虞琪琪

（華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，上海 200042）

一、問(wèn)題的提出

從2008年起，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于逐步開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）試點(diǎn)的政策性文件①具體包括：2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、2014年9月中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》、2016年3月國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》、2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》、2018年4月證監(jiān)會(huì)和住建部印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》、2020年8月證監(jiān)會(huì)印發(fā)的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。，試圖通過(guò)發(fā)展REITs來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口巨大、融資渠道受限、融資成本高等問(wèn)題。REITs是指通過(guò)發(fā)行受益憑證募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)，由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并將經(jīng)營(yíng)收益分配給投資者的一種金融工具。目前我國(guó)市場(chǎng)上存在一些與國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs相類(lèi)似的金融產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品存在流動(dòng)性不足、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、債權(quán)性大于股權(quán)性、收益率低等問(wèn)題（李平和楊墨如，2018）。

2020年8月，隨著證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，我國(guó)正式在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)。類(lèi)REITs標(biāo)準(zhǔn)化需要解決公募、股權(quán)及稅收三大重要問(wèn)題，其中，稅收問(wèn)題主要體現(xiàn)為征稅環(huán)節(jié)多、稅務(wù)處理復(fù)雜、重復(fù)征稅問(wèn)題突出（劉志芳和齊楚，2019）。一些學(xué)者指出，我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上制定REITs稅收優(yōu)惠政策。曹陽(yáng)（2019）認(rèn)為，我國(guó)目前對(duì)類(lèi)REITs在所得稅層面的雙重課稅現(xiàn)象給相關(guān)實(shí)體帶來(lái)了沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，建議根據(jù)稅收中性原則和實(shí)質(zhì)課稅原則，對(duì)REITs所得稅做出相應(yīng)的形式移轉(zhuǎn)不課稅之規(guī)定，并且對(duì)REITs產(chǎn)品所要繳納的土地增值稅等設(shè)定稅收優(yōu)惠政策。汪誠(chéng)和戈岐明（2015）通過(guò)對(duì)REITs投資期望與稅負(fù)的博弈模型進(jìn)行分析，認(rèn)為當(dāng)前絕大多數(shù)國(guó)家對(duì)REITs采取稅收優(yōu)惠同時(shí)附帶較強(qiáng)的限制性條款，是因?yàn)橥顿Y者投資REITs可以帶來(lái)較多的外部性收益，建議我國(guó)從所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅上確立稅收優(yōu)惠政策，避免重復(fù)征稅、鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資。王慶德和閆妍（2017）認(rèn)為，我國(guó)REITs存在重復(fù)征稅、稅負(fù)過(guò)重的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)建立資產(chǎn)出表階段的各類(lèi)稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)避免在REITs存續(xù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)征稅問(wèn)題。

REITs稅收政策將在試點(diǎn)過(guò)程中不斷明確、完善，最終形成與我國(guó)稅制相適應(yīng)的稅收政策。但應(yīng)當(dāng)注意的是，REITs與其他納稅主體稅收負(fù)擔(dān)上的差異很容易引發(fā)避稅問(wèn)題。如何防止REITs成為避稅工具，是我國(guó)制定REITs稅收政策過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。雖然美國(guó)與我國(guó)在稅收制度上存在較大差異，但由于避稅方法的一致性，兩國(guó)在REITs發(fā)展過(guò)程中所面臨的避稅問(wèn)題存在相似性。美國(guó)是REITs發(fā)源地，也是全球REITs市場(chǎng)規(guī)模最大的國(guó)家，其反避稅立法實(shí)踐可以在一定程度上為我國(guó)REITs反避稅規(guī)則的構(gòu)建提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

二、美國(guó)REITs的發(fā)展及避稅問(wèn)題

美國(guó)REITs最早的形式是馬薩諸塞州商業(yè)信托基金。1935年，在莫里塞訴稅務(wù)局長(zhǎng)（Morrissey v. Commissioner）案中，美國(guó)最高法院認(rèn)為，任何具有充分公司特征的商業(yè)信托都應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅。這一判決致使很多投資公司都將面臨三重征稅的問(wèn)題②首先，證券投資公司收到的股息為投資對(duì)象企業(yè)的稅后利潤(rùn)；其次，證券投資公司對(duì)其收到的股息繳納企業(yè)所得稅；最后，證券投資公司向投資人分配的收益還需繳納個(gè)人所得稅。。此判決作出后不久，馬薩諸塞州的一些信托投資公司開(kāi)始游說(shuō)立法機(jī)關(guān)為投資公司提供特別的稅收減免。他們主張，投資公司只是投資者進(jìn)行多樣化投資的一個(gè)渠道，應(yīng)當(dāng)依據(jù)導(dǎo)管理論將稅收轉(zhuǎn)嫁給股東（Dudley和Joseph，1962）。為了解決三重征稅問(wèn)題，1936年美國(guó)《國(guó)內(nèi)收入法》（Internal Revenue Code）修訂，免除了受監(jiān)管投資公司（Regulated Investment Companies，以下簡(jiǎn)稱(chēng)RICs）向投資者分配收益部分的企業(yè)所得稅?！秶?guó)內(nèi)收入法》規(guī)定投資公司的免稅條款并不適用于房地產(chǎn)信托，為降低稅收成本，房地產(chǎn)信托只能通過(guò)合伙企業(yè)或者以個(gè)人名義進(jìn)行投資。這使得絕大部分中小投資者被排除在外，而合伙企業(yè)的所能募集到的資金有限，無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求（David等，2016）。到了20世紀(jì)50年代，房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的矛盾凸顯，市場(chǎng)要求立法免除REITs所得稅的呼聲越來(lái)越高。

1956年，REITs法案在美國(guó)國(guó)會(huì)兩院表決通過(guò)。然而，艾森豪威爾總統(tǒng)（Dwight D.Eisenhower）意識(shí)到該法案可能會(huì)侵蝕企業(yè)所得稅稅基，基于兩個(gè)理由否決了該法案：第一，RICs的收入與REITs是不同的，RICs的收入一般來(lái)源于股息，該收入已全額征收企業(yè)所得稅；第二，REITs稅收優(yōu)惠的適用范圍不明確，盡管目前僅適用于部分信托，但之后可能適用于許多已經(jīng)成立且依法繳納所得稅的房地產(chǎn)公司（Carson，2012）。1960年，REITs法案被重新提出并在國(guó)會(huì)兩院表決通過(guò)，艾森豪威爾總統(tǒng)出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮簽署了該法案，免除REITs用于分紅部分的所得稅。針對(duì)艾森豪威爾對(duì)于REITs侵蝕所得稅稅基的擔(dān)憂，國(guó)會(huì)在法案中禁止REITs主動(dòng)經(jīng)營(yíng)③法案規(guī)定，REITs必須將其資產(chǎn)交給獨(dú)立的第三方經(jīng)營(yíng)和管理，95%以上的收入必須來(lái)自“被動(dòng)”的金融投資，包括租金、股息、利息和資本收益，并禁止REITs設(shè)立子公司。1986年出臺(tái)的《稅收改革法案》放寬了對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的限制，開(kāi)始允許REITs在內(nèi)部向其租戶提供常規(guī)服務(wù)（Customary Real Estate Services），如公共區(qū)域清潔、安全服務(wù)、灑水和消防安全、垃圾收集等。因提供常規(guī)服務(wù)而獲得的收入被視為來(lái)自房地產(chǎn)的租金。，并對(duì)REITs提出了與RICs類(lèi)似的資格要求，包括收入來(lái)源限制和強(qiáng)制分紅④REITs的收入中至少有75%必須來(lái)自房地產(chǎn)，且必須將90%以上的收入作為股息分配給投資者。。但在REITs發(fā)展過(guò)程中，一些公司試圖利用REITs所享受的稅收優(yōu)惠來(lái)逃避納稅義務(wù)，具體有以下幾種形式：

（一）利用REITs免稅分配企業(yè)增值財(cái)產(chǎn)

在1986年以前，根據(jù)美國(guó)稅法中的“通用事業(yè)原則”（General Utilities Doctrine），公司在清算過(guò)程中向股東分配增值財(cái)產(chǎn)，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。1986年《稅收改革法案》廢除了這一原則，將公司在清算過(guò)程中分配給股東的財(cái)產(chǎn)視為其將財(cái)產(chǎn)按公允價(jià)值出售給股東，公司確認(rèn)收入后向股東分配現(xiàn)金。通用事業(yè)原則的廢止導(dǎo)致納稅人尋求其他方法來(lái)規(guī)避資產(chǎn)清算時(shí)的所得稅，方法之一是將公司轉(zhuǎn)換為不在公司層面繳納企業(yè)所得稅、僅向股東個(gè)人征稅的S公司⑤S公司是一種特殊的小型公司，股東人數(shù)不超過(guò)100人。它的納稅方式與合伙企業(yè)相似，因?yàn)楣颈旧聿焕U納企業(yè)所得稅，股東從公司獲得股息，并作為個(gè)人收入征稅。、RICs或者REITs，或者公司拆分出REITs，由REITs出售其增值資產(chǎn)，然后以股息形式分配給股東，利用REITs稅收優(yōu)惠免除公司層面的所得稅。

（二）利用股息扣除規(guī)則避稅

根據(jù)股息扣除（Dividends Receive Deduction）規(guī)則，公司在計(jì)算應(yīng)稅收入時(shí)可扣除從其他公司得到的股息，以解決對(duì)同一筆收入的多重征稅問(wèn)題。當(dāng)REITs分紅免稅與股息扣除規(guī)則同時(shí)適用時(shí)，應(yīng)稅收入可以轉(zhuǎn)為免稅收入。具體方法為：母公司先將其名下的不動(dòng)產(chǎn)免稅分拆給一家子公司，并持有該子公司的多數(shù)股票。子公司在獲得REITs資格后，與母公司簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議。母公司向子公司支付租金、服務(wù)費(fèi)以獲得不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)和配套服務(wù)，該筆支出可以在其計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)作為費(fèi)用扣除。子公司收到租金后再免稅分配給母公司，母公司基于股息扣除規(guī)則無(wú)需對(duì)子公司分紅繳納企業(yè)所得稅。經(jīng)過(guò)這一系列操作，母公司的應(yīng)稅所得便轉(zhuǎn)變?yōu)槊舛愃没氐侥腹?。房地產(chǎn)雖然轉(zhuǎn)移到子公司名下，但由于雙方訂立了長(zhǎng)期租賃合同，母公司仍對(duì)房地產(chǎn)擁有實(shí)際控制權(quán)。

（三）利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅

根據(jù)1960年REITs法案，REITs的主要收入必須來(lái)自被動(dòng)的房地產(chǎn)投資。雖然1986年《稅收改革法案》允許REITs向其租戶提供常規(guī)服務(wù)，但REITs與一般房地產(chǎn)公司相比在配套服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)上仍處于不利地位。1999年12月，美國(guó)國(guó)會(huì)頒布了REITs現(xiàn)代化法案（REIT Modernization Act），允許REITs組建應(yīng)稅子公司（Taxable REIT Subsidiary，簡(jiǎn)稱(chēng)TRS）。TRS可以從事REITs禁止從事的積極經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)其收入依法繳納所得稅，不會(huì)對(duì)REITs的資格產(chǎn)生任何不利影響。REITs現(xiàn)代化法案發(fā)布后，TRS的增長(zhǎng)速度驚人，到2004年，TRS的數(shù)量已經(jīng)有704個(gè)，資產(chǎn)總額高達(dá)682億美元（Thornton，2008）。但TRS的存在不僅否定了REITs本身的原始被動(dòng)經(jīng)營(yíng)的地位，而且由于REITs與TRS之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和稅收政策差異，兩者之間極易發(fā)生轉(zhuǎn)讓定價(jià)行為。實(shí)踐中，TRS與REITs之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)通常表現(xiàn)為在以下四種情形：①REITs將房屋出租給TRS，收取高于公平交易價(jià)格的租金；②TRS為REITs提供服務(wù)，收取低于公平交易價(jià)格的服務(wù)費(fèi)；③TRS向REITs借款，支付高額利息、擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用；④REITs與TRS共享的辦公空間、設(shè)施設(shè)備、人力資源等，兩者之間成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠恚╒ernon，2020）。

三、美國(guó)REITs反避稅法律制度

為解決REITs稅收政策的特殊性所帶來(lái)的避稅問(wèn)題，美國(guó)通過(guò)內(nèi)置收益稅和違禁交易稅防止REITs免稅分配增值財(cái)產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)套現(xiàn)，對(duì)REITs與TRS之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)行為征收懲罰性稅收，排除股息扣除規(guī)則的適用，來(lái)防止企業(yè)利用REITs稅收優(yōu)惠政策逃避企業(yè)所得稅。這些規(guī)定也在一定程度上起到了引導(dǎo)房地產(chǎn)投資信托長(zhǎng)期持有、經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)的作用。

（一）內(nèi)置收益稅（Built-In Gains Tax）

美國(guó)在廢除通用事業(yè)原則時(shí)修訂了《國(guó)內(nèi)收入法》第1374條，該條規(guī)定，公司轉(zhuǎn)為S公司后一定期限⑥美國(guó)《國(guó)內(nèi)收入法》規(guī)定的內(nèi)置收益稅的收入確認(rèn)期為10年。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2015年12月通過(guò)的《美國(guó)人免于高稅法案》（The Protecting Americans from Tax Hikes Act）將該期限縮短為5年。內(nèi)出售增值資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法繳納內(nèi)置收益稅。內(nèi)置收益稅以該公司成為S公司時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值計(jì)算，適用企業(yè)所得稅的最高稅率。1988年2月4日，美國(guó)國(guó)稅局根據(jù)《國(guó)內(nèi)收入法》第337條（d）款中的授權(quán)，發(fā)布了第88-19號(hào)通知，規(guī)定公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)入REITs將被視為以公平市價(jià)出售，除非REITs選擇依據(jù)《國(guó)內(nèi)收入法》第1374條的規(guī)定繳納內(nèi)置收益稅。收入確認(rèn)期屆滿后，REITs出售資產(chǎn)無(wú)需再繳納內(nèi)置收益稅。內(nèi)置收益稅的設(shè)置為企業(yè)免稅設(shè)立REITs規(guī)定了資產(chǎn)持有期限，有效地規(guī)制了因設(shè)立REITs的稅收成本低，將企業(yè)轉(zhuǎn)換為REITs以逃避企業(yè)所得稅的行為。

（二）違禁交易稅

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化為REITs后利用稅收優(yōu)惠銷(xiāo)售房地產(chǎn)套現(xiàn)，美國(guó)法律規(guī)定，REITs對(duì)其因從事禁止交易而獲得的收入繳納100%的違禁交易稅。為明確禁止交易的范圍，法律規(guī)定，同時(shí)滿足以下條件的交易不屬于禁止交易：①持有該房地產(chǎn)2年以上；②REITs及其股東在2年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)支出的費(fèi)用總額不得超過(guò)其售價(jià)的30%；③一年內(nèi)達(dá)成的房地產(chǎn)交易不超過(guò)7筆，或者納稅年度內(nèi)出售的房地產(chǎn)資產(chǎn)總額不超過(guò)當(dāng)年年初REITs房地產(chǎn)資產(chǎn)總額的10%，或者一年內(nèi)所售物業(yè)的市值不超過(guò)當(dāng)年年初REITs全部資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的10%；④如果REITs在一年內(nèi)達(dá)成的房地產(chǎn)交易超過(guò)7筆，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的所有營(yíng)銷(xiāo)和開(kāi)發(fā)支出均通過(guò)第三方或者應(yīng)稅子公司支付；⑤持有土地及附著物2年以上產(chǎn)生租金收入。違禁交易稅規(guī)制了REITs短期頻繁買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的行為，體現(xiàn)出政府要求REITs以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)為目的，而非以出售為目的持有不動(dòng)產(chǎn)。

（三）排除股息扣除規(guī)則的適用

美國(guó)《國(guó)內(nèi)收入法》規(guī)定，公司作為REITs的股東收到的股息在該公司計(jì)稅時(shí)不能作為一般股息從公司的應(yīng)稅所得中扣除，而應(yīng)當(dāng)依法繳納企業(yè)所得稅。這是因?yàn)镽EITs已經(jīng)被免除聯(lián)邦所得稅，公司從REITs獲得的分紅不存在多重征稅問(wèn)題。此外，法律賦予REITs稅收優(yōu)惠主要目的是為了向中小投資者提供投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)資金不足的問(wèn)題，將REITs分紅排除股息扣除規(guī)則的適用不會(huì)對(duì)該目的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。

（四）轉(zhuǎn)讓定價(jià)懲罰性稅收

針對(duì)REITs與TRS之間以避稅為目的的不公平的關(guān)聯(lián)交易，美國(guó)《國(guó)內(nèi)收入法》規(guī)定，如果REITs與其應(yīng)稅子公司之間的交易不符合獨(dú)立交易原則，美國(guó)國(guó)稅局有權(quán)對(duì)該交易進(jìn)行重新定價(jià)，并對(duì)重新確定收入征收100%懲罰性稅款。同時(shí)，法律規(guī)定了安全港規(guī)則，以下情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定TRS與REITs之間的交易定價(jià)符合獨(dú)立交易原則：①TRS以該價(jià)格與無(wú)關(guān)聯(lián)第三方達(dá)成大量的交易；②該定價(jià)不低于直接成本的150%；③TRS提供的服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，且接受TRS服務(wù)的租戶與不接受TRS服務(wù)的租戶之間的租金具有可比性。

四、我國(guó)現(xiàn)行稅制下REITs稅收優(yōu)惠可能導(dǎo)致的避稅問(wèn)題

稅收優(yōu)惠是REITs在美國(guó)、澳大利亞等西方發(fā)達(dá)國(guó)家取得成功的重要原因（馮曉明，2009）。雖然從表面上看REITs可能會(huì)侵蝕企業(yè)所得稅稅基，但REITs股東繳納的稅款將會(huì)增加，且REITs將私人資金引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的積極影響遠(yuǎn)大于其可能會(huì)對(duì)稅收收入造成的不利影響（Bradley，2015）。目前我國(guó)財(cái)稅部門(mén)正在積極研究針對(duì)公募REITs的稅收政策以解決市場(chǎng)參與者潛在的稅收痛點(diǎn)（杜麗娟，2020），但REITs稅收優(yōu)惠可能帶來(lái)的避稅問(wèn)題也不容忽視。在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，給予REITs稅收優(yōu)惠可能會(huì)存在以下避稅問(wèn)題：

第一，利用REITs逃避房地產(chǎn)交易相關(guān)納稅義務(wù)。2020年8月證監(jiān)會(huì)發(fā)布的公募REITs試點(diǎn)文件未對(duì)公募基金的期限和項(xiàng)目公司持有不動(dòng)產(chǎn)的期限作出明確的規(guī)定。若不對(duì)REITs持有資產(chǎn)的期限進(jìn)行限制，放任其在短期內(nèi)大量從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)可能利用REITs稅收優(yōu)惠從事稅收套利。REITs將淪為一種稅收成本低廉的炒房工具，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。若同時(shí)在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，則會(huì)進(jìn)一步降低企業(yè)的避稅成本。公司可能通過(guò)設(shè)立REITs處置其持有的房地產(chǎn)，以逃避因買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)而產(chǎn)生的納稅義務(wù)。

第二，利用REITs將企業(yè)的應(yīng)稅所得轉(zhuǎn)變?yōu)槊舛愃谩８鶕?jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)放式證券投資基金有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]128號(hào)），企業(yè)投資者從證券投資基金中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅。在項(xiàng)目公司享受所得稅優(yōu)惠待遇的情況下，若根據(jù)上述規(guī)定對(duì)公募基金向企業(yè)投資者支付的分紅不征收企業(yè)所得稅，企業(yè)可能通過(guò)設(shè)立REITs逃避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。企業(yè)剝離房地產(chǎn)設(shè)立REITs后與其簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，并按照租賃協(xié)議向REITs支付租金，該筆租金再以股息形式分配給公司。公司的應(yīng)稅收入享受兩次稅收優(yōu)惠后，便轉(zhuǎn)化為免稅收入回到公司。與REITs不同的是，一般的投資基金收到的股息是投資對(duì)象企業(yè)的稅后所得，而在項(xiàng)目公司享受所得稅優(yōu)惠的情況下項(xiàng)目公司向公募基金分配的股息不存在多重征稅的問(wèn)題。

第三，具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的管理公司之間轉(zhuǎn)讓定價(jià)問(wèn)題。由于現(xiàn)行《公司法》中關(guān)于公司設(shè)立、股份轉(zhuǎn)讓及利潤(rùn)分配等規(guī)定與公司型REITs的運(yùn)作不相適應(yīng)（匡國(guó)建，2009），目前開(kāi)展試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取“公募基金+資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（ABS）”的產(chǎn)品架構(gòu)。根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第三十六條，基金管理人可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。如果具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司存在稅收政策差異，兩者可能出于稅收成本的考慮，作出不符合公平交易的避稅安排。比如通過(guò)關(guān)聯(lián)交易將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至享受稅收優(yōu)惠的項(xiàng)目公司，成本費(fèi)用則由運(yùn)營(yíng)管理公司承擔(dān)。因此，在制定REITs稅收優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目公司與管理公司之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)問(wèn)題。

五、對(duì)我國(guó)構(gòu)建REITs反避稅制度的建議

雖然我國(guó)與美國(guó)在稅收制度上存在較大的差異，但納稅主體采取的避稅方法具有一致性，都是利用不同組織實(shí)體之間的稅收負(fù)擔(dān)的差異進(jìn)行避稅。本文在結(jié)合美國(guó)的REITs反避稅立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)REITs反避稅制度的構(gòu)建提出如下建議：

第一，明確項(xiàng)目公司持有底層資產(chǎn)的期限，對(duì)利用REITs買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)套利的行為征收懲罰性稅款，并將設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠與資產(chǎn)持有期限掛鉤。期限的規(guī)定對(duì)于防止REITs成為集資炒房工具尤為重要，在房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)僅允許REITs以調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)為目的買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)。通過(guò)稅收引導(dǎo)REITs長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理底層資產(chǎn)，對(duì)于以出售為目的而持有房地產(chǎn)的REITs征收高額稅款。同時(shí)，REITs設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠也應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目公司資產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短區(qū)別適用。對(duì)設(shè)立后短期內(nèi)處置資產(chǎn)的REITs依法征收設(shè)立環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收，僅允許資產(chǎn)持有時(shí)間超過(guò)特定期限的REITs享受設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠。

第二，REITs稅收優(yōu)惠政策與其他免稅規(guī)定相銜接，將企業(yè)投資者獲得的REITs分紅認(rèn)定為應(yīng)稅收入。在制定REITs稅收優(yōu)惠時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意與其他稅收優(yōu)惠的銜接。如前所述，在REITs已經(jīng)享受所得稅優(yōu)惠待遇的情況下，對(duì)企業(yè)投資者收到的REITs分紅征收企業(yè)所得稅并不會(huì)導(dǎo)致多重征稅問(wèn)題。企業(yè)投資者收到的REITs分紅應(yīng)排除其他稅收優(yōu)惠的同時(shí)適用，依法計(jì)入企業(yè)投資者的應(yīng)稅所得額中。

第三，關(guān)注項(xiàng)目公司與運(yùn)營(yíng)管理公司之間轉(zhuǎn)讓定價(jià)問(wèn)題，加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓定價(jià)反避稅執(zhí)法。雖然我國(guó)法律規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價(jià)的行為進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估、調(diào)整，但REITs享受的稅收優(yōu)惠極易導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)逃避納稅義務(wù)。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)是否符合獨(dú)立交易原則的行政審查，重點(diǎn)關(guān)注利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平的REITs。

發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金可以為中小投資者提供參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，有助于盤(pán)活我國(guó)存量房產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)企業(yè)向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。稅收支持對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展至關(guān)重要，但稅收優(yōu)惠的制定應(yīng)當(dāng)遵守稅收中性原則，避免對(duì)競(jìng)爭(zhēng)秩序和稅負(fù)公平造成破壞。我國(guó)在制定REITs稅收政策時(shí)應(yīng)當(dāng)注意因稅收優(yōu)惠而導(dǎo)致的避稅漏洞，制定相應(yīng)的反避稅規(guī)定，并加強(qiáng)REITs反避稅執(zhí)法。