曹 妍 王 丹 張 倩 朱夢雪 劉 欣

(湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理學(xué)院，湖南 長沙 410000)

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的起源和現(xiàn)狀

在二十世紀(jì)七八十年代，老齡化首次出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家，為解決這一不斷發(fā)展的社會現(xiàn)狀，發(fā)達(dá)國家首次提出了養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。此概念的提出是希望在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中融入養(yǎng)老主題，甚至是以養(yǎng)老為重點(diǎn)開發(fā)特殊的地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著老齡化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)市場的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)需求也日益增長。不同于普通地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)同時(shí)具備居住、養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施的保障以及逆向融資等多種功能。養(yǎng)老地產(chǎn)在現(xiàn)在對我們來說，是一個(gè)較為熟悉的名詞，隨著我國人口老齡化速度的加快，人們開始重視養(yǎng)老。結(jié)合國情，我國制定了“以居家養(yǎng)老為主”的“9073”養(yǎng)老政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國即將有90%的老人選擇居家養(yǎng)老,7%依托社區(qū)養(yǎng)老，還有3%進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，由此養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸走進(jìn)大家的視線，并逐漸向高端地產(chǎn)的方向發(fā)展[1]。它致力于提供更全面、安全、方便的適老房地產(chǎn)模式，從老年人自身需求出發(fā)，并不局限于衣食住行層面，人到老年都向往舒適而輕松的老年生活，一些精神層面的滿足也尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者相關(guān)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)企業(yè)，以養(yǎng)老為主的特殊市場需求為導(dǎo)向，專門針對老年群體進(jìn)行投資建設(shè)。通過開發(fā)相應(yīng)的適老設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)，滿足了老年群體多樣化高品質(zhì)高要求的養(yǎng)老訴求。近年來我國針對養(yǎng)老政策不完善做了許多措施，例如對高齡老人的補(bǔ)貼制度、支持鼓勵房企開發(fā)創(chuàng)新新型養(yǎng)老地產(chǎn)等，老齡化作為已不可逆轉(zhuǎn)的社會趨勢，許多國家對此都作出了相應(yīng)的養(yǎng)老解決方案，其中養(yǎng)老地產(chǎn)也將成為養(yǎng)老行業(yè)中的支柱之一，未來也更需要不斷創(chuàng)新和發(fā)展。

2 選擇模糊層次分析法的原因

層次分析法(The Analytic Hierarchy Process)是由美國運(yùn)籌學(xué)家T.L.saaty在20世紀(jì)70年代研究課題時(shí)，提出的一種將要決策的相關(guān)問題分成目的、準(zhǔn)則和方案三部分，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性和定量相結(jié)合的系統(tǒng)性決策分析方法。層次分析法也被稱作層級分析法，英文縮寫為AHP。采用該方法進(jìn)行決策分析時(shí)，能清楚的了解影響相關(guān)問題的各項(xiàng)因素權(quán)重，得到不同方案的風(fēng)險(xiǎn)水平結(jié)果，為項(xiàng)目的決策選出最優(yōu)方案提供了依據(jù)。同時(shí)，按照不同屬性將各個(gè)因素劃分為若干個(gè)層次并進(jìn)行量化，可以在處理復(fù)雜問題時(shí)直觀的反映各個(gè)因素對目的影響情況，把復(fù)雜的問題簡單化，定性的因素被轉(zhuǎn)化為可量化的指標(biāo)。由于這種方法具有實(shí)用性、有效性和系統(tǒng)性，故AHP在各個(gè)領(lǐng)域被廣泛的應(yīng)用。

在應(yīng)用AHP進(jìn)行項(xiàng)目研究時(shí)，對于構(gòu)造判別矩陣這一步驟，AHP是使用兩兩比較的方法從而構(gòu)造一致性矩陣，該辦法過于絕對，不太科學(xué)，同時(shí)在一致性檢驗(yàn)時(shí)，也很難保證思維一致性，而模糊層次分析法則彌補(bǔ)了以上缺陷。模糊層次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)融合了層次分析法(AHP)和模糊綜合評價(jià)分析法(FCE)，在AHP的基礎(chǔ)上，采用FCE將定量和定性相結(jié)合的一種系統(tǒng)性分析方法。FAHP充分融合了模糊數(shù)學(xué)思想，將難以定量的定性因素轉(zhuǎn)變?yōu)殡`屬度和隸屬原函數(shù)，計(jì)算得到模糊結(jié)果集[2]。層次分析法的關(guān)鍵在于構(gòu)造判別矩陣，并通過檢查判別矩陣的一致性獲取結(jié)果，而模糊層次分析法(FAHP)的核心則是構(gòu)造模糊判別矩陣，改進(jìn)了AHP中的判別矩陣，滿足了其一致性要求[3]。總的來說，模糊層次分析法優(yōu)于層次分析法，二者既相互聯(lián)系又相互區(qū)別，F(xiàn)AHP通過AHP確定指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，再運(yùn)用FCE進(jìn)行綜合評價(jià)，對決策研究有著很好的可靠性。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)受到經(jīng)濟(jì)、政策、市場、技術(shù)等非數(shù)據(jù)信息影響，屬于定性因素，在研究過程中需要將定性的因素轉(zhuǎn)化為可量化的指標(biāo)，而FAHP可以將定性和定量有機(jī)結(jié)合[4]，有利于提高開發(fā)投資決策的科學(xué)性和可靠性，故選用FAHP作為本次研究的方法。

3 構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)結(jié)構(gòu)模型

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)結(jié)構(gòu)模型的建立是進(jìn)行有效風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的基礎(chǔ),合理選取指標(biāo)是評價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)的重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策有其自身的特性,例如其產(chǎn)品的不可移動,投資的周期長,需要的資金額大且面臨不完全的市場信息,以上特性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段決策必須面臨許多不確定的情況,故開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也較大[5]。

筆者對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料進(jìn)行提煉，將識別出來的風(fēng)險(xiǎn)因素分為不同層次，確定從經(jīng)濟(jì)、政策、市場、技術(shù)四個(gè)方面對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行評價(jià)。運(yùn)用層次分析方法將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)階段的決策風(fēng)險(xiǎn)劃分為3個(gè)層次、4個(gè)準(zhǔn)則和19個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，并獲得從目標(biāo)層到指標(biāo)層的系統(tǒng)、全面的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)結(jié)構(gòu)模型，如圖1所示。

4 基于模糊層次分析法的評價(jià)模型

4.1 運(yùn)用AHP確定各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重

4.1.1構(gòu)建判別矩陣

在建立風(fēng)險(xiǎn)因素層次分析結(jié)構(gòu)模型之后，邀請?jiān)擃I(lǐng)域的資深人員填寫相關(guān)問卷，通過將結(jié)構(gòu)模型的所有因素進(jìn)行兩兩比較，由此得到各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的相對重要程度。按照1～9標(biāo)度對各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行賦值,并將相比的結(jié)果表現(xiàn)成矩陣的形式，以此組成判別矩陣A=(aij)n×n。其中aij為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)ai相比于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)aj的重要程度；n為該層次比較指標(biāo)的個(gè)數(shù)。

4.1.2確定各指標(biāo)權(quán)重

首先對判別矩陣中所有因素按列進(jìn)行歸一化處理，然后將各行因素相加求取算術(shù)平均值得到該項(xiàng)目的近似最大特征向量Wi，也是判別矩陣?yán)锔鱾€(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)的權(quán)重。然后計(jì)算AiWi,即判斷矩陣Ai×特征向量Wi，再將AiWi的各數(shù)值除以Wi對應(yīng)的各數(shù)值并相加后除以向量的個(gè)數(shù)，可求得判別矩陣的最大特征值λmax。

4.1.3一致性查驗(yàn)

在算出最大特征值λmax之后，一般要進(jìn)行一致性查驗(yàn)，將數(shù)值代入下面的公式中，求取CI：

4.2 運(yùn)用FCE綜合評價(jià)項(xiàng)目

4.2.1構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)集合

當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)階段決策風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系建立后,上下層次風(fēng)險(xiǎn)因素之間的隸屬關(guān)系也隨之確定,然后就需要按照專家意見對結(jié)果進(jìn)行分析,要將各種評價(jià)結(jié)果進(jìn)行量化處理,即建立評語集[6]。對于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，一般采用五標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)評估體系，即“非常小，比較小，一般，比較嚴(yán)重，非常嚴(yán)重”這5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?？捎肰來代表評語集合，如下所示：

V={V1，V2，V3,…,Vi}。

其中，Vi為不同的風(fēng)險(xiǎn)評估等級(i=1,2,…，n);n為風(fēng)險(xiǎn)等級的個(gè)數(shù)。

4.2.2建立模糊評價(jià)矩陣Ri

依據(jù)專業(yè)人士的意見將每層分解的元素進(jìn)行兩兩比較，組成單因素評價(jià)集合ri=(ri1，ri2，…，rij)。其中，rij為第i個(gè)風(fēng)險(xiǎn)元素對第j個(gè)評價(jià)等級的隸屬程度。通過對每一個(gè)準(zhǔn)則層的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，從而可建立該準(zhǔn)則層的模糊評價(jià)矩陣Ri=(rij)m×n。

4.2.3模糊綜合評價(jià)

依照層次分析的結(jié)果，決定各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)因素對評估對象重要程度的權(quán)重值，然后對它們進(jìn)行歸一化操作，并用向量W表示，即：W=(wB1，wB2，…，wBm)。

其中，wB1，wB2，…，wBm為對應(yīng)評價(jià)因素B1，B2，…，Bm的權(quán)重值。

接著運(yùn)用公式e=W×Ri進(jìn)行單因素評估。

依照模糊層次分析法原理，根據(jù)低層次單因素評估結(jié)果，構(gòu)成高層次模糊評估矩陣R′，再結(jié)合高層次評估因素權(quán)重向量Wi，使用公式E=Wi×R′計(jì)算即可進(jìn)行高層次模糊評價(jià)[7]。若用E來代表綜合評價(jià)隸屬度向量，則有：

E=(e1,e2,…，em)。

其中，m為目標(biāo)層下一層次的指標(biāo)因素個(gè)數(shù)。

最后，利用最大隸屬度原則以及五標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)評估體系“非常小(90～100)，比較小(75～90)，一般(65～75)，比較嚴(yán)重(50～65)，非常嚴(yán)重(50以下)”，對開發(fā)項(xiàng)目決策階段利用公式：S=E×VT來進(jìn)行綜合評價(jià)。

開發(fā)項(xiàng)目總體的風(fēng)險(xiǎn)評估值S為一個(gè)具體的數(shù)值，其值的大小反映了評價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)程度的大小，數(shù)值越小，風(fēng)險(xiǎn)就越低，反之，則越高[8]。

5 案例分析

某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目坐落于廣州某區(qū)域，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人們的生活水平較高，養(yǎng)老觀念較成熟，對于養(yǎng)老地產(chǎn)接受能力高，當(dāng)?shù)卣渤雠_了相應(yīng)的養(yǎng)老和土地政策，幫助扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。該項(xiàng)目總建筑面積約186.4 hm2，占地面積約130 hm2，容積率為1.43，綠化率37%，總投資費(fèi)用近10億元，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)能容納約3 200位老人入住。

筆者現(xiàn)對該項(xiàng)目在開發(fā)決策階段存在的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用FAHP進(jìn)行評估。

5.1 明確各指標(biāo)權(quán)重以及查驗(yàn)其一致性

根據(jù)前面已建立的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)結(jié)構(gòu)模型并結(jié)合1～9標(biāo)度的打分方法，征詢有關(guān)專家的建議后得到A—B，B1—C，B2—C，B3—C，B4—C多個(gè)判別矩陣，再通過求解矩陣的方式計(jì)算出各指標(biāo)層的最大特征值λmax以及最大特征向量對應(yīng)的歸一化特征向量W，進(jìn)而得到一致性查驗(yàn)系數(shù)CR，再依據(jù)CR能否小于0.1，確定判別矩陣能否通過一致性查驗(yàn)，權(quán)重能否有效[9]，見表1。

表1 項(xiàng)目準(zhǔn)則層與指標(biāo)層的權(quán)重向量表

根據(jù)表1可知，判別矩陣的CR<0.1，都合乎一致性檢驗(yàn)，權(quán)重向量有效。

5.2 設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)集以及構(gòu)造模糊評價(jià)矩陣

本例在明確了風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)結(jié)構(gòu)模型Ⅰ級,Ⅱ級中每個(gè)因素權(quán)重的基礎(chǔ)上，根據(jù)專家評分的方法，對該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行評估。將風(fēng)險(xiǎn)等級分為“非常小，比較小，一般，比較嚴(yán)重，非常嚴(yán)重”五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，并確定各標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的分值。具體表示為V：

V={V1，V2，V3，V4，V5}=

{非常小，比較小，一般，比較嚴(yán)重，非常嚴(yán)重}={90～100，75～90，65～75，50～65，0～50}。

邀請行業(yè)相關(guān)的資深人員等12人分別為每個(gè)Ⅱ級指標(biāo)確定它的風(fēng)險(xiǎn)等級，然后統(tǒng)計(jì)每個(gè)指標(biāo)等級的頻率，從而得到Ⅱ級各指標(biāo)的評價(jià)隸屬度。故某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)決策階段中各級風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重和指標(biāo)隸屬度如表2所示。

表2 某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重和其隸屬度表

5.3 綜合評價(jià)

已知表2中各個(gè)指標(biāo)的評估數(shù)據(jù)，即可對某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)等級進(jìn)行評估，計(jì)算的結(jié)果如下：

1)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)向量E1為：

2)政策風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)向量E2為：

。

以此類推，可得：

3)市場風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)向量E3為：

E3=WB3×R3=

(0.013 7 0.113 0 0.275 4 0.449 3 0.148 6)。

4)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)向量E4為:

E4=WB4×R4=(0 0.138 2 0.361 8 0.400 1 0.1)。

故目標(biāo)層的模糊評價(jià)矩陣為：

運(yùn)用公式E=Wi×R′計(jì)算，目標(biāo)層風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)向量E為：

。

此處,按照最大隸屬度原則以及五標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)評估體系，可以得到項(xiàng)目開發(fā)階段決策風(fēng)險(xiǎn)的綜合評價(jià)結(jié)果,為了更加全面的分析，還需要對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化處理[10]。

利用公式S=E×VT，可計(jì)算出量化的綜合評價(jià)結(jié)果。這里取各級中值“95分，82.5分，70分，57.5分，25分”分別作為5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級的評分，則量化的綜合評價(jià)值S為：

S=E×VT=(0.002 4 0.161 2 0.319 0
0.380 8 0.136 5)·(95 82.5 70 57.5 25)T。

6 結(jié)語

通過上述計(jì)算，我們知道在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段的四大風(fēng)險(xiǎn)影響因素中，政策風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目開發(fā)決策的影響最嚴(yán)重，其次是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而市場風(fēng)險(xiǎn)相對影響較輕，通常不超過10%。

首先在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)方面,其最大指標(biāo)評價(jià)值在第三級,為0.382 6,說明經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)總體上表現(xiàn)為一般;政策風(fēng)險(xiǎn)方面,其最大指標(biāo)評價(jià)值在第四級,為0.368 3,說明政策風(fēng)險(xiǎn)總體上表現(xiàn)為比較嚴(yán)重;市場風(fēng)險(xiǎn)方面,其最大指標(biāo)評值在第四級,為0.449 3,說明市場風(fēng)險(xiǎn)總體上表現(xiàn)為比較嚴(yán)重;技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)方面,其最大指標(biāo)評價(jià)值在第四級,為0.400 1,說明經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)總體上表現(xiàn)為比較嚴(yán)重[11];因此我們認(rèn)為四大風(fēng)險(xiǎn)影響因素的風(fēng)險(xiǎn)程度整體表現(xiàn)為比較嚴(yán)重。

再依據(jù)最大隸屬度原則，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最大綜合評價(jià)值在第四級，數(shù)值為0.380 8,這說明項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重;根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)量化綜合評價(jià)結(jié)果,某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)綜合分?jǐn)?shù)為61.17,處于風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重的水平。

結(jié)合以上兩種評價(jià)結(jié)果，該項(xiàng)目的開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)整體上體現(xiàn)為較嚴(yán)重，表明存在的這些風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗的可能性較大，想要順利的開發(fā)項(xiàng)目，保證企業(yè)的利潤，得到預(yù)期目標(biāo)，我們對開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行有效的控制和采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，根據(jù)上述的分析，我們可以知道政策風(fēng)險(xiǎn)里的養(yǎng)老政策、土地政策以及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)里的設(shè)計(jì)質(zhì)量、產(chǎn)品定位對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)階段的決策影響較為嚴(yán)重。故此開發(fā)商在做是否開發(fā)此項(xiàng)目的決策時(shí)，需要系統(tǒng)深切的了解國家近年來頒布的養(yǎng)老和土地方面的政策，最好具體了解項(xiàng)目所在地區(qū)的有關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)因時(shí)制宜、因地制宜。與此同時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)提高產(chǎn)品的質(zhì)量，只有通過精準(zhǔn)的分析、合理的推測以及過硬的技術(shù)才能提高開發(fā)決策的準(zhǔn)確度，使其做出正確的選擇。