消失的250萬

斥資4000余萬元買下豪宅后，深圳市民夏女士發(fā)現(xiàn)，自己有可能被中介吞了250萬元的差價。

深圳灣1號是深圳的“網(wǎng)紅”樓盤。2020年12月底，夏女士有了購房意愿，2021年1月，她前往當?shù)氐囊患曳课葜薪楣尽性禺a，看上一套價值5000萬元的房子。

三四次討價還價后，中介員工稱業(yè)主急需用錢，4150萬元即可成交，夏女士決定購買該套房產。

2021年1月23日，夏女士的家人前往中介公司簽合同，對方業(yè)主帶了六七個人，整個過程，業(yè)主一言不發(fā)，由中介員工操作。隨后，夏女士的家人刷卡，付了500萬元定金。

后經(jīng)證實，這500萬元中，有250萬元分三次被轉到了中介賬戶。

不僅如此，交易過程中，夏女士還給中介支付了33.2萬元的交易傭金。

2021年2月7日，夏女士拿到了房子鑰匙。在電梯里，小區(qū)物業(yè)管家及鄰居問及買房價格時，均稱該套房產掛牌價3800萬元，夏女士的購房價格高于掛牌價。隨后，夏女士從前業(yè)主處了解到，該套房產的售賣價格為3900萬元，其中產生的差價不知被誰收取。

夏女士前往中原地產討說法，中介公司說，員工已經(jīng)離職，并拒絕了夏女士查詢相關交易信息的要求。

“由于這筆交易數(shù)額較大，當時合同上店長也簽字了，現(xiàn)在員工離職，店長還在，后續(xù)我再前往門店詢問，對方銷毀了全部交易數(shù)據(jù)，掛牌價也查不到了?！毕呐空f。

后來夏女士才知道，前業(yè)主與另一家地產公司簽了協(xié)議，購房當天，對方來的六七個人中，就有另一家地產公司人員。“我和中原地產簽協(xié)議買房，為什么需要另一家地產公司到場，這其中的貓兒膩不得而知。”

夏女士向法院提起訴訟。

2021年10月13日，涉事中介中原地產代理（深圳）有限公司發(fā)布聲明，稱了解到賣方為賣房同時也與“深圳市深安房地產代理有限公司”簽署了《房產銷售策劃服務合同》，深安地產收取其250萬元服務費用，而這家公司與中原地產無任何關系。

原來，深安地產為前業(yè)主提供的是“銷售策劃服務”，即房屋出售前對房屋進行的相關裝修、軟裝、設計、推廣等增值服務，房屋賣出后，公司按協(xié)議收取相應的策劃服務費。如今，這筆費用最終卻由買家夏女士埋了單。

有房地產從業(yè)人員表示，這種包銷的現(xiàn)象在豪宅區(qū)很常見。包銷公司把控了業(yè)主的房源，中介如果想成交必須通過包銷公司，否則就聯(lián)系不到業(yè)主，無法完成最終交易。

中介費誰來定

消費者在國內一二線城市，購買一套住宅房屋總價都在數(shù)百萬元甚至上千萬元，動輒數(shù)十萬元的中介費讓消費者叫苦不迭。有人想不明白，一套價格為300萬元的房子和500萬元的房子，中介在帶看、簽約、過戶、收房等環(huán)節(jié)提供的服務并無太多差別，但買家支付的傭金卻差了好幾萬元，這合理嗎？

能不能改變按房產價值比例收取中介費的模式，能不能根據(jù)成交事實收取一次性固定傭金，或按具體服務項目逐項收費？類似呼聲越來越強烈。同時，由買家單方支付傭金的模式是否合理，也越來越多被提及和討論。

2月下旬，貝殼在重慶開始執(zhí)行新的中介費標準，對業(yè)主傭金提出不高于總房款1%的指導標準，購房者傭金則變?yōu)椴桓哂?%，中介費由房屋成交總價的2%上調至3%，取消原有的1.5%貸款服務費。貝殼平臺上的鏈家、德佑、中環(huán)、21世紀不動產等中介公司，也紛紛做出相應調整。

重慶業(yè)主欣欣最近的兩次談價都沒能成功。她的房子在重慶來福士對面，位置優(yōu)越，來看房的人很多。“談到最后，買家緊咬我應該承擔1%的中介費來砍價，而我已經(jīng)給出心里的最低價了?！钡I家覺得，總價200萬元出頭的房子，自己承擔所有的中介費、契稅加上個稅，總共超過了7萬元，交易成本太高?！拔业母拍罾?，我報的底價就是我要拿到手的錢，不存在還要出費用。如果要我出費用，那我就在底價基礎上再加一些?！毙佬来砹速u家的普遍想法。

雖然中介收費規(guī)定已改，但在實際操作層面，情況仍然復雜。

“目前從全國來說，中介費都實行市場調節(jié)價?！北本┓康禺a中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示。2014年之前，全國的房地產中介服務收費，由政府制定統(tǒng)一指導價。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額計收。房屋買賣則按成交價格總額的0.5%～2.5%計收，最高不超過成交價格的3%。

2014年，《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經(jīng)紀收費管理的通知》發(fā)布，中介服務費定價權下放到省級。2016年，各省逐漸放開房地產中介服務收費定價，變?yōu)槭袌稣{節(jié)，即由企業(yè)自行定價。

趙慶祥介紹，不同的企業(yè)和不同業(yè)務都有不同定價策略，大致上經(jīng)紀服務收費受三方面的影響：一是所在城市的交易服務慣例；二是市場是賣方市場還是買方市場；三是中介公司規(guī)模、市場份額，也決定了其定價策略。

理論上的定價，對實際成交中的中介費定價影響十分有限。21世紀不動產中國區(qū)總裁兼CEO盧航表示，不管中介公司如何調整單邊或雙邊的收費規(guī)定，也只會在短期起作用，市場在經(jīng)歷短時間掙扎后，最終由話語權弱勢方埋單。

錢哪兒去了

讓很多客戶不滿的是，套路重重之下，自己付出的傭金與獲得的服務并不相稱。

“花幾萬甚至十幾萬元費用，就是幫我找到一套房子？然后就一個勁兒地勸我趕緊買？利好政策出來了趕緊買，馬上要漲了；打壓政策出來了趕緊買，別錯過抄底良機?！?/p>

客戶抱怨收費高，然而在現(xiàn)實中，房產經(jīng)紀人也不滿意，他們很難賺到錢、流失率頗高。貝殼研究院針對21萬經(jīng)紀人的調查結果顯示，2020年，四成經(jīng)紀人年收入不足5萬元、從業(yè)時間不超過一年。

收來的中介費都去哪兒了？

南昌貝殼系一位中介店長表示，每一筆傭金中，貝殼從中抽取14%的平臺分成后，30%將分給房屋錄入人、維護人、實勘人等6個角色，每個角色在5個點左右；其余部分則歸門店和賣房經(jīng)紀人。不同門店規(guī)定都不一樣，賣房經(jīng)紀人的分成在30%～ 60%不等。

如果涉及跨品牌合作，參與分成的角色可能更多。盧航表示，中介費通常被分為4份分發(fā)到經(jīng)紀人的手中，跨品牌合作多則可能有10個角色參與分成。

這與國際上的做法不同?！懊绹闹薪橘M兩邊分就行，中國多則可能要切成10份。”盧航介紹，中國采用的是雙邊代理制，即中國的經(jīng)紀人受托于買賣雙方，而國際上慣常采用的是單邊代理制，房產經(jīng)紀人只受托于買賣其中一方，也只為一方負責。美國的買方代理人和賣方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中國的經(jīng)紀人則要代表雙方進行談判，立場很難確定。

夏女士在質疑買房被中介賺取差價后，通過深圳市房地產中介協(xié)會APP進行投訴。深圳市房地產中介協(xié)會回復稱，深圳市深安房地產代表有限公司違反“傭金透明化”要求，在保底代理銷售過程中未明確傭金標準，觸犯《深圳市房地產中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》中介機構不良行為清單C類第二十六條：其他經(jīng)自律專業(yè)委員會審定為C類不良行為的。違規(guī)行為記入星級評價平臺，抄送相關征信機構。

如何提升從業(yè)者的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，讓房產中介服務質價相符；如何進一步加強管理和規(guī)范，促進房產中介行業(yè)高質量發(fā)展，增加房產交易雙方的獲得感，無疑是全社會的殷殷期待。