盧俊陶

（青海民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，青海 西寧 810007）

近20 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其中房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒(méi)。也正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，以及多方面的原因，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上升。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型需要降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)，同時(shí)解決老百姓買(mǎi)房困難的實(shí)際問(wèn)題，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格也得到初步遏制。但政府的宏觀調(diào)控政策不一定適用于各個(gè)地區(qū)，青海省相對(duì)于東中部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距比較大，房?jī)r(jià)差距也比較大，同時(shí)馬甜等[1]認(rèn)為青海存在“強(qiáng)省會(huì)”的特點(diǎn)，這也導(dǎo)致青海省的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與其他省份不同，需要對(duì)其實(shí)施針對(duì)性的調(diào)控政策。本文以青海省為視角，利用向量自回歸（Vector Auto-Regression，VAR）模型來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸規(guī)模之間的關(guān)系。

1 房地產(chǎn)價(jià)格研究理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)于信貸規(guī)模有一定影響。在我國(guó)，房地產(chǎn)是大多數(shù)居民的主要投資對(duì)象，也是居民進(jìn)行貸款時(shí)的普遍抵押物，居民的財(cái)富和借貸能力跟隨房?jī)r(jià)上漲而增加。房?jī)r(jià)上漲牽動(dòng)居民的消費(fèi)增加，從而增加對(duì)銀行信貸的需求；同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有繼續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期，這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)增加投資，對(duì)銀行中長(zhǎng)期貸款的需求增大，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨著信貸規(guī)模產(chǎn)生波動(dòng)。傅程遠(yuǎn)[2]認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為金融機(jī)構(gòu)貸款的重要客戶，雙方關(guān)系密切、相互依賴(lài)，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，信貸規(guī)模增大，資金會(huì)有部分流入房地產(chǎn)行業(yè)，人民投資熱情上升，供需雙方的共同拉動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2 數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明

2.1 指標(biāo)選取來(lái)源與標(biāo)準(zhǔn)

本文數(shù)據(jù)主要來(lái)源于1995—2020 年的EPS 數(shù)據(jù)庫(kù)、央行官網(wǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源可靠權(quán)威，數(shù)值精確，一切研究在科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那疤嵯逻M(jìn)行。

本文在選取相關(guān)指標(biāo)時(shí)主要遵循以下3 個(gè)原則：一是真實(shí)性和科學(xué)性，本文選取的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要是其他相關(guān)文獻(xiàn)中的相關(guān)指標(biāo)，以及通過(guò)分析總結(jié)的一些指標(biāo)，這些指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格有著緊密聯(lián)系，數(shù)據(jù)來(lái)源準(zhǔn)確，處理方法科學(xué)；二是統(tǒng)一性與差異性，指標(biāo)所屬統(tǒng)計(jì)分類(lèi)有一致的，也有不同的，使變量所包含的信息更全面；三是動(dòng)態(tài)性，指標(biāo)的選取反應(yīng)了一個(gè)過(guò)程，并且是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，而不是一個(gè)固定值，能更加準(zhǔn)確地反映指標(biāo)之間的關(guān)系。

2.2 指標(biāo)選取

本文主要研究房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸規(guī)模之間的關(guān)系，參考其他文章的指標(biāo)選取，以青海商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格作為因變量。周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，中長(zhǎng)期貸款更能體現(xiàn)其貸款需求，所以本文將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款作為自變量。但是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素過(guò)多，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款作為自變量，房地產(chǎn)價(jià)格的變化不可能被其滯后期和貸款規(guī)模解釋完整，考慮到實(shí)驗(yàn)的嚴(yán)謹(jǐn)性，本文還加入了竣工房屋面積和城鎮(zhèn)人口數(shù)作為控制變量。李文潔等[3]認(rèn)為城市總?cè)丝谑怯绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的重要原因，這里用城鎮(zhèn)人口數(shù)來(lái)代替該變量，同時(shí)這兩個(gè)控制變量主要是從供給和需求兩方面來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格，其中房屋竣工面積代表了房地產(chǎn)行業(yè)該年的總供給，供給增加一定程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有抑制作用，但如果需求也相應(yīng)增加，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)將會(huì)較小，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)投資增加，銀行相關(guān)的中長(zhǎng)期貸款余額也將增加。此外，從房地產(chǎn)需求開(kāi)看，城鎮(zhèn)人口將影響房地產(chǎn)價(jià)格，城鎮(zhèn)人口是房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)的主力軍，除用于居住外，也將房屋作為日常的投資手段，因此城鎮(zhèn)人口的多少?zèng)Q定了房地產(chǎn)需求的多少。

3 房?jī)r(jià)與銀行信貸規(guī)模動(dòng)態(tài)關(guān)系分析

3.1 數(shù)據(jù)處理與變量平穩(wěn)性

本文利用鄒朋飛[4]對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格研究用到的方法對(duì)青海省房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款之間的關(guān)系進(jìn)行分析。利用VAR 模型的前提條件就是數(shù)據(jù)必須是平穩(wěn)的，所以要對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，其中2019 年和2020年的中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)有所缺失，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)有明顯穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，因此本文以前兩年的平均增長(zhǎng)率作為缺失兩年的增長(zhǎng)率，利用前期數(shù)據(jù)補(bǔ)齊該兩期數(shù)據(jù)。利用文獻(xiàn)[5]提到的方法，將房地產(chǎn)價(jià)格名義值都除以消費(fèi)品物價(jià)指數(shù)CPI 以得到其真實(shí)值，從而剔除通貨膨脹的影響。再對(duì)4 個(gè)變量進(jìn)行自然對(duì)數(shù)處理（在變量前加ln），可以消除異方差問(wèn)題。本文所用到的4 個(gè)變量在差分前均不平穩(wěn)，一階差分后全部達(dá)到平穩(wěn)，即ln 商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格、ln銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款、ln 竣工房屋面積、ln城鎮(zhèn)人口數(shù)都是I（1）。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

3.2 協(xié)整檢驗(yàn)

本文所用到的4 個(gè)變量在不差分的情況下是不平穩(wěn)的，不能直接建立VAR 模型。從變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)可以得出ln 竣工房屋面積、ln 城鎮(zhèn)人口數(shù)、ln商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格、ln 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款都是I（1），4 個(gè)變量同階單整，可以據(jù)此先建立一個(gè)任意階的VAR 模型，再通過(guò)最優(yōu)滯后階數(shù)檢驗(yàn)出最優(yōu)滯后階數(shù)為2，重新對(duì)4 個(gè)變量建立一個(gè)2 階VAR 模型，然后根據(jù)調(diào)整后的VAR 模型對(duì)4 個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。雖然變量單獨(dú)看不平穩(wěn)，但變量之間存在協(xié)整關(guān)系就會(huì)一起漂移，這就使得這4 個(gè)變量之間長(zhǎng)期存在一個(gè)均衡關(guān)系。但長(zhǎng)期均衡并不意味著短期均衡，短期受到?jīng)_擊，變量還是會(huì)偏離均衡位置，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，變量最終會(huì)回到均衡位置。本文樣本容量比較小，不太符合Engle-Granger 兩步法的要求，所以本文通過(guò)Johansen 的極大似然法對(duì)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，可見(jiàn)ln商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格、ln 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款、ln 竣工房屋面積、ln 城鎮(zhèn)人口數(shù)4 個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。具體協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 協(xié)整檢驗(yàn)

3.3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

從協(xié)整檢驗(yàn)可以看出商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款、竣工房屋面積和城鎮(zhèn)人口數(shù)4 個(gè)變量之間存在協(xié)整關(guān)系。但要對(duì)4 個(gè)變量之間的關(guān)系分析還得看這4 個(gè)變量之間是否存在因果關(guān)系，從經(jīng)濟(jì)原理上看，商品房?jī)r(jià)格和中長(zhǎng)期貸款、竣工房屋面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)都具有密切關(guān)系，從統(tǒng)計(jì)角度看，需要通過(guò)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)證明變量之間存在因果關(guān)系。本文以前文提到的最優(yōu)滯后階數(shù)作為格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的結(jié)束選擇，具體檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)第36 頁(yè)表3。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出：銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款波動(dòng)和人口波動(dòng)是商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)的格蘭杰原因，而竣工房屋面積波動(dòng)不是商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)的格蘭杰原因；竣工房屋面積波動(dòng)是銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款波動(dòng)的格蘭杰原因，商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)和人口波動(dòng)不是銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款波動(dòng)的格蘭杰原因；其他3 個(gè)變量都不是竣工房屋面積波動(dòng)的格蘭杰原因；商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)是人口波動(dòng)的格蘭杰原因，銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款波動(dòng)和竣工房屋面積波動(dòng)不是人口波動(dòng)的格蘭杰原因。

3.4 方差分解

本文所選取的指標(biāo)都是內(nèi)生變量，變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系難以用常規(guī)的線性回歸來(lái)分析，對(duì)變量進(jìn)行方差分解，可以體現(xiàn)各變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格的方差分解結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 方差分解

由方差分解結(jié)果顯示，在第1 期，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化全由自身決定，說(shuō)明存在正反饋效應(yīng)，且消費(fèi)者主要按照以前的價(jià)格趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行交易，而不是按照現(xiàn)在的價(jià)格進(jìn)行交易。而到了第10 期，銀行金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款變化對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格變化的貢獻(xiàn)度達(dá)到了23.37%，城鎮(zhèn)人口的變化對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的貢獻(xiàn)度達(dá)到了15.61%?？梢?jiàn)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)其自身變化的貢獻(xiàn)度在不斷降低，而后期中長(zhǎng)期貸款余額對(duì)商品房?jī)r(jià)格變化的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定在23%左右，人口變化對(duì)商品房?jī)r(jià)格變化的貢獻(xiàn)度在前期上升，后期下降并穩(wěn)定在15%左右。

4 結(jié)論和建議

通過(guò)以上分析，可以看出青海省商品房?jī)r(jià)格的變化存在明顯的正反饋效應(yīng)，過(guò)去的商品房?jī)r(jià)格對(duì)于現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格有很大的影響，人們往往參考以往的價(jià)格來(lái)決定消費(fèi)。同時(shí)中長(zhǎng)期貸款余額變化是商品房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因，且中長(zhǎng)期貸款對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較大的影響，城鎮(zhèn)人口變化也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化有一定的影響。青海省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度在近年來(lái)比較大，在老百姓眼中，商品房?jī)r(jià)格的上漲給他們帶來(lái)好的預(yù)期，購(gòu)房熱情和需求的增長(zhǎng)帶來(lái)貸款余額的增長(zhǎng)，同時(shí)也反過(guò)來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。房地產(chǎn)企業(yè)在青海省這種“強(qiáng)省會(huì)”的發(fā)展也不同于其他省會(huì)，相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中東部城市，青海省也只有西寧市城市規(guī)模較大，省內(nèi)人口也主要集中在省會(huì)西寧市，這導(dǎo)致青海省房地產(chǎn)在各地區(qū)的發(fā)展極不平衡，省會(huì)的購(gòu)房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他地區(qū)，省會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)發(fā)展更快，相應(yīng)地房地產(chǎn)企業(yè)的投資加大，對(duì)銀行中長(zhǎng)期貸款需求也相應(yīng)增加。需求和供應(yīng)的雙重拉動(dòng)，再加上青海省“強(qiáng)省會(huì)”的特點(diǎn)，致使青海省商品房?jī)r(jià)格在近年急劇攀升。為預(yù)防青海省商品房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，從而產(chǎn)生泡沫，本文結(jié)合研究結(jié)論對(duì)商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控提出以下建議。

其一，控制個(gè)人住房貸款。由于青海省“強(qiáng)省會(huì)”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在各個(gè)地區(qū)發(fā)展極不平衡，大量的購(gòu)房需求將會(huì)積聚在省會(huì)西寧市，所以西寧市的潛在購(gòu)房需求還很大。對(duì)于首套房的購(gòu)買(mǎi)需求不應(yīng)該打壓，銀行應(yīng)針對(duì)首套房的購(gòu)房需求加大審核力度，在確定首套房購(gòu)買(mǎi)后對(duì)其實(shí)施貸款優(yōu)惠，以減緩老百姓的購(gòu)房壓力，也有利于民生。首套房的貸款優(yōu)惠必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加，真正需要遏制的是商品房投資所帶來(lái)的購(gòu)房需求。在貸款方面嚴(yán)格審核，對(duì)于多套房購(gòu)買(mǎi)者取消優(yōu)惠貸款利率，增加商品房投資成本，即提高房貸利率，在本源上減少老百姓對(duì)商品房投資的欲望。在不影響正常購(gòu)房需求的情況下遏制商品房投資，才能使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，使得商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定健康增長(zhǎng)。

其二，控制貸款向房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)之所以發(fā)展快速，一方面是需求很大，另一方面就是貸款支持很大，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于資金量的需求很大，通過(guò)減少房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給可以有效地減緩房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)應(yīng)該對(duì)企業(yè)進(jìn)行深度考察，避免資金流入劣質(zhì)企業(yè)，同時(shí)也可以使房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)增加，篩選優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)供給大于需求，減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，促使房地產(chǎn)行業(yè)投資減少，從而使房地產(chǎn)行業(yè)供給回歸正常水平，同時(shí)打破老百姓的投資預(yù)期，展現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r。

其三，遏制商品房投資需求。投資商品房已經(jīng)成為一種大眾現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不僅在一線城市比較嚴(yán)重，在青海省這種“強(qiáng)省會(huì)”特點(diǎn)的省份也要注意。因青海省的購(gòu)房需求大部分集中在省會(huì)城市，這將導(dǎo)致省會(huì)城市房?jī)r(jià)快速上漲，而房?jī)r(jià)的快速上漲反過(guò)來(lái)又會(huì)增強(qiáng)老百姓的投資預(yù)期，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的螺旋上漲。政府需要拓寬老百姓的投資渠道，宣傳正確的投資價(jià)值觀，讓老百姓不在沉迷于對(duì)房地產(chǎn)的投資，同時(shí)結(jié)合上兩條建議，將房地產(chǎn)發(fā)展拉回正常軌道，這也能相應(yīng)降低老百姓投資商品房的預(yù)期。