張燕華

摘要：成本管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)公司投資管理的最重要一環(huán)，投資成本中的建安成本作為除了土地成本之外的最大開支，是項(xiàng)目管理者歷來管控的重點(diǎn)。本文介紹了建安成本的構(gòu)成及特點(diǎn)，并舉例分析建安成本控制中重要環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，總結(jié)出一些切實(shí)可行的管控措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);造價(jià)管理;建安成本;成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本包含土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，其中建安費(fèi)用，一般也稱為建安成本，是項(xiàng)目除了土地成本之外的最大開支，也是成本人員進(jìn)行項(xiàng)目管理的工作重點(diǎn)。

一、建安成本的構(gòu)成及特點(diǎn)

1、建安成本的構(gòu)成

建安成本，也叫建筑安裝成本，或者建筑安裝工程費(fèi)，包含建成一個(gè)項(xiàng)目所需的全部人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金。以某精裝修高層住宅為例，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本一般構(gòu)成如下：基礎(chǔ)工程（占比約15%）、機(jī)構(gòu)及粗裝修工程（占比約40%）、公共部分裝修及欄桿門窗等工程（占比約15%）、室內(nèi)精裝修工程（占比約20%）、水電氣設(shè)備安裝工程及弱電工程（占比約10%）等。

2、建安成本的特點(diǎn)

建安成本區(qū)別于土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用、間接費(fèi)用的最大特點(diǎn)就是其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的成熟度較高。得益于政府對(duì)建筑行業(yè)越來越精細(xì)的指導(dǎo)與管控，我國建筑工程建安成本已基本進(jìn)入市場(chǎng)化階段，投資人對(duì)于合作方的選擇、造價(jià)的控制具有相對(duì)較大的話語權(quán)和管理空間，也引導(dǎo)著投資人加強(qiáng)建安成本精細(xì)化管理的意識(shí)。

二、建安成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)

1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)

從項(xiàng)目啟動(dòng)到合同簽訂，我們這里統(tǒng)歸為招投標(biāo)環(huán)節(jié)，是對(duì)建安成本管控的最重要環(huán)節(jié)。制定合理的目標(biāo)成本，并予以配套精細(xì)的合約規(guī)劃，將目標(biāo)成本細(xì)化到每一份合同，是項(xiàng)目招投標(biāo)工作開展的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目管理者也是成本人員能力的最直接體現(xiàn)。招標(biāo)策劃便是基于招標(biāo)人期待每一次招標(biāo)過程的報(bào)價(jià)均充分競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，在實(shí)際操作過程中，一些較為復(fù)雜的施工標(biāo)，一著不慎就會(huì)出現(xiàn)被投標(biāo)人反向操作而失控的情形。

例如某民營企業(yè)的一個(gè)12棟住宅項(xiàng)目的室內(nèi)精裝修工程，業(yè)主進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。業(yè)主計(jì)劃選擇三個(gè)中標(biāo)人，將工程分為三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行管理，即一次招標(biāo)簽訂三份裝修合同。入圍的投標(biāo)人有7個(gè)，招標(biāo)人的招標(biāo)策劃是合理低價(jià)中標(biāo)，三個(gè)標(biāo)段兼投不兼中，具體步驟為：一個(gè)投標(biāo)人第一次投標(biāo)后選定報(bào)價(jià)較低的4個(gè)投標(biāo)人進(jìn)入二次競(jìng)價(jià)，最終與報(bào)價(jià)最低的3個(gè)投標(biāo)人簽訂合同。實(shí)際上這次招標(biāo)最終沒有形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)，中標(biāo)價(jià)高于招標(biāo)人的心理預(yù)期，特別是參與二次競(jìng)價(jià)的4個(gè)投標(biāo)人中的3個(gè)均未再下調(diào)價(jià)格，因?yàn)樗麄冎恍枰皣隆钡谒拿?，確保報(bào)價(jià)排名前三就可以了，不再需要“進(jìn)場(chǎng)血拼”。

所以類似施工總承包、精裝修、園林景觀這樣較為復(fù)雜類型的施工標(biāo)（招標(biāo)前資格審查、材料定樣、材料送樣及封樣等工作繁瑣），應(yīng)盡量避免人為增加招投標(biāo)工作的復(fù)雜性（在招標(biāo)文件中就明確本次招標(biāo)確定三個(gè)中標(biāo)人等）。如果僅在招標(biāo)文件中提一句“招標(biāo)人有權(quán)選擇與中標(biāo)人簽訂所有或者部分標(biāo)段的施工合同”，在投標(biāo)完成、競(jìng)價(jià)目的達(dá)到之后再與各投標(biāo)人商定合同簽訂的具體模式，招標(biāo)人就能在過程中始終掌握主動(dòng)權(quán)。

2、施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)

建安工程目前國內(nèi)較為普遍采用的是施工總承包合同，使用工程量清單招標(biāo)。招標(biāo)時(shí)往往時(shí)間倉促，造價(jià)人員無法通過精確的建模算量來編制工程量清單，總包工程的招標(biāo)較多采用模擬清單的模式。模擬清單使用的是預(yù)估的工程量和項(xiàng)目特征，實(shí)際操作時(shí)，造價(jià)人員會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)套用近期的、類似項(xiàng)目的工程量清單，運(yùn)用含量指標(biāo)調(diào)整工程量，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況修改項(xiàng)目特征后用以發(fā)標(biāo)。這樣可以提高招標(biāo)效率，用最短的時(shí)間完成招標(biāo)定價(jià)、簽訂合同并進(jìn)場(chǎng)開工，缺陷是工程量清單的準(zhǔn)確性受造價(jià)人員的業(yè)務(wù)能力高低、產(chǎn)品是否具有特殊性且是否被造價(jià)人員完全掌握等因素的影響，結(jié)算價(jià)可能與合同價(jià)之間產(chǎn)生較大的偏差，導(dǎo)致成本失控。如某保障房項(xiàng)目一期總包工程中標(biāo)價(jià)2.8123億，最終結(jié)算價(jià)為3.248億，結(jié)算價(jià)超合同價(jià)15%以上。

彌補(bǔ)這一缺陷的措施有：一、合同中預(yù)留暫列金，二、業(yè)主在招標(biāo)文件中約定：與總包單位簽訂合同之后，雙方根據(jù)施工藍(lán)圖進(jìn)行預(yù)算核對(duì)，并簽訂施工圖預(yù)算總價(jià)包干的補(bǔ)充協(xié)議。上述保障房項(xiàng)目二期總包工程中標(biāo)價(jià)4.2217億（含0.3億暫列金），施工圖預(yù)算核對(duì)后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議總價(jià)為4.8076億（含0.3億暫列金，且中標(biāo)后施工圖變更為裝配式建筑），最終結(jié)算價(jià)4.6127億。這樣既盡早確定了真實(shí)的合同價(jià)，鎖定成本，也為后續(xù)資金計(jì)劃、材料調(diào)差、新增材料和綜合單價(jià)核定提供完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

3、變更簽證環(huán)節(jié)

施工圖預(yù)算完成之后，最大的變量就是過程中的變更和簽證了。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證流程是甲方書面（甚至口頭）發(fā)出指令，施工單位收到指令后實(shí)施，最終按實(shí)結(jié)算。前述某保障房工程一期總包結(jié)算時(shí)就出現(xiàn)如下的情形：一、工程竣工交付超90天施工單位的竣工結(jié)算仍未能申報(bào)。主要是相關(guān)的簽批文件不完整或者不規(guī)范，施工單位預(yù)算員疲于找各個(gè)環(huán)節(jié)的人員補(bǔ)簽字，補(bǔ)資料，推諉扯皮不斷;二、結(jié)算報(bào)齊后接近200份的變更簽證單，涉及造價(jià)接近驚人的5000萬元;三、結(jié)算審核歷時(shí)近10個(gè)月才基本完成，過程中施工單位無法獲得結(jié)算款，下游的材料款、農(nóng)民工工資無法支付，矛盾重重，糾紛不斷。

為此，建設(shè)單位建立了一套完整的簽證變更管理制度，流程分為三個(gè)階段（圖1以設(shè)計(jì)變更為例）：一、事前審批，建設(shè)單位內(nèi)部完成《設(shè)計(jì)變更審批單》，就變更的內(nèi)容、現(xiàn)場(chǎng)情況（是否導(dǎo)致返工）、變更責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)及估價(jià)等進(jìn)行逐級(jí)審批，確保相關(guān)部門及人員知情、負(fù)責(zé);二、變更實(shí)施，工程部通過監(jiān)理下發(fā)《設(shè)計(jì)變更通知單》;三、過程管控，工程部組織成本部、監(jiān)理、總包、造價(jià)咨詢單位針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況和一些工作量（如拆除量、土方量等）簽署《現(xiàn)場(chǎng)收方單》;四、事后確認(rèn)，施工單位申報(bào)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》，經(jīng)監(jiān)理、工程部門驗(yàn)收確認(rèn)后即可開展單份設(shè)計(jì)變更的結(jié)算工作。

這樣不但確保了簽證變更資料在過程中就被監(jiān)督和完善，大大減輕了甲乙雙方結(jié)算工作的壓力，而且也避免了集中補(bǔ)辦資料時(shí)的混亂，有效防止虛假簽證，為結(jié)算價(jià)“脫水”。

4、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

結(jié)束語