戰(zhàn) 松，唐心怡

(沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院，遼寧 沈陽 110168)

自國務(wù)院頒布住房改革政策以來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府政策的推動下，沈陽市的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。人們的購房需求與逐年增高的房價(jià)之間的矛盾隨之而來，房地產(chǎn)泡沫也隨之而生。房地產(chǎn)泡沫是指在某一段持續(xù)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了異常現(xiàn)象，這種快速上漲的現(xiàn)象會吸引大批帶有投機(jī)意向的投資者加入市場，進(jìn)而帶來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高、投資市場出現(xiàn)虛假繁榮、土地價(jià)格上漲等不良影響。房地產(chǎn)泡沫過大會引發(fā)社會資源分配失衡、擾亂金融秩序、引發(fā)通貨膨脹，給社會經(jīng)濟(jì)帶來一系列危害。因此，要判斷房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)將房地產(chǎn)泡沫指數(shù)作為一個重要的參考指標(biāo)，將其納入考量范疇。在此背景下，對沈陽市房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行研究分析并提出相應(yīng)的防范措施具有重要的理論意義和參考價(jià)值。

一、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外學(xué)者在房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的測算研究方面已經(jīng)應(yīng)用過許多好方法，值得學(xué)習(xí)和借鑒。當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行測度的方法主要有直接檢驗(yàn)法、間接檢驗(yàn)法、指標(biāo)法和因子分析法。

直接檢驗(yàn)法是通過應(yīng)用數(shù)學(xué)模型估算房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，再將估算出的基礎(chǔ)價(jià)值與市場價(jià)格進(jìn)行偏離對比，將這種偏離視為衡量房地產(chǎn)泡沫大小的一種方法。楊燦等[1]與岑唯等[2]應(yīng)用Ramsey理論模型對我國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了研究，證實(shí)了房地產(chǎn)泡沫的存在。

間接檢驗(yàn)法是將檢驗(yàn)資本市場泡沫的方法套用到房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金的時(shí)間序列進(jìn)行檢驗(yàn)，若通過則表明不存在泡沫。曾五一等[3]與梁秋霞等[4]選用間接測量法對我國房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行了探究，分析了造成我國房地產(chǎn)泡沫的主要原因，探尋控制泡沫的有效手段。

指標(biāo)法是目前較為常用的房地產(chǎn)泡沫測度方法，運(yùn)用各種房地產(chǎn)理論指標(biāo)對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評估，進(jìn)而判斷市場泡沫情況。徐偉等[5]、張攀紅[6]、郭欣等[7]在采取指標(biāo)法對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度的同時(shí)，合理分析了影響因素，提出了有效的應(yīng)對措施。

因子分析法是主成分法的一種推廣，可以利用降維思想將原始數(shù)據(jù)指標(biāo)間錯綜復(fù)雜的關(guān)系轉(zhuǎn)化為少數(shù)公共因子與某一變量之間的關(guān)系，有效規(guī)避了指標(biāo)法由于需要專家主觀判斷指標(biāo)權(quán)重造成的誤差，以客觀決定代替了主觀決定。王浩[8]將應(yīng)用因子分析法對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度的既有文獻(xiàn)進(jìn)行梳理分析，并提出了改進(jìn)意見。王春艷等[9]與李尚紅等[10]運(yùn)用因子分析法對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了測度研究，并構(gòu)建多元回歸方程來分析影響因素。

上述4類方法各有所長，但我國房地產(chǎn)市場持續(xù)處于價(jià)格波動階段，使用時(shí)由于樣本期短、數(shù)據(jù)與真實(shí)情況存在偏差等原因，容易出現(xiàn)基礎(chǔ)價(jià)值難以確定、只能檢測有無泡沫、具體情況無法量化等問題。而因子分析法可以將較多的數(shù)據(jù)由繁化簡，彌補(bǔ)其他方法的缺陷，得到房地產(chǎn)泡沫測度值，故筆者選用因子分析法進(jìn)行研究。

二、房地產(chǎn)泡沫測度研究

1.研究方法

因子分析法最早由斯皮爾曼于1904年提出，將其應(yīng)用于房地產(chǎn)泡沫研究領(lǐng)域具體是指：分析各個單項(xiàng)指標(biāo)之間難以觀測的內(nèi)部關(guān)系后，提取出包含指標(biāo)間真實(shí)存在的相同影響因素的公共因子，將變量用公共因子與線性函數(shù)的關(guān)系表示出來，對數(shù)據(jù)進(jìn)行降維，再通過各公共因子的累計(jì)貢獻(xiàn)率計(jì)算出綜合房地產(chǎn)泡沫測度值，利用得到的綜合測度值對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。由于提取出的公共因子數(shù)遠(yuǎn)小于原始變量的個數(shù)，可以有效對數(shù)據(jù)進(jìn)行降維，簡化分析步驟。

因子綜合得分計(jì)算式為

W=a1Z1+a2Z2+…+aiZii=1，2，…，n

式中：a為因子權(quán)重；W為因子綜合得分；Zi為某因子得分。

2.指標(biāo)選擇及分析

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因主要有房地產(chǎn)行業(yè)投資過度、銷售量增加、投機(jī)行為導(dǎo)致市場過熱、銀行貸款過多等，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生規(guī)律及內(nèi)部關(guān)系挑選指標(biāo)，可以將指標(biāo)分為生產(chǎn)、交易、金融3類，并以此為依據(jù)對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度分析。通過對前人研究中的指標(biāo)體系進(jìn)行總結(jié)分析，筆者在參照經(jīng)典指標(biāo)體系的同時(shí)，引入由于數(shù)據(jù)獲取困難、計(jì)算復(fù)雜等原因通常被避開的商品房空置率、土地相關(guān)指標(biāo)等，更加客觀全面地進(jìn)行研究。

其中，生產(chǎn)類包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資/社會固定資產(chǎn)投資(F1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率(F2)、商品房施工面積/商品房竣工面積(F3)、土地購置面積增長率(F4)；交易類包括：商品房銷售面積/商品房竣工面積(F5)、商品房空置率(F6)、房價(jià)收入比(F7)；金融類包括：房地產(chǎn)銀行貸款/房地產(chǎn)資金總來源(F8)。

3.因子分析

由于各組數(shù)據(jù)之間存在計(jì)量方式、統(tǒng)計(jì)單位等方面的差異，應(yīng)在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析前將數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使其成為無數(shù)量級別差的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)。筆者選用Z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法，樣本標(biāo)準(zhǔn)化值為

帶入原始數(shù)據(jù)，得到的處理結(jié)果如表1所示。對這8組數(shù)據(jù)進(jìn)行可行性檢驗(yàn)，結(jié)果如表2所示。運(yùn)用Bartlett球形檢驗(yàn)，通過相關(guān)系數(shù)矩陣行列式對數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，若檢驗(yàn)值較大，對應(yīng)的概率值就小于指定的顯著性水平，相關(guān)系數(shù)矩陣不存在為單位陣的可能，可以證明原始變量之間存在相關(guān)性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示Bartlett球形檢驗(yàn)P值為0.000，小于0.05，表明變量之間存在著一定的相關(guān)性。KMO檢驗(yàn)值通常處于0～1，檢驗(yàn)結(jié)果越靠近1，越能表明變量之間存在相關(guān)關(guān)系，更適合進(jìn)行因子分析。檢驗(yàn)結(jié)果顯示KMO檢驗(yàn)值為0.616，大于0.5，可以認(rèn)為適合作因子分析。

表1 沈陽市房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值

運(yùn)用SPSS 21.0軟件對標(biāo)準(zhǔn)化處理后的8組指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，提取出3個公共因子，其累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到82.166%，大于80%(見表2)。可以看出，提取后的公共因子攜帶了絕大部分原始數(shù)據(jù)信息，進(jìn)行因子分析的效果十分理想。

表2 各因子對應(yīng)的特征根及方差貢獻(xiàn)率

4.測度模型構(gòu)建和泡沫測度分析

根據(jù)公共因子的方差貢獻(xiàn)率建立沈陽市房地產(chǎn)泡沫測度分析模型，并根據(jù)公共因子間的線性函數(shù)關(guān)系計(jì)算沈陽市房地產(chǎn)市場泡沫綜合指數(shù)。

以因子旋轉(zhuǎn)后所得的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)重系數(shù)，得到沈陽市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)模型

W=0.440 41×Z1+0.202 50×Z2+0.178 74×Z3

因子得分Zi分別為

Z1=0.757×F1-0.005×F2+0.924×F3-0.427×F4+0.899×F5-0.038×F6-0.728×F7-0.796×F8

Z2=0.557×F1+0.674×F2-0.024×F3+0.633×F4+0.355×F5-0.455×F6+0.462×F7+0.214×F8

Z3=0.222×F1+0.605×F2-0.093×F3+0.032×F4-0.180×F5+0.830×F6-0.275×F7+0.090×F8

根據(jù)模型可得出2000—2019年沈陽市房地產(chǎn)泡沫測度指數(shù)(見表3)。

表3 沈陽市房地產(chǎn)市場各年泡沫指數(shù)

由表3可知，2000—2019年沈陽市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)活動區(qū)間整體處于[ -0.68，1.15]，平均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為0.51。根據(jù)正態(tài)分布規(guī)律，選取1倍標(biāo)準(zhǔn)差，得到房地產(chǎn)泡沫測度指數(shù)的正常運(yùn)行區(qū)間，即[ -0.51，0.51]。若泡沫指數(shù)測度落在[ -0.68，-0.51)，可以認(rèn)為房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格低于理論價(jià)格，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了負(fù)泡沫；若泡沫值落在(0.51，1.15]，可以認(rèn)為房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于理論價(jià)格，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了異常正泡沫。

由表3可見，2000—2019年沈陽市共出現(xiàn)了6次房地產(chǎn)泡沫，分別于2003、2005、2015、2017、2018、2019年出現(xiàn)。2003年首次出現(xiàn)異常負(fù)泡沫現(xiàn)象，2004年小幅度回暖后，2005年又出現(xiàn)了異常負(fù)泡沫現(xiàn)象。2006—2014年，沈陽市房地產(chǎn)市場并未受到2008年市場低迷的大環(huán)境的影響，整體呈上升趨勢，穩(wěn)定發(fā)展。受2014年國際金融危機(jī)影響，2015年出現(xiàn)了異常負(fù)泡沫。2016年，國家發(fā)展和改革委員會提出1.6萬億元東北振興規(guī)劃及設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)后，沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來了一波發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)帶動了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定增長。2017年，沈陽市土地市場成交價(jià)格大幅度增加，導(dǎo)致房價(jià)隨之上漲，2017—2019年處于房地產(chǎn)過熱階段，出現(xiàn)了異常正泡沫現(xiàn)象。2000—2019年，沈陽市房地產(chǎn)正常運(yùn)行概率為70%。整體看，沈陽市房地產(chǎn)市場在健康發(fā)展的大態(tài)勢下，偶發(fā)波動，總體處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。

三、沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策建議

綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)：近20年，沈陽市房地產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象，且受投資、相關(guān)政策、金融市場影響幅度較大。筆者結(jié)合社會現(xiàn)狀及調(diào)查結(jié)果，從需求端、供給端、二級市場、資金鏈來源4個方面提出如下建議。

1.健全住房保障措施，降低空置率

有效解決房地產(chǎn)泡沫問題應(yīng)從需求端入手，解決低收入人群住房難問題，健全保障性住房機(jī)制，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模[11]，發(fā)揮政府的監(jiān)管調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而達(dá)到減少房地產(chǎn)泡沫的目的。同時(shí)，要大力發(fā)展房屋租賃市場，擴(kuò)大住房租賃服務(wù)規(guī)模，解決部分住房需求，合理降低房屋空置率，從而避免房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大[12]。

2.加強(qiáng)土地資源管理，提高透明度

土地資源作為房地產(chǎn)開發(fā)最為基礎(chǔ)的“地基”，其對房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場要繼續(xù)平穩(wěn)有序地發(fā)展，政府部門應(yīng)加大土地資源管理力度，制定土地資源使用管理的具體方針。應(yīng)完善土地審批制度，改善儲備調(diào)控，避免土地資源過度開發(fā)，合理規(guī)劃現(xiàn)存的土地資源，規(guī)范土地出讓機(jī)制，保證土地拍賣公平、公開、透明，避免市場過度炒作和虛假信息傳播。

3.完善房地產(chǎn)交易流程，打擊投機(jī)行為

有效限制房屋交易行為是房地產(chǎn)市場管理中的重要手段。頒布合理的限購政策可以有效打擊市場中的投機(jī)行為，同時(shí)，也可以對社會財(cái)富分配和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。應(yīng)從房屋購買、房屋轉(zhuǎn)讓等方面出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況，綜合考慮社會經(jīng)濟(jì)、城市人口、土地市場等多方面要素，制定合理的限購限售政策，進(jìn)而控制惡意囤積房屋資源、倒買倒賣房屋套利的現(xiàn)象，達(dá)到抑制房地產(chǎn)泡沫的目的。

4.規(guī)范金融市場，加強(qiáng)信貸監(jiān)管

資金是房地產(chǎn)市場的“頂梁柱”，在開發(fā)過程中必將帶來大規(guī)模資金流，因此，更應(yīng)該規(guī)范金融市場的管理制度。要對開發(fā)商的貸款投放進(jìn)行嚴(yán)格管控，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商大金額信貸資料的審查力度，明令禁止種類復(fù)雜的大批量資金流入房地產(chǎn)市場，同時(shí)，豐富資金來源，拓展融資渠道，減少房地產(chǎn)市場對單個資金來源的依賴性，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié) 語

2000—2019年沈陽市共出現(xiàn)了6次房地產(chǎn)泡沫，沈陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行概率達(dá)70%，整個沈陽市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)市場相對健康，市場價(jià)格較為穩(wěn)定。筆者指出沈陽市房地產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象后，針對背后的原因提出了相應(yīng)的建議，對沈陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要的理論意義和參考價(jià)值。