張俊

【摘要】農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的開展有助于我國農(nóng)村制度的全面改革，必須加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展的力度，不斷縮小城鄉(xiāng)之間的差距，為農(nóng)村的振興提供保障。現(xiàn)階段，我國農(nóng)村房地一體確權(quán)工作正在逐步推進，但是工作過程中仍然存在很多的問題。綜合實際情況對文獻進行查閱，通過走訪調(diào)研了解農(nóng)村房地一體確權(quán)的情況。其中主要的問題有：管理不規(guī)范導致出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象、農(nóng)村房地出現(xiàn)超面積現(xiàn)象嚴重、農(nóng)村確權(quán)登記前提準備工作不充分、農(nóng)村房地確權(quán)登記工作過程中缺少專業(yè)的工作人員，這些問題的存在使得農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的難度進一步增加?；诖?，必須加強對農(nóng)村房地確權(quán)登記一體的重視，按照法律法規(guī)處理好涉及的問題。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開展的過程中，必須不斷提高基層管理人員的責任心，結(jié)合實際情況提高農(nóng)戶對于房地一體確權(quán)登記的認識，加大宣傳力度，以此提高工作的效率。隨著現(xiàn)階段網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展，在開展農(nóng)村房地確權(quán)登記工作的過程中可以合理融入網(wǎng)絡技術(shù)，加大對各部門工作的監(jiān)督與管理，確保農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的全面開展。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體；確權(quán)登記；問題；策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.012

隨著城鄉(xiāng)建設力度的增加，使得政府對于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的重視程度越來越高，全國各地都在全面開展土地確權(quán)登記工作。我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口數(shù)量比較多，確權(quán)登記工作的難度比較大。同時，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開展的過程中很多工作人員的專業(yè)素質(zhì)水平比較低，工作思路比較亂，導致確權(quán)工作的進展緩慢。因此，必須結(jié)合農(nóng)村發(fā)展的實際情況，對農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)工作開展的方案進行調(diào)整，及時找出農(nóng)村房地一體確權(quán)登記中存在的問題，并采取措施予以解決。本文中總體概括了當前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的情況，并根據(jù)問題出現(xiàn)的原因給出了具體的解決措施。

1、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作概述

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的開展必須由調(diào)查工作人員牽頭，同時，堅持權(quán)屬合法、界址清楚以及面積準確的基本原則。同時，該項工作開展的難度比較大，需要政府相關(guān)部門做好相應的支持與幫助。村委干部應該提高對調(diào)查工作的重視程度，清楚調(diào)查每一宗宅基地的權(quán)屬界線以及面積、用途等，并清楚地登記宅基地的基本位置以及地上房屋建造的情況。通常情況下為了保證工作能夠有序推進，項目工作人員可以分為外業(yè)實地調(diào)研小組和內(nèi)業(yè)資料整理與分析小組。其中，外業(yè)實地調(diào)研小組的工作內(nèi)容是對房屋權(quán)屬進行調(diào)查與分析，并且真實測量宅基地的面積等，做好每宗地的入戶調(diào)查，全面了解房屋情況，尤其是房屋權(quán)利人、房屋構(gòu)造以及規(guī)劃用途等。工作人員還可以對房屋進行拍照，為后期數(shù)據(jù)完整性提供幫助。內(nèi)業(yè)資料整理工作小組的主要工作內(nèi)容是對農(nóng)村房屋地籍圖進行編制，做好房屋面積的統(tǒng)計以及地籍基礎信息的收集，其工作內(nèi)容還包括收集權(quán)利人的宅基地證書以及相關(guān)的土地證明材料。內(nèi)業(yè)資料整理的工作內(nèi)容比較多，工作復雜程度比較高，資料收集完成后工作人員還需要根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)信息對房屋地籍以及宗地圖進行繪制。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的輔助下完成對農(nóng)村宅基地和農(nóng)房權(quán)籍的數(shù)據(jù)調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行全面的分析，按照法律法規(guī)的要求頒發(fā)相應的不動產(chǎn)權(quán)證書。

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記已經(jīng)受到越來越多人的關(guān)注，并且政府部門一再加大力度，確保該項工作能夠順利開展。第一、農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的難度比較大，不能與城市不動產(chǎn)登記相比。不動產(chǎn)確權(quán)主要依據(jù)法律法規(guī)對產(chǎn)權(quán)的歸屬進行明確，從而解決不動產(chǎn)確權(quán)過程中遇到的歷史遺留問題，這也在很大程度上提高了土地管理的力度和規(guī)范程度。依法開展農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作能夠在一定程度上健全不動產(chǎn)登記制度，促進城鄉(xiāng)房地一體化工作的開展和提升。第二、農(nóng)村房地一體化工作的開展能夠有效提高土地的利用率，保證農(nóng)村土地更加科學合理的應用，這也在一定程度上推動了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。第三、農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的逐步完善使得對不動產(chǎn)的調(diào)控更方便，維護了農(nóng)民的最大權(quán)益。同時，通過開展不動產(chǎn)確權(quán)工作可以合理縮小城鄉(xiāng)差異，提高農(nóng)村改革的力度。

2、當前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記過程中存在的問題

2.1 管理不規(guī)范和一戶多宅、超面積情況嚴重

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開展的過程中，基層管理混亂是阻礙該工作開展的重要因素，就目前的形勢分析當前很多農(nóng)村都存在一戶多宅的現(xiàn)象，并且宅基地面積超標的現(xiàn)象普遍存在。同時，由于管理層管理力度的不夠，導致建房審批流程并不規(guī)范；建房審批工作不嚴謹，導致農(nóng)村中有很多違建房屋。有些農(nóng)村新房建設完成后并沒有拆除原有的住宅。一戶多宅是當前農(nóng)村比較常見的問題，導致這個現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有很多，例如，因為繼承或者贈與方式獲得更多住宅。農(nóng)村村民對法律的了解程度不夠，并且法律意識淡薄，有些農(nóng)民購買更多宅基地，購買雙方并沒有相關(guān)的買賣合同或者是協(xié)議，導致宅基地的權(quán)屬關(guān)系確認難度比較大，這也給后期工作的順利推進帶來了很大困難。有些宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的時間跨度比較大，增加了審批工作的難度，也導致部分權(quán)屬資料丟失，確權(quán)工作無法開展。隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展速度的提升，農(nóng)戶對于住房的需求量增加，有些農(nóng)戶私自將耕地改為宅基地用于建房，導致房屋面積超標的問題出現(xiàn)。

2.2 前期工作準備不足，農(nóng)戶對確權(quán)登記工作不夠重視

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開展的過程中由于管理部門的重視力度不足，開展工作前的前期準備不充足，導致該項工作的推進難度比較大。相比于城市不動產(chǎn)登記工作的開展，農(nóng)戶的文化程度普遍較低，對于農(nóng)村房屋確權(quán)登記的重視程度不高，工作人員開展工作時農(nóng)戶的配合程度比較低。過去，不動產(chǎn)確權(quán)登記使用的為紙質(zhì)材料，由于紙質(zhì)材料比較容易損害，農(nóng)戶保管的過程中有可能丟失或者被損壞，這就導致確權(quán)相關(guān)證明資料不完整。大部分農(nóng)村的村干部的文化水平比較低，村干部的綜合素質(zhì)水平參差不齊，對于確權(quán)登記工作的主要內(nèi)容并不了解，材料遞交不及時的問題經(jīng)常出現(xiàn)。村干部的態(tài)度決定了農(nóng)戶的配合程度，有些村干部工作態(tài)度比較差，一旦遇到面積超額或者一戶多宅的問題就會采取措施，導致農(nóng)戶不愿意積極配合工作。此外，有些農(nóng)村的經(jīng)濟水平比較落后，農(nóng)村的大部分人員外出務工也是材料提交不及時的主要原因。

2.3 農(nóng)村房地確權(quán)登記工作量大且工作人員專業(yè)能力不高

我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村村落分布通常情況下比較廣，也比較分散。再加上我國地域遼闊，地域環(huán)境的差異都比較大，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的過程中需要收集大量的信息，這就需要確權(quán)登記工作人員必須具有較高的素質(zhì)，相關(guān)部門必須加大對該項工作開展資金的投入力度。但是，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作涉及到的工作內(nèi)容比較多，并且工作開展的周期比較長，每一項工作的開展都需要消耗大量的時間，并且數(shù)據(jù)信息的收集與整理難度比較大，工作人員必須具備專業(yè)的綜合素質(zhì)能力，掌握數(shù)據(jù)收集與處理分析的相關(guān)辦法，才能保證工作能夠順利開展。并且確權(quán)登記還會涉及到相關(guān)的法律知識，資料審核必須嚴格按照法律的規(guī)定，這對工作人員的專業(yè)性要求比較高。然而，就目前情況分析，基層政府和村委會工作人員的專業(yè)能力較低，并且工作的過程中缺少專業(yè)人員的指導，不僅影響工作進展，還會導致工作質(zhì)量達不到預計的水平。

2.4 鄉(xiāng)村居住區(qū)缺乏長遠規(guī)劃，農(nóng)房建設監(jiān)管不嚴

早期農(nóng)村住房建設大多缺乏規(guī)劃。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)農(nóng)民建房的主觀意愿較強，村集體主要負責人缺乏長遠規(guī)劃意識，導致農(nóng)村住房建設混亂。與此同時，上級部門對農(nóng)村宅基地使用的監(jiān)管不到位，認為暫停審批就能控制農(nóng)村違建的現(xiàn)象，導致有一段時間沒有審批文件。政府部門的管理職責不明確，農(nóng)村建房也處于不斷變化之中，與此同時，由于資金不足和缺乏專業(yè)技術(shù)人才的支持，農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記工作一直無法有效開展，加上基層政府工作的積極性不高，又缺乏資金支持，造成登記工作進展緩慢。

3、推進農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的對策

3.1 依法合理分類處置既定事實，引導基層管理規(guī)范化

在確權(quán)登記部門辦理登記手續(xù)時，要嚴格按照現(xiàn)行的政策法規(guī)辦事，對含糊不清的問題要根據(jù)實際情況進行登記。政策執(zhí)行前，以1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理辦法》為依據(jù)，對那些所占用宅基地范圍到核實之日未發(fā)生變化的，根據(jù)實際使用面積進行產(chǎn)權(quán)登記，并在此基礎上發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書，同時完善登記系統(tǒng)信息。對于政策執(zhí)行后的農(nóng)戶建房情況，嚴格按照宅基地建房的有關(guān)批準文件的規(guī)定辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。在現(xiàn)實中，由于繼承關(guān)系導致現(xiàn)有權(quán)利人實際居住多套住房或因房屋交易而產(chǎn)生的一戶多宅問題，要參照《物權(quán)法》、《土地管理法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及一些相關(guān)法律條文，區(qū)別不同的情況分別處理，對已有資料進行嚴格分析和梳理，確定相對應的權(quán)利人的所屬關(guān)系，按照規(guī)定登記有關(guān)權(quán)利人信息，杜絕相同情況不同處理方式的出現(xiàn)。如果實際占用面積符合審批標準但超過原審批面積，需補辦相關(guān)用地手續(xù)，然后重新辦理?？傊?，要合理合法處理上述問題，維護農(nóng)民合法權(quán)益。

3.2 加強確權(quán)工作宣傳，落實工作主體責任

農(nóng)房一體確權(quán)工作涉及到農(nóng)民的切身利益，政府要做好不動產(chǎn)登記發(fā)證宣傳工作，充分調(diào)動政府力量，落實主體責任，確保宣傳工作有效開展。以村為單位，進行宣傳動員工作，充分利用新媒體和電臺、電視、報紙等新聞媒體做好宣傳，使農(nóng)戶充分認識到農(nóng)房一體確權(quán)工作的重要性。村干部要提前聯(lián)系自己負責的村民，對于因各種原因不能及時提供資料的農(nóng)戶，可通過新媒體和電臺、電視、報紙等新聞媒體做好宣傳動員工作，確保在規(guī)定時間內(nèi)完成資料收集工作。在進村開展工作前，要提前與村委聯(lián)系，讓其做好宣傳，給村民留出足夠時間提前準備所需材料，便于進村后工作的順利開展。

3.3 利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)提高作業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，提高工作效率

農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記具有較強的專業(yè)性，登記人員必須具備專業(yè)知識和業(yè)務能力。為此，我們應吸收高素質(zhì)的專業(yè)人才，加強對一線人員的培訓，學習一些先進經(jīng)驗、方法和優(yōu)秀案例，并結(jié)合當?shù)貙嶋H，確保登記工作的準確性。此外，要加強對員工的績效考核，建立獎懲制度，獎勵在工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，同時懲罰違規(guī)行為，提高員工的工作積極性和規(guī)范性，建設一支高素質(zhì)的作業(yè)隊伍。

傳統(tǒng)的調(diào)查登記模式相對落后，人員大量投入，資源消耗嚴重。利用互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記系統(tǒng)整合資源，利用因特網(wǎng)技術(shù)優(yōu)化流程和管理，使村民足不出戶就可以辦理登記業(yè)務，有效地縮短了辦理時間，同時也使村民能夠及時登記，大大提高了工作效率。需辦理的農(nóng)戶向村委會提出申請，同時在網(wǎng)絡平臺上完善基本信息，村委會對申請信息進行初步審核，并經(jīng)審核無異議，由監(jiān)管部門在網(wǎng)絡平臺上進行初審，并安排專人核查。最后審核通過后，將最終登記結(jié)果反饋給村委會進行公告，同時利用因特網(wǎng)將預登記結(jié)果發(fā)送給申請農(nóng)戶。經(jīng)公示無異議后，可在網(wǎng)上繳費領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。

3.4 健全管理機制，提升監(jiān)管效能

由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，加之監(jiān)管部門長期缺乏有效的監(jiān)管機制，導致了農(nóng)村房屋建設管理混亂。為此，應加強管理機制，保證農(nóng)房建設規(guī)劃布局的合理性和長遠性，并下發(fā)政策文件予以支持，為未來美麗鄉(xiāng)村建設做好鋪墊。此外，要依法設立專門的監(jiān)管機構(gòu)，加強規(guī)劃實施的監(jiān)督，政府要給予資金支持，確保監(jiān)管隊伍專業(yè)化。與此同時，發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，開通監(jiān)督熱線和監(jiān)管機關(guān)留言信箱，拓寬監(jiān)管渠道，提升監(jiān)管質(zhì)量，保證確權(quán)登記信息的真實性和合理性，提高農(nóng)民的幸福感，促進農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展。

總結(jié)：

總而言之，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的順利完成，對于促進農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化建設具有十分重要的意義。隨著鄉(xiāng)村振興和美麗鄉(xiāng)村建設的深入推進，房地一體確權(quán)登記工作已勢在必行。所以，要保證農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的順利完成，就要結(jié)合農(nóng)村房地的特殊性、復雜性，針對確權(quán)登記存在的問題，制定切實有效的應對措施，嚴格規(guī)范登記流程，確保數(shù)據(jù)的正確性，為確權(quán)發(fā)證工作盡早實現(xiàn)做好充分準備。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記事關(guān)千家萬戶農(nóng)民的利益，必須引起政府和農(nóng)民本身的重視。

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