何小民

B站上，一段常德公交6路車（市二中—丁玲公園）的行車路線視頻，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注，有人留言稱：“這地方城市建設(shè)不錯(cuò)呀，咋一看以為是上海呢”。

的確，常德有干凈寬敞的道路、繁茂的梧桐行道樹，以及市城區(qū)老西門、大小河街等幾處人文古建筑景區(qū)，有一線城市年輕人羨慕的網(wǎng)紅奶茶—“茶顏悅色”，城內(nèi)還有全國最大的城市內(nèi)陸湖—柳葉湖，城郊有眾人向往的“桃花源”，這些不僅讓人有常德有上海的氣質(zhì)，也成為常德旅游業(yè)快速發(fā)展的注腳。

今年疫情，常德大小河街一條游船讓約20人感染的新聞以戲謔的方式讓常德旅游出圈。10月25日，風(fēng)和日麗，一臺(tái)旅游大巴在常德柳葉湖沙灘公園環(huán)湖賽道上倒車，準(zhǔn)備離開，頗為冷清，而多次登上央視的大小河街，游客更少，游船?？吭诎?，兩岸的燈光亮化也沒有開，相比過往人頭攢動(dòng)的舉動(dòng)，難免有種蕭條感，亦如現(xiàn)在常德的樓市。

據(jù)第三方幸福里研究院的數(shù)據(jù)，常德上榜9月份70城新房價(jià)環(huán)比跌幅前10榜單。

近年來，常德人口持續(xù)流出，需求下滑嚴(yán)重。隨著棚改退潮，注定了常德要經(jīng)歷一場深度的調(diào)整。

限跌的新房

常德是一座不折不扣的水城。

城內(nèi)不僅有全國最大的城市內(nèi)陸湖—柳葉湖，城市“綠腰帶”—穿紫河，以及白馬湖、濱湖公園等公園，不僅如此，湖南四大水系之一的沅水穿城而過，一江之隔，天然形成江南城區(qū)（鼎城區(qū)）、江北城區(qū)（武陵區(qū)）的城市格局。

以前，江南江北城區(qū)通過沅水一橋、二橋連通，近年來，隨著沅水三橋（又名桃花源大橋）、沅江隧道的開通，常德南北中軸線拉通，最快5分鐘隧道就可以跨江，南北城區(qū)居民的通勤效率大大提升，一江兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展也有了新進(jìn)展。

記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，驅(qū)車沿著沅水三橋，從江北城區(qū)到江南城區(qū)，兩岸的高樓住宅多了，特別是江南岸，江邊一排整齊的高樓住宅，讓曾經(jīng)緊俏的江景房不再是稀缺物。如今，兩岸的城市面貌、居住環(huán)境與配套并無差別，但江南城市房子的均價(jià)要低2000元左右，不少常德市民開始在江南城區(qū)買房。

吳曉紅是當(dāng)?shù)卣ㄏ到y(tǒng)公務(wù)員，單位在城市遠(yuǎn)郊，她告訴記者，單位不少同事就在鼎城區(qū)買了房，“平時(shí)上班走沅水三橋去單位，比住市里（武陵區(qū)）更方便”。

除了價(jià)格相對(duì)低，鼎城區(qū)目前新房選擇多也是一個(gè)不爭的事實(shí)。扎根常德樓市8年的資深房產(chǎn)中介老板李明給記者估算，常德城區(qū)目前在售或待售的新盤約50個(gè)，其中，約1/3在鼎城區(qū)。而李明的估算和記者在某房產(chǎn)中介平臺(tái)上搜索到的數(shù)據(jù)差不多，而在4年前，常德城區(qū)的新房項(xiàng)目還只有20余個(gè)。

葉曉麗是鼎城區(qū)某樓盤的售樓員，采訪中，她向記者透露，他們樓盤國慶期間搞了一波促銷，銷售還過得去，活動(dòng)結(jié)束就不行了。隨后，江南城區(qū)當(dāng)?shù)啬持薪樨?fù)責(zé)人李偉告訴記者，葉曉麗所在的樓盤，“國慶降價(jià)厲害，最低4580元/平，還贈(zèng)送車位”，據(jù)常德房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，該樓盤還登上了常德9月份房產(chǎn)銷售的Top3。

如今，這種以價(jià)放量的行情也一去不復(fù)返了。據(jù)南風(fēng)窗記者多方證實(shí)，10月中旬，常德市政府有關(guān)部門已經(jīng)約談前期降價(jià)或促銷力度大的樓盤，并要求轄區(qū)內(nèi)的房企，商品房銷售不能低于成本價(jià)，且銷售價(jià)格不能低于9.5折銷售。同時(shí)，還要求“以送車位、物業(yè)費(fèi)等變相降價(jià)的一律停止收手，否則先關(guān)網(wǎng)簽停業(yè)務(wù)、再約談”。換句話說，常德已從監(jiān)管層面對(duì)當(dāng)?shù)胤科蟮男路夸N售實(shí)施了“限跌令”。

其中，城東某1000畝的大型樓盤，盡管第一、二期銷量不錯(cuò)，且部分賣出了8000元/平的價(jià)格，但后續(xù)第三期可能不會(huì)再開發(fā)了。

目前，湖南省內(nèi)公開發(fā)布“限跌令”的城市有岳陽和株洲，“限跌令”帶來的直接影響是，價(jià)格過低將沒法網(wǎng)簽備案。這一點(diǎn)，曾參與某知名房企在當(dāng)?shù)匾豢趦r(jià)促銷活動(dòng)的謝敏深有體會(huì)，當(dāng)時(shí)該樓盤以超低的一口價(jià)方式促銷，并要求他們一次性全款付清，但最后，卻因低于網(wǎng)簽備案價(jià)而無法網(wǎng)簽，如今，謝敏仍在等補(bǔ)償方案。

隱形的“限跌令”讓常德新房市場提前進(jìn)入寒冬。僅從今年8月份至今，常德江北城區(qū)均價(jià)就已下滑近2000元，已跌破7000元/平。10月下旬，從記者走訪的柳葉湖板塊、城東板塊的幾個(gè)售樓部來看，售樓部內(nèi)的銷售人員比顧客多，不少銷售員甚至公然在沙盤旁邊玩起了手機(jī)。前述中介老板李偉告訴記者，他手下兩個(gè)門店的交易量同比下滑五成，員工也裁掉一半了。

新房銷售遇冷，依靠銷售回籠資金的房企對(duì)此十分敏感，不少房企也有了應(yīng)對(duì)措施。據(jù)一位不愿具名的本土房企老板透露，當(dāng)前常德不少新房項(xiàng)目都放緩了開發(fā)節(jié)奏，其中，城東某1000畝的大型樓盤，盡管第一、二期銷量不錯(cuò)，且部分賣出了8000元/平的價(jià)格，但后續(xù)第三期可能不會(huì)再開發(fā)了。

新房尚且如此，常德二手房市場的情況更糟。幾年前，在新盤不多的情況下，還有顧客會(huì)因地段、配套成熟選擇高價(jià)購房二手房，如今，隨著新房增加、且品質(zhì)和配套開始提升，新房和二手房之間的價(jià)差在縮小，“只有不到10%的人，出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，會(huì)選擇買二手房”。李明稱，別看現(xiàn)在常德部分熱門盤掛牌單價(jià)在10000元左右，但基本都是有價(jià)無市。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，不少當(dāng)?shù)厝硕加袃商谆蚨嗵追?，如今他們面臨的難題是，房子掛出去賣，無人問津，就連租出去都困難。

始于知名房企

但在之前，常德樓市也是各大知名開發(fā)商爭相投資的熱土。

盡管最近5年，常德人口持續(xù)流出，常住人口從曾經(jīng)的600萬減少到如今的528萬；盡管同樣爭奪省內(nèi)經(jīng)濟(jì)第二的岳陽和衡陽都已經(jīng)通了高鐵，常德人民盼望已久的高鐵還未落地，常德依舊坐穩(wěn)了全省經(jīng)濟(jì)第三的寶座，2020年常德GDP總量為3749億，究其根本，常德或已開始走出“一煙獨(dú)大”的產(chǎn)業(yè)困局。

據(jù)常德市政府官網(wǎng)介紹，裝備制造與軍民融合、生物醫(yī)藥與健康食品產(chǎn)業(yè)邁上千億臺(tái)階，文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到910億元，超過煙草（633億元）。

常德旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹，今年疫情，常德大小河街一條游船讓約20人感染的新聞以戲謔的方式讓常德旅游出圈。

伴隨著產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，常德房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，樓市均價(jià)在全省地級(jí)市中也位居前列，成為為數(shù)不多均價(jià)達(dá)到7000元左右的地級(jí)市。

話說回來，即便常德人口持續(xù)流出，但常住人口依舊有528萬，這樣的人口體量在全省地級(jí)市中依舊排第4，僅次于衡陽、邵陽、永州，這是樓市發(fā)展的壓艙石。

2009年，當(dāng)時(shí)常德房價(jià)不到3000元/平，如今，江北城區(qū)均價(jià)經(jīng)過一輪回調(diào)后，仍穩(wěn)定在6800元/平左右，熱門樓盤的掛牌價(jià)甚至過萬，過去10余年，常德房價(jià)翻倍背后到底經(jīng)歷了什么？

記者在與多位業(yè)內(nèi)人交談中，梳理過往10年常德樓市發(fā)展的脈絡(luò)，有兩個(gè)不容忽視的重要節(jié)點(diǎn)，也是常德樓市快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。

某知名房企的事件，也是給常德人的一次買房者教育，這些知名開發(fā)商并沒有真正提高當(dāng)?shù)胤孔悠焚|(zhì)，但市場的另一面是，市場對(duì)高品質(zhì)房子的需求已經(jīng)凸顯。

首先，2013年啟動(dòng)的常德“三改四化”建設(shè)，其中，“三改”是指內(nèi)河水系改造、棚戶區(qū)改造、道路改造，“四化”是指美化、亮化、綠化、數(shù)字化。這曾經(jīng)是常德居民的噩夢，但經(jīng)過三年的陣痛，常德道路等基礎(chǔ)設(shè)施煥然一新，為常德樓市發(fā)展打下基礎(chǔ)。在這期間，江北城區(qū)白馬湖公園片區(qū)的樓盤德景園就率先將常德房價(jià)提到了6000元/平的水平。

隨后，伴隨著恒大、碧桂園、萬達(dá)等知名大開發(fā)商下沉策略開始，知名開發(fā)商到常德布局，他們以提升房子品質(zhì)為名，將常德房價(jià)提升到一個(gè)新階段。吳曉紅向記者回憶，2017年，她買萬達(dá)湖公館時(shí)，房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，她入手較早，僅需6400元/平，目前該樓盤在某中介平臺(tái)的掛牌均價(jià)為8383元/平。

而棚改是常德樓市最后的狂歡，常德完美抓住了棚改貨幣化的紅利，在筆者過往的報(bào)道中，2019年常德棚改規(guī)模位居全省前列，棚改的貨幣化安置，催生了一波拆遷戶的購房需求，在這過程中，常德提出“北拓西進(jìn)”，城區(qū)擴(kuò)容，北部新城、西部高新區(qū)逐漸崛起，新盤林立，再次將常德樓市推向高潮。

中介老板李偉是2017年從深圳回到家鄉(xiāng)常德創(chuàng)業(yè)，進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)，正好趕上了這波紅利，當(dāng)時(shí)一個(gè)門店一個(gè)月能成交100單，不像現(xiàn)在店里冷冷清清。他回憶，當(dāng)時(shí)外地知名房企的房子需憑指標(biāo)才能購買，“2018年，保利的一個(gè)購房指標(biāo)曾賣到了8到10萬”。

從那個(gè)時(shí)候開始，常德人就養(yǎng)成了不用公積金買房的習(xí)慣，“因?yàn)楣e金放款周期長，房子不等人”。

這波棚改紅利將常德樓市推向高潮，也留下了后遺癥。據(jù)中介老板李明稱，現(xiàn)在在售的50個(gè)樓盤中，大多開發(fā)商是在棚改熱潮中拿的地，無疑，棚改提高了開發(fā)商對(duì)常德住房需求的預(yù)期，房企這種拼命拿地開發(fā)的慣性，碰到現(xiàn)在房產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境，形成了現(xiàn)在常德樓市深度調(diào)整的局面?！俺５碌男路抗烙?jì)要5-10年才能消化。”

從歷史發(fā)展來看，此次常德樓市降溫或調(diào)整，未必不是一件好事。

改善型需求？

隨著棚改退出、樓市房住不炒的嚴(yán)厲調(diào)控的持續(xù)深入，常德樓市遇冷，是意料之中的事。

事實(shí)上，當(dāng)前常德樓市，除了終端市場的房價(jià)開始回落到2016年的水平，土地市場也降溫明顯。原因很簡單，現(xiàn)在土地流拍常有發(fā)生，開發(fā)商不愿意拿地，有些開發(fā)商也確實(shí)沒錢拿地。據(jù)一位本土有10多年經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)人士胡麗透露，“去年賣了30多宗地，今年可能就10來宗，而且以往都是拿的都是大面積的地”。

在實(shí)地走訪中，記者見到了胡女士提到的“大面積的地”，記得當(dāng)時(shí)網(wǎng)約車剛下沅水三橋，在等紅綠燈間隙，司機(jī)就對(duì)記者比劃，這條路（桃花源）一直往前走，四個(gè)紅綠燈都是這個(gè)“南金城”的。據(jù)了解，“南金城”由本土地產(chǎn)商開發(fā)，占地600畝，房產(chǎn)中介老板李明告訴記者，它并不是常德最大的盤，現(xiàn)在常德有幾個(gè)超過1000畝的大盤，如某建生態(tài)智慧城，占地3000畝，是它的5倍。

現(xiàn)在開發(fā)商資金緊張是全國的普遍問題，再拿這么大面積的地已經(jīng)是過去式了，不僅如此，開發(fā)商交土地出讓金也是能拖則拖。據(jù)當(dāng)?shù)毓倜綀?bào)道，9月份常德住建局官員還專門開會(huì)督促開發(fā)商交土地出讓金。記者從接近財(cái)政局的人了解到，今年政府賣地收入確實(shí)不好看，“但具體數(shù)據(jù)不方便透露”。

但長期以來，在買房上，消費(fèi)者養(yǎng)成了買漲不買跌的心態(tài)，如果放任開發(fā)商無序降價(jià)銷售，一場惡性競爭不可避免。

當(dāng)前常德新房限跌，讓開發(fā)商艱難，但胡麗向記者透露，在政府這波約談和隱形限跌令出來之前，“不少開發(fā)商還是準(zhǔn)備扛一扛的”，為什么說扛？胡麗給記者算了一筆賬，當(dāng)前，常德許多新盤在樓市發(fā)展高峰時(shí)拿的地，樓面價(jià)到了4000元左右，現(xiàn)在建安成本需要2000多元，這樣算下來，開發(fā)商的成本就到了6000元以上，如果按約談前開發(fā)商促銷的力度，不難看出，它們就是在虧本賣，只為了求生存?！爱?dāng)然每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期很長，都是分期銷售，現(xiàn)在的房子虧本甩賣，如果項(xiàng)目前期銷售好的情況下，項(xiàng)目整體還是賺錢的?！焙愌a(bǔ)充道。

但長期以來，在買房上，消費(fèi)者養(yǎng)成了買漲不買跌的心態(tài)，如果放任開發(fā)商無序降價(jià)銷售，一場惡性競爭不可避免，從這個(gè)意義來說，常德這波隱形限跌令，除了穩(wěn)房價(jià)，政府也在倒逼市場出清，留下真正有實(shí)力的房企。

在李明看來，某知名房企的事件，也是給常德人的一次買房者教育，這些知名開發(fā)商并沒有真正提高當(dāng)?shù)胤孔悠焚|(zhì)，但市場的另一面是，市場對(duì)高品質(zhì)房子的需求已經(jīng)凸顯，以常德高端別墅的銷售為例，據(jù)柳葉湖片區(qū)某別墅盤的營銷經(jīng)理介紹，別墅的成交周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房，這個(gè)別墅盤也是本地開發(fā)商開發(fā)的別墅盤代表，單價(jià)定在2.5萬/平，單套總價(jià)在500多萬，比之前同板塊碧桂園、保利開發(fā)的別墅價(jià)格要高近一倍，但依舊賣得很好，且在去年已售罄。

這也是胡麗堅(jiān)持認(rèn)為，像常德這樣的三四線城市，樓市的未來在于市場如何滿足改善型住宅需求的原因之一。另一個(gè)原因是，未來，這類城市人口流出的是大勢所趨，剛需市場再難回到以前，且從前述提到的房企綜合成本來看，房企專注剛需盤的利潤空間大幅縮減，改善型需求尚有可開發(fā)的余地。具體到常德，隨著交通環(huán)境的改善，加之常德得天獨(dú)厚的宜居環(huán)境，常德這座省域副中心城市或?qū)?duì)周邊形成虹吸，提升改善型需求市場也未可知，這也將成為常德樓市未來發(fā)展的變量。

不過，抓住改善型需求，對(duì)房企的挑戰(zhàn)也不小，“以前顧客可能只看地段、配套，改善型需求的顧客除了考慮這些，將更多關(guān)注房子自身的品質(zhì)，可能具體到門窗、電梯的品牌等等”。簡而言之，未來，只有具備開發(fā)、運(yùn)營和資金實(shí)力的房企才能抓住這波機(jī)遇。

此輪調(diào)整之后，圍繞改善型需求，本土開發(fā)商和全國知名房企，將會(huì)掀起一輪新的競爭，能否實(shí)現(xiàn)充分競爭，又能否惠及普通老百姓，值得期待。

（文中人名皆為化名）