熊穎

編者按

回顧2021年，房地產(chǎn)的“艱難時刻”從年初持續(xù)到年尾?？硕鹧袌笾赋觯?021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長，百強房企全口徑銷售額同比下滑3%。此外，規(guī)模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不足90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

這其中，部分民營房企出現(xiàn)明顯“掉隊”，“掉隊”最快的新力控股集團在2021年最后的一天，還有業(yè)主在為“延期交房”維權。

同樣也在2021年，部分國企、央企憑借相對寬松的融資優(yōu)勢逆勢而上，實現(xiàn)了自身在房企排行榜上的逆襲，現(xiàn)金流的充足也讓這類房企有了更加積極拿地的底氣。

本周，市場又傳出房企的并購貸款并不計入“三道紅線”的考核指標，這對財務健康的大房企借錢并購是一種鼓勵。隨著房企市場洗牌加速，房企的生存規(guī)則已然發(fā)生轉變——正在從“規(guī)模為王”向“利潤為王”過渡。

融資和銷售回款雙降民營房企成“掉隊”與爆雷主角

對絕大多數(shù)民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發(fā)展。民營房企的流動性危機還在發(fā)酵中，更大的沖擊還在后面。

梳理克而瑞數(shù)據(jù)，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，中國恒大、當代置業(yè)、新力控股集團等多家房企均存在較為明顯的“掉隊”現(xiàn)象，且這些掉隊房企以民營房企為主，其中包含多家債務爆雷企業(yè)（見表1）。

例如，中國恒大的全口徑銷售額從2020年7035億元銳減至2021年的4400.3億元，這一大縮水不光讓中國恒大在銷售排名上下滑3個名次，也讓房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)長久穩(wěn)定的碧萬恒“三足鼎立”格局松動。富力地產(chǎn)全口徑銷售額從2020年的1496.6億元縮減至2021年的1201.9億元，銷售排名從房企第24位降至第34位;當代置業(yè)全口徑銷售額從2020年的422.1億元降至2021年的360.5億元，銷售排名也隨之從第76位降至第81位。

而且，這些掉隊房企的股價在2021年全年也呈現(xiàn)漫漫熊途的下跌狀態(tài)，股價跌幅在70%-80%是常態(tài)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在《紅周刊》記者采訪時表示，房企銷售額下滑較快，多半是企業(yè)經(jīng)營遇到了壓力，要么和企業(yè)資金狀況直接相關，要么是企業(yè)在拿地和項目開工以及預售等方面出現(xiàn)資源、人員不足的情況。

且值得一提的是，以往民營房企通過規(guī)模優(yōu)勢來換取融資端話語權的優(yōu)勢，在2021年并不見效。而且在2021年，藍光發(fā)展、當代置業(yè)、花樣年控股等民營房企也接二連三發(fā)生爆雷事件。

對此，對房地產(chǎn)行業(yè)進行多年關注和研究的利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》記者表示，由于金融機構擔心風險在放貸上更趨謹慎，這也造成了民營房企融資款的大幅下滑。

表1 2021年規(guī)模房企“掉隊榜單”（數(shù)據(jù)截至1月7日收盤）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)、公告

此外，受中國恒大爆雷所帶來的項目停工、爛尾等因素影響，各地方又提高了對監(jiān)管賬戶中銷售回款的監(jiān)管比例。

“一方面，融資流入變少;另一方面，銷售回款流入也在減少，這使得民營房企現(xiàn)金消耗過快，容易在短時間內(nèi)陷入資金的流動性危機。掉隊和爆雷就成了必然?！标愱粨P說，“對絕大多數(shù)民營房企來說，當前的主旋律是生存，而不是發(fā)展。2021年以來，有的民營房企要么已違約，要么在違約的路上。我認為民營房企的流動性危機還在發(fā)酵中，更大的沖擊還在后面。比如，在農(nóng)歷春節(jié)前夕房企需要面對的集中兌付施工款項、農(nóng)民工工資的資金壓力;以及2022年的新一輪償債高峰?！?h3>民企“掉隊”的新力控股集團樣本：惠州樓盤被查封、多地項目交付延期

一方面，新力控股集團的債務爆雷讓許多購房者望而卻步;另一方面，類似惠州新力城的房屋查封也讓部分樓盤不得不暫停銷售。

在多家掉隊的民營房企中，新力控股集團是2021年以來“掉隊”較嚴重的房企之一。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年新力控股集團實現(xiàn)全口徑銷售額815.1億元，位居房企排名第51位。而在2020年，新力控股集團曾以1196.4億元的全口徑銷售額位列房企排名第35位。僅過去一年時間，新力控股集團的房企排名就“掉隊”16名。

為何短短一年時間，新力控股集團的銷售額縮水如此之快？

2021年10月，新力控股集團有一筆2.5億美元債券發(fā)生實質(zhì)性違約。同年12月20日，新力控股集團披露，公司境內(nèi)債逾期金額達63.94億元。不難看出，一方面，新力控股集團的債務爆雷讓購房者望而卻步;另一方面，類似惠州新力城的房屋查封也讓部分樓盤不得不暫停銷售。

在《紅周刊》記者獲取的一則視頻顯示，2021年12月31日上午，數(shù)百名業(yè)主聚集惠州新力城小區(qū)外，因為交房逾期，業(yè)主要求開發(fā)商交房。

其中一位業(yè)主向《紅周刊》表示，他們希望開發(fā)商能全面復工，并對延期交房所帶來的影響進行補償，不過當天這些業(yè)主并未等來新力控股集團的解決方案。

據(jù)房屋中介平臺吉屋網(wǎng)2021年年末信息披露，新力城二期14號樓的住宅產(chǎn)品仍然在售;該項交房時間標注為2021年12月30日;且此前項目曾發(fā)生停工現(xiàn)象，但已于2021年11月10日復工。

不過，《紅周刊》記者從惠州當?shù)胤慨a(chǎn)中介和業(yè)主處了解到的是另外一種情況，即目前為止惠州新力城并未全面復工，且處于待售狀態(tài)（即不對外銷售）;該樓盤（二期）的交房時間也被推遲到了2022年下半年。

早已獲得預售許可證且仍未售罄的惠州新力城為何不能對外銷售？

《紅周刊》記者從惠州市商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)布平臺惠民之家查詢發(fā)現(xiàn)，新力城旗下的多套房屋處于查封狀態(tài)。以57號樓為例，總計45套房屋中，處于查封狀態(tài)的房屋多達35套，占比近八成（見附圖）。

附圖惠州新力城57號樓查封狀態(tài)（數(shù)據(jù)截至1月7日收盤）

數(shù)據(jù)來源：惠民之家房產(chǎn)網(wǎng)

盈科律師事務所全球合伙人律師郭韌向《紅周刊》表示，開發(fā)商旗下樓盤項目被查封肯定是有債務或其他的一些情況。記者查詢天眼查，發(fā)現(xiàn)2021年，惠州新力城背后開發(fā)商惠州市湯普實業(yè)有限公司，先后被平安銀行股份有限公司惠州分行、中國光大銀行股份有限公司惠州分行、中國建設銀行股份有限公司惠州市分行告上法庭，涉及多起金融借款合同糾紛。

不光銷售暫停、房屋被查封，惠州新力城還存在拖欠工人工資的情況。2021年1月2日，就有網(wǎng)友在領導留言板上表示，惠州新力城花園三期項目開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，且和開發(fā)商多次溝通無果而終。

此外，《紅周刊》記者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，有業(yè)主反映，新力控股集團旗下的長沙新力鉑園現(xiàn)已停工停產(chǎn)，無法按期交付;而位于合肥的新力東園二期不光存在延期交付的問題，二期大部分（住宅）還處于在建工程抵押狀態(tài)。

國企、央企逆勢而上“三費”低的房企仍有賺錢和擴張機會

成本較高的房企未來很可能賺不到錢甚至虧錢，而融資成本、建安成本、銷售和行政費用更低的房企還有賺錢和繼續(xù)擴張的機會。

呈現(xiàn)冰火兩重天的是，不同于民營房企的窘迫處境，2021年具有國企、央企背景的房企因為融資優(yōu)勢凸顯，正成為逆勢下的生力軍。

《紅周刊》記者對比2021年和2020年的房企銷售排行榜發(fā)現(xiàn)，招商蛇口、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等具有國企、央企背景的房企銷售額和銷售排名也都有了較為明顯的增長（見表2）。

表2 2021年“逆勢而上”規(guī)模房企榜單（數(shù)據(jù)截至1月7日收盤）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)、公告

其中，招商蛇口全口徑銷售額從2020年的2780.1億元增至2021年的3268.1億元，同比增長17.55%，房企銷售排行從第10位增至第7位，上升3個名次;建發(fā)股份全口徑銷售額從2020年的1296.8億元增至2021年的1711.3億元，同比增長31.96%，房企銷售排行從第31位增至第21位，上升10個名次;越秀地產(chǎn)全口徑銷售額從2020年的970.3億元增至2021年的1182億元，不僅邁進“千億門檻”，銷售排行還同步上升9個名次。

而國企、央企在融資上的絕對優(yōu)勢也進一步擴大到了2021年房企的拿地動作上，現(xiàn)金流的充足讓這類房企有了更加積極拿地的底氣。據(jù)中指研究院發(fā)布的2021年房企拿地排行榜，在拿地金額排名前十的房企中，有8家都是國企或具有國資背景的房企。

2021年11月末，中房商學院副院長鄧明政在接受《紅周刊》采訪時，曾表示，房企成功發(fā)債的基本都是城投公司或央企、國企;民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債成功的非常少。在“房住不炒”的口徑下，房地產(chǎn)市場未來大規(guī)模放松的可能性非常小，即使放松也僅有基本面扎實、綜合實力較強、杠桿結構健康的頭部民營房企能夠參與。

陳昊揚告訴《紅周刊》記者，他更看好融資成本、建安成本、銷售和行政費用較低的房企未來的發(fā)展機會，因為現(xiàn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率都在快速收窄，當房企毛利率水平都普遍維持在10%左右時，上述成本較高的房企很有可能賺不到錢甚至虧錢，相反，“三費”更低的房企還有賺錢和繼續(xù)擴張的機會。

此外，陳昊揚從資本市場投資的角度看，混合所有制房企，仍有機會。一方面他們具有國企的大股東背書;另一方面兼具民營企業(yè)經(jīng)營上的靈活機制。

2022年市場洗牌加劇從規(guī)模型轉向利潤型的房企能更好發(fā)展

以往國內(nèi)房企以高周轉企業(yè)為主，講究“規(guī)模為王”。但未來行業(yè)的大趨勢不是拼規(guī)模，而是拼利潤。

2021年12月，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》。要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。本周又傳出房企收并購貸款不計入“三道紅線”的消息。

陳昊揚指出，若并購貸并不計入“三道紅線”的考核指標，這就是鼓勵財務健康的大房企去借錢并購。

而在資深地產(chǎn)從業(yè)者張也（化名）看來，監(jiān)管層面鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)去收并購的也是希望房企向利潤型房企的方向去走。因為并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更多是去存量，而存量的去化過程需要資金支撐，換句話就是讓房企追求企業(yè)自身的利潤而不要追求高周轉。與此同時，存量的去化也是對于資產(chǎn)利潤的最大體現(xiàn)。他告訴《紅周刊》記者，現(xiàn)在國內(nèi)規(guī)模較大的利潤型房企極少，主要還是以高周轉企業(yè)為主，不過講究“規(guī)模為王”的房企正在發(fā)生轉變，未來行業(yè)的大趨勢不是拼規(guī)模，而是拼利潤。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向《紅周刊》記者表示，并購貸政策一定程度上會加速行業(yè)內(nèi)的洗牌速度。張也預測，在2022年市場加速洗牌的過程中，會有更多的中小開發(fā)商爆雷，而被洗掉的房企主要是高周轉房企。

在陳昊揚看來，在房地產(chǎn)行業(yè)的最后一波洗牌中，或?qū)⑼ㄟ^一種硬著陸的方式來洗牌，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)大量債務違約，伴隨違約同時部分房企價格出現(xiàn)劇烈波動，可能會存在一些錯殺機會。至于投資節(jié)奏，陳昊揚表示，可以先買短久期債券，再買入那些從現(xiàn)在開始6個月內(nèi)不發(fā)生債務違約、安全著陸的房地產(chǎn)企業(yè)股票。