明確居住權(quán)人和居住權(quán)設(shè)定人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無論是對于物權(quán)法還是對于合同法都是非常關(guān)鍵的核心，但是目前《民法典》關(guān)于居住權(quán)人和居住權(quán)設(shè)定人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系沒有明確規(guī)定，這樣如果關(guān)于居住權(quán)設(shè)定當事人之間產(chǎn)生了一些沖突和分歧，在當前的法律框架內(nèi)沒有辦法解決，因此應(yīng)該通過立法來完善居住權(quán)人和居住權(quán)設(shè)定人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這樣有利于居住權(quán)制度的完善。

四、結(jié)語

雖然居住權(quán)制度存在一些問題，比如關(guān)于居住權(quán)人與居住權(quán)設(shè)定人之間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的劃分，在目前的法律框架內(nèi)還沒有進行明確的規(guī)定，但是居住權(quán)制度的設(shè)立，有利于房產(chǎn)資源的優(yōu)化利用，有利于實現(xiàn)以房養(yǎng)老的社會目標，在中國法治發(fā)展的歷史上是濃墨重彩的一筆。