王小豪

從城市發(fā)展歷程來看，鄭州絕對是一個后起之秀。這座新中國成立后被設(shè)為河南省會的城市，沒有開封厚重的資歷，也沒有洛陽悠久的歷史，長期處于“省內(nèi)不服”的尷尬境地，再加上地處中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，鄭州長期受到忽視。

不知不覺間，如今的鄭州已經(jīng)面目一新。憑借其萬億GDP的體量，鄭州已經(jīng)將河南其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面，成為省內(nèi)當(dāng)之無愧的龍頭老大。再加上國家中心城市、國家綜合交通樞紐和中原城市群中心城市等國家定位的加持，鄭州一躍成為全國最引人矚目的城市之一。

不過這樣一個集河南全省之力發(fā)展的鄭州，其房價卻處在一個不高不低的位置上。2021年7月，鄭州的新房銷售均價僅為12725元/平米，在全國23座GDP過萬億的城市中排名倒數(shù)第三。

在房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴(yán)的背景下，這究竟是調(diào)控政策的壓制，還是鄭州真實房價的展現(xiàn)？

樓市陰晴不定

吳嬌從新鄉(xiāng)來到鄭州已經(jīng)快十年了，早年她和自己的丈夫在二七廣場附近的步行街上做點小生意，后來由于管制的原因，生意沒有辦法繼續(xù)做下去，所以她來到酒店里打工。

在鄭州房價還不那么貴的時候，吳嬌和丈夫沒有下定決心買房，沒想到之后鄭州的房價越漲越高，漲到他們無力承受的地步，所以吳嬌一家人一直都在二七廣場附近租房住。

吳嬌考慮到女兒正在鄭州大學(xué)念書，將來要留在鄭州發(fā)展，再加上這些年打拼下來攢了一些積蓄，她想給女兒在鄭州留一套房子，作為將來發(fā)展的基礎(chǔ)，所以吳嬌現(xiàn)在正在觀望鄭州房價的走向。

觀望的人不止吳嬌一人，鏈家新房經(jīng)理劉勇對記者表示：“如今鄭州的樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場，消費者觀望的多，買的少。”

一個很重要的原因是，幾乎沒有人說得清楚鄭州到底在跌還是在漲。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，與鄭州樓市的最高峰比，現(xiàn)在的房價無疑是跌了。

鄭州樓市的最高峰在2016年，當(dāng)年樓盤的每平米均價普遍上漲了三四千元，北龍湖一帶接連出現(xiàn)“地王”，催生出了一大片限高限容的豪宅項目。但是這種繁榮的景象沒有持續(xù)多久，就在當(dāng)年9月份，“鄭九條”的公布宣布鄭州樓市正式進(jìn)入漫長的調(diào)控周期，此后，在“嚴(yán)控地王”、限購等措施的影響下，鄭州房價逐漸轉(zhuǎn)向下行周期。

新冠疫情作為黑天鵝，令2020年的鄭州樓市急速萎縮，并使鄭州成為了當(dāng)年房價下跌幅度最大的省會城市。正當(dāng)市場逐漸擺脫疫情陰霾，正逐漸恢復(fù)之際，又在今年7月遭遇了鄭州水災(zāi)，給了鄭州樓市又一次巨大的打擊。其時市場停擺了近一周，商品住宅成交量齊跌。緊接著8月份，鄭州又再度遭遇疫情蔓延的影響，導(dǎo)致售樓處全線關(guān)停，市場再次進(jìn)入停擺狀態(tài)，樓市成交量再度下墜。

但鄭州的房價就因此一跌不止了嗎？情況似乎沒有那么簡單。

“有的樓盤一期開盤一萬六，精裝。到了二三期，毛坯房還是賣一萬六。你說這是漲了還是跌了？”德佑地產(chǎn)顧問陳晨表示，“北龍湖片區(qū)，均價還是在四五萬一平米，像融創(chuàng)甚至賣出了13萬一平米的價格，那一帶的房子基本沒怎么跌。”

如果再考慮區(qū)位因素，情況就更為復(fù)雜。劉勇告訴南風(fēng)窗記者，普遍來說，市中心的房子價格仍舊很堅挺，但是城市外圍的房價就跌得比較厲害。到了遠(yuǎn)郊地區(qū)，房價甚至已經(jīng)跌到了每平米7000元的地步。

2018年，鄭州常住人口突破千萬，成為中部地區(qū)人口數(shù)量排名第一的城市。其中人口凈流入25.5萬人，比河南其他城市的人口凈流入總和還要多。

與新房市場的陰晴不定相比，二手房市場的行情卻十分穩(wěn)定。陳晨介紹，雖然現(xiàn)在政府嚴(yán)格限制二手房交易，但是他所在的片區(qū)三個主要的小區(qū)，還是有300套左右的二手房掛盤。這些房子也不愁賣，“正常情況下，基本上半年左右就可以賣出，如果房東著急賣，折價個十萬二十萬，那基本上半個月就賣出去了”。

更不用說學(xué)區(qū)房，幾乎不曾受到行情變動的影響?！暗采婕皩W(xué)區(qū)，每平米單價直接上漲5000元，80年代的房子之前是3萬（每平米），現(xiàn)在還是3萬。”陳晨對南風(fēng)窗記者說道。

“河南的鄭州”

如此變幻多端，陰晴不定的鄭州樓市，它的公約數(shù)該如何尋找？得從鄭州這座城市的特點講起。有句俗話講，鄭州，是一億河南人的鄭州。在河南，鄭州不僅在經(jīng)濟(jì)方面執(zhí)牛耳，而且也是河南人口集聚的主要城市。

這一定程度上由河南省的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定。對于河南這樣的農(nóng)業(yè)大省，其城鎮(zhèn)化水平總體偏低，2002年，全國城鎮(zhèn)化率為39.09%，其時河南的城鎮(zhèn)化率僅為25.8%。不僅如此，河南在高新技術(shù)、金融等領(lǐng)域的表現(xiàn)也比較平庸。

在這樣的情況下，省會鄭州就成了河南的重點打造城市。2000年，河南以高起點、大手筆打造鄭東新區(qū)，拉開了河南經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)資源向鄭州集聚的序幕。2005年，鄭汴一體化的建設(shè)開始提上日程；2016年，隨著鄭州被設(shè)為國家中心城市，以鄭州為核心的中原城市群開始建設(shè)。凡此種種，鄭州的核心地位得以不斷增強(qiáng)。2020年，在河南省城鎮(zhèn)化率僅為55.43%時，鄭州的城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)達(dá)到了74.6%。

而在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，隨著2010年富士康落地鄭州，鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度開始加快，蘋果、華為、OPPO等知名高新技術(shù)企業(yè)落地鄭州，使電子信息產(chǎn)業(yè)成為鄭州新的經(jīng)濟(jì)增長引擎。

2002年，全國城鎮(zhèn)化率為39.09%，其時河南的城鎮(zhèn)化率僅為25.8%。

這構(gòu)成了鄭州對于省內(nèi)人口的強(qiáng)大吸引力。除此之外，鄭州的落戶政策可謂是不拘一格降人才。目前，只要是在鄭州繳納社保超6個月的人員、持居住證滿一年的農(nóng)村人員，或是在中心城區(qū)租房滿一年的外市人員，都可以申請本人、配偶、子女以及父母的落戶。除此之外，無論是鄭州本地學(xué)校還是外地學(xué)校的學(xué)生，只要學(xué)歷在中專以上，就可以直接落戶鄭州。

集聚與開放的效果也很顯著。2018年，鄭州常住人口突破千萬，成為中部地區(qū)人口數(shù)量排名第一的城市。其中人口凈流入25.5萬人，比河南其他城市的人口凈流入總和還要多。更重要的是，河南的省內(nèi)跨市流動人口中，有59.8%流入到了鄭州。

這對鄭州樓市對影響有多大？前述幾位業(yè)內(nèi)人士都對記者表達(dá)了相同的觀點，如今鄭州的新房市場主要是由外地人支撐，本地人主要購買的是二手房或改善型住房。但是后者的數(shù)量遠(yuǎn)不及新房市場的人多。

剛需四環(huán)線

89平米，三室一廳，是時下鄭州最流行的戶型。這是一個典型的剛需設(shè)計，為的是在需求與價格的兩極，尋找一個經(jīng)濟(jì)適用的平衡。

而這樣的剛需樓盤，成批地坐落在鄭州的四環(huán)沿線。從數(shù)量角度來說，鄭州的剛需樓盤占新房建設(shè)的絕對主體，高檔住宅相對而言較少。從區(qū)位角度來說，鄭州的市中心已經(jīng)沒地了，樓盤建設(shè)必須向外圍延伸。

兩者往往成正相關(guān)關(guān)系，越是靠近市中心的地塊，通常被用于開發(fā)高檔住宅。因此，剛需房的位置也就隨著鄭州城市的外擴(kuò)不斷向外延伸。劉勇笑稱，從業(yè)十多年，他的工作地點也跟著不斷外遷，從一開始的市中心，到后來的二環(huán)，再到現(xiàn)在的三環(huán)外，越遷越遠(yuǎn)。

向南和他的妻子來鄭州已經(jīng)十幾年，他們在二七廣場經(jīng)營著一家理發(fā)店，前兩年他們用每平米1萬4左右的價格在鄭州南郊買了一套房子，他們買的就是這樣的剛需房型。

今年，向南的妻子懷有身孕，考慮到將來小孩讀書的問題，他們也在考慮未來是否要把房子換到離理發(fā)店更近一些的地方。問題在于，他們房子所在的片區(qū)的房價正不斷下跌。

表面來看，10月份正值開發(fā)商傳統(tǒng)的降價促銷時節(jié)，新房價格下跌十分正常。然而，不同于往年的是，今年開發(fā)商的促銷力度比較大，價格普遍跌了一兩千元，持續(xù)時間也比較長，全年都有大大小小的促銷活動。

這當(dāng)中既有常規(guī)促銷的因素，更有三道紅線的政策壓力。為了調(diào)整自身資金結(jié)構(gòu)，開發(fā)商更為積極地回籠資金，造成了當(dāng)?shù)胤績r的持續(xù)走低。

更深層次的原因是供需關(guān)系的不平衡，據(jù)億翰智庫的一份報告顯示，2017年至2019年，鄭州宅地供應(yīng)建面達(dá)14000萬平方米，但是在2018年至2020年間，鄭州商品住宅銷售建面僅為8300萬平米左右，供地量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場需求。

更為根本的原因，是鄭州城市的擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)至其邊界。劉勇告訴南風(fēng)窗記者，盡管現(xiàn)在鄭州幾乎每一個區(qū)都拿出一塊地用來打造自己的新區(qū)，但是目前只有靠近西南邊靠近市政府的區(qū)域以及東南邊靠近五號線的區(qū)域發(fā)展得最好。

盡管現(xiàn)在鄭州幾乎每一個區(qū)都拿出一塊地用來打造自己的新區(qū)，但是目前只有靠近西南邊靠近市政府的區(qū)域以及東南邊靠近五號線的區(qū)域發(fā)展得最好。

市政府周邊真正建成了一個相對完善的文化街區(qū)，博物館、圖書館等文化設(shè)施都在那邊落地，且周邊配套相對完善，屬于外沿地區(qū)相對優(yōu)質(zhì)的區(qū)域。

而東南邊則得益于直通中央商務(wù)區(qū)的地鐵4號線。“中央商務(wù)區(qū)那邊全是上班的地方，沒什么房子，北部都是豪宅。所以上班的人一般都集中在下面（東南邊），每天坐地鐵往返?！眲⒂卤硎?，“更遠(yuǎn)一些的地方，雖然房價更便宜，但是離市中心太遠(yuǎn)了，所以也不是大家購房的首選?！?/p>

除此之外，四環(huán)沿線的大部分區(qū)域如果不能與核心城區(qū)產(chǎn)生有機(jī)聯(lián)系，其實并不具備真實吸引力。因此，當(dāng)區(qū)塊本身建設(shè)不成熟時，位于其上的樓盤自然也不具備吸引力。

值得注意的是，盡管四環(huán)沿線的房價正在走低，但其銷售量卻保持著一定的穩(wěn)定性。劉勇提到了一組數(shù)據(jù)，“自2016年以來，鄭州總的房屋簽約量在30萬套左右，其中新房大約24萬套，不管市場好還是壞，總體比較穩(wěn)定，無非是今年多兩萬套、明年少兩萬套的區(qū)別”。

陳晨也表示，國慶期間，他所在的公司在7天時間里就賣出去900多套新房。新房的銷售似乎并沒有想象中那么冷淡。

究其原因，愿意在這些地方購房的人，都是像向南這樣實打?qū)嵉膭傂栀彿空摺?/p>

陳晨表示，“現(xiàn)在政策這么嚴(yán)，再加上這么多年跌下來，把炒房的人基本都洗出去了。留下的，都是那些有剛需的人?！币簿褪钦f，鄭州現(xiàn)在的房價，已經(jīng)比較接近真實的水位。

這反倒使鄭州的樓市形勢變得明朗起來，在今年“兩集中，三供地”的政策背景下，鄭州的宅地供應(yīng)建面大幅縮減，1至7月，宅地供應(yīng)建面僅為1400萬平米。

劉勇表示，這會使得明年的樓盤供應(yīng)顯著減少，所以明年鄭州的房價也許會有一定的提振空間?！安贿^，大幅的上漲肯定不會再出現(xiàn)了?！?/p>

可以預(yù)計的是，在現(xiàn)有城市發(fā)展格局不變的情況下，鄭州對河南省內(nèi)的虹吸效應(yīng)仍將持續(xù)存在，承壓的房價將與真實的需求遭遇，共同形成鄭州樓市的公約數(shù)。

（文中人名為化名）