李巧玲

(甘肅省社會科學(xué)院 公共政策研究所，蘭州 730070)

一、青年住房滿意度研究的背景和現(xiàn)實意義

青年是國家的未來、民族的希望。黨和國家歷來高度重視青年、關(guān)懷青年、信任青年，始終堅持把青年作為黨和國家事業(yè)發(fā)展的生力軍。黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央對青年和青年工作進行了全面系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略謀劃、戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略部署，黨和國家制定出臺了新中國歷史上第一個青年發(fā)展規(guī)劃，即《中長期青年發(fā)展規(guī)劃(2016—2025年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)，是我國青年事業(yè)的重要頂層設(shè)計，規(guī)定了我國青年發(fā)展的政策體系和工作機制。《規(guī)劃》明確提出要以“堅持黨管青年原則”來解決青年發(fā)展中遇到的問題和挑戰(zhàn)，以實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢來激勵青年、團結(jié)青年；要落實好青年政策，做好關(guān)心服務(wù)青年工作，促進青年發(fā)展，提高青年的獲得感，贏得青年人心[1]，這為加快城鎮(zhèn)住房保障制度體系構(gòu)建、推動落實青年群體“住有所居”各項政策提供了根本遵循。

青年群體有自身的特點與優(yōu)勢，他們的平均受教育程度較高，發(fā)展?jié)摿^大，但普遍入職起薪較低，財富積累較少。青年的流動性較強，大部分青年傾向于在城市工作和生活，其住房問題具有一定的重要性和復(fù)雜性，解決青年群體的住房困難，改善青年群體的住房條件，對有序推進城鎮(zhèn)化、不斷發(fā)展城市經(jīng)濟、持續(xù)維護社會和諧穩(wěn)定具有重要的現(xiàn)實意義。近年來全國各地掀起的吸引青年人口和人才流入的“人才爭奪戰(zhàn)”，足以說明青年對城市建設(shè)的至關(guān)重要性，在城市特別是超大城市、特大城市和大城市，住房不僅與青年的居住、工作和生活息息相關(guān)，同時影響青年的婚姻、家庭和社會+認同，緩解青年的住房壓力，提高青年的住房穩(wěn)定性，對促進青年人力資本投資具有重要作用；青年群體也是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的重要組成部分，他們的城市定居意愿和定居決策與公共服務(wù)供給密切相關(guān)。由于城鎮(zhèn)住房不僅體現(xiàn)居住質(zhì)量，更捆綁了教育等重要的公共服務(wù)，成為青年市民化意愿的重要影響因素，因而青年住房問題對人口流動、新型城鎮(zhèn)化進程亦具有重要的意義和影響；青年群體還是社會穩(wěn)定發(fā)展的有生力量，是社會的核心，解決了青年的住房問題就是維護了社會公平機制的完善，能夠提高青年對社會公平的認知度，對青年的獲得感也具有正向驅(qū)動作用[2]。

二、文獻述評

滿意度研究早先出現(xiàn)在心理學(xué)、社會學(xué)領(lǐng)域，之后顧客滿意度這一概念進入營銷領(lǐng)域，研究發(fā)現(xiàn)滿意度與顧客的行為具有正向關(guān)系，與企業(yè)的經(jīng)濟效益密切聯(lián)系，通過對顧客滿意度的衡量使企業(yè)明確了解到市場上的消費趨勢及獲利重點。20世紀70年代末，顧客滿意度已成為企業(yè)管理研究的一個熱點問題。隨之，學(xué)術(shù)界將日臻成熟的滿意度理論引入管理學(xué)研究領(lǐng)域，成為社會公共政策、基層社會治理研究的重要命題。國外學(xué)者采用測量技術(shù)方法對住房滿意度及其影響因素開展研究，UKOHA O M和BEAMISH J O在對尼日利亞首都阿布賈1 089戶居民調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用描述性統(tǒng)計及相關(guān)分析對居住滿意度進行了評價，發(fā)現(xiàn)住戶最關(guān)注安全，其次是與自然的接觸，再次是水電支出等居住的成本等，最后是居住的私密性[3]；MOHIT M A等從居住條件、居住服務(wù)、公共設(shè)施、社會環(huán)境和社區(qū)設(shè)施5個方面構(gòu)建了涵蓋45個變量的評價指標(biāo)體系，對馬來西亞吉隆坡的公共廉租房政策進行評價，發(fā)現(xiàn)整體居住滿意度為65.9(有效標(biāo)度為0～100)[4]；HUANG Z H等根據(jù)杭州市公共住房住戶調(diào)查數(shù)據(jù)，從分配方案、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋管理等多個層面對包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、貨幣補貼房等多種保障性住房進行滿意度評價，得出杭州市4類公共住房樣本居民的居住滿意度分別為廉租房(4.02)、公共租賃房(3.59)、經(jīng)濟適用房(3.36)和貨幣補貼房(3.44)(有效標(biāo)度為1～5)[5]；GAN X L等利用重慶市公租房的調(diào)查數(shù)據(jù)，從住房質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等多維度構(gòu)建了由31個指標(biāo)構(gòu)成的評價體系，評估了農(nóng)民工對公租房的滿意度，發(fā)現(xiàn)影響農(nóng)民工居住滿意度的因素，第一是地理位置是否太偏，第二是職住是否分離，第三是周邊配套設(shè)施是否完善，第四是物業(yè)管理水平的高低等[6]。以上研究采用多元回歸、結(jié)構(gòu)方程、邏輯回歸等多種研究技術(shù)，通過評估居住質(zhì)量或預(yù)測居住行為，對公共住房的滿意度評價及影響因素予以分析，形成了學(xué)術(shù)界普遍共識的居住滿意度評估框架和研究范式。

自20世紀90年代起，國內(nèi)學(xué)者對滿意度的研究逐漸活躍，從理論上系統(tǒng)闡釋了顧客滿意度的影響因素以及相互間的作用機制，實踐中將顧客滿意度運用于許多行業(yè)并進行了大量的實證調(diào)查，住房領(lǐng)域滿意度理論研究主要從兩個維度展開：一個是借鑒顧客滿意度理論，重點研究消費者從住房這一特殊商品中實際獲得的感知與購房前的預(yù)期進行比較評價，并對滿意度影響因素進行分析，具體包括住房質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、居民個人特征和社會經(jīng)濟情況等[7-8]；也有學(xué)者運用層次分析法對居民開展問卷調(diào)查與分析，指出影響小區(qū)居民滿意度的指標(biāo)中住房面積、房屋質(zhì)量和交通是否便利是居民最關(guān)心的因素[9]；還有學(xué)者認為居住滿意度與住宅金融和住宅政策有關(guān)，把金融政策條件用于評估滿意度，包括商業(yè)貸款、存量房市場、住房補貼的獲得等[10]。另一種住房滿意度視角將居住的生活過程作為研究重點，強調(diào)居住者在使用住房空間過程中形成的主觀體驗，在對上海市廉租房進行問卷調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，測量了廉租房住戶對子女學(xué)習(xí)、就寢和洗漱等8類行為空間的滿意度以及住房整體滿意度，指出空間使用與設(shè)計等方面存在的問題[11]。這些研究將住房作為一種商品，從顧客滿意度的角度研究消費者從產(chǎn)品中所獲得的實際感知與先前預(yù)期的比較評價，以及使用或擁有該產(chǎn)品而獲得的情感滿足，并將低收入人群、大學(xué)生及老年人等特殊群體納入研究視野。

在上述研究中，圍繞居民對居住狀況、保障房以及住房保障政策的滿意度展開研究的居多，鮮見將青年作為主要研究對象提取出來通過細分人群并進行橫向比較，開展其住房滿意度調(diào)查的實證研究。本研究主要以青年人群為研究對象，通過問卷調(diào)查的方法獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，并運用SPSS數(shù)理統(tǒng)計軟件，對青年人群與其他群體的住房滿意度進行測量和比較分析，準(zhǔn)確掌握青年的居住需求，且立足甘肅省省情，將青年的租住體驗及其主觀預(yù)期納入?yún)^(qū)域政策考量范圍，指導(dǎo)保障性租賃住房和長租房政策制定及其實施，以助力房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，開發(fā)滿足青年需求的產(chǎn)品，基本實現(xiàn)住房市場平穩(wěn)運行以及住房保障政策實施的精準(zhǔn)化、常態(tài)化和長效化。

三、研究設(shè)計

(一)“青年”概念界定

由于各界對“青年”尚未統(tǒng)一定義，基于青年的住房現(xiàn)狀及其居住滿意度研究的需要，筆者依據(jù)中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《中長期青年發(fā)展規(guī)劃(2016—2025年)》規(guī)定青年的年齡范圍在14～35周歲，結(jié)合《中華人民共和國勞動法》《中華人民共和國勞動合同法》《中華人民共和國就業(yè)促進法》以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，法定勞動年齡為年滿16周歲至退休年齡的規(guī)定，本研究將“青年”界定為因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M兩年的16～35周歲的居民，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，此群體在城市的居住時長和社會融入的程度高于流動人口卻低于市民群體，兼具跨市、跨區(qū)(縣)的流動性[12]。

(二)數(shù)據(jù)來源及指標(biāo)設(shè)計

甘肅省社會科學(xué)院居民住房社會調(diào)查項目由該院資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃研究所于2013 年發(fā)起，是一項區(qū)域性、綜合性、連續(xù)性的學(xué)術(shù)調(diào)查項目。該調(diào)查系統(tǒng)全面地收集社區(qū)、家庭及個人多個層次的數(shù)據(jù)，是目前研究甘肅居民居住狀況與住房感受的重要數(shù)據(jù)平臺。本文使用的是2021 年該項目在蘭州、嘉峪關(guān)、天水、定西和慶陽5市進行問卷調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)，此次調(diào)查收回有效問卷616份，其中406份填寫對象為城市青年，210份填寫對象為除青年之外的其他居民群體。由于目前還沒有形成一套測量青年住戶居住滿意度的評估指標(biāo)，在選取指標(biāo)時，考慮到已有研究成果，本文從住房條件、居住環(huán)境、配套設(shè)施和住戶自身經(jīng)濟特征等影響居住滿意度的因素方面設(shè)計了相關(guān)指標(biāo)，具體操作方式如表1所示。

表1 青年居住滿意度指標(biāo)操作化

筆者對上述 9 項滿意度指標(biāo)進行相關(guān)分析，刪除了相關(guān)聯(lián)程度較低的居住區(qū)域和性別，保留了居住時長、居住方式、年齡段、月收入和職業(yè)等可以反映被訪者滿意度的物質(zhì)基礎(chǔ)條件指標(biāo)，以及與被訪者滿意度關(guān)聯(lián)密切的住房喜愛度、住房需求等測量指標(biāo)。

四、甘肅省青年住房現(xiàn)狀

改革開放以來，甘肅城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了極大改善，1998年住房制度改革之后，全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2002年的17.5平方米增加到2020年的35平方米，10多年翻了一番，基本解決了住房短缺問題。從“四世同堂十平米，五代家人居陋室”到“高層樓電梯房，城鄉(xiāng)廣廈千萬間”，從胡同房、棚戶區(qū)到環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的住宅小區(qū)，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。以住房困難問題較為突出的蘭州市為例，改革開放初期，蘭州市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有4.07平方米，2020年增加到41.2平方米，增長了近9.2倍，可謂發(fā)生了巨變。隨著城鎮(zhèn)化的加速推進，大量人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，從周邊地縣向省會城市流動，從中小城鎮(zhèn)向大中城市集中，囿于住房政策體系建設(shè)尚不成熟，住房保障體制機制與能力有待完善，房地產(chǎn)市場發(fā)展和監(jiān)管存在短板，城鎮(zhèn)居民住房狀況不平衡、不充分等問題日漸顯現(xiàn)，特別是青年群體在居住年限、收入等方面受限，不能享受住房保障政策，又無力從住房市場購買商品住房，成為既無法進入住房商品市場，又游離于住房保障政策支持之外的“夾心層”，是實現(xiàn)全體居民“住有所居”亟須解決的問題。

當(dāng)前階段，我國已進入住房穩(wěn)定發(fā)展的時期，國家住房保障政策重點關(guān)注了包括青年群體在內(nèi)的住房困難群體，在住房供給方面重點強調(diào)公共住房和保障性租賃住房的供給。2021年7月，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，明確了將青年群體納入現(xiàn)代住房保障制度體系范疇，進一步加強了對青年群體住房保障的政策支持。隨之，甘肅省相應(yīng)出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，規(guī)定“蘭州市作為人口凈流入的大城市，應(yīng)充分利用各項支持政策，大力發(fā)展保障性租賃住房；其他城市可結(jié)合實際按需發(fā)展保障性租賃住房”。開展青年居住現(xiàn)狀調(diào)查與滿意度水平測評，從青年的居住滿意度、住房供需、住房保障等方面[13]探討住房保障支持政策及其實施問題，是研究城市住房保障政策頂層設(shè)計在區(qū)域落地實施的理論基礎(chǔ)，為保障城市青年“住有所居”、進一步釋放和激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展活力、推動青年發(fā)展和城市高質(zhì)量發(fā)展相融相促提供參考。

五、問卷調(diào)查結(jié)果與分析

(一)青年群體居住滿意度水平較低

筆者將居住滿意度指標(biāo)設(shè)置了5個等級，即非常滿意、滿意、一般、不滿意和非常不滿意，根據(jù)這五級量表測量結(jié)果，獲取了樣本(被訪者)居住滿意度的水平分布(見表2)。依據(jù)樣本計算的滿意度水平均值為3.63，將此作為區(qū)分滿意與否的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果處于這一水平之上的個體(426人)在樣本總數(shù)中所占的比重為69.18%，如果單一與滿意度的均值進行對比，可以認為近七成的被訪者具有較高的居住滿意度水平。

表2 被訪者居住滿意度水平分布

調(diào)查結(jié)果顯示，被訪青年群體的住房自有率為34.82%，其余65.18%的被訪青年通過家庭租住、合伙租住、借住、住集體宿舍等渠道解決居住問題。就整體而言，樣本總數(shù)(所有被訪者)的居住滿意度水平較高，但是青年群體的居住滿意度水平較低，低于樣本總數(shù)滿意度水平10多個百分點(見表3)。青年群體在職業(yè)、收入和財富積累方面處于劣勢，較少的社會資本限制其獲取住房資源的機會，較低的收入水平影響其獲取住房的能力。年齡對居住滿意度影響極顯著，隨著年齡增加，個體的人力資本、家庭財富逐步增加，其住房狀況也會階段性得到更大的改善，對住房的滿意度亦會有相應(yīng)的提升。

(二)影響青年居住滿意度的因素分析

1.住房的品質(zhì)與青年居住滿意度正相關(guān)

現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)居民住房短缺問題已基本解決，政府推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展各項政策措施落地見效，住房市場發(fā)展從“增量擴張建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”，居民期待更高品質(zhì)的住房。青年被訪者比較關(guān)注與日常生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，其居住滿意度水平越高，教育配套、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、居住環(huán)境以及購物便利性等因素對居住滿意度有顯著影響。如絕大多數(shù)2000年前建成的房屋在設(shè)計時僅解決了住的問題，相關(guān)配套設(shè)施并沒有考慮周全，一部分在租房源的樓齡超過20年，房屋廚衛(wèi)設(shè)施不齊，公共配套不全，裝修簡陋，部分房東缺乏改造裝修的動力或不及時履行維修義務(wù)，住房服務(wù)也跟不上實際需求，難以滿足青年對住房環(huán)境的社交性與安全性需求。居住在新建住房或高層樓房的青年的居住滿意度水平較高，高層住房的配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等硬件配備更加完善，好于多層樓房和平房的配置。單一居住功能住房供給已經(jīng)不能滿足青年多元化的住房需求，區(qū)位、交通、環(huán)境、資源(教育、醫(yī)療)等附加值越來越多地成為青年在購房或租賃住房時進行選擇的考慮因素。

表3 不同被訪者群體居住滿意度分布 %

2.租賃住房供需的平衡性與青年居住滿意度正相關(guān)

調(diào)查結(jié)果表明，來自蘭州市的被訪青年中，居住自有產(chǎn)權(quán)住房的被訪青年占本地被訪者青年總數(shù)的30.99%，合伙租住和家庭租住的被訪青年占本地被訪青年總數(shù)的61.96%，借住和住集體宿舍的僅占本地被訪青年總數(shù)的7.05%。采取家庭租住和合伙租住兩種方式解決居住問題的被訪青年在天水市、慶陽市、定西市和嘉峪關(guān)市各占當(dāng)?shù)乇辉L青年總數(shù)的36.51%、26%、16.22%和5.61%。不同收入青年對租賃住房具有差異化需求，例如，具有本地戶籍的城市無房低收入青年可以申請保障性公租房；擁有本地戶籍的畢業(yè)大學(xué)生，在城市購房難，適合家庭居住的整租(一個人或一個家庭租下整套住房)；學(xué)歷低收入低的非本地戶籍青年傾向選擇租金較低的租賃床位(按間合租或按床位合租，按間合租指一人或兩人一起租住一套住房中的一間房)。被訪青年中合租的現(xiàn)象越來越多，合租住房中居住2人以上的比例高達半數(shù)以上。整體上來看，大部分青年主要通過租房解決居住問題，各市、縣租賃住房市場發(fā)育不足、租賃市場發(fā)展緩慢、政策體系不完善和租賃住房保障建設(shè)滯后等因素會直接影響青年居住滿意度水平的提升。蘭州市作為甘肅省唯一人口凈流入的大城市，其租賃住房建設(shè)發(fā)展的輻射和帶動力最強，壓力也最大。

3.租賃關(guān)系的穩(wěn)定性與青年居住滿意度正相關(guān)

住房不單純是物質(zhì)產(chǎn)品，而是通過居住形成了一定的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，是主體與居住空間之間以經(jīng)濟為基礎(chǔ)而構(gòu)成的有意義的關(guān)系[14]。租賃關(guān)系不穩(wěn)定主要表現(xiàn)為租金不穩(wěn)定或長租預(yù)期不穩(wěn)定，意味著主體與居住空間關(guān)系的斷裂和不連續(xù)。89%的被訪青年認為，房東具有單方面的市場定價權(quán)，普遍簽訂一年期租賃協(xié)議，不能保證長期租約且隨意漲租金，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，承租人的合法權(quán)益得不到保護。對于大城市收入偏低、有租賃住房需求的青年，除了租金外，還要顧及其他生活支出或儲蓄備用金，對租金變動有比較高的敏感度，面對房東漲租金、隨意中斷租約等不可預(yù)期行為，不得不被迫頻繁換租。房東不登記備案或不受監(jiān)管，處于弱勢地位的承租人的利益因出租人不遵守租賃管理要求而受損。近六成被訪青年表示，在住房租賃市場，一般會在可負擔(dān)的范圍內(nèi)選擇符合自己經(jīng)濟狀況的租賃方式，其中，35.76%的被訪青年會以妥協(xié)住房條件來換取租金負擔(dān)的減輕，48.49%的被訪青年會以減少租賃面積、長距離通勤、降低居住質(zhì)量等租住現(xiàn)狀來減輕租金負擔(dān)，也有超過八成的被訪青年表示，隨著收入上升會選擇適合的租賃方式提高自己的居住品質(zhì)。此外，通過單位提供宿舍、補貼或得到政府補貼解決居住問題的被訪青年中，有87.15%的人居住滿意度達到居住滿意度均值，而沒有獲得任何支持的被訪青年中，只有55.20%的人居住滿意度達到居住滿意度均值。

(三)青年群體的居住需求與意愿分析

1.購房或租房的預(yù)期和意愿

調(diào)查結(jié)果顯示，被訪青年群體中67.86%的人打算在5年內(nèi)購房或租房，表明這一群體的購房或租房意愿較其他年齡段強，購房或租房的意愿更為明顯，潛在的購房或租房需求量大(見表4)。

表4 不同年齡段被訪者打算買房或租房的分布 %

就市場預(yù)期問題而言，筆者在問卷中設(shè)計了對購房價格、租房價格的評價和對房價漲跌的判斷3個測評維度。所有被訪者中占86.27%的人認為房價高，72.52%的人認為租房價格高，56.23%的人認為房價會上漲；青年群體中有88.40%的人認為房價高，80.36%的人認為租房價格高，59.82%的人表示房價會上漲(見表5)。這兩組數(shù)據(jù)比較而言，青年群體中有更多的人認為購房價格高，租房價格也高，不利于提振青年群體對房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期。青年群體財富積累有限，很大一部人需要進入租房市場解決居住問題，房屋租賃市場供需不平衡、租賃房供給不充分等問題影響了這部分需求被延遲滿足或滿足程度偏低。此外，青年群體的購買和支付能力較低，房租市場價格的漲幅大于收入的漲幅，就會導(dǎo)致付不起房租或租房成為生活負擔(dān)，降低了青年群體的獲得感、幸福感和安全感。

表5 青年被訪者與樣本總數(shù)對房價認知分布 %

2.購房或租房的差異化需求

有購房或租房需求的被訪青年中，35.72%的人表示會購買面積為91～120平方米的住房，47.32%的人表示會租住面積為61～90平方米的住房。被訪青年群體在購房或租房時對面積的要求有較大的差異，而租房滿足基本的居住需求即可，未來再考慮改善居住條件的問題。中小戶型(首次置業(yè)者和租賃市場的熱門房型)住房是大學(xué)畢業(yè)生、經(jīng)濟條件較差但又不具備保障性住房認購資格的無房戶的首選。以蘭州市為例，老城區(qū)地段位置好，交通方便、商貿(mào)集中、生活娛樂休閑便利，即使居住品質(zhì)不高，小戶型、低租金的房源因“熱銷”而可供給的數(shù)量愈來愈少，新開發(fā)區(qū)域的大戶型房源供給多但需求少，造成一定范圍內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)錯配。隨著青年群體生活觀念的革新、個人收入的增加以及生命周期的推進，租賃消費“品質(zhì)升級”大勢所趨，71.94%的被訪青年表示自己對租賃的專業(yè)化服務(wù)需求日益增加，主要體現(xiàn)在對鄰里社交、維修保潔和管家服務(wù)等專業(yè)服務(wù)方面的需求。面對城市快節(jié)奏的工作和生活，青年迫切需要日常維修保潔服務(wù)、群體同質(zhì)性鄰里社交、安全的居住空間、拓展性的活動組織以及周到的管家服務(wù)，這些專業(yè)化服務(wù)的可獲取性會成為他們選擇租賃房源的重要考慮因素。調(diào)研結(jié)果顯示，近四成被訪青年表示愿意為更好的地段、服務(wù)和室內(nèi)環(huán)境每月從工資中多支出10%的租金，說明青年群體的租賃住房需求已經(jīng)從基本剛需提級到品質(zhì)需求，高品質(zhì)的租住空間會提升青年群體租賃居住的滿意度水平。

六、保障城市青年“住有所居”的路徑選擇

隨著建設(shè)城市群、都市圈戰(zhàn)略逐步推進，甘肅要圍繞中心城市(省會城市、同等級別的區(qū)域性中心城市)、超級大城市都市圈和熱點區(qū)域的城市群建設(shè)[15]，遵循“房住不炒，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”戰(zhàn)略安排，以“促進青年安居樂業(yè)，滿足青年發(fā)展需求，提高青年的凝聚力，做好青年人才培養(yǎng)儲備，打造重要的人才中心和創(chuàng)新高地”為目標(biāo)，從吸引青年的視角加快住房保障政策支持制度體系構(gòu)建，建立符合省情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，幫助城市青年實現(xiàn)從“一張床”到“一間房”再到“一套房”的居住規(guī)劃與夢想，破解高端人才引進難、留住更難，住房困難對青年人才和剛畢業(yè)大學(xué)生“擠出效應(yīng)”問題。

(一)增加保障性租賃住房供給，滿足青年群體對租賃居住的需求

當(dāng)前，政府層面要貫徹落實住房保障由以售為主向以租為主轉(zhuǎn)化的指導(dǎo)思想，加快推進青年政策性住房建設(shè)，堅持以租為主構(gòu)建住房保障體系，堅持和完善租售相補的制度，大力發(fā)展房屋租賃市場，最大限度實現(xiàn)“職住平衡、職住就近”。增加保障性租賃住房供給，分類細化和精準(zhǔn)實施《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從供給端發(fā)力，加強規(guī)范管理，完善推進機制，盡快把政策轉(zhuǎn)化為行動和成效。將部分現(xiàn)有存量住房改造建設(shè)為保障性租賃住房，如地方政府可以適量回購問題房地產(chǎn)商的庫存房，將中低端住房作為保障性公租房，高端住房用作人才公寓、長租公寓，由政府實施統(tǒng)籌管理[12]。對提供存量住房用作保障性租賃住房的個人或者企業(yè)給予一定的差額補貼。鼓勵和支持企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用存量土地建設(shè)保障性租賃住房，規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就業(yè)崗位多、交通便利的地方建設(shè)保障性租賃住房。有條件的地方考慮在中心城區(qū)、交通便利區(qū)域，每年從新增住宅出讓土地中劃出一定比例的土地用作租賃住房專用地。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門主動與房地產(chǎn)企業(yè)合作，共同探索商品住房與保障性租賃房合并經(jīng)營的路徑，制定關(guān)于租賃住房的質(zhì)量、性能、最低面積等規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)，便于對政策實施及其效果進行監(jiān)督、管理和評估。

(二)增加小戶型租賃住房供應(yīng)，滿足青年對可支付租賃居住的需求

住房建設(shè)部門著力推動青年政策性住房建設(shè)，加快發(fā)展房屋租賃市場，規(guī)劃5年內(nèi)在租賃熱點區(qū)域合理增加保障性租賃住房有效供給，穩(wěn)定區(qū)域性租金水平，減輕青年的租金負擔(dān)，或單位給予補貼提高租金負擔(dān)能力，通過多渠道、多措施保障租金比同地段、同品質(zhì)市場租賃費用低，讓青年人租得起，同時兼顧投資主體企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營。鼓勵社會或市場力量參與增加“租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房”供給，建設(shè)面積較小、房屋價格及租賃費用相對較低的迷你型、合租型青年公寓，緩解租賃住房市場結(jié)構(gòu)性供給不足的壓力，讓青年群體能夠租到合適的房源，有效改善可支付的問題。穩(wěn)定保障性租賃住房供應(yīng)，明確規(guī)定保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，保障租賃關(guān)系的相對穩(wěn)定，讓青年群體能夠以租住的方式解決階段性居住問題。

(三)保護承租人的權(quán)益，滿足青年對穩(wěn)定租賃居住的需求

保護房屋租賃中承租人的權(quán)益，穩(wěn)定房屋租賃關(guān)系。針對住房租賃行業(yè)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金等問題，建議頂層設(shè)計以租賃雙方的合法權(quán)益得到同等保護為立法宗旨，對與住房租賃相關(guān)的法律法規(guī)予以完善，重點關(guān)注對承租權(quán)益的保護，保障租賃居住的可負擔(dān)性、穩(wěn)定性及安全性。盤活租賃住房市場“存量”，在政策方面可以采用財稅工具雙向施策，鼓勵社會力量、個人面向市場提供租賃房源，并通過減少出租人所得稅等措施，鼓勵個人出租空余房源，增加租賃房的市場供應(yīng)量；承租人可以用房租抵扣一定比例個人所得稅，減少其租房負擔(dān)。通過建立和發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用、公布黑名單等制度措施，約束和規(guī)范房屋中介機構(gòu)的租賃業(yè)務(wù)和行為。

(四)創(chuàng)新租賃機構(gòu)化運營模式，滿足青年對高品質(zhì)居住的需求

現(xiàn)階段，大中城市在保障性租賃住房建設(shè)方面，要轉(zhuǎn)變大規(guī)模增量建設(shè)模式，探索“因城施策”創(chuàng)新存量房機構(gòu)化運營模式，制定住房租賃土地供應(yīng)支持政策，完善住房租賃開發(fā)項目規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。在發(fā)展思路轉(zhuǎn)變方面，激活數(shù)據(jù)要素潛能，創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字新業(yè)態(tài)，改變房地產(chǎn)業(yè)租賃模式，打造互聯(lián)時代的中國式數(shù)字房地產(chǎn)，制定與區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展水平、常住人口流動與增長預(yù)期規(guī)模相適應(yīng)的住房保障支持政策[15]。在規(guī)范管理租賃市場方面，制定租賃法律規(guī)則，增強對市場監(jiān)管的機制和能力建設(shè)，建立健全存量住房租賃運營主體的資質(zhì)、房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租賃運營制度，以及通過稅收優(yōu)惠、融資支持、規(guī)范的交易標(biāo)準(zhǔn)與可營利的運營模式，激勵和吸引房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型進入保障性租賃住房運營市場。在政策措施支持方面，通過財稅金融政策為租賃企業(yè)賦能，助推租賃機構(gòu)化運營，構(gòu)建一個由高品質(zhì)租住空間、合理的居住保障、專業(yè)化租賃服務(wù)和均等化公共權(quán)利組成的租賃市場。在市場資源配置方面，租賃運營機構(gòu)調(diào)動存量資源，加快舊房改造升級，推動租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，逐步改善并實現(xiàn)租賃市場供需相適應(yīng)的目標(biāo)。青年群體可以通過租賃市場專業(yè)化運營機構(gòu)提供的準(zhǔn)確可靠的信息選擇合適的租賃住房，精準(zhǔn)匹配首次租賃居住或租賃消費升級的需求，使其享有高品質(zhì)的租住空間和完善的租后服務(wù)，基本實現(xiàn)“夾心層”青年租住租期穩(wěn)定、居住體驗更好的“住有所居”愿景。

(五)引導(dǎo)金融企業(yè)放寬政策條件，滿足青年對住房金融支持的需求

在信貸支持政策方面，相關(guān)部門要落實金融支持青年住房需求的政策，采取降低稅費負擔(dān)等一系列措施，為城市青年“住有所居”提供基本保障，使其成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的壓艙石和提升區(qū)域競爭力的加速器。一方面，出臺租賃住房激勵政策，包括用住房公積金支付租金、個人所得稅稅前抵扣，實施“租購?fù)瑱?quán)”，賦予住房租賃者更多的社會公共權(quán)益，與自有產(chǎn)權(quán)居者在戶籍、醫(yī)療、教育等方面享受同等待遇和服務(wù)[15]；另一方面，政府要引導(dǎo)金融企業(yè)放寬對住房困難青年享受住房保障政策的條件，如適當(dāng)放寬個人住房貸款條件，包括降低首付比例、貸款利率優(yōu)惠等措施辦法，增強青年群體的住房支付能力，基本滿足青年群體的住房剛需。除此之外，還要創(chuàng)新金融支持住房租賃的渠道，如開發(fā)租房按揭、租金貸等住房保障金融產(chǎn)品，提供專門面向青年群體作為承租人的住房租賃中長期貸款，解決青年群體的資金周轉(zhuǎn)困難問題。