許雪燕

（上海市青浦區(qū)人民法院，上海 201700）

城市化進程的加快使得我國的土地資源日益稀缺，人們的居住方式開始從獨門獨戶向建筑物區(qū)分發(fā)展，物業(yè)服務合同因而成為最為重要的物業(yè)管理方式。［1］隨著業(yè)主對物業(yè)服務需求的提升，物業(yè)服務人員與業(yè)主之間就物業(yè)服務合同的履行產(chǎn)生的糾紛也越來越多，為回應社會需求，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增物業(yè)服務合同為典型合同，并設立了專章加以規(guī)定。《民法典》第九百四十四條規(guī)定了業(yè)主支付物業(yè)費的義務以及業(yè)主欠費時物業(yè)服務人員的救濟途徑，該規(guī)定對物業(yè)服務人員設置了起訴前置條件。

一、業(yè)主欠費時物業(yè)服務人員救濟途徑的法律規(guī)范演變

《民法典》施行前，《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）及《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）均已對物業(yè)服務人員的相關救濟途徑進行了規(guī)定，《民法典》在參考相關條文的基礎上，作出了新的規(guī)定。

（一）《條例》第六十四條①國務院《物業(yè)管理條例》（2018年3月19日修正版）第六十四條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。規(guī)定了業(yè)主不交納物業(yè)費時，物業(yè)服務企業(yè)的救濟途徑。對于該條文的理解，其爭議點在于是否應將業(yè)主委員會的催告程序作為物業(yè)服務企業(yè)起訴的前置條件。通說認為，將業(yè)主委員會的催告程序作為前置條件的觀點有違原《合同法》和《民事訴訟法》原理。［2］物業(yè)服務合同適用原《合同法》的基本規(guī)范，業(yè)主違約時，物業(yè)服務企業(yè)當然可依原《合同法》及合同的相關約定，用協(xié)商、訴訟或仲裁的方式向業(yè)主主張權利。另從訴訟角度而言，物業(yè)服務企業(yè)的起訴權利是《民事訴訟法》規(guī)定的法定權利，當事人是否起訴以及起訴是否合法均由法律規(guī)定。［3］如果將物業(yè)服務企業(yè)的訴訟權利建立在業(yè)主委員會的督促行為上，其既不利于物業(yè)服務企業(yè)訴訟權利的行使，也不符合權利義務相一致的原則。

（二）《解釋》第六條②《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）第六條：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)的書面催繳程序。該條規(guī)定相較于《條例》的規(guī)定而言，仍保留了對欠費業(yè)主的催告程序，只是將催告的主體明確為物業(yè)服務企業(yè)，且催告的形式應為書面形式。該條規(guī)定解決了業(yè)主委員會的催告程序是否應作為起訴前置條件的問題，但在實踐中又出現(xiàn)了書面催繳是否是物業(yè)服務企業(yè)起訴的前置條件問題。

（三）《民法典》第九百四十四條第二款③《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款：業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。規(guī)定了業(yè)主欠費時，物業(yè)服務人員經(jīng)催告程序后即可提起訴訟。該條規(guī)定相較于之前的規(guī)定，其特點在于，對物業(yè)服務人員的權利救濟程序進行了有層次的規(guī)范。首先，繼續(xù)保留了業(yè)主欠費時，物業(yè)服務人員為催告的主體，但刪除了《解釋》中有關書面催繳的規(guī)定；其次，刪除了《解釋》中無正當理由拒絕繳納的情形，保留了催告的合理期限；最后，在物業(yè)服務人員做出催告后，合理期限屆滿，業(yè)主仍不支付的，物業(yè)服務人員可以提起相應的救濟程序。從語序的層次遞進上，明確將催告作為物業(yè)服務人員起訴的前置條件。

二、對物業(yè)服務人員起訴前置條件的理解與適用

（一）對催告的認識與理解

催告是指一方當事人請求另一方履行債務的意思通知，催告既非基于意思表示而發(fā)生特定法律效果的法律行為，又非基于法律規(guī)定而導致法律關系發(fā)生變化的法律事件，其屬于一種準法律行為。

1.催告的主體。在物業(yè)服務合同糾紛中，催告的義務人應為物業(yè)服務人員，催告的對象是欠費的業(yè)主。物業(yè)服務人員的催告程序既可以提醒欠費業(yè)主交費，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務人員提供溝通和協(xié)商的機會，促使雙方直接解決糾紛。

2.催告的形式。《民法典》未對物業(yè)服務人員的催告形式提出明確要求。實踐中，物業(yè)服務人員在向業(yè)主催繳費用時，通常已實際采用書面的形式予以催收，且為了配合舉證的需要，催告多會采用催收函的形式，隨著科技的發(fā)展，催告也會以電子信息①例如手機短信、電子郵件、即時通信、通信群組等運用網(wǎng)絡應用服務的通信信息。等形式呈現(xiàn)出來，可以更便捷有效地表現(xiàn)催告內(nèi)容。

3.催告的內(nèi)容。催告的內(nèi)容應包括業(yè)主物業(yè)信息、欠費時長、欠費金額、需支付欠費金額的時限及未支付的后果。實踐中，物業(yè)服務人員在催告業(yè)主支付物業(yè)費時，往往缺少對交費時間的期限告知，在法律明確規(guī)定將催告程序作為物業(yè)服務人員起訴的前置條件下，該時間期限極為必要，需要予以重視。

（二）對合理期限的認定

合理期限是在合同履行過程中，當事人一方以一種平常的心來對待或處理事情所需要的時間。關于催告時的合理期限，現(xiàn)行法律并無統(tǒng)一適用的標準，而合理期限本身屬于內(nèi)容不確定的概念，對其的理解與適用，需要進行適當?shù)膬r值補充，故在物業(yè)服務人員催告的合理期限認定上，可以綜合考量以下幾個方面。

1.依據(jù)誠實信用原則。業(yè)主和物業(yè)服務人員均可依照物業(yè)服務合同的約定，享有相應的權利，承擔必要的義務。物業(yè)服務人員依照物業(yè)服務合同的約定向欠費業(yè)主主張物業(yè)費的同時，其也應依照誠實信用原則，為業(yè)主支付物業(yè)費提供相應的便利，充分考量業(yè)主未支付物業(yè)費的理由，設置相應的期限。

2.依據(jù)合同的特征。物業(yè)服務合同的內(nèi)容特征是物業(yè)服務人員提供約定的服務，業(yè)主支付約定的物業(yè)費。物業(yè)服務人員的收入來源于業(yè)主支付的物業(yè)費，如業(yè)主未按約支付費用，則不利于物業(yè)服務人員工作的進行，從而影響其服務的質(zhì)量，進而影響小區(qū)其他業(yè)主的權益。

三、對物業(yè)服務人員設置起訴前置條件的意義

《民法典》將物業(yè)服務合同列為典型合同正是對社會需求的回應，在審判實踐中，物業(yè)服務合同糾紛主要體現(xiàn)為物業(yè)費糾紛。越來越多的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公樓的物業(yè)服務人員開始采取訴訟的形式，以期解決物業(yè)費長期未支付的現(xiàn)狀?！稐l例》和《解釋》在司法實踐中已產(chǎn)生了深遠的影響，通過訴訟，業(yè)主對物業(yè)服務合同中自身與物業(yè)服務人員的權利義務均有了一定的認知，有的小區(qū)在經(jīng)歷大批量訴訟后已有了較高的物業(yè)費支付率。在滿足業(yè)主對物業(yè)服務基本需求的同時，物業(yè)服務人員的服務質(zhì)量也有待繼續(xù)提升，才能不斷實現(xiàn)業(yè)主對美好居住生活的向往。因此，法律引導物業(yè)服務人員在解決物業(yè)費支付問題時，針對物業(yè)服務人員的權利救濟程序，設置催告義務，該義務有利于緩解物業(yè)服務人員與業(yè)主之間的關系，避免雙方矛盾的激化，促使雙方通過溝通的方式解決存在的問題，提升物業(yè)服務質(zhì)量，減少訴訟資源的浪費。