杜艷葶 霍 立

（南京旅游職業(yè)學院，江蘇 南京 211100）

一、問題的提出

民宿是利用閑置住宅空間，結合當?shù)氐娜宋淖匀痪坝^及民俗風土人情，提供個性化居住的場所，也包括城市的一些居民，在景區(qū)附近，利用閑置房屋提供給客人住宿場所。近幾年，我國民宿發(fā)展突飛猛進，民宿的數(shù)量、種類，從業(yè)人員、地域分布等都有很大發(fā)展。截至2019年，我國在線民宿的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)達到200億，民宿達到17多萬家，參與人數(shù)達到2億人，同比增長53.8%。

在民宿經(jīng)營過程中，有各種經(jīng)營風險：高爭志（2019）提出，法律層面對民宿概念和性質界定不清晰，導致管理的混亂；孫新見（2016）提出，應該加強對民宿的立法，但是立法的前提是先明確民宿的法律概念。因此，對民宿法律概念和性質界定模糊已經(jīng)成為阻礙民宿業(yè)發(fā)展的一大障礙，亟需明確民宿的法律概念和性質。

二、民宿的法律概念

劉星教授研究發(fā)現(xiàn)，法律概念理論本身的討論，是“傳統(tǒng)”的、“沉悶”的，甚至是“陳舊”的，從而也是容易“被人遺忘的”。然而，法律概念理論對于法律、法學來說，依然是核心的、根本的，而且也是可以“推陳出新”的。［1］法律的概念雖然是描述性的，但不是對豐富多彩的現(xiàn)實生活的描述，而是對事物的概括，是對內在價值的堅持。

（一）“民宿”的內涵

概念的內涵，就是概念所反映的事物的特有屬性。我國學者對民宿的定義停留在管理層面，大部分規(guī)范性文件，都從民宿的功能性、規(guī)模性等特點定義民宿，如客房數(shù)量不超過14間，建筑面積不超過800平方米，提供住宿功能、主人參與接待等。雖然各省規(guī)范性文件對民宿的定義不同，但是可以從不同的定義里去看到民宿的特有屬性，通過對國內規(guī)范性文件的梳理，民宿具有以下特有屬性：

1.商業(yè)性。所謂商業(yè)性，即用戶思維，顧客為上。雖顧客住在自家閑置房屋，與傳統(tǒng)借宿不同，民宿具有服務性，應以用戶為中心，提高顧客的住宿體驗。民宿經(jīng)營者與顧客是住宿服務合同關系，互負權利與義務，民宿經(jīng)營者有收取服務費的權利和保障客人人身財產(chǎn)安全的義務。［2］所以民宿的核心要素之一就是可營利，是一種商品，具有經(jīng)營價值，民宿經(jīng)營者利用閑置房屋合法經(jīng)營取得經(jīng)濟收益，而顧客通過給付費用獲得相應的服務。

2.小規(guī)模性。民宿和傳統(tǒng)酒店的區(qū)別之一在于小規(guī)模性，國家文件規(guī)定，民宿單棟建筑客房數(shù)量不能超過14間。這種小規(guī)模，讓民宿更具有親情化、家庭化和文化體驗感。我國臺灣地區(qū)對民宿客房的數(shù)量也有所限制，這種小規(guī)?；瑳Q定民宿的發(fā)展道路必須是小而精、注重個性化和小情調，需要提供客人具有當?shù)厝宋膶傩缘捏w驗感。

3.非標準性。這是民宿與傳統(tǒng)酒店的又一區(qū)別。非標準性，為民宿的個性化服務提供了前提。民宿與傳統(tǒng)住宿不同，傳統(tǒng)住宿大都滿足“住”的功能，很多民宿則是景區(qū)的一部分，注重的是居住中的人文體驗感。民宿需要深入挖掘地區(qū)的人文特色和周邊潛在消費者的體驗需求，提升個性化體驗感。民宿的個性化與非標準性，決定了民宿難以形成規(guī)?；?jīng)營，也難以做成品牌。也正因為非標準性，很多地區(qū)的民宿參差不齊，設計混亂，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一管理，存在大量的安全隱患。

4.社會性。民宿的服務對象是客人，具有社會屬性。越來越多的游客選擇回歸自然，體驗鄉(xiāng)村生活，在與文化載體的游客不斷碰撞的過程中，民宿居民不斷接受外來文化的移入。入住社會群體廣泛，很多民宿的登記入住卻無法做到和酒店的標準化，大部分民宿沒有前臺登記，這導致民宿安全問題頻發(fā)，有時民宿甚至成為犯罪分子窩藏地點。這種松散的管理方式，不利于民宿的長遠發(fā)展。

（二）“民宿”的外延

概念的外延，就是具有概念所反映的特有屬性的對象。根據(jù)民宿的地理位置不同，民宿包含鄉(xiāng)村民宿和城市民宿。

1.鄉(xiāng)村民宿

鄉(xiāng)村民宿是指在鄉(xiāng)村建立的具有鄉(xiāng)村特色的房屋，主要特色是結合鄉(xiāng)村自然環(huán)境，人文、生活資源，提供給客人住宿及鄉(xiāng)村文化體驗的設施。鄉(xiāng)村民宿作為文化和旅游消費熱點的重要途徑，是深化旅游業(yè)供給側結構性改革的必然選擇。鄉(xiāng)村民宿與鄉(xiāng)村旅游共生，鄉(xiāng)村民宿依托鄉(xiāng)村旅游而發(fā)展。

2.城市民宿

城市民宿分散分布在景點周圍，比較于鄉(xiāng)村民宿的建設，城市民宿的初始投資成本較低，較為適合小型資產(chǎn)投入，分散型城市民宿獲利空間的本質是從房產(chǎn)市場的長租行為獲得資產(chǎn)的占有后進入另一個領域（酒店業(yè)）進行短租套利。鄉(xiāng)村民宿的競爭力在于優(yōu)美的自然環(huán)境和文化特色，而城市民宿的競爭力在性價比，城市民宿的交通、價格、位置、設計都較有競爭力。

三、民宿的法律屬性

學界對于民宿的法律屬性一直存在爭議，有認為民宿應該屬于“經(jīng)營場所”，也有認為民宿只是“租賃場所”，而不同的界定對民宿經(jīng)營影響巨大。如《北京市旅游條例》（2017年制定）所稱“民宿”，是指為游客服務的經(jīng)營場所。而《河北省租賃房屋治安管理條例》（2019年制定）中的民宿，則是指“租賃房屋”?！敖?jīng)營場所”法律關系更復雜，除了經(jīng)營者與消費者的民事法律關系，還有經(jīng)營者與國家部門的監(jiān)管法律關系；而“租賃房屋”主要為出租人與承租人之間的租賃法律關系，是民事法律關系，暫時不涉及衛(wèi)生、消防等特許經(jīng)營問題。

法律性質和定位不同，直接導致適用不同的法律規(guī)制框架。法律上對經(jīng)營場所和租賃房屋的規(guī)定不同，如果民宿或短租房是“經(jīng)營場所”，則需要取得營業(yè)執(zhí)照，辦理工商登記，往往要作為旅館取得特種行業(yè)許可證，如消防許可證，還要符合稅務等相關部門的要求。同時，根據(jù)我國《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。［3］如此，城市民宿將面臨更大的準入困難，相鄰權的問題更是難以協(xié)調。但是若將民宿定位為“租賃”房屋，則不需要辦理營業(yè)執(zhí)照和特種行業(yè)許可證，民宿的準入基本零門檻。

因此，若將民宿認定為“經(jīng)營場所”，則民宿的門檻提高，發(fā)展受制約，但若將民宿認定為“租賃場所”，則民宿的門檻太低，政府對民宿缺乏管理，很多安全風險和經(jīng)營風險性會隨之增加。在民宿穩(wěn)定發(fā)展的同時如何保障安全是民宿當下的課題。

（一）民宿法律屬性的價值導向

民宿經(jīng)濟發(fā)展要體現(xiàn)社會正義，各種經(jīng)濟經(jīng)營行為應具有社會正當性。民宿法律屬性的界定體現(xiàn)民宿今后發(fā)展的價值導向。人的行為具有目的性，在一定現(xiàn)實條件下，無法使每個人的社會預期達到同等程度的滿足，即民宿主、顧客、相鄰關系人等市場經(jīng)濟參與主體的社會需求不能同等滿足。這時候需要對不同社會預期進行合理性評價，權衡各種社會預期的價值判斷及輕重主次。合理的社會需求得到滿足，可以激發(fā)社會主體的主觀能動性，是一種積極的社會價值引導；而不合理的社會需求得到滿足，則對社會產(chǎn)生消極影響。因此，民宿健康有序發(fā)展最有效的方式是權衡各個主體的利益，設置社會行為的邊界或者判斷標準，引導參與主體正向發(fā)展。

行為正義的基本要求是，主體之間經(jīng)濟活動遵循公平的原則，主體在謀取利益最大化的同時，手段是正當合理的，同時必須充分考慮社會公共利益，意識到并能履行社會責任。在民宿發(fā)展經(jīng)濟效益與安全兩者價值之間，筆者傾向于公共安全。按照馬斯洛需求理論，安全需求是人類的基本需求，任何的美好體驗與自我實現(xiàn)都應該在安全的前提之下。在安全價值與效益價值相沖突的時候，先保障安全。提高經(jīng)濟效益的最終價值目標是社會正義，只有得到社會正義認可的效益，才具有合法性與合理性。

（二）民宿屬于經(jīng)營場所

法律屬性體現(xiàn)不同價值導向，筆者傾向于認定民宿是居民利用閑置房屋提供住宿設施的經(jīng)營性場所。法律層面將民宿認定為經(jīng)營場所，可以提高民宿行業(yè)的準入門檻，提前辦理營業(yè)執(zhí)照及取得相關許可證，可以有效規(guī)范民宿的治安管理，防范各類安全事故的發(fā)生。對于城市民宿而言，將民宿定義為經(jīng)營場所，保障了小區(qū)公民的安全，有利于小區(qū)的規(guī)范化管理。